基准价格系数修正法在海域一级市场价格评估中的应用研究
金融视角下的海域价格评估服务研究与实践
金融视角下的海域价格评估服务研究与实践近年来，随着海洋经济的快速发展，海洋资源的开发和利用成为国家战略的重要组成部分。
然而，海域资源的定价和评估一直是一个具有挑战性的任务。
因此，金融机构在海域价格评估服务方面的研究与实践变得尤为重要。
本文将从金融视角出发，探讨海域价格评估服务的研究与实践。
首先，海域价格评估服务的研究非常重要。
随着海洋经济的发展，越来越多的企业和机构开始涉足海洋领域的投资和经营活动。
然而，由于海域资源开发的特殊性以及缺乏统一的定价参考标准，海域价格评估变得异常复杂。
因此，开展海域价格评估服务的研究对于金融机构及相关利益相关者来说是非常必要的。
海域价格评估服务的研究可以从以下几个方面展开。
首先，需进行海域资源的分类和归类。
海域资源种类繁多，如渔业资源、油气资源、海底矿产资源等。
对不同种类的资源进行分类和归类，有助于金融机构进行针对性的价格评估服务。
其次，需要制定海域价格评估方法和模型。
目前，国内国外已有一些海域价格评估方法和模型，例如基于市场价格的估价法、基于代替成本的估价法等。
金融机构可以在现有方法的基础上进行改进和创新，以提高评估的准确性和可靠性。
此外，还需要建立海域价格评估数据的收集和管理机制，为研究提供充足的数据支持。
最后，应进行相关政策的研究，以政策的制定和实施为海域价格评估服务提供保障。
其次，海域价格评估服务的实践也非常重要。
金融机构作为海洋经济的重要参与者之一，应积极开展相关服务，为海洋资源的开发与利用提供支持。
实践方面，金融机构可以通过以下几个途径开展海域价格评估服务。
首先，金融机构可以设立专门的海域价格评估团队。
这个团队可以由金融专业人士、海洋经济专家、技术人员等组成，利用各方的专业知识和经验，为海洋经济领域的企业和机构提供价格评估服务。
这样做不仅可以提高评估的准确性和可靠性，还可以增强金融机构的专业形象和竞争力。
其次，金融机构可以与相关行业建立合作关系，在海洋经济领域开展联合研究和项目合作。
海域分等与海域使用基准价评估研究_以广东省沿海地市为例_王平
洋经济的发展 , 促进海 洋产业合理布 局与协调发 展 , 实现国有海域资源性资产的最佳配置与合理开 发都具有重要意义 。
1 海域分等与海域使用基准价评估
1.1 研究内容 海域分等是针对某种用海类型 , 根据海域的社
会经济属性和自然属性 , 在规定范围内对其进行海 域质量 、 海域经济效益综合鉴定和科学评估 , 并进 而使其等级化的过程 。 海域等级反映各评价单元之 间某种用海类型的海域质量 、 经济效益差异 , 其质 量和经济活动的差异(等级)体现出海域使用权价格 的不同[ 1] 。
海域资源纯收益 =总收入 -总成本 ×(1 +投资 回报率), 即
Pijz = Ps -Pc ×(1 +T h) 式中 , P ijz 表示海域资源纯收益 , P s 表示总收入 , Pc 表示总成本 , T h 表示投资回报率 。
海域属性改变附加值 = 海域功能价值 ×海域 功能价值修订系数 , 即
2 广东省海域分等
2.1 分等因素指标体系的建立 海域的开发利用离不开所在地的社会环境 、 经
济活动及海域的自然特征 , 因此 , 用海项目的分等 指标应该是综合性的 。在选择分等因素评价指标的 过程中 , 应充分分析各因素因子的内在联系和相关 性 , 尽可能选择既能科学合理刻划海域质量空间差 异 , 又较易调查和收集的因素因子及相应的评价指 标体系 。
海水综合利用用海基准价格评估方法探讨
海水综合利用用海基准价格评估方法探讨冯友建;张莹【期刊名称】《国土与自然资源研究》【年(卷),期】2015(000)002【摘要】The reference price of sea area has the guiding sense in market management. In order to reduce the water resources waste, reasonable allocate seawater resources and standard the market, the appraisal methods of the reference price of multipur-pose usage seawater must be defined. This paper defines the connotation of the reference price of sea area for multipurpose usage seawater, and put forward the appraisal principle and the technical route. It Takes Xiangshan as an example and uses income approach, arithmetic average approach, regional comparison method and area werghting approach to evaluate the value.%海域基准价格对于海域市场管理具有指导意义。
为减少海水资源的资产性浪费、合理配置海水资源和规范海水资源开发利用市场，必须明确海水综合利用用海基准价格评估方法。
本文界定了海水综合利用用海基准价格的内涵，提出了海水综合利用用海价格评估的评估原则及技术步骤，以象山县为例，采用收益还原法、样点价格均值法、区域比较法和面积加权法对海水综合利用用海基准价格进行评估。
海域价格评估服务的技术创新与应用案例
海域价格评估服务的技术创新与应用案例近年来，随着海洋经济的快速发展，对海域价格评估服务的需求也越来越大。
海域价格评估是指根据海域的自然与人文资源特征，通过一系列科学的方法和技术，对海域进行市场价值评估的服务。
本文将介绍一些相关的技术创新与应用案例，以展示海域价格评估服务的前沿发展。
一、遥感与地理信息系统（GIS）技术在海域价格评估中的应用遥感技术是通过卫星或无人机等平台获取海域的图像和数据，通过对图像进行解译和分析，对海域资源进行识别和定量。
地理信息系统（GIS）则是将获取的数据进行整合和分析，构建海域资源的空间数据库，为海域价格评估提供支持。
在海域价格评估中，遥感和GIS技术可以用于提取海域的土地利用类型和覆盖率，海岸线长度和变动情况，水质和沉积物含量等海域特征。
通过对这些特征的定量分析，可以对海域的市场价值进行评估。
例如，在一个海洋旅游项目的评估中，利用遥感和GIS技术可以分析海域的景观特征、交通便利程度和旅游资源丰富度，从而评估海域作为旅游目的地的市场价值。
二、数值模拟与经济模型在海域价格评估中的应用数值模拟技术是通过对海域的物理、化学、生态等过程进行建模和模拟，来预测海域的变化和影响。
经济模型则是通过对海域开发和利用的经济效益进行模拟和评估，来推测海域的市场价值。
在海域价格评估中，数值模拟和经济模型可以结合使用，以获得更准确的评估结果。
例如，在一个海洋能源项目的评估中，可以使用数值模拟技术预测海洋能源的产量和波浪变动，再结合经济模型对海洋能源的市场价值进行模拟和评估。
这些模型和模拟结果可以为决策者提供科学的依据，帮助他们进行合理的投资和开发决策。
三、数据挖掘与人工智能在海域价格评估中的应用数据挖掘和人工智能技术可以对大量的数据进行分析和处理，发现其中的关联性和规律性，为海域价格评估提供更精准的预测和建议。
在海域价格评估中，数据挖掘和人工智能技术可以对历史的市场数据进行分析，揭示海域资源与市场价格之间的关系。
假设开发法在海域价格评估中的应用研究
【摘要】海域价格评估是规 范我 国海域使 用有偿 制度、推动我 国海域 市场有序发展 、建设 海洋强 国、推 动海洋经济发 展的重要技术 方法。本 文选取 海南省文 昌市一个人工 岛围填海项 目作 为案例 ，采用假 设开发 法详 细测算 了该 海域的 价格 ．并分析假设 开发 法在 海域 价格评估 中的应用 ，探 讨该方 法存在 的局 限性和 适用性 。对我 国开展 海域使 用权 价 格评估具有重要 的现 实意义和借 鉴作用。 【关键词】海域 价格 评 估 ；假 设 开 发 法 ；基 准 地 价 修 正 系数 法 中图 分 类 号 ：Ｘ２１ 文 献 标 识 码 ：Ａ 文 章 编 号 ：１６７３－２８８Ｘ（２０１６）０４－００４７一ｏ４
和海域增值 权益价格来确定海域价格 。假设 开发法 又称 剩余法 、倒算 法或预期开发法 ，适用于待 开发和再 开发 的海域 ，实质上是成本法 的一种倒推 ，在测 算 出海域 开
海域使用权是指海域使用 主体对依法 获取的 国家 某一特 发完成后 的总价值的基础上 ．扣除预计 的正常开发成 本
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环境 与可持 续发展
２０１６年 第 ４期
套 费征 收标 准的通知》、《关 于印发海 南省 ２０１４年度城 镇 土地定级 及基准 地价评估 成果 报告》、 《土地 利用现 状 分类 》［３－４］以及 中国人 民银 行公 布 的最新 存 、贷款基 准 利率 等 ，结合 实地勘探进行评估 ＿５］。 １．２ 结 果 分 析 １．２．１ 海 域开发总价值 的确定
市场 比较法是在海域市 场较 发达 、海域交 易实例充
Ｐ ＝ Ｖ — Ｚ 一 ，
足 的地 区．将评估对象 与具有替代性 且在近期市 场上 已
式 中：Ｐ为待估 海域 价格 ； 为海 域开发后 的 总价
海域使用权价格评估实例研究
海域使用权价格评估实例研究孔昊;胡灯进;罗美雪【摘要】随着国家全面推进海域资源市场化配置,海域招拍挂将成为海域使用权出让的重要形式,海域使用权价格评估是其基础性工作.文章设计建设填海造地用海一级市场海域使用权价格评估案例,利用不同评估方法对海域使用权价格进行评估,最后基于评估过程和结果对各评估方法的适用性进行分析.结果显示:假设开发法理论成熟,能很好地体现海域使用权价格的内涵,可作为海域使用权价格评估工作中最优选择的方法;成本法无法体现海域自然属性和其他影响因素对海域使用权价格的影响,且待评估海域往往为裸海,尚未有实际成本发生,因此并不适用于海域一级市场评估;成本法不适用的根源在于其忽略海域增值收益,亟须在原有计算公式的基础上增加海域增值收益.%As China promotes market allocation of marine resources,bidding auction and listing would be the primary form of sea area grant,while sea area usage rights assessment is the founda-tional work.Being the unique normative document,"Technical Guidelines of Sea Area Assess-ment",enacted by the State Oceanic Administration,is not complete,which induces large differ-ence of the assessment results in practice.The wrong choice of assessment methods would induce serious erosion of sea area assets.Therefore,to investigate suitability of different assessment method in the "Technical Guidelines",an assessment case of land reclamation sea area usage rights was designed in this paper,and different methods to evaluate the sea area usage rights were used.Based on assessment results,the paper analyzed the suitability of these methods.The results showed that:hypothetical development method,withmature theoretical basis,could well reflect the connotation of sea area usage rights price,therefore the paper recommend it be the optimal choice for evaluation.Since cost approaches could not reflect influences of natural quality to sea ar-ea usage rights price,and in most cases,the sea area to be assessed is not yet developed,the paper determined cost approaches are not suitable for sea area usage rights assessment in primary mar-kets.Moreover,the unsuitability of cost approaches is because of the ignorance of the added-value of sea area usage rights.There is absolutely a need for modifying the cost approaches formula in the "Technical Guidelines".【期刊名称】《海洋开发与管理》【年(卷),期】2017(034)008【总页数】5页(P87-91)【关键词】海域使用权;价格评估;海域使用金;海域资源;海域增值【作者】孔昊;胡灯进;罗美雪【作者单位】福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室厦门 361013;福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室厦门 361013;福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室厦门 361013【正文语种】中文【中图分类】P7随着海洋开发的全面实施和海洋经济的快速发展，海域作为海洋产业基础生产要素的价值和作用显著提升。
海域价格评估服务在海洋权益交易中的应用案例
海域价格评估服务在海洋权益交易中的应用案例随着海洋资源的逐渐开发和利用，海洋权益交易作为一种新型的交易模式，正逐渐引起人们的关注。
在海洋权益交易中，海域价格评估服务的应用起到了至关重要的作用。
本文将以海域价格评估服务在某个具体案例中的应用为例，详细介绍其在海洋权益交易中的重要作用。
案例背景某国家的海域资源丰富，包括海洋石油、海洋风电、海洋渔业等多个领域。
为了更好地管理和利用这些海洋资源，该国政府决定通过交易的方式，将海洋权益出售给各类企事业单位。
然而，由于海洋资源的特殊性，如何准确评估海域的价格成为了一个亟待解决的问题。
海域价格评估服务的应用海域价格评估服务是一种通过专业的评估机构对海域进行评估，以确定其合理价格的服务。
在该案例中，政府决定委托一家专业的评估机构，提供海域价格评估服务。
第一步是确定评估的海域范围。
评估机构首先与政府协商确定希望评估的海域范围，包括特定的海域边界和相关的海洋资源。
第二步是搜集数据。
评估机构通过与政府、海洋研究机构以及相关企事业单位的合作，搜集与评估海域相关的数据。
这些数据可能包括海底地质、海洋生态、气象气候、资源潜力等方面的信息。
第三步是建立评估模型。
评估机构基于搜集到的数据，利用经济学、地理学、统计学等方法建立合适的评估模型。
评估模型需要考虑到海域的资源价值、开发潜力、市场需求等多个因素。
第四步是进行实地调研。
评估机构派遣专业的团队进行实地调研，对海域进行详细的考察和采样。
通过实地调研，评估人员可以直观地了解海域的实际情况，进一步优化评估模型。
第五步是进行价格评估。
评估机构根据建立的模型和实地调研所得的信息，计算出海域的价格。
这个价格将成为政府在权益交易中的底价参考，也是企事业单位在购买海洋权益时的参考依据。
应用案例中的成果通过海域价格评估服务，该国政府确定了合适的海域价格，并开始进行海洋权益交易。
这一定价体系为海洋资源的开发提供了一个公平、规范的平台，保护了海洋资源的开发和利用权益。
可持续发展背景下的海域价格评估服务研究进展
可持续发展背景下的海域价格评估服务研究进展在可持续发展的背景下，对海域价格评估服务的研究成为了一个重要的课题。
海域作为地球上最大的生态系统之一，承载着丰富的自然资源和生态服务功能，对经济和社会的发展具有重要意义。
因此，正确评估海域的价格，能够为政府决策和资源管理提供科学依据，实现海洋资源的可持续利用。
海域价格评估服务的研究涉及到多个方面的内容，包括资源评估方法、估价模型、数据收集和处理等。
目前，学术界和实践领域已经取得了一些重要进展，下面将从这些方面逐一进行论述。
资源评估方法是海域价格评估的基础，主要用于确定资源的数量和价值。
目前常用的资源评估方法主要包括市场价格方法、替代费用法和容量约束法。
市场价格方法基于市场上相关产品或服务的价格，来评估海域资源的价值。
替代费用法则是通过计算替代品的成本来评估资源的价值，而容量约束法则是考虑到资源容量的限制条件来评估价值。
这些方法各自有其适用的情境，根据需要可以灵活选择和组合使用。
估价模型是海域价格评估的关键组成部分，用于将资源数量和价值联系起来。
常见的估价模型包括回归分析、概率模型和空间模型等。
回归分析通过统计方法分析资源数量与价格之间的关系，来预测资源价值。
概率模型则是基于概率理论和统计学推断，通过建立概率模型来评估海域资源的价值分布。
空间模型则是考虑到地理位置因素对资源价值的影响，通过空间插值和地理信息系统等技术手段，实现对海域资源空间价值的估计。
这些估价模型能够提供不同层次的评估结果，为决策提供依据。
数据收集和处理是海域价格评估的基础工作，要求比较全面和准确。
数据的采集可以通过现场调研、文献查阅和专家咨询等方式进行，涵盖海域资源的种类、数量、质量和价值等方面的信息。
数据的处理则包括质量控制、数据清洗和数据分析等环节，以确保评估结果的科学性和可靠性。
此外，在数据收集和处理过程中还需要注意保护个人隐私和商业机密，遵循相关法律和规定。
尽管已经取得了一些重要进展，但海域价格评估服务仍面临一些挑战和问题。
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Keywords
Coefficient Correction Method of Benchmark Price, Evaluation Methods, Primary Market, Sea Area
基准价格系数修正法在海域一级市场价格评估 中的应用研究
张 鹤，陈培雄，相 慧，李欣曈
国家海洋局第二海洋研究所，浙江 杭州
3. 研究区概况及数据来源
待估海域位于台州市椒江入海口以南海域，三山涂围区内，距离台州市路桥区约 18 km，用海类型 为“工业用海”(一级类)中的“其他工业用海”(二级类)，用海方式为“填海造地”用海(一级用海方式) 中的“建设填海造地”用海(二级用海方式)。待估海域总面积 5.6528 hm2 (如图 1 所示)。评估设定开发程 度为经填海造地形成陆域的未确权海域，实际开发程度为经填海造地形成陆域的未确权海域，设定海域 使用年期为 50 年，海域价格不包含附属用海设施及海上构筑物。
4.2. 确定待估海域所处海域基准价格
待估海域使用类型为“工业用海”(一级类)中的“其他工业用海”(二级类)，用海方式为“填海造地” 用海(一级用海方式)中的“建设填海造地”用海(二级用海方式)，根据浙江省海洋与渔业局 2013 年 3 月 1 日发布的《关于公布浙江省海域使用权基准价格的通知》，所处海域等别为四等，根据用海方式基准价 格为建设填海造地用海 119 万元/ hm2 [9]。
Figure 1. Sea area to be evaluated 图 1. 待估海域宗海面积 DOI: 10.12677/ag.2017.76072 719 地球科学前沿
张鹤 等
本文数据来源主要有： 海域基准价格的确定依据 2013 年 3 月 1 日发布实施的浙江省海域使用权基准 价格成果；待估海域面积及界址的确定是依据野外实测数据，经过与海洋功能区划及国家海洋动态监测 系统等比对后绘制、测算；还原利率采用安全利率加风险调整值法进行计算[8]。
2. 研究方法
海域资源一级市场也就是海域使用权出让市场，是国家通过其指定的政府职能部门将海域使用权在 一定年限内以招标、拍卖、挂牌的方式，让渡给海域使用者，并由海域使用者向国家支付海域使用权出 让金的行为[6]。
DOI: 10.12677/ag.2017.76072
718
地球科学前沿
张鹤 等
海域基准价格系数修正法是依据海域基准价格及其对应的修正体系表等，按照评估替代原则，就待 估海域的区域条件和个别条件等与其所处海域的平均条件相比较，并对照修正体系表选取相应的修正系 数对基准价格进行修正，进而求取待估海域在评估基准日时的价格的方法。 基准价格系数修正法的计算公式为：
Research on the Application of Coefficient Correction Method of Benchmark Price to the Price Evaluation of Primary Market of the Sea Area
He Zhang, Peixiong Chen, Hui Xiang, Xintong Li
4.3. 编制待估填海区域海域价格影响因素条件说明表和修正系数表
价格影响因素的选择参考 《浙江省海域基准价核定规程》 中 “造地工程用海基准价核定指标表” [10]、 《海域评估技术指引》中“造地工程用海价格影响因素分析指标表”[7]，并结合评估区域综合条件确定 主要影响因素有区位条件、交通条件、基础设施条件、自然环境条件等。台州市 2016-5 工业用海 1 建设 填海造地用海因素修正条件说明表和修正系数表如表 1、表 2 所示。根据待估海域的各项因素条件与上 述修正体系比较对照，确定待估填海区域海域的影响因素修正系数如表 3 所示。
Advances in Geosciences 地球科学前沿, 2017, 7(6), 717-723 Published Online December 2017 in Hans. /journal/ag https:///10.12677/ag.2017.76072
4. 待估海域评估过程
4.1. 界定海域基准价格涵义
海域基准价格是依据海域估价的原则、 理论和方法， 充分考虑海域的区位、 周边社会经济发展水平、 海域利用方式、人为活动对资源生态环境的影响、海域的预期收益和海域的利用政策等社会、经济和自 然属性，按海域的质量、功能及其收益状况，综合评估确定的在正常海域利用条件下基准期日时各区片 或各级别的特定用海类型在法定最高使用年期时的海域使用权平均价格。 本次评估设定海域使用类型为“工业用海”(一级类)中的“其他工业用海”(二级类)，用海方式为“填 海造地”用海(一级用海方式)中的“建设填海造地”用海(二级用海方式)，评估基准日为 2017 年 9 月 4 日，因此，待估海域所属的海域基准价格涵义为：在评估基准日为 2017 年 9 月 4 日，现状利用条件下， 申请用海年限 50 年的经围填形成土地的海域使用权平均价格。
4.4. 计算海域基准价格设定条件下的海域价格
根据基准价格系数修正法的评估公式，台州市 2016-5 工业用海 1 建设填海造地用海的海域价格计算 公式为：
12 P = Pj × 1 + ∑ K i × K13 × K14 × K15 i=1
式中：Pj——台州市 2016-5 工业用海 1 建设填海造地用海区片基准价格； Ki——杭州湾新区建设填海造地用海价格影响因素的修正系数； P——填海区域海域价格； 依据待估海域的影响因素修正情况表，经计算，待估海域使用权价格为：
Second Institute of Oceanography, Hangzhou Zhejiang
th th th
Received: Oct. 28 , 2017; accepted: Nov. 11 , 2017; published: Nov. 15 , 2017
Abstract
The evaluation of sea area price plays an important role in the process of marine economic development and management of marine resources market. It is the basis for ensuring the smooth implementation of paid use system of the sea and the guarantee of the preservation and appreciation of state-owned assets. In this paper, the application of coefficient correction method of benchmark price in primary market of the sea area is analyzed to explore its applicability and limitations by taking a case of industrial sea in Taizhou for example, and puts forward the countermeasures to overcome the limitation. This study has important practical significance and reference for our country to carry out the price evaluation in primary market of the sea area.
修正因素 离县城距离(k1) 离邻近城镇距离(k2) 区位 条件 邻近区域基准地价 水平(k3) 围海难度(k4) 邻近交通干道路宽(k5) 优 <16 km <5 km >20 万/亩 难度小 >16 m 较优 16~17 km 5~6.5 km 15~20 万/亩 难度较小 12~16 m 一般 17~18 km 6.5~8 km 14~15 万/亩 难度一般 8~12 m 较劣 18~19 km 8~9.5 km 12~14 万/亩 难度较大 4~8 m 劣 >29 km >9.5 km <12 万/亩 难度大 <4 m
Open Access
1. 引言
我国海域资源有偿使用制度已初步建立，各级海洋管理部门正积极推进海域使用权评估制度。随着 海洋经济发展战略的实施，海域市场进一步发育，海域出让、交易的类型和数量大幅增加，对海域市场 价格行为的规范也受到广泛重视。 基准价格系数修正法是海域价格评估的基本方法之一，该方法的核心为海域基准价格，即某一基准 上一定年期海域使用权的区域平均价格。由于我国海域有偿使用制度发展较晚，海域价格管理理论多借 鉴于土地价格管理的相关经验， 因此， 海域基准价格系数修正法也类似于基准地价系数修正法。 在国外， 城市基准地价也称为大面积评估[1]。 发达国家的土地市场大多比较完善， 地价管理体系也相对比较成熟。 日本作为地价制度制定发展较早的国家，实行地价公式制度，每年公开标准宗地的相关信息，为宗地估 价提供参考[2]。韩国在日本的地价公示制度的基础上，结合本国国情，建立基准地价公布制度，指导土 地交易，并为土地征收时确定补偿金提供依据[3]。德国实行土地公开参考价制度，公开参考价格即城市 土地的平均价格，地方政府定期对当地的土地公开参考价进行评估和公布，方便单位和个人掌握本国土 地市场的动态[4]。我国的海域基准价格相关制度是借鉴国内外基准地价管理制度，并根据我国的海域市 场实际情况，初步形成的基准价格管理体系。 目前开展的海域资源价值研究，多集中在海域资源流转、评估的制度建设上，缺少市场角度上宗海 价格的测算和研究， 对具体宗海的海域价格测算的指导意义不够显著[5]。 本文以台州市宗海评估为案例， 针对基准价格系数修正法在实际宗海评估出让过程中的合理性与特殊性进行研究，并对应用的局限性进 行分析找到相应的解决方法，从而为我国海域一级市场价格评估提供参考借鉴。