划拨土地使用权权益价格
划拨土地使用权益基准地价评估方法探析
【 关键 词】划拨 基准地价 土地增值 收益分 配理论 中图分类号：Ｆ ２ ９ ３ ． ２文 献标识码 ：Ａ 文章编号 ：１ ０ ０ ９ — ４ ０ ６ ７ ｆ ２ ０ １ ４ ） １ ９ — １ ９ ５ — ０ ２
［ Ａ ｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ 】Ｔ ｈ ｅ ｐ ａ ｐ ｅ ｒ ｆ ｉ ｒ ｓ ｔ ｂ ｒ ｉ ｅ ｆ ｌ ｙ ｉ ｎ ｔ ｒ ｏ ｄ ｕ ｃ ｅ ｓ ｓ ｅ ｖ ｅ ｒ ａ １ ｃ ｏ ｒ ｍｏ ｎ ｌ Ｙ ｕ ｓ ｅ ｄ ｍ ｅ ｔ ｈ ｏ ｄ ｓ ，ａ ｎ ｄ １ ａ ｎ ｄ ｕ ｓ ｅ ｉ ｉ ｇ ｈ ｔ ｓ ｓ ｔ ａ ｎ ｄ ａ ｒ ｄ ｌ ａ ｎ ｄ
可看出划拨 土地使用权价格与出让土地使用权价格的内在关 系，即出让
的通知 》（ 国土资发［ ２ ｏ ｏ ６ １ １ １ ４号 ） ， 对不 同情况下补交土地出让金 的操作 办法作 了规范 ，并 明确规定划拨土地使用权价格是补交土地出让金确定
的重要依据 。因此 ，如何科学合理评估划拨 土地使用权 ，规范划拨土地 使用权价格评估管理 ，对于促进土地市场建设 ，加强 国有土地资产管理 等具有重要意义。本次根据土地管理需要及顺应现实情况要求 ，对划拨 土地使用权权益基准地价评 估进行研究 ，并 由此提 出较为可行 的操作建
议 ，以供参考 。
一
土地使用权价格 ＝ 划拨土地使用权权益价格 ＋ 土地使用权 出让金 ，由此
可 以得 出 ：
划拨土地使用权权 益价格 ＝出让土地使用权价格 一 土地使用权出让
金
该方法从表面上看 ， 似乎较具可操作性 ，而且较好 的把握 了划拨土
地使用权价格的 内涵构成 ， 特别是兼顾 了划拨 土地使用权的土地增值 收
划拨土地使用权益基准地价评估方法探析
关于划拨土地使用权价格评估的几点认识
金 空转 情况 下 的土 地使 用 权 价 格 的
计算 公式 为Ｖ 一 ： ０ ｆｃ Ｖ ） ０ ｋ Ｖ 一 Ｖ — ｋ。 式 中 ： Ｏ 以 出让 方 式 取 得 的 Ｖ 为
较 其取 得 成 本价 格 和类 似 划拨 土 地 市场 价 格 的基 础 上 。经 综 合考 虑 后
样 的 ，在 估 价测 算 和估 价报 告 文
用地 的某 种 利 用条 件 而 发生 的价值
增加 ，其数 额 为 土地 开 发后 市 场 价 格与 成本 价格之 间 的差额 。 因此 ，
字表 述 等方 面 应 注意 的要 点也 是 完
全 一 样 的
两者 之 间 有 区别 的 ，只是 需 要
探讨 在 这种 情况 下 ， 常选 用 的是 通
根 据 我 国现 行 土 地制 度 ，土地
所 有权 只有 国家 所 有 和集 体 所有 两 种形 式 ，而 土 地使 用 权 可 以有 多 种
形式 。譬 如 ， 照取 得 方 式 的不 同 ， 按
成本 逼 近法 ， 基本公 式 为 ： 其
关 的政策 规定 进 行 确 认 。应 特别 注 意 的是 ， 即使 在 同一 城 市 。 个 区县 各
的 取 值 标 准 也 可 能 会 有 一 定 的 差
三 、划 拔土 地使 用权 价 格 的 问
接评估
地 的规定 并 不 一致 。如 我 市一 般 为 ３ ％， 地有 的省 市 也有 规 定 为４ ％ ０ 外 ０
划 拨 土 地 使 用 权 价 格 ＝ 让 土 出 地使 用 权价 格 一 土地 出让 金＝出让 土 地使 用权 价格Ｘ １ ３ ％） （—０ 四、评 估 划 拨 土地 使 用 权价 格 的几种特 殊情 况
划拨土地使用权价格及其评估方法
浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法作者：日期：2土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。
虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。
尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格” ，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。
一、划拨土地使用权价格内涵说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。
划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。
以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。
企业在取得土地并开发完2成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。
而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。
目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。
吴忠市人民政府办公室关于确定市区行政事业单位划拨土地使用权价格的通知
吴忠市人民政府办公室关于确定市区行政事业单位划拨土地使用权价格的通知文章属性•【制定机关】吴忠市人民政府•【公布日期】2005.10.24•【字号】吴政办发[2005]182号•【施行日期】2005.10.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文吴忠市人民政府办公室关于确定市区行政事业单位划拨土地使用权价格的通知（吴政办发〔2005〕182号）市政府各部门、直属机构，市区各乡镇（街道）人民政府（办事处、管委会）：为了依法加强对市区行政事业单位划拨土地使用权的管理，规范土地使用权交易行为，经市人民政府研究决定，对市区行政事业单位划拨土地使用权在交纳相关费用后按程序办理土地手续。
现就有关问题通知如下：一、划拨土地使用权的项目和单位：（一）市区享受划拨用地的项目：1、城市基础设施用地（含公共交通、环境卫生、道路广场、绿化用地；非营利性邮政、教育、体育、医疗性、社会福利等设施用地）。
2、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
（二）市区享受划拨土地建设办公场所的单位：党政机关和人民团体、全额拨款的事业单位、学校、公用事业、公益性科研机构、军分区、消防支队、武警部队、特殊用地单位（含劳动所、戒毒所、看守所、治安拘留和收容教育所）等。
二、划拨土地使用权的价格标准：1、已经转为国有土地的，按照项目建设用地在市区不同的地理位置和基准地价，每亩地按5-15万元收取。
2、集体土地转为国有建设用地的，要按照《吴忠市征用补偿安置暂行规定》（吴政发〔2003〕53号）、《吴忠市城市规划控制区拆迁补偿安置暂行规定》（吴政发〔2003〕54号）文件的规定必须交纳征地补偿费（包括：征地费2-4.5万元、安置补偿费、地面附着物和青苗补偿费）和必须上缴国家和自治区的各种规费（耕地占用税4000元/亩，管理费：征地总费用×3.8%，造地费2000元/亩，契税：征地总费用×3%），并按市区基准地价的20%交纳土地补偿费。
桂林市区划拨土地使用权取得价格标准
桂林市区划拨土地使用权取得价格标准根据《桂林市土地利用总体规划（2006-2020年）》规划范围，结合《桂林市城市总体规划（2010-2020年）》，确定本次划拨土地使用权取得价格适用范围为桂林市区，具体包括：桂林市5城区（秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区）总土地面积为557.8平方公里。
一、划拨土地定级（区片）划分Ⅰ区片：主要为市中心及其周边部分区域。
东面以下列沿线为界：以城北水厂东侧漓江为起点，沿漓江至南洲大桥——沿东二环路至建干路口与六合路口中段——桂林电子科技大学东侧——金鸡路、桂林绕城高速公路七星收费站——沿唐家里村至高新信息产业园东侧——欧家村西侧小河——规划万福东路延长线——桂林市第十八中学东侧——桂磨路铁山工业园路口——沿黄桐路至漓江边。
南面以下列沿线为界：以卫家渡、岳山南侧漓江段为起点，沿桂林东站铁路、安厦漓江大美（原造纸厂）南侧——下窑路——长虹东路——长虹新苑西南侧——沿规划道路至茶店村东侧——润鸿水尚东侧——老二塘收费站——迎宾新村南侧。
西面以下列沿线为界：迎宾新村南侧——东村西侧沿相人山路——红光小学东侧——沿相人山路至万福路交叉口——柳钢桂林疗养院西侧沙河路段——沙河村——晶盛玻璃公司东侧山体——沙河小学东侧——白面山规划道路——橡胶厂西侧——扁担山东侧——龙泉小学西侧——遇龙路——橡胶厂宿舍北侧——橡胶机械备件厂北侧——湘桂铁路（官桥村、熊家村段）——路口村与临桂交界处——巾山、侯山东侧、磨床厂、中美学校、乳胶厂北侧——芦笛公园南侧——燕山路、醉仙谷山庄——庙背山南侧桃花江。
北面以桂林市区与灵川县定江镇、八里街开发区交界线为界。
Ⅱ区片：主要分布在一级范围周边区域。
东面以桂林市与灵川县交界线为界，主要从市区东北部为起点，沿兴达驾校训练基地——阳家园艺场、尧帝园北侧——尧山——灵朝线、乌岭隧道——老园山——高山——曙光橡胶工作研究所东侧——桂林轮胎厂——英才科技园——铁山水泥厂——桂磨公路——小龙门村、马山南侧——漓江。
划拨土地使用权权益价格评估方法探究(科学经济社会)
划拨土地使用权权益价格评估方法探究【摘要】通过对现有的市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法的应用分析，发现这些估价方法都难以适用于评估划拨土地使用权的权益价格。
针对成本法存在的局限性，提出了“基于土地增值收益分配的正算法”评估方法及其思路，并对该方法中相关参数的确定进行了分析。
关键词：划拨土地使用权价格；评估方法；土地增值收益分配引言划拨土地使用权权益价格评估（源于划拨土地使用权的转让、出租、抵押等经济活动的需要）是当前我国土地估价行业中的热门话题。
尽管《城镇土地估价规程》[1](P28-42)规定，可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法评估划拨土地使用权价格，然而通过划拨方式取得土地属于不完全权益的交易，导致业界对上述五种估价方法适用性问题众说纷纭，且对于最常用的成本法（也称正算法）和假设开发法（也称倒算法）的评估技术路线，业界也是见仁见智。
本文对上述五种估价方法在评估划拨土地使用权价格的适用性做出分析评价，并力求探究出更适用的评估技术路线，供业界相互交流和相关部门参考之用。
一、现有评估方法应用探讨1.市场法市场法是根据替代原则，将估价对象与在近期已经发生交易的类似交易案例进行对照比较，并根据已成交实例的价格，参照该交易情况、交易日期、土地状况因素等差别，修正得到估价对象市场价格的一种方法。
市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。
市场法估价有其特定的适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易[2](P174-175)。
在现有划拨土地使用权市场情况下，上述条件难以满足，因而难以应用市场法直接评估出划拨土地使用权的价格。
闫艳[3](P2662-2664)（2009）认为，随着国有企业改制进程的加快，划拨土地市场也逐渐形成，划拨土地使用权抵押和转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加，因此可以通过划拨土地市场交易案例直接运用市场法对划拨土地使用权价格进行评估。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
划拨土地使用权价格构成及其估价
学术纵横
划 拨 土 地 使 用 权
价 格 构 成 及 其 估 价
□
殷 彤
参考文献
［1］赵峰.西斯蒙第的经济危机理论及其启示.经济学消
摘 要：国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土
息报，2009，（2）.
地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通
［2］胡景北.当前世界经济危机的根源和意义.经济学消 过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成
第一，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加 大产业结构调整力度。一方面，通过扩大财政支出加大基础设 施和社会事业投资力度，为过剩产能提供释放空间。同时，加 快传统产业升级改造，调整生产力空间布局，推动创新型经 济发展。另一方面，放开市场准入，建立公平的市场环境，带 动企业和民间投资，强化市场动力，促进经济平稳较快发展。
者无偿提供生产经营的场地。实际上， 过程中，土地会因受到直接投资和外部 “土地开发费用”可视为划拨土地的重
伴随城市土地市场的进一步改革，国家 投资辐射形成劳动价值量的增加而增 置价格，是拟划拨时的价格，这在理论
土地管理局已于 1998 年 2 月 17 日发 值，这一部分增值，就是投资性增值。从 和实践上都是行得通的。因此，划拨土
拨用地的价值认定及其估价提供了政 价格确定的核心是使用划拨土地所产 的土地增值（以浙江省国土资源厅的观
策和法律依据。根据《中华人民共和国 生的增值收益，是对使用国有土地资产 点为代表 ）；还有一种观点认为划拨土
土地管理法》和《中华人民共和国城市 产生的增值在土地所有者和土地使用 地使用权价格包括土地取得费用、土地
体现权利层次的收益权、处分权受限， 调整系数。
（二）划拨土地使用权价格的实际
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《协议出让国有土地使用权规范》于2006年8月1日起实施。
为了使地价评估工作尽快适应《规范》要求，结合地价评估的技术性问题，有必要对划拨土地协议出让补交土地出让金，涉及的土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题进行探讨。
“划拨土地使用权权益价格”涉及到划拨土地协议出让时的两种类型四种情形
(一)原划拨土地使用权人申请协议出让
1.原划拨土地使用权人申请协议出让，但不改变土地用途
应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
2.原划拨土地使用权人申请协议出让，同时改变土地用途
应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
(二)划拨土地使用权转让中的协议出让
1.转让后不改变土地用途
应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
2.转让后改变土地用途
应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格对
“划拨土地使用权权益价格”的理解
以上四种情形都涉及到土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题。
“划拨土地使用权权益价格”究竟是个什么样的价格？我们是这样理解的，“划拨土地使用权权益价格”是指土地使用者在取得划拨土地使用权时和取得划拨土地使用权之后，所支付的各项费用、税费及增值收益。
它包括：①土地取得费(或征地费或拆迁补偿费)。
②因取得土地所支付的各项税费如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、管理费和宗地勘测费等税费。
③土地改良费，即使用者对划拨土地进行场地平整，包括平山、填海等费用。
④土地增值收益，即使用者在划拨土地上进行投入和经营而使土地的增值，比如建造工业厂房，建造住宅和商业用房及其他构筑物并进行经营等。
做“划拨土地使用权权益价格”的评估，那就是上述内容的积算价格，但在实际的评估操作中是很困难的，尤其对增值收益的确定就是一个最大的难点，对不同情形下的土地开发费也是很难确定的。
对此，我们的设想是，即视估价时点的划拨土地为出让土地状态，以市场比较法、基准地价系数修正法等方法评估出估价时点的土地使用条件下的市场价格，再根据《划拨土地使用权管理暂行办法》(原国家土地管理局1992年第1号令)的有关规定，扣除40%属于政府的土地出让金之后的余额为土地使用者的“划拨土地使用权权益价格”。
这样做一是有政策依据，相对公平；二是操作起来比较方便。
从一般意义上讲，大家对这一土地市场“看得见，摸得着”。
实际上这是对积算价法的换位思维。
对《协议出让国有土地使用权规范》中公式的补充
如果估价时点视划拨土地为出让土地条件下的市场价格，扣除40%的土地出让金之后的余额为土地使用者的“划拨土地使用权权益价格”，那么《协议出让国有土地使用权规范》中的公式就需要作一点补充。
则有：划拨土地使用权权益价格=估价时点视划拨土地为出让土地条件下的市场价格×(1-40%)。
对于40%，地方政府另有规定的，比如说划分不同的区片，有不同的比例标准，从其规定。