填海造地用海海域使用权价值评估研究
海域分等与海域使用基准价评估研究_以广东省沿海地市为例_王平
洋经济的发展 , 促进海 洋产业合理布 局与协调发 展 , 实现国有海域资源性资产的最佳配置与合理开 发都具有重要意义 。
1 海域分等与海域使用基准价评估
1.1 研究内容 海域分等是针对某种用海类型 , 根据海域的社
会经济属性和自然属性 , 在规定范围内对其进行海 域质量 、 海域经济效益综合鉴定和科学评估 , 并进 而使其等级化的过程 。 海域等级反映各评价单元之 间某种用海类型的海域质量 、 经济效益差异 , 其质 量和经济活动的差异(等级)体现出海域使用权价格 的不同[ 1] 。
海域资源纯收益 =总收入 -总成本 ×(1 +投资 回报率), 即
Pijz = Ps -Pc ×(1 +T h) 式中 , P ijz 表示海域资源纯收益 , P s 表示总收入 , Pc 表示总成本 , T h 表示投资回报率 。
海域属性改变附加值 = 海域功能价值 ×海域 功能价值修订系数 , 即
2 广东省海域分等
2.1 分等因素指标体系的建立 海域的开发利用离不开所在地的社会环境 、 经
济活动及海域的自然特征 , 因此 , 用海项目的分等 指标应该是综合性的 。在选择分等因素评价指标的 过程中 , 应充分分析各因素因子的内在联系和相关 性 , 尽可能选择既能科学合理刻划海域质量空间差 异 , 又较易调查和收集的因素因子及相应的评价指 标体系 。
国家海洋局关于印发《海域使用分类体系》和《海籍调查规范》的通知(2008年修订)
国家海洋局关于印发《海域使用分类体系》和《海籍调查规范》的通知(2008年修订)文章属性•【制定机关】国家海洋局•【公布日期】2008.05.06•【文号】国海管字[2008]273号•【施行日期】2008.07.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】海洋资源正文国家海洋局关于印发《海域使用分类体系》和《海籍调查规范》的通知（国海管字〔2008〕273号）沿海省、自治区、直辖市海洋厅（局），局属各有关单位：为加强海域使用管理，进一步完善海籍管理制度，我局编制了《海域使用分类体系》，修订了《海籍调查规范》，现印发给你们，自2008年7月1日起执行，2002年7月16日印发的《海籍调查规程》（国海管字[2002]222号）同时废止。
二○○八年五月六日海域使用分类体系1 范围本分类体系规定了海域使用的分类原则、类型和用海方式。
本分类体系适用于海域使用权取得、登记、发证、海域使用金征缴、海域使用执法监察以及海籍调查、统计分析、海域使用论证、海域评估、海域管理信息系统建设等工作对海域使用类型和用海方式的界定。
2 术语和定义2.1海域使用指持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动。
2.2海域使用分类指按照一定的原则，划分海域使用类型并界定其用海方式。
2.3用海方式指根据海域使用特征及对海域自然属性的影响程度划分的海域使用方式。
2.4有效岸线指通过填海造地活动形成的能被认定为海岸线的海陆分界线。
2.5填海造地指筑堤围割海域填成土地，并形成有效岸线的用海方式。
2.6非透水构筑物用海指采用非透水方式构筑不形成围填海事实或有效岸线的码头、突堤、引堤、防波堤、路基等构筑物的用海方式。
2.7透水构筑物用海指采用透水方式构筑码头、海面栈桥、高脚屋、人工鱼礁等构筑物的用海方式。
2.8围海指通过筑堤或其它手段，以全部或部分闭合形式围割海域进行海洋开发活动的用海方式。
2.9开放式用海指不进行填海造地、围海或设置构筑物，直接利用海域进行开发活动的用海方式。
关于填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题的通知
关于填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题的通知各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：根据《中华人民共和国海域使用管理法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《广西壮族自治区海域使用管理条例》《广西壮族自治区国土资源厅海洋局关于规范填海造地管理的通知》（桂国土资发〔2012〕52号）有关规定，为加强我市填海造地形成的建设用地管理，完善填海造地海域使用权转为国有土地使用权政策制度的衔接，规范填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作，经市政府同意，现就填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题通知如下：一、关于填海项目竣工验收后换证申请主体问题填海项目竣工验收合格后，海域使用权人向市国土资源部门提出海域使用权转为国有土地使用权换证申请。
二、关于公益性填海造地项目换证问题（一）办理划拨用地相关手续公益性填海造地形成的建设用地符合《划拨用地目录》的，填海造地竣工验收后，海域使用权人持以下材料向市国土资源部门申请办理划拨用地相关手续。
1. 用地申请表；2. 申请人身份证明；3. 海域使用权证或不动产权属证书及相关海域使用批准文件；4. 海域使用金缴纳凭证或者减免证明；5. 填海竣工验收文件（验收意见、测量报告、图件）；6. 填海项目立项、核准或备案手续；7. 地块的规划条件；8. 用地勘测定界图；9. 其他必要材料。
划拨供地方案经市政府批准后，由市国土资源部门向建设单位核发《建设用地批准书》《国有建设用地划拨决定书》，不再收取土地划拨费用。
（二）换发不动产权属证书办理划拨用地相关手续后，海域使用权人持以下材料向市不动产登记机构申请换发不动产权属证书。
1. 不动产登记申请表；2. 申请人身份证明；3. 市政府批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书、用地红线图等相关证明材料；4. 建设用地规划许可证及附图；5. 海域使用权证或不动产权属证书；6. 海域使用金缴纳凭证或者减免证明；7. 依法应当纳税的完税凭证；8. 权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；9. 其他必要材料。
填海造地用海成本法评估中对海域增值收益的应用思考
系 、促 进 海 洋 资 源 合 理 配 置 、提 高 海 域 资 源
的综 合 利 用 效 率具 有 十 分 重 要 的意 义 。
２ ０
海 洋 开 发 与 管 理
作 为投 资 者 衡 量 投 资效 益 、进 行 海 域 开 发 可 行 性 分析 的重要 依据 。 在 国家海 洋 局海 域 管 理 司 ２ ０ １ ２年 ７月制 定 的海 域 评 估 培 训 教 程 《 海域 评估理论 与方法 》
会 比较 普遍 ，尤 其 是 填 海 造 地 用 海 项 目 ，也 可
我国海域 有偿 使 用 研究 仍 处 于起 步 阶段 ， 目
前 国 内对 海 域 资 产 评 估 的研 究 不 多 ，因此 ， 海 域 资 产 评 估 作 为 我 国 新 兴 资 产 评 估 的 内 容 之 一 的相 关 研 究 对 于 完 善 海 域 使 用 权 流 转 体
受 到 政 府 资 源 管 理 与 财 政 金 融 部 门 的 高 度 重
能 与类 型 建 设 的 用 海 设 施 及 构 筑 物 的统 一 体 ，
海域 价格 是这 个统 一体 的价 格 。
视 。 由于 我 国 实 施 海 域 有 偿 使 用 的 时 间 相 对 较 短 ，在 具 体 的 实 践 中 还 存 在 诸 多 问 题 ，而
产 流 转 需 缴 纳 的 海 域 使 用 金 、海 域 转 让 金 以
ｌ 现 行 海 域 评 估 成 本 法 中对 海 域 增 值 收
益 的 解 读
在 海 域 评 估 中海 域 价格 一 般 会 涉 及 两 种 评
估对 象 ，一种 是 海 域 使 用 权 ，是 指 单 位 或 个 人 以法 定 方式 取 得 的对 国 家 所 有 的 特 定 海 域 的排 他性 占有 、使 用 、收 益 的 权 利 ，它 是 一 种 权 益 类 资产 ，与现 行 资产 评估 中涉 及 的 土地 使 用 权 、
中国海域使用中填海造陆变化特征与适宜性评价研究的开题报告
中国海域使用中填海造陆变化特征与适宜性评价研究的开题报告一、研究背景和意义近年来，随着我国海洋经济的快速发展和国家海洋强国战略的实施，我国海域使用中填海造陆活动不断增加。
填海造陆既能够满足我国海洋经济发展的需要，也能够提高海洋资源的利用效率和增加新的海域使用空间。
但是，填海造陆活动也会对海洋生态环境产生一定的影响，特别是在生态环境脆弱的区域，会引起环境破坏和生态系统的破坏。
因此，对海域使用中填海造陆活动变化特征进行研究，并对其适宜性进行评价，具有重要的现实意义和科学价值。
二、研究内容和方法1. 研究内容本研究将基于遥感技术和GIS技术，对我国海域使用中填海造陆活动的变化特征进行深入分析和研究，主要研究内容包括：（1）对我国海域使用中填海造陆活动的时空变化特征进行分析，并对其变化趋势进行预测和评价。
（2）对填海造陆活动对海洋生态系统的影响进行评估，包括对生态环境的影响评价和对海洋生物多样性的影响评价。
（3）对填海造陆所涉及的政策法规进行归纳和结构分析，提出政策建议和管理措施。
2. 研究方法本研究将主要采用遥感技术和GIS技术，结合统计学分析和模型预测等方法进行研究。
具体方法包括：（1）使用遥感影像数据，对我国海域使用中的填海造陆活动进行遥感解译和分类，提取填海造陆活动的变化趋势和时空特征。
（2）运用GIS技术，利用空间分析和空间建模方法，对填海造陆活动对生态环境的影响进行评价和预测。
（3）采用统计学分析和模型预测等方法，对我国海域使用中填海造陆活动的变化趋势进行分析和预测，并对其适宜性进行评价。
三、研究计划和预期结果1. 研究计划（1）数据收集和处理（2个月）：收集处理相关遥感影像数据和填海造陆相关政策法规等资料。
（2）时空特征分析（3个月）：利用遥感技术和GIS技术对我国海域使用中的填海造陆活动进行解译和分类，提取填海造陆活动的变化趋势和时空特征。
（3）环境影响评价（3个月）：运用GIS技术和模型预测等方法，对填海造陆活动对海洋生态系统的影响进行评价，包括对海洋生物多样性和生态环境的影响评价。
我国填海造地海洋生态补偿机制研究 ——以厦门大嶝机场建设为例
我国填海造地海洋生态补偿机制研究——以厦门大嶝机场建设为例摘要：海洋占地球四分之三，是规模最大、最重要的生态系统。
其中蕴藏着丰富的海洋资源以及强大的调节能力，但海域环境承载力有限。
填海造地完全改变了海域及其岸线的自然属性，给近岸海洋生态系统造成巨大压力并且损害是不可逆的。
通过生态补偿手段可从一定程度上修复或者减轻对海洋环境承载力的损害，保证生态环境的可持续性。
建立科学有效的海域生态补偿机制，是我国落实海洋生态恢复这一区域重大发展战略的迫切需要。
本文从生态补偿机制的背景出发，分析了目前生态补偿的形式，并以厦门大嶝机场填海造地工程为例，通过分析估算施工期和运营期的影响，量化填海造地对海洋生态环境造成的生态损害，在此基础上确定了生态补偿金，并提出相应的补偿措施，以期为填海造地海洋生态补偿机制提供参考。
关键词：填海造地；海洋生态；生态补偿课题项目：2017年福建省教育厅中青年教师教育科研项目“填海造地海洋生态补偿研究—以厦门大嶝机场建设为例”（项目编号：JAT171026）、2017年厦门海洋职业技术学院中青年教师教育科研项目（项目编号：KYZY201703）第一作者简介：郑子航（1986- ），女，汉族，福建，硕士，助教，主要从事环境监测、环境影响评价研究。
生态系统是地球的生命支持系统，海洋是地球生物圈中最重要的生态系统之一，有效的海洋环境承载是我国青山绿水美好蓝图中极为重要的环节。
但随着我国沿海区域的土地缺口进一步加大，通过填海造地来提供土地供给量的活动蔚然成风，填海的规模也在不断的扩大。
党的十九大报告中将五位一体中的生态位强化，更加强调生态文明与建设美丽中国的愿景。
因此把握改革急转弯道方向，就必须要关注生态保护与恢复。
如何对生态和经济效益进行统筹规划，加强对填海造地的合理控制，已经成为当前沿海区域经济发展所需解决的重要问题。
1 生态补偿机制的现状背景生态补偿机制是一种新型的资源环境管理模式，是环境管理政策中起到推动市场化、经济化的关键制度，是全球生态环境保护和建设领域研究的前沿问题。
海域使用权价值评估
海域使用权是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定的海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。
海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。
海域使用权价值评估工作在不断深入的海域管理工作中突显重要。
诸如，在海域使用权抵押贷款时需要进行海域使用权价值评估；因公共利益或者国家安全等原因，需要提前收回海域使用权的，原批准用海的人民政府对海域使用权人应当给予相应补偿，补偿标准则需要协商或者委托具有海域使用权价值评估资格的评估机构，根据海域使用权人使用海域的年限和开发利用等情况评估确定；当然，随之而来的还会有其他涉及需要进行海域使用权价值评估的工作。
由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际的工作中遇到诸多困难。
首先，在程序上没有成熟的方式、没有专门资质部门及海域使用权价值评估经验等，实际工作中的评估只是借助土地、房地产部门的做法，与海域有多大程度的吻合还把握不准；另外，用海企业的生产经营情况是其价值评估的重要依据，企业理应提供基础资料数据，而这些基础资料数据在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现，不得而知。
因此，各级海洋行政主管部门在用海业主进行海域使用权价值评估时，便无法准确的把握海域的真正价值。
目前，我国在海域使用权价值评估方面的管理工作仍是一片空白，对用海项目的海域使用权价值评估是采取每一项目逐一分类评估，还是制定统一的海域使用权价值评估标准参照评估，都有待于进一步解决。
一、海域使用权价值评估机构的设立或确认对于海域使用权价值的评估机构是否需要重新申请设立或确认。
在国家未出台相关规定前，海洋行政主管部门是否可以作为海域使用权价值评估机构的临时主管部门，对新申请的海域使用权价值评估机构的评估人员、注册资本，以及拟设立评估机构的名称、经营场所和组织章程等等是否需要先行出台相关的规定或是参照其他的评估规定。
海域使用权评估报告
海域使用权评估报告海域使用权评估报告一、介绍海洋资源是人类赖以生存和发展的重要资源之一，其开发利用具有广阔的前景和潜力。
然而，随着海洋经济的快速发展，海域使用权评估变得尤为重要。
海域使用权评估报告作为一种权威的评估工具，可以帮助政府部门和企业管理者更好地了解海洋资源的价值，提高海洋资源的综合利用效益。
二、海域使用权评估的目的和意义1. 目的：海域使用权评估旨在评估特定海域资源的开发潜力和经济价值，确定可持续利用的方向和政策，并为政府部门和企业提供科学依据。
它是从宏观和微观两个方面对海域资源进行系统研究和分析的过程，包括资源类型、分布、开发潜力、市场需求等。
2. 意义：(1) 为政府决策和海洋资源管理提供依据：海域使用权评估可以提供政府部门和决策者关于资源利用潜力、环境风险和社会经济效益的科学建议，帮助政府制定合理的政策和措施，提高海洋资源的开发利用效益。
(2) 为企业开发利用决策提供参考：海域使用权评估报告可以为企业提供详细的海洋资源信息和资源开发的可行性研究，帮助企业决策者制定科学合理的资源开发计划，降低风险，提高利润。
(3) 促进海洋生态环境保护：海域使用权评估报告可以对海洋环境进行评估和监测，提醒政府和企业合理使用和保护海洋资源，推动可持续发展。
(4) 促进海洋经济的繁荣与可持续发展：海域使用权评估可以挖掘海洋资源的潜力，促进海洋经济的繁荣与可持续发展，为国家经济增长提供稳定支持。
三、海域使用权评估的方法和步骤1. 数据收集和整理：通过搜集和整理各种数据，包括海洋资源分布、资源开发现状、市场需求和政策法规等，为评估提供基础数据。
2. 评估指标的选择和构建：根据评估目的和需求，确定适当的评估指标体系，包括资源潜力、生态环境、运输和市场需求等方面的指标。
3. 数据分析和综合评估：通过对收集到的数据进行分析，运用适当的评估方法和模型，对海洋资源进行量化和定性评价，并综合评估资源的价值和潜力。
4. 结果呈现：将评估结果进行报告编制和呈现，以图表和文字的形式展示评估结论，使其易于理解和应用。
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填海造地用海海域使用权价值评估研究
摘要：填海造地工程具有资源独占性特征，形成的土地较非邻海陆地往往更具
价值优势。
我国目前的海域使用权出让过程中，并未充分或完整考虑填海造地用
海工程海域使用权的客观价值。
海域使用权价值低估不仅导致公共财政收入受损，更是引起我国沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。
本文以
我国填海造地用海工程海域使用权价值评估的实际出发，分析了填海造地工程海
域使用权的价值优势和劣势，论述了其价值构成，并提出了基本的评估思路和方法，并认为其对提升填海造地工程实施的科学性有重要意义。
关键词：填海造地；海域使用权；价值评估
0引言
近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我
国沿海地区蓬勃兴起。
2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。
同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多
开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。
很多滨海新区因无人入住成
为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。
除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加
价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主
要原因之一。
由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺
乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。
用
海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块
景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成
的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。
这种价值洼
地现象，不仅造成了海洋资源的过度开发和浪费，同时客观上也影响了公共财政
收入，损害了公共利益。
1我国填海造地海域使用权价值评估现状
⑴评估制度起步较晚
国家海洋局于2012年公布了一批海域使用权评估机构推荐目录，并鼓励在
海域使用权出让、交易、抵押等环境引入评估机制，但截至目前评估并未列入必
须程序。
⑵评估基本理论不系统
国家海洋局于2013年发布了《海域评估技术指引》。
该指引较多的借鉴了
土地使用权评估的理论，对海域使用权评估的因素选取和方法仍缺乏系统和令人
信服的论述。
⑶评估实践经验匮乏
由于海域使用权评估尚未全面推广，且被推荐进行海域评估的机构多为海洋
系统或专业单位，缺乏对价值评估理论的理解和实践经验，评估质量总体水平不高，海域评估实践积累不充分。
2填海造地海域使用权价值评估特点
⑴评估对象多为待开发或在开发海域
由于海域管理法规规定，填海造地并经过竣工验收后的海域可以换发海域使
用证，所以大多数填海造地后的土地都以土地使用权形式存在，故填海造地海域
评估对象多为待开发或正在开发的海域。
⑵评估价值受个体自然条件因素影响大
相对于土地使用价值的同类比较性较强而言，海域使用权价值受自然条件的
影响明显要大很多。
从环境景观角度，海岸线上的景观多具有唯一性，以开发滨
海住宅为例，相邻的海域由于角度和景观条件不同其价值也往往差距巨大。
从开
发成本角度，海域的水深、动力条件、资源条件都会影响到项目的开发方案、开
发成本、开发周期，这些复杂的价值影响因素是土地使用权所不具备的。
⑶评估价值受相关利益者因素制约
海域使用权具有较强的区域依附性。
这种区域依附性一方面来源于海域的自
然环境相互交叉影响的特征，二是来源于海域使用和管理方面的特殊滞后性。
新
填海项目一定要依托岸线上既有项目，在基础设施的引入、道路的通达、用途和
使用的协调、景观资源的共享等封面都要相互协调。
从另外一个角度来看，这一
定程度上也会影响到海域使用权市场竞争的充分性。
⑷海域使用权价值评估风险较高
正是由于海域使用权易受个体和外部环境的影响，且可能存在市场竞争不充
分情况，因而其价值评估的风险较高。
有时，这种波动也可能来自于政策因素，
如规划的调整、重大项目的实施带来的不确定影响等。
3填海造地海域使用权价值评估方法
⑴假设开发法应用更为普遍
对于待开发或在开发海域，应主要采用假设开发法的评估思路。
通常首先根
据项目的规划用途，预测填海造地后形成的土地价值，扣减尚未实施或支付的填
海成本、海域使用金、前期费用、利益相关者协调成本、基础设施配套成本等，
最终得出海域价值。
应用假设开发法可以站在投资人的角度，考虑并得出可以为
该海域使用权支付的购置成本，在积累充分评估经验和数据的基础之上，该方法
更具可操作性和合理性。
⑵市场比较法适用于交易案例充分且同质的海域
和土地类似，海域使用权评估同样应划清用途，不用用途之间的海域使用权
价值鲜有可比性，考虑到不用用海用途和方式对环境的影响，这种用途管制比土
地使用权更加严格。
一般而言，除了在政府主导下有大规模的统一规划实施项目，受制于岸线资源有限，对填海造地用海而言，“同质交易案例充分”并不是常见情况，即使存在也需要进行复杂的个别和其他因素修正。
⑶收益还原法适用于已开发的填海造地海域或作为辅助方法。
对于已填海造地的海域，可以用于出租或经营的，适宜采用收益还原法，通
过估算项目在经营期的收益流量，还原得出海域价值。
一般而言，收益还原法和
市场比较法更多的作为假设开发法的辅助方法存在，用于估算填海造地后海域价值，市场比较法还可用于估算相关开发成本和其他数据。
⑷成本法适用于市场竞争不充分的海域
市场竞争不充分和同质交易案例不充分是两个不同的概念。
同质交易案例不
充分主要由区域海域使用权市场环境特征引起，市场竞争不充分则更多来源于项
目自身和区位条件。
受制于相关利益者等因素，既定用途的填海造地海域常常只
存在少数潜在购买者，特别是在司法、抵押等评估目的下，考虑短期交易、强制
处置等特殊因素，采用成本法会比较适合。
4结论
⑴科学填海造地用海海域使用权价值评估，可以规范海域使用权出让行为，
有利于提升政府公共财政收入，有利于优化海域资源配置。
⑵填海造地用海海域使用权价值评估，与土地使用权相比具备明显不同特征，
绝不能简单套用土地评估的相关理论和经验。
⑶无论是既有的海域评估技术规范，还是相关理论研究成果，都尚未完善，
并不足以充分指导海域评估行为，有许多细节需要根据不断的研究和经验积累进
行总结和细化。
参考文献：
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