上海房地产价格及土地使用权估价
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定2012/04/05 【颁发文号】沪房管规范市[2012]5号关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知沪房管规范市[2012]5号各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们，请认真按照执行。
执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局二○一二年三月五日上海市国有土地上房屋征收评估管理规定第一章总则第一条（制定依据）为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条（适用范围）在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。
第三条（原则）房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条（管理部门）上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
区、县住房保障和房屋管理局（以下简称区县住房保障房屋管理局）负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
第五条（估价专家委员会）上海市房地产估价师协会（以下简称市估价师协会）组建估价专家委员会。
估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。
上海房地产价格及土地使用权估价
上海房地产价格及土地使用权估价上海作为中国经济的窗口和发展的引擎，一直以来都是房地产市场的焦点地区。
上海的房地产价格一直保持着较高的水平，并且随着城市的发展和经济的增长，价格仍然持续上涨。
上海的房地产价格受到多种因素的影响，其中最重要的因素是供需关系。
由于上海是全国重要的经济中心和人口聚集地，居民的需求非常旺盛，造成了房屋供不应求的局面。
这就导致了房地产价格的上涨，尤其是城市中心区域和繁华商业区的房价更是高得吓人。
此外，上海的土地使用权估价也是影响房地产价格的重要因素之一。
土地使用权的估价通常是地方政府通过拍卖或者出让的方式确定的，而上海的土地价格因为地理位置和市场需求等因素的影响，往往被市场看好，拍卖价格也随之上涨。
这样一来，房地产开发商在购买土地使用权时需要支付高昂的费用，也会导致开发成本的增加。
此外，政府政策对房地产价格和土地使用权估价也起到了一定的影响。
近年来，上海市政府出台了一系列的政策，在限制房价上涨和抑制投机行为方面采取了积极的措施。
此外，土地使用权的出让也越来越注重市场竞争和公开透明，以确保土地市场的健康发展。
总的来说，上海的房地产价格和土地使用权估价受到供需关系、土地市场的运作以及政府政策的影响。
随着城市发展的不断推进，对于上海来说，房地产市场的未来还会面临更多的挑战和变化。
上海作为我国经济最发达的城市之一，房地产市场一直以来都备受关注。
随着城市经济的发展和人口的持续流入，上海的房地产价格一路攀升，成为全国房价高企的代表之一。
同时，土地使用权估价也广受关注，因为它直接影响着房地产开发商的成本和利润。
上海的房地产市场一直以来都呈现供需紧张的状态。
由于上海市作为全国重要的经济中心和人口聚集地，居民的购房需求一直很旺盛。
许多投资者和购房者将房地产视为一种投资工具，这进一步推高了房价。
尤其是在上海市中心区域和繁华商业区，房价更是高得令人望而却步。
另一个影响房地产价格的重要因素是土地使用权估价。
上海市房屋估价暂行标准
上海市房屋估价暂行标准上海市房屋估价暂行标准是指在没有确定评估价值的具体标准下，根据相关法律法规规定和市场实际情况，针对上海市房屋市场特点暂时确定的一套房屋估价参考标准。
本文将对上海市房屋估价暂行标准进行详细介绍，包括其背景、内容及应用范围等方面。
一、背景房屋估价是指根据房屋的实际情况和市场需求，通过一定的评估方法和模型，对房屋的价值进行合理估算的过程。
上海作为中国经济发展最为活跃的城市之一，房地产市场持续繁荣，房屋估价问题更加突出。
为了规范上海市房屋的估价，提高市场的透明度和准确性，上海市房屋估价暂行标准应运而生。
二、内容上海市房屋估价暂行标准主要包括以下几个方面的内容：1.估价方法：根据市场调研和专业评估规范，制定了一种适用于上海市房屋的估价方法。
该方法主要包括成本法、市场法和收益法等。
2.估价要素：明确了房屋估价过程中需要考虑的要素，包括房屋的基本情况、土地使用权情况、房屋的位置、房屋的建筑面积和功能等。
3.估价参考数据：提供了一些常用的估价参考数据，如上海市不同地区、不同类型和不同年代的房屋的平均价格和市场分析数据等。
4.估价流程：明确了房屋估价的流程和程序，包括市场调研、数据收集、估价模型建立、估价报告编制和最终评估结果的确认等。
三、应用范围上海市房屋估价暂行标准适用于上海市范围内的所有房屋估价活动。
无论是个人、企事业单位还是政府机构，只要进行房屋估价的活动，都需要按照该标准进行。
估价的目的可以是房屋交易、抵押借款、征收拆迁等。
四、存在问题和展望尽管上海市房屋估价暂行标准在一定程度上规范了房屋估价活动，但仍然存在一些问题。
首先，上海市房地产市场的复杂性和快速变化性给房屋估价带来了一定的困难。
现有估价标准可能无法及时反映市场变化，需要及时进行修订。
其次，估价过程中面临的信息不对称问题仍然存在。
估价人员和业主、购房者之间的信息交流不充分，可能导致估价结果的不准确性。
最后，对于某些特殊类型的房屋（如老旧小区和非法建筑等），估价方法和数据的选择仍然存在困扰。
关于本市房地产中介服务收费的通知 (沪价房(1996)第88号)
关于本市房地产中介服务收费的通知（沪价房（1996）第88号）日期：2010-06-10 11:32各区(县)物价局(委)，浦东新区工商局，各区(县)房地局，浦东新区规土局：根据国家计委、建设部计价格(1995)971号文件《关于房地产中介服务收费的通知》和国家计委、国家土地管理局计价格(1994)2017号《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定，为规范房地产价格评估等中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下：一、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。
中介服务机构应本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。
二、以房产为主的房地产价格评估和一般宗地价格评估，都应采取差额定率累进计费，即按房地产或宗地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
具体收费标准分别见附表一、附表二。
三、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托人参照《基准地价评估收费标准》(见附表三)协商确定。
四、上述规定的房地产及土地价格评估收费标准为上限标准。
为房地产或土地使用权抵押而作的价格评估，评估机构按上述标准的50%计收评估费。
如委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估缓构可酌情减收，但每宗地评估费不足300元的，按300元收取。
每件房地产评估费不足100元的，按100元收取。
五、浦东新区的评估收费可在上述标准的基础上适当提高，但最高不得超过上述收费标准的30%。
其中，上浮幅度在10-20%之间的，应向新区物价部门备案，上浮幅度超过20%的，应向市物价局备案。
本市其它地区的评估收费确需上浮的，也按此办法，向所在地区的物价部门备案，但上浮幅度限于20%。
六、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。
上海住宅小区开发 投资估算
上海住宅小区开发投资估算作者：吴正训（上海信衡房地产估价有限公司）住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对这一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：价格范围楼盘家数建筑形式3980—4980元/M2 2 高层4980—5980元/M2 5 高层、小高层5980—6980元/M2 12 小高层、中高层6980—9980元/M2 1 小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2。
上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》有关问题的通知
上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》有关问题的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2012.06.20•【字号】沪房管市〔2012〕184号•【施行日期】2012.06.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》有关问题的通知沪房管市〔2012〕184号各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构: 为贯彻《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号），现就房屋征收评估项目发布等有关问题通知如下：一、关于房屋征收评估项目发布房屋征收决定公告发布后，房屋征收部门应当填报《国有土地上房屋征收项目评估公告》（附件1），并将电子邮件发送到市房地产估价师协会（电子邮箱：****************.cn），同时将《国有土地上房屋征收项目评估公告》以及房屋征收决定公告的纸质文件（均需加盖房屋征收部门印章），传真至市房地产估价师协会，传真电话64174617。
市房地产估价师协会应当在收齐房屋征收部门的相关材料后的1个工作日内，将《国有土地上房屋征收项目评估公告》在协会网站（网站：）上发布。
房屋征收部门需要对已上网发布的《国有土地上房屋征收项目评估公告》内容作调整的，应当填报《国有土地上房屋征收项目评估公告（调整）》（附件2），并按照前述要求向市房地产估价师协会发送电子邮件、提供纸质文件；市房地产估价师协会应当按照前述规定在协会网站上重新发布。
但该房屋征收评估项目的估价机构已经确定的，《国有土地上房屋征收项目评估公告》不得调整。
估价机构报名的起始日期，应当按照评估项目网上发布之日起算，但不包含发布之日。
已网上发布的《国有土地上房屋征收项目评估公告》需要调整的，估价机构报名的起止时间，应当重新起算，并不少于3个工作日。
上海市土地基准地价
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
上海市规划和国土资源管理局关于印发《关于贯彻实施上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的若干意见》的通知
上海市规划和国土资源管理局关于印发《关于贯彻实施上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的若干意见》的通知文章属性•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局•【公布日期】2011.12.31•【字号】沪规土资法[2011]1096号•【施行日期】2011.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市规划和国土资源管理局关于印发《关于贯彻实施上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的若干意见》的通知（沪规土资法〔2011〕1096号）各区县规土局、市建设用地和土地整理事务中心：现将《关于贯彻实施上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的若干意见》印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
上海市规划和国土资源管理局二○一一年十二月三十一日关于贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的若干意见为贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（以下简称《暂行规定》），提出以下意见：一、区（县）土地管理部门拟订的征收土地方案除应当符合相关规定外，还应当包括拟征地范围涉及房屋补偿的宅基地产数、建筑面积和非居住房屋产数、建筑面积等情况。
区（县）土地管理部门报区（县）人民政府批准征地房屋补偿方案前，应当将涉及房屋补偿范围的建设项目批文的文号、《建设用地规划许可证》批准的范围、房屋情况、补偿资金和房源准备等情况报市土地管理部门备案。
二、《拟征地告知书》公布后，区（县）土地管理部门应当将《暂行规定》第七条第二款的相关事项书面通知工商管理部门和被征收土地所在的镇（乡）人民政府或者街道办事处。
三、《拟征地告知书》公布后，区（县）征地事务机构应当会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划土地管理所、村（居）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。
房屋建筑面积调查包括房屋现状调查以及宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载的内容核实。
拟征地范围内的宅基地使用人和房屋所有人，在《拟征地告知书》公布之日起十五日内，凭宅基地使用证、房地产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件，对调查结果进行确认。
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上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估委托估价方：受托估价方：签发级估价人员：估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号目录一、致委托方函---------------------------------------------------------- 3二、估价师声明---------------------------------------------------------- 4三、估价的假设和限制条件------------------------------------------- 5四、估价结果报告-------------------------------------------------------- 6五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21致委托方函：受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
（1）经评估，卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日二00六年四月二十八日的房地产总价值为：（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（RMB : 4,474,700.00 ）（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。
（RMB : 2,470,800.00 ）欲了解估价结果的全面情况，应认真阅读《房地产估价报告》全文。
特此奉达***********************二00六年五月九日估价师声明我们郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）报告中的估价对象由**********估价师进行实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。
但对估价对象的勘察限于其外观和使用状况。
估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任和被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检查的责任。
（6）没有人对本估价报告提供重要帮助。
参加本次估价的房地产估价师签名盖章：*** 中国注册房地产估价师注册号： ************ 中国土地估价师证号： ***********估价的假设和限制条件1.依据委估方提供的《上海市房地产权证》及其他权利证明材料，委估对象产证座落为“打浦路443号”房地产，其中底北、底南建筑面积413.10平方米，土地独用面积198.90平方米；二层建筑面积214.21平方米，土地独用面积107.10平方米；建筑面积共计627.31平方米，土地面积共计306.00平方米，容积率为2.05。
房屋类型：办公楼；土地使用权性质为国有划拨，用途为办公用地。
2. 根据本次估价目的及委估方的评估要求，本次估价结果为假设估价对象已取得完全产权、土地性质属国有土地使用权出让的房地产价值。
本评估结果中已包含应缴纳的土地使用权出让金，但未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利对估价对象价值的影响。
3. 本评估报告仅作为委托方办理土地使用权出让手续、补缴土地出让金时的参考依据，不作它用。
国有土地使用权出让系政府行为，出让价格的最终确定以政府有关部门审定结果为准。
4. 本评估报告以委托方提供的估价资料真实性为前提，若提供资料失实或有隐匿，本公司不承担责任。
5. 未经评估机构书面同意，本评估报告的全部或任何部分内容均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
本报告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。
估价结果报告一、委托估价方：（1）单位名称：**********（2）单位地址：***********（3）法人代表：**********（4）联系人： **** 电话：***********二、受托估价方：(1)单位名称： *************(2)法定代表人： *********************（3）单位地址：**********************************（4）单位资质等级：建设部一级资质等级 [建房估证字（20**）第0***号]三、估价对象简介（一）地理位置委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。
地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。
所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，西临打浦路。
本处离市中心人民广场约3.5公里。
（二）土地状况土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地独用面积：198.90平方米；土地形状：基本规则，呈矩形；用途：办公用地。
（三）建筑物状况卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。
“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。
该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。
委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。
全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构， 1994年竣工。
委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。
（四）房地产权利状况委估对象原产权人为中国北方工业上海公司，委托方**************于2004年12月20日经拍卖取得。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律法规规定，须由委托方向有关部门申办委估房地产国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金、契税等。
四、估价目的评估估价对象于估价基准日的房地产价格及相应土地使用权价格，为委托方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
五、估价时点二00六年四月二十八日六、价值定义本评估报告提供的房地产价值是上述全部限制条件下的公开市场价格。
所谓公开市场价格指估价基准日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格。
1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；2、有一段合理的交易时间；3、在此期间房地产市场保持稳定；4、房地产买卖符合国家法律规定。
七、估价依据（1）1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；1.2《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；1.3《城市房地产转让管理规定》；1.4 上海市有关法规、文件；1.5《房地产估价规范》。
（2）委估方提供的估价对象相关资料：2.1《上海市房地产权证》〖编号：沪房地卢字（2000）第 002675号〗；2.2《上海中富拍卖有限公司拍卖成交确认书》〖编号：0001258〗；〖编号：0001259〗（3）房地产估价委托书；（4）评估人员实地勘测所获取的资料；（5）评估人员根据估价对象特点，调查和掌握同类房地产的市场资料。
八、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1.合法原则房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用的前提条件。
只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。
因此评估中以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2.最高最佳使用分析房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。
房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。
3.替代原则房地产客观合理价格应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格。
在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致，即同类房地产之间的价格不得明显偏离。
本报告就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期市场租售价格及当前社会平均建设成本，尤其强调客观市场经济因素来确定委估对象的客观合理价格。
4.估价时点原则由于房地产市场是动态变化的，且受市场因素影响。
同一宗房地产在不同时点的价格往往不同，即强调时间的相关性和时效性。
因此评估价格必须是某一时点的价格，即指估价对象在估价时点的客观合理价值。
5、多种评估方法相结合的原则随着房地产估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行房地产价格评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。
6、公开、公平、公正原则本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件下进行房地产价格评估。
九、估价方法估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。
经实地查勘，委估对象为办公楼。
本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，结合此次委估目的的特点，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。
采用收益还原法评定其现时正常市场价值。
在以收益还原法评定委估对象现时正常市场价值的基础上，采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。
假设开发法，又称剩余法，是将估价对象开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式可表达为：地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费- 利息 - 销售税费 - 利润十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价程序，选用适宜的估价方法，在对委估对象进行实地勘察的基础上，充分考虑到影响委估房地产价格的各种因素，结合市场近期状况，经过认真分析现有资料和周密准确地测算，确定：（1）卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日的市场总价值为：（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（RMB : 4,474,700.00 ）（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。