关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读
划拨土地使用权及其价值评估摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。
关键词：划拨土地使用权、价值、评估在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。
改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。
但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。
如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。
一、划拨土地使用权的概念及其特点1、划拨土地使用权的概念划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。
这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。
这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。
2、划拨土地使用权的特点（1）国家未获收益性。
不管是历史还是以上述何种方式取得的划拨土地使用权，国家作为土地所有权人均未从中获取经济利益，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的最显著区别；（2）取得的法定性。
即取得划拨土地使用权必须符合法律规定，并经有关部门依法批准；（3）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意处分其拥有的划拨土地使用权。
二、划拨土地使用权价值内涵土地价值是指在正常市场条件下一定年限的土地使用权未来纯收益的现值之和。
虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价值是土地价值的特殊形式。
对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，因此，要想客观、合理地评估其价值，首先须对划拨土地使用权价值内涵作作出明确的界定。
界定划拨土地使用权的价值内涵，最主要是要清楚地界定其价值构成和使用年限。
根据国土资源部国土资发[2001]44号文规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价值，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。
”根据该文件规定，划拨土地使用权价值有两个基本的组成部分，一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如土地补偿费、安置补助费或拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整及通路、通电、通水等改善土地利用条件的合理费用，除此之外在国家层面上对划拨土地使用权价值构成未有更为明确的规定。
但笔者认为，仅把划拨土地使用权价值界定为平均取得和开发成本是否科学、合理，却值得商榷。
首先，土地作为一种特殊的商品，作为一种不可或缺的主要生产要素，土地使用者取得土地及以后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费是购买土地这种特殊商品的费用，根据经济学理论，花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。
其次，划拨土地使用权人在长期使用土地过程中不可能对土地没有投入，那么划拨土地使用权人的这部分费用就将凝结在土地所有权这一无形资产的价值之中，按照“权利与收益相对应”和“谁投资，谁拥有”的原则，由土地使用者投资而得到的土地增值部分即土地人工增值，应归土地使用者所有。
划拨土地使用权价值评估作为特殊类型的宗地评估，也需要对委估宗地的使用年限进行界定。
目前，对划拨土地使用权价值评估中的使用年限的界定有两种观念：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限应设定为无限年限；二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
笔者更倾向于后一种意见。
因为无论是出于何种目的对划拨土地使用权价值进行评估，都是委托方的一种经济行为，诸如抵押贷款、企业改制、作价入股等等。
根据我国现行法律规定，我国的土地市场主要可分为一级市场和二级市场，土地一级市场是指政府通过划拨、出让、作价入股或授权经营等形式第一次将土地使用权配置给不同的使用者的市场。
是政府与土地使用权人签订的合同，政府处置土地资源。
二级市场是土地使用者将土地使用权再次让渡给他人的市场。
是土地使用权人通过转让、租赁、抵押等方式将取得的土地使用权转让或拟转让给他人，土地使用权人处置土地资源。
土地一级市场由政府垄断，进入二级市场的土地最终结果都将变成以有偿方式取得，即出让土地使用权。
因此，划拨土地如果由于某种经营需要进入二级土地市场，最终都要转为出让土地使用权，而无论何种用途的出让土地使用权均有使用年限限制。
为与出让土地使用权一定年限的价值相协调，划拨土地使用权价值评估中应设定有限使用年限，一般其使用年限设定为同类用途的法定最高出让年限。
综上所述，划拨土地使用权价值构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和相应的增值，其使用年限设定为该类用途用地的法定最高出让年限，从估价时点算起。
三、划拨土地使用权价值的评估方法《房地产估价规范》第6．4．4条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： 1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
2、用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
”上述规定，给出了划拨土地使用权价值评估的两种思路，即直接法和间接法。
直接法是以“平均取得和开发成本”为基础进行评估测算。
依据成本法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和增值收益来确定土地价格的估价方法。
即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、增值收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。
其中，增值收益分为两部分，一部分源于“增值地租”，另一部分源于“人工增值”，“增值地租”应当归土地所有者--国家所有。
因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润和“人工增值”之和。
间接法是先采用收益法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分，再扣除土地出让金，倒算出划拨土地使用权价格。
综上所述，可以得出如下计算公式：直接法：划拨土地使用权价值=土地取得成本+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+相应的增值收益间接法：划拨土地使用权价值=出让土地使用权价值-土地使用权出让金从上述公式中不难看出，两种测算方法得出的划拨土地使用权价值内涵是不一致的。
直接法是无限年期的价格，间接法是有限年期的价格，这在理论上是很难讲得通的。
那么对于这种情况应该如何处理呢？笔者认为，无论何种目的的划拨土地使用权价值评估，我们评估得出的划拨土地使用权市场价值是准出让土地使用权的市场价值（除未缴纳了土地出让金外，其它条件均已具备），都是为了使划拨土地使用权进入二级市场，其终极目的是为了变划拨土地使用权为出让土地使用权，而一旦进入二级市场，该地块再也不能无期限使用下去了，必须缴纳出让金，变为有限使用年限，而我们评估的就是用于这样的划拔土地使用权价值。
从这个意义上讲，规范所说的划拨地价和出让地价价值内函是一致的，因此直接法测算结果应进行土地使用权年期修正，其年期修正公式为：K=1-1/（1+r）n。
式中：K为年期修正系数；r为土地资本化率；n为宗地用途的法定最高使用年限。
上述估价结论的成立依据了如下假设，该划拨土地使用权可以自由转让，并可获得政府批准，且批准的使用期限从估价时点起计为该类用途的法定最高出让年限。
其内涵为公开市场价值标准，该价值未扣除处置估价对象所需费用，也未考虑由划拨使用权改变为出让使用权应缴纳的相关规费。
上述内容也需在报告中予以披露。
四、常见估价目的中划拨土地使用权价值评估时应注意的问题1、划拨土地使用权抵押价值评估划拨土地使用权抵押价值评估是比较常见的一种日常评估业务。
划拨土地一般证载面积较大，且没有使用年限限制，部分土地由于城市开发建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。
（1）、正确理解抵押贷款评估的目的抵押贷款评估的目的是假设当债务人不能履行债务，要以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受尝进而保障债权的实现。
很明显需要我们评估的是抵押物的变现能力，而在我们估价实践中，许多估价人员潜意识中都把企业的偿还能力评估和抵押物变现能力评估两个概念混在了一起。
例如在房地产抵押评估报告中往往会有这样一个技术路线，即假设企业能够持续经营，保持房地产的最高最佳使用，并参照它的经营状况和收入通过收益还原或通过成本法得到评估值。
稍一推敲就会发现这一假设前提和评估目的存在逻辑上的自相矛盾，因为我们贷款评估的真正目的就是在假设企业不能持续经营，不能偿还贷款的隐含前提下，最有可能实现的变现价值。
所以我们在抵押贷款评估时真正关注的不是银行非常关心的企业是否能够持续经营，而是房地产的通用性如何、变现能力如何。
划拨土地的价值构成及其估价方法研究
划拨土地的价值构成及其估价方法研究一、背景随着经济发展和城乡建设的进一步推进，划拨土地的现象越来越普遍。
在这个过程中，土地的估价成为了重要的环节，而土地的价值构成和估价方法就成为了需要研究的问题。
二、划拨土地的价值构成划拨土地的价值构成是指划拨土地所具备的各种价值成分，包括经济价值、社会价值、环境价值等多个方面。
1. 经济价值经济价值是指土地所能创造的经济效益，包括土地的开发价值、经营价值、投资价值、流转价值等。
土地的经济价值可以通过市场价值或收益法进行估价。
2. 社会价值社会价值是指土地在社会生活中所具备的价值，包括满足城市建设、人民居住、农业生产等方面的需求。
土地的社会价值可以通过行政法确定，而其估价可以通过对相似土地划拨历史进行参照。
3. 环境价值环境价值是指土地在环境上所能提供的价值，包括绿化、防护、保护生态等方面的作用。
土地的环境价值可以通过生态系统服务估价法进行估价。
三、划拨土地的估价方法研究划拨土地的估价方法是指针对不同价值构成进行的具体评估方法。
1. 市场价值法市场价值法是根据当地的市场情况，通过对相似土地划拨交易历史进行参照，确定土地市场价格，以此进行划拨土地的估价。
该方法适用于已经形成市场的城市地区。
2. 收益法收益法是根据土地所能创造的收益能力，通过对土地选址、规划、开发、经营等因素进行综合分析，以土地未来的收益来确定土地的估价。
该方法适用于开发程度较高，具有较高收益能力的土地。
3. 评估师补偿法评估师补偿法是在法律许可的范围内，由独立第三方对土地进行估价，其费用由出售土地一方支付。
该方法适用于需要权威机构估价，但市场价格缺乏参考的情况。
4. 生态系统服务估价法生态系统服务估价法是基于对土地生态系统中各种作用的评估，确定土地所能提供的生态系统服务的价值，以此来进行估价。
该方法适用于需要考虑土地环境价值的情况。
四、结论划拨土地的价值构成和估价方法是非常重要的研究课题。
在划拨土地过程中，需要根据其特点和价值构成选择合适的估价方法，以便确定划拨价格，保障各方利益，并推动城市建设和经济发展的良性循环。
国有划拨土地使用权转让和抵押论文修
国有划拨土地使用权的转让和抵押郑菁关键字：国有划拨土地使用权抵押转让批准合同效力在市场经济飞速发展的今天，作为国民经济主导力量的国有企业改革引人注目。
由于国有企业使用的土地绝大多数是国有划拨土地，在与私营企业、外资企业合资、合作以及企业的改制过程中，存在大量的国有划拨土地使用权处置问题，许多企业、事业单位处置国有划拨土地使用权不当，导致大量的土地使用权转让、抵押纠纷。
在这篇文章里，我们从法律、行政法规和部门规章等方面探讨一下国有划拨土地使用权转让和抵押的法律问题及具体操作流程，希望本文可以使有意于此类法律业务的律师同仁们能更好的理解国有划拨土地使用权的转让和抵押法律问题，更好地为委托人提供优质的法律服务。
一、国有划拨土地使用权的概念、特点（一）国有划拨土地使用权的概念。
国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）虽然只是一部行政法规，但它却是我国国有土地使用权法律法规规范上的一个重要里程碑。
该《条例》第一次明确了“国有划拨土地使用权”的定义，该《条例》第43条规定："划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
”1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》再一次对国有土地使用权进行诠释，该《办法》第2条规定："划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。
尽管《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》对“国有划拨土地使用权”进行了初步的行政法规解释，但其定义尚不准确和完备。
1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国房地产管理法》，该部法律对“国有划拨土地使用权”作了进一步的解释，该法第23条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析一、引言土地是国家的重要资源，其价值评估对于土地的合理利用和管理具有重要意义。
本文旨在对划拨土地的价值进行评估分析，为相关决策提供参考依据。
二、背景介绍划拨土地是指政府将土地划归特定用途或特定对象使用的行为。
在进行土地划拨前，需要对土地的价值进行评估，以确保土地划拨的合理性和公平性。
三、价值评估方法1.市场比较法市场比较法是常用的土地价值评估方法之一。
通过对类似土地交易的市场数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
该方法适用于市场交易活跃、数据完备的情况。
2.收益法收益法是基于土地所能产生的收益来评估其价值的方法。
通过估计土地的潜在收入，并综合考虑风险和市场情况，计算出土地的现值。
该方法适用于商业用地等能够产生明确收益的土地。
3.成本法成本法是基于土地开发所需成本来评估其价值的方法。
通过计算土地的开发成本、修复成本等，并考虑折旧和剩余价值，得出土地的价值。
该方法适用于尚未开发或需要重新开发的土地。
四、数据收集与分析1.市场数据收集土地交易市场的相关数据，包括土地面积、交易价格、交易时间等。
通过对这些数据进行分析，可以得出土地市场的价格水平和趋势。
2.土地属性数据收集土地的基本属性数据，包括土地面积、土地用途、地理位置等。
这些数据可以帮助确定土地的适用价值评估方法和参考标准。
3.土地开发成本数据根据土地用途，收集相关的开发成本数据，包括土地准备费用、建设费用、基础设施建设费用等。
这些数据可以用于成本法的价值评估。
4.收益数据对于商业用地等能够产生收益的土地，收集相关的收益数据，包括租金收入、销售收入等。
这些数据可以用于收益法的价值评估。
五、案例分析以某地划拨土地为例，进行价值评估分析。
1.市场比较法根据市场数据，找到与该土地相似的交易案例，计算出土地的市场价值。
假设该土地面积为1000平方米，与相似案例的平均交易价格为每平方米5000元，那么该土地的市场价值为500万。
2.收益法假设该土地用于商业开发，预计每年可产生租金收入100万，考虑风险和市场情况，使用折现率10%，计算出土地的现值为1000万。
关于划拨土地使用权价格评估的几点认识
金 空转 情况 下 的土 地使 用 权 价 格 的
计算 公式 为Ｖ 一 ： ０ ｆｃ Ｖ ） ０ ｋ Ｖ 一 Ｖ — ｋ。 式 中 ： Ｏ 以 出让 方 式 取 得 的 Ｖ 为
较 其取 得 成 本价 格 和类 似 划拨 土 地 市场 价 格 的基 础 上 。经 综 合考 虑 后
样 的 ，在 估 价测 算 和估 价报 告 文
用地 的某 种 利 用条 件 而 发生 的价值
增加 ，其数 额 为 土地 开 发后 市 场 价 格与 成本 价格之 间 的差额 。 因此 ，
字表 述 等方 面 应 注意 的要 点也 是 完
全 一 样 的
两者 之 间 有 区别 的 ，只是 需 要
探讨 在 这种 情况 下 ， 常选 用 的是 通
根 据 我 国现 行 土 地制 度 ，土地
所 有权 只有 国家 所 有 和集 体 所有 两 种形 式 ，而 土 地使 用 权 可 以有 多 种
形式 。譬 如 ， 照取 得 方 式 的不 同 ， 按
成本 逼 近法 ， 基本公 式 为 ： 其
关 的政策 规定 进 行 确 认 。应 特别 注 意 的是 ， 即使 在 同一 城 市 。 个 区县 各
的 取 值 标 准 也 可 能 会 有 一 定 的 差
三 、划 拔土 地使 用权 价 格 的 问
接评估
地 的规定 并 不 一致 。如 我 市一 般 为 ３ ％， 地有 的省 市 也有 规 定 为４ ％ ０ 外 ０
划 拨 土 地 使 用 权 价 格 ＝ 让 土 出 地使 用 权价 格 一 土地 出让 金＝出让 土 地使 用权 价格Ｘ １ ３ ％） （—０ 四、评 估 划 拨 土地 使 用 权价 格 的几种特 殊情 况
关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读
划拨土地使用权及其价值评估摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。
关键词：划拨土地使用权、价值、评估在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。
改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。
但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。
如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。
一、划拨土地使用权的概念及其特点1、划拨土地使用权的概念划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。
这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (5)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (7)五、土地出让协议重现是开倒车 (7)六、如何把工业用地转成商业用地 (9)七、商业用地，为何难出高溢价？ (10)八、商业用地都会有什么问题？ (12)九、土地补偿费标准及计算方法 (13)十、土地补偿费分配代理词 (14)十一、划拨土地的价格评估 (17)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。
不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。
按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不落槽于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。
是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。
本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。
1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析划拨土地的价值评估分析是指对土地进行划拨前后的价值变化进行评估和分析的过程。
划拨土地是指政府将土地划归给其他单位或个人使用，通常涉及到土地的所有权转移和土地用途的变更。
对于政府来说，划拨土地可以促进资源配置的优化和社会经济的发展，而对于土地使用方来说，划拨土地可以带来可观的经济效益。
因此，划拨土地的价值评估分析对于决策者有着重要的指导意义。
划拨土地的价值评估分析需要从不同的角度进行研究和分析。
首先，要对划拨土地前后的市场价值进行评估。
市场价值是指在特定时间和地点能够以现金或其他金融资产进行交易的价格。
划拨土地前，土地的市场价值通常是根据土地的地理位置、土地面积、土地用途、周边环境等因素进行评估。
而划拨土地后，土地的市场价值可能会发生变化，需要分析土地用途的变更对土地市场价值的影响。
其次，划拨土地的价值还可以从经济效益的角度进行评估。
划拨土地后，土地使用方可以通过进行农业、工业、商业等经营活动获得经济效益。
因此，划拨土地的价值评估需要考虑土地用途变更后带来的经济效益，并将其计算和分析。
经济效益的评估可以从多个方面进行，如土地的产出增加、投资回报率、就业岗位增加等。
另外，划拨土地的价值评估分析还需要考虑土地利用效率的影响。
划拨土地后，要确保土地的有效利用，提高土地的利用效率。
土地利用效率可以通过土地的利用率、土地收益率、土地的环境影响等指标来衡量。
划拨土地后，如何实现土地资源的最优配置，如何提高土地的利用效率，对于评估划拨土地的价值具有重要意义。
最后，划拨土地的价值评估分析还需要考虑土地使用方的社会效益。
划拨土地后，土地使用方除了获得经济效益外，还可以通过提供公共服务、改善生态环境、增加税收等方面产生社会效益。
社会效益的评估可以通过土地使用方提供的公共服务数量、环境保护指标、税收额等指标来衡量。
综上所述，划拨土地的价值评估分析需要从市场价值、经济效益、土地利用效率和社会效益等多个方面进行评估。
划拨土地的价值构成及其估价方法研究
划拨土地的价值构成及其估价方法研究划拨土地的价值构成及其估价方法研究【摘要】近年来，随着市场经济的开展和地方政府投资力度的加大，房地产市场日趋活泼。
土地产权制度的改革，使划拨土地使用权市场化成为必然趋势，房地产估价实务中涉及划拨土地使用权的情况不断增多。
划拨土地使用权一般通过转让、抵押、投资入股等方式进入市场，由于缺乏明确的政策规定，评估中的技术问题也成为交易双方关注的焦点。
如何清晰界定划拨土地使用权价值评估的技术方法，是估价实践急须解决的问题，也是保障国家和相关利益人之间合法权益的现实需要。
本文试图分析划拨土地使用权及其价值内涵，并对划拨土地使用权价值评估方法进行初步探讨。
【关键词】划拨土地价值评估在方案经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。
改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。
由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市根底设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。
一、划拨土地使用权的含义及特点划拨土地使用权的含义“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权【1】。
〞以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。
划拨土地使用权可通过以下形式取得：经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。
划拨土地使用权的特点划拨土地使用权有以下3个特点：公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。
二、划拨土地使用权价值构成划拨土地使用权价值的定义“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权【2】〞。
划拨土地的价值构成及其估价方法
收集交易实例
选择近期、类似、 可比的划拨土地交 易实例。
进行交易情况修正
排除交易实例中的 特殊因素，使其具 有可比性。
进行个别因素修正
考虑不同宗地间的 个别条件差异对土 地价值的影响。
收益还原法
确定土地年总收益
通过调查市场租金、经营收入等途径获取。
计算土地还原利率
根据安全利率加风险调整值确定。
估算土地价格
将土地年总收益除以土地还原利率得到。
04
划拨土地估价实例分析
实例一：某市划拨土地估价
划拨土地基本情况
位于某市中心区域，面积10000平方米，规 划用途为公园绿地。
估价方法选择
采用基准地价系数修正法、收益还原法、市 场比较法进行综合评估。
价值构成分析
土地取得成本、开发成本、政府收益、市场 供需关系等。
城市规划
所在区域的城市规划、功能定位和未来发展方向，影响土地利用方式和价值。
政策导向
政府关于土地利用、产业发展和环保等政策，影响土地价值和投资风险。
土地用途与性质变更风险
土地用途
划拨土地用途如工业、商业、住宅等 ，不同用途对应不同价值。
性质变更风险
土地性质变更如农用地转为建设用地 等，涉及法律法规和审批程序，影响 土地价值和投资风险。
06
结论与展望
划拨土地价值构成总结
影响划拨土地价值的因素
如地理位置、城市规划、土地用途、政策环 境等。
划拨土地价值构成
包括土地取得成本、开发成本以及土地增值 收益等。
划拨土地估价方法
可采用比较法、收益法、成本法等进行评估 。
未来发展趋势预测与政策建议
发展趋势预测
随着城市化进程加速，划拨土地需求将持续增长；同时，土地资源稀缺性日益凸显，划拨土地价值有望进一步提 升。