苏州绿宝广场商业分析

现代商业以人为本
——以苏州新区绿宝广场为例绿宝广场是苏州第一家综合性大型购物休闲广场，位于苏州新区的长江路和邓尉路交汇处，凭借高速公路和规划中的城际轨道交通，成为当地商业，娱乐及办公中心。

大型购物商场，美食街，娱乐中心，时尚专卖店，
餐饮美食，休
闲娱乐，一应
具全，尽显时
尚气息。

作为
苏州首家综合
性大型购物休
闲广场，广场
占地面积达11万平方米，定位于苏州的时尚与娱乐新地标。

它所在的苏州高新区位于古城区的西部，拥有交通便利的特殊地理优势，可以通过区内的沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏州绕城高速公路、沿江高速、苏嘉杭高速公路、苏沪机场路、312国道、230省道、苏虞张公路及京沪铁路（轻轨）等交通干线辐射整个华东地区。

绿宝广场不仅独占高新区优异地理位置，他真正的成功在于专业的商业设计及运营管理系统。

作为一个大型的综合体商业广场，绿宝广场的成功之处在于它是
苏州第一家综合性大型购物休闲广场，在前期吸引了很多的人群；而且所在的地理位置良好，具有足够便利的交通条件；其次，较为合理的业态组合、专业化的运营管理团队以及停车条件、人性化的外部设施等均成为绿宝广场成功的必要条件。

总体上绿宝广场呈南北走向，建筑体主要位于其北侧和东侧。

由于广场东西向长度较短，所以其西向主干道（长江路）对其影响较大。

主入口因此设置于长江路。

次入口结合公交始末站位于其南侧，结合广场布置，有利于人流的疏散。

绿宝广场的客群分为三种。

第一，周围的社区居民，包括狮山新苑、枫桥老街、馨泰花园等；第二，学生，绿宝广场周围有实验初级
和高级两所中学、
苏州科技学院江
枫校区、苏州市行
政学院；第三，来苏旅游的外来游客，绿宝广场临近苏州乐园及水上世界，步行仅十分钟，对于前来游玩的游客吃住十分方便。

外部人性化的设施，个性化的人行道和小广场设有供游人休息的座椅；绿宝广场建筑吸收了北欧式建筑风格，充满异国情调，为绿宝
广场增添了独特的风景线。

细部与整体风格协调融合。

客流动线方面，通过绿化带隔开的马路和广场休息处引导人流进入商场，广场北侧的小广场形成一个节点，积聚游客再次休憩和停驻。

绿宝广场周围还有大量区域性商圈及商业体，建有百润发、麦德龙、家乐福等综合商场和明基医院、圣爱医院，另外还有上海浦发银行、中国银行、中国工商银行等。

在其外围主要设置的是餐饮类商铺，
而内部主要是服饰类，面积在90-110㎡
左右。

可以看出该项目主要还是把餐饮与
服饰类分隔开来，以免油烟等不利因素影响到购物区的环境。

绿宝广场能够定位为中高档综合购物场所的最大特点是吸引了本地高档商场的代表——泰华商场。

泰华商场目前全部面积达到了6500㎡左右。

而且在招商过程中，该品牌也获得了较多优惠政策。

内部
拥有1200平方米
中庭，大气壮观，
可以主办各类大
型活动。

此大厅也
可以短期出租，供
相关企业进行展
览等活动，同时也
可以在此布置一
些可移动式小铺来吸引年轻一族。

同时广场具有开阔的停车场。

绿宝广场一期面积达14万平方米，其中停车位有2000余个，分为地面一层南门停车场、西门停车场、北门停车场，以及地下一层、地下二层停车场，停车位充足，设施齐全，为有车一族提供了非常大的便利。

对于绿宝而言，综合性的业态组合是它在建成初期成功的主要原因，具有六大主力业态：包括大型购物商场、美食街、娱乐中心、时尚专卖店、儿童亲子及休闲生活。

其中大型购物广场为核心主力店，其他的业态以小型商铺的形式存在于项目中。

这些业态基本满足了前来光顾的顾客的需求，特别是它的美食广场，作为特色主题业态，被众多业内人士称道。

但是作为苏州第一家综合性大型购物休闲广场，部分业态的缺失导致了在印象城、万达广场等同业竞争者出现之后，市场占有率急速下降。

影城与健身业态的缺失，使得绿宝在同类综合商业上缺乏竞争力，消费客群被分流，现今绿宝广场渐渐消逝了往日的光彩。

可见，商业是动态发展的，商业规划需要具有发展性与远见性，对于商业项目的发展要学会思考，更要将自己的优势发挥到最大，将劣势尽可能收缩、改善，以服务大众为基础，真正做到以人为本。