海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明
(一)评估围
评估围为港鸿业石化码头所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况
1. 海域基本情况
估价对象为港鸿业石化码头所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。证载海域使用者为港鸿业石化码头，用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况
该海域为港鸿业石化码头工程用海，港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。港鸿业石化码头工程位于港南沙区小虎作业区的规划围，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据
1. 法律、法规和政策文件
(1)《中华人民国土地管理法》
(2)《中华人民国海域使用管理法》
(3)《中华人民国土地管理法实施条例》
(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》
财综[2007]10号
(5) 省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号
(6) 国家海洋局《关于缴纳港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号
(7) 省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号
(8) 其他有关法律规定、政策文件等
2. 资产占有方提供的有关资料
(1)《海域使用权证书》
(2) 海域使用权评估申报明细表
3.评估机构掌握的相关评估资料
(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
(五) 评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1. 遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；
2. 遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；
3. 遵循科学性原则。结合本次评估的特点，同时结合各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；
4. 遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2010年2月28日的现行公允价值；
5. 遵循资产持续经营的原则。根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、环境等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；
6. 遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准；
7. 遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；
8. 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。
(六)评估步骤
1. 核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“海域使用权清查评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行海域面积、海域开发、海域设施情况、海域使用权利状况等情况的核实。
2. 现场勘查
对照有关资料及“海域使用权清查评估明细表”对待估宗海进行查勘，与有关人员座谈，了解宗海位置、投资环境及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3. 社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关资料，取得海域评估的计价依据。
4. 评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗海的类型、使用年限、海域大小、区位条件，对待估宗海进行综合评定估算。
(七) 委估海域区域因素分析
1. 地理位置
鸿业石化码头坐落于港南沙港区小虎作业区，新沙港下游狮子洋西岸、小虎岛东侧，沙仔沥水道的南侧，处于沙仔沥水道与珠江主河道的交汇处，下游15km为虎门出。港位于东经113°36′，北纬23°06′，北距276海里，南距70海里，西距273海里。
2. 气候条件
委估海域所在的伶仃洋海域位于北回归线以南，地处亚热带地区，气候属于亚热带海洋性季风气候，冬季受东北季风影响盛行东北风，且可受到强冷空气的影响；夏季受东南季风影响盛行东南风，偶有热带气旋登陆；冬无严寒，夏无酷暑，降水和热量都很丰沛，但季节分布不均，干湿季分明。该海域平均气温为22.9°C，年平均降水量为1858.5mm，平均降水日数为125.1天，年平均雾日为5.4天，平均风速为3.9m/s，相对湿度较大。
3. 地势、地貌及水文特征
委估海域所在地位于南沙经济开发区小虎作业区，后方为海拔110m的小虎山，对岸为沙仔角，河面宽度约为300m。本区段在地貌上属于珠江三角洲冲积平原，地势平坦，区段地表水系发育，河涌、沟塘遍布。
珠江河口的潮汐系数在0.94~1.77之间，为不正规半日混合潮型，属弱潮区，潮差相对较小，一般是春、秋分潮差最大，夏、冬至潮差最小，汛期又普遍小于枯水期；
该海域位于珠江干流与沙仔沥出口相汇处，处于沙仔沥河段。其泥沙主要来源于上游下泻的泥沙(珠江干流与沙仔沥)和随潮流挟带的上溯泥沙，还包括少量河道的局部搬运泥沙。主要为悬移质输沙，影响泥沙运动的主要因素为潮流，风浪、船行波及径流的影响相对较小。
4. 交通情况
委估海域位于港南沙港区小虎作业区，港国际海运通达80多个国家和地区的300多个港口，并与国100多个港口通航，是中南地区最大的对外贸易口岸。港濒临南海，毗邻、澳门，位于珠江水系的东、西、北三江交汇点。铁路、公路、航空、水路运输发达。既是华南地区最大的国际贸易港，又是珠江三角洲水网运输中心和水陆运输枢纽。
港口交通便利，铁路有京广、广九、广湛线与全国主干铁路相连，形成铁路运输网；公路与、、等省重要市县均有干线连通，公路网络沟通闽、赣、湘、桂等省区。白云国际机场已开辟国、国际航线30条左右，来往于全国主要大中城市及、曼谷、马尼拉、新加坡、悉尼、墨尔本、吉隆坡等地的航班，可完成客货航空运输。
港北距276海里，南距70海里，西距273海里。经虎门出海可达沿海各港及世界100多个国家（地区）的600多个港口。至、、、、等港有定期客货班轮，河可至珠江水系的东江、西江、北江各港。
海域东侧为珠江主航道，可以直接出海以及连接水网发达的珠江河网地区，水路交通比较方便；陆路上距离黄阁镇市区约5.5公里，有小虎大桥与岛外连接。
(八) 评估方法
根据财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》
财综[2007]10号及省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号的规定，海域使用金统一按照用海类型、海域等别以及相应的海域使用金征收标准计算征收。其中，对填海造地、非透水构筑物、跨海桥梁和海底隧道等项目用海实行一次性计征海域使用金，对其他项目用海按照使用年限逐年计征海域使用金。
经过评估人员的实地勘察和认真分析，考虑到待估宗海所在区域处于财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》
财综[2007]10号所规定的用海围，故可按该文件规定的海域使用金征收方法来对委估海域进行评估。由于该海域使用金为法定最高年限的使用价格，委估海域已使用0.37年，剩余使用年限为49.63年，故应对该价值进行年期修正，进而求取待估宗海在估价期日的价格。
(九)评估计算过程
1. 价格定义
本次海域价格评估结果为待估宗海在评估基准日2010年2月28日，评估海域使用年限设定为海域使用权剩余使用年限49.63年，海域开发程度为海域红线8万吨级船舶畅通条件下的海域使用权价格。
2. 评估计算和参数确定
(1) 海域等别
根据财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》
财综[2007]10号规定，省市南沙区海域等别为一等用海。
(2) 海域使用金征收标准（财综[2007]10号）
单位：万元/公顷
(3) 委估海域用海方式
根据企业提供的海域使用权证书，委估海域用海方式如下表：
用海方式面积(公顷) 等别海域使用金征收
标准(万元/公顷)
征收方式
非透水构筑物 5.47 一等150 一次性征收
透水构筑物 1.83 一等 3 按年度征收港池 4.1 一等0.75 按年度征收
合计11.4
(4) 计算过程
A. 委估宗海法定最高法定使用年限价格
a. 非透水构筑物=面积×单位价格
=5.47公顷×150万元/公顷
=820.5 万元
b. 透水构筑物=面积×单位价格×最高法定使用年限
=1.83公顷×3万元/公顷×50
=274.5 万元
c. 港池=面积×单位价格×最高法定使用年限
=4.1公顷×0.75万元/公顷×50
=153.75 万元
d. 法定最高使用年限价格=820.5+274.5+153.75
=1248.75 万元
B. 年期修正系数
年期修正系数参考土地评估中基准地价系数修正法所使用的年期修正指数公式：式中：
K——使用年期修正系数
r——还原率[按6％计(参考周边土地还原率)]
n——最高法定使用年期50年
m——估价对象法定使用年期
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
国有土地租赁合同范本通用版
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 国有土地租赁合同范本通用版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出租方：__________________(以下简称甲方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 承租方：__________________(以下简称乙方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《民法典》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原-则，经-过协-商一致，订立本合同。 第一条甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。 第二条甲方出租给乙方的土地位于____________省(自治区、直辖市)市(县)街道村，面积为____________平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。 第三条本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块。 在租赁期限内，乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。 第四条该幅土地在签订本合同之前已经-村在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经-确认无误。 第五条租赁期限
我国当前的国有土地使用权取得方式
题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》
中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
海域运用权抵押试行规定
海域运用权抵押试行规定 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 第一条为贯彻落实省委省政府关于海峡西岸经济区发展战略，有效解决海洋经济发展“融资难”问题，扶持市海洋经济发展和推动社会主义新农村建设，促进经济实现又好又快发展。根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《省海域使用管理条例》及《省海域使用权抵押登记办法》等法律法规，结合市实际，特制定《市实施海域使用权抵押贷款暂行规定》（以下简称规定）。第二条海域使用权，是指海域使用人依法对其已登记的海域在审批期限内享有依法占有、使用、收益和处分的权力。第三条海域使用权抵押贷款，是指海域使用权人在不转移海域使用权占有的情
况下，将海域使用权及其范围内附着的围着物等不动产作为抵押物申请借款的行为。在抵押人不履行债务时，抵押权人可以依法处置抵押物，并从拍卖所得的价款中优先受偿。第二章贷款对象和条件第四条贷款对象应是依法取得海域使用权的自然人或法人企业。第五条借款人同时应具备以下条件：(一)资信良好，遵纪守法，无不良信用记录；(二)借款人依法享有海域使用权；(三)在设定海域使用抵押权时，应由抵押权人与抵押人共同向海域使用登记机关办理抵押登记。(四)贷款人规定的其他条件。第三章海域使用权抵押范围第六条用于抵押的《海域使用权证》必须是县级以上人民政府海洋行政部门核发的有效证件，设置的抵押期限不得超过海域使用权证有效期限。第七条共有海域经全体股东同意可以设定抵押权，抵押权设定后不因共有权的分割而受影响。第四章贷款程序第八条借款申请。借款人直接向贷款人提出书面借款申请。经贷款人初审
土地使用权租赁协议新示范文本
土地使用权租赁协议新示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
土地使用权租赁协议新示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 甲方：_________集团公司 住所：_________省_________市_________路_________号 乙方：_________股份有限公司（筹） 住所：_________省_________市_________路_________号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行 政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府 主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限 公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使 用权，土地使用期限为_________年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土
地和有关房屋，经双方协商，甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权，乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务，保护双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则，订立本土地使用权租赁协议。 1．租赁范围：_________。 2．租赁期限：_________。 3．租金标准：_________。 4．甲方的权利、义务：_________。 5．乙方的权利、义务：_________。 6．租赁物的交验：_________。 7．续租：_________。 8．违约责任：_________。 9．争议的解决：_________。
土地使用权转让方式有哪些
土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法
没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作
如何对海域使用权进行评估资料
如何对海域使用权进行评估 一、海域估价的概念与意义 （一）海域估价的概念 海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。 （二）海域估价的目的和意义 1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。 2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。 3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。 4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。 二、海洋资源管理及海域估价的现状 （一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章 现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状 《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。归结起来，主要有如下： 1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程） 房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。 2、管理程序上没有较成熟的方式 3、缺乏专业资质的估价部门 目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。 4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难 用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？这些也都值得探索。 5、海域使用权与临海土地分离难 对于临海工业、港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数
上海房地产价格及土地使用权估价
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
土地使用权租赁协议(样式一)实用版
YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：
土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方
土地使用权在取得时所需的材料
土地使用权在取得时所需的材料 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 ▲一、土地使用权在取得时所需的材料 1、土地登记申请书; 2、单位设立证明、法定代表人的证明或者是个人身份的证明和户籍的证明; 3、出具土地权属来源的相关证明，属于共同使用一宗土地的情况，还须要提交共有人的共同使用该宗土地的约定或者协议等相关资料; 4、地上的建筑物和其他的附着物的合法产权的证明;
5、法律、法规、规章规定所需要提交的其他文件的资料。 ▲二、获得土地使用权的方式有哪几种 (一)以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 (二)以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、
填海造地用海海域使用权价值评估研究
填海造地用海海域使用权价值评估研究 摘要：填海造地工程具有资源独占性特征，形成的土地较非邻海陆地往往更具 价值优势。我国目前的海域使用权出让过程中，并未充分或完整考虑填海造地用 海工程海域使用权的客观价值。海域使用权价值低估不仅导致公共财政收入受损，更是引起我国沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。本文以 我国填海造地用海工程海域使用权价值评估的实际出发，分析了填海造地工程海 域使用权的价值优势和劣势，论述了其价值构成，并提出了基本的评估思路和方法，并认为其对提升填海造地工程实施的科学性有重要意义。 关键词：填海造地；海域使用权；价值评估 0引言 近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我 国沿海地区蓬勃兴起。2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多 开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。很多滨海新区因无人入住成 为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。 除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加 价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主 要原因之一。由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺 乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。用 海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块 景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成 的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。这种价值洼 地现象，不仅造成了海洋资源的过度开发和浪费，同时客观上也影响了公共财政 收入，损害了公共利益。 1我国填海造地海域使用权价值评估现状 ⑴评估制度起步较晚 国家海洋局于2012年公布了一批海域使用权评估机构推荐目录，并鼓励在 海域使用权出让、交易、抵押等环境引入评估机制，但截至目前评估并未列入必 须程序。 ⑵评估基本理论不系统 国家海洋局于2013年发布了《海域评估技术指引》。该指引较多的借鉴了 土地使用权评估的理论，对海域使用权评估的因素选取和方法仍缺乏系统和令人 信服的论述。 ⑶评估实践经验匮乏 由于海域使用权评估尚未全面推广，且被推荐进行海域评估的机构多为海洋 系统或专业单位，缺乏对价值评估理论的理解和实践经验，评估质量总体水平不高，海域评估实践积累不充分。 2填海造地海域使用权价值评估特点 ⑴评估对象多为待开发或在开发海域 由于海域管理法规规定，填海造地并经过竣工验收后的海域可以换发海域使 用证，所以大多数填海造地后的土地都以土地使用权形式存在，故填海造地海域 评估对象多为待开发或正在开发的海域。 ⑵评估价值受个体自然条件因素影响大
海域使用论证收费标准
关于印发《海域使用论证收费标准（试行）》的通知 国海管字[2003]110号 颁布时间：2003-3-31发文单位：国家海洋局 沿海省、自治区、直辖市海洋厅（局）、海域使用论证资质单位、局属各单位： 为了加强对海域使用论证工作的管理，规范海域使用论证执业市场秩序，保证海域使用论证质量，维护国家海洋权益和海域使用者的合法权益，根据《中华人民共和国海域使用管理法》，经与国家计委协商，我局拟定了《海域使用论证收费标准》，现下发试行。 各有关单位在试行《海域使用论证收费标准》的工作中，请及时将有关意见反馈给我局。 二○○三年三月三十一日 海域使用论证收费标准（试行） 目录 1、总则 2、海域使用现状调查 3、海洋勘测 4、海洋生物调查 5、数学模型和数值计算 6、论证分析和报告编写 1、总则 1.1 本标准是《中华人民共和国海域使用管理法》配套制度之一。
1.2 《海域使用论证收费标准》的项目根据《海域使用论证大纲》的要求设立。海域使用论证收费系指论证方根据委托方的委托，进行资料收集、现场踏勘、大纲编制、测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、模拟计算及编写报告等收取的费用。 1.3 海域使用论证收费计算公式为： 海域使用论证总费用=调查项目总费用+数值计算费用+报告编写费用； 调查项目总费用=各单项调查费用总和； 单项调查收费=野外调查（或取样）费+测试分析费； 各单项调查、分析、计算费=收费基价×附加调整系数。 1.4 以下各项费用未列入本标准收费项目，应由委托方负责支付。具体经费额度由委托方和论证方根据各分项目的市场价格协商确定。包括项目如下： 1.4.1 勘察队伍调遣费：包括仪器设备运输费、装卸费及人员差旅费等； 1.4.2 临时基础设施及现场准备费：勘测现场的搭建路桥、清除障碍、接通电源、水源等临时生产和生活设施费，与勘测有关的青苗补偿费、海上养殖赔偿费和土地占用费等； 1.4.3 测量标志材料费：包括原材料费、加工费及运杂费等； 1.4 4 冬季作业的取暖设施及燃料费； 1.4.5 租船费及其它设施的租用费； 1.4.6 专家评审会议费用。
关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读
划拨土地使用权及其价值评估 摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词：划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使
用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。 2、划拨土地使用权的特点
农村集体荒山土地使用权出租合同
农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方：（以下简称甲方）： 承租方：（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致，订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事（主营项目）种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。（注： 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用，甲方及其它单位不得占用或用于经营。） 土地性质：农村集体土地 土地类型：甲方未对外承包或租赁的土地
土地面积：荒山亩，土地亩 四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： （详见出租土地定界图） 甲方承诺：该块土地为非国有土地，也不属于丹江水库管理局管辖土地，属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年，即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币（大写）（万元）（其中包括土地地面附属物、建筑物等）。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。
四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件，帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同，并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定，取得了三分之二以上村民代表的同意，同时征得了当地政府的同意，即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担，每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。
浅议土地使用权取得时间的界定
浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设
起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让
【法律检索】海域使用权
《省海域使用管理条例》 第四章海域使用权 第二十四条海域使用申请经依法批准后，由批准申请的人民政府登记造册，并向海域使用申请人颁发海域使用权证书。海域使用申请人自海域使用权证书领取之日起，取得海域使用权。 第二十五条海域使用权除依法申请取得外，有条件的应当通过招标或者拍卖的方式确定海域使用权人。 海域使用权的招标或者拍卖，由有批准权的人民政府的海洋行政主管部门报本级人民政府批准后组织实施；招标或者拍卖方案，应当征求同级有关部门的意见。 第二十六条海域使用权的取得、变更或者终止，应当按照国家规定进行登记。经登记的海域使用权，由海洋行政主管部门在登记之日起三十日向社会公告。海域使用权登记资料可以公开查询。 经依法登记的海域使用权及他项权利受法律保护，任何单位和个人均不得侵犯。 第二十七条海域使用权最高期限，按照下列规定执行： （一）增殖、养殖用海十五年； （二）拆船用海二十年； （三）旅游、娱乐用海二十五年； （四）盐业、矿业用海三十年； （五）公益事业用海四十年； （六）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。 第二十八条海域使用权人应当按照人民政府批准的用途合理使用海域，不得擅自改变海域用途；确需改变的，应当在符合海洋功能区划的前提下，按照原审批程序报经原批准用海的人民政府批准。 对海域使用权有争议的，在争议解决之前，任何一方不得改变海域使用现状。
第二十九条海域使用权人在批准的海域使用年限，可以依法转让、出租、抵押海域使用权。但法律、法规另有规定的除外。 转让、抵押海域使用权的，应当依法办理登记手续。 第三十条海域使用权期满六十日前，海域使用权人可以依法申请续期；除法律另有规定外，原批准用海的人民政府应当批准续期。期满未申请续期或者申请续期未获批准的，海域使用权终止。 海域使用权终止，海域使用权人应当交还海域使用权证书，并依法办理注销登记。 第三十一条因公共利益或者国家安全的需要，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权，并根据海域使用权人已使用的年限和开发利用的实际情况，经评估后给予相应的补偿。 省海域使用管理条例第五章海域使用金 第三十二条海域使用权人必须依法缴纳海域使用金。海域使用金可以根据不同的用海性质或者情形一次缴纳或者按年度缴纳。 对渔民使用海域从事养殖活动收取海域使用金的具体实施步骤和办法，按照国家有关规定执行。 第三十三条下列用海，免缴海域使用金： （一）军事用海； （二）海关、边防、海监、渔政、海事、港航行政管理等公务船舶专用码头用海； （三）非经营性的航道、锚地等交通基础设施用海； （四）教学、科研、防灾减灾、海难搜救打捞等非经营性公益事业用海。 前款规定的用海项目，其海域使用权不得擅自转让、出租或者抵押。 第三十四条下列用海，经省财政部门和海洋行政主管部门审查批准，可以减缴或者免缴海域使用金： （一）公用设施用海； （二）国家和省重大建设项目用海； （三）增殖、养殖用海。
2015年海域使用论证从业人员考试大纲
2015年海域使用论证从业人员考试大纲 国家海洋局 2015年6月
前言 为指导海域使用论证从业人员复习备考，国家海洋局组织编制了《2015年海域使用论证从业人员考试大纲》（以下简称“大纲”）。大纲紧扣现行有效的政策法规和标准规范，注重考察海域使用论证从业人员的应用能力和分析解决问题能力。大纲中对知识点的要求分为掌握、熟悉和了解三种程度，掌握是要求能够灵活运用于实际工作，熟悉是要求能够理解并简单应用，了解是要求具有海域使用论证相关的知识。本大纲是2015年海域使用论证从业人员复习备考的依据。
第一部分海域管理法律法规 考试目的 通过海域管理法律法规考试，检验海域使用论证专业技术人员对从事海域使用论证所必需的法律法规、政策等相关知识了解、熟悉、掌握的程度和在海域使用论证及相关业务工作中正确理解、执行国家相关法律法规和政策的能力。 考试内容 一、法律 （一）中华人民共和国海域使用管理法 1.总则 （1）掌握海域、内水的含义； （2）掌握海域法的适用范围； （3）掌握海域所有权、使用权的规定； （4）掌握对改变海域自然属性用海活动的管理要求； （5）熟悉海域使用统计制度、海域使用监督管理以及海域使用监视、监测的有关规定。 2.海洋功能区划 掌握海洋功能区划制度的有关规定。 3.海域使用的申请与审批 掌握海域使用申请与审批的有关规定。 4.海域使用权 （1）熟悉海域使用权登记制度； （2）熟悉海域使用权获取方式的有关规定； （3）熟悉海域使用权人权益的有关规定； （4）掌握海域使用权最高期限的有关规定； （5）熟悉海域使用权期满后的有关规定； （6）了解海域使用权变更的有关规定； （7）了解海域使用权收回的有关规定；
委估土地使用权 评估报告书
广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日
目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件
摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日
土地使用权及地上建筑物租赁协议
土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定，按照互利互惠和平等自愿原则，现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜，经友好协商达成一致意见，特订立本合同，以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的宗地位于，土地面积大概平方米，该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年，自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年，共计万元。本协议签订当日，乙方向甲方支付万元，剩余租赁费用万元，乙方在合同签订之日起日内，向甲方一次性支付。 四、其他约定
1、甲方出租给乙方的土地为工业用地，在乙方租赁使用期间，如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的，相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物，在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费，均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的，乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的，应当书面通知乙方，并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后，如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的，须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求，由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间，需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的，应当取得甲方书面同意，有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意，增建建筑物和附属物的，应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因，需要提前终止履行本协议的，应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十