业主的权利与义务

业主的权利与义务

一．业主的概念

依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

二．业主的权利

1.专有部分的所有权

对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

Ps:专有权的限制：如要将住宅改为经营性用房，需经本栋楼房的所有业主同意，。

2.共有权

业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。

这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

PS:换成人话，公共车位也好、电梯广告也好、房屋屋顶和外墙广告，因为是所有业主共有，如果对外收费，其收益归业主共有。

3.共同管理权

共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定:业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

PS：专项维修资金是出问题的重灾区，建议业主重点监督。

（十）法律、法规规定的其他权利。

决定事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

三．业主的义务

行使专有部分所有权时应承担的义务

不得损害他人专有部位。

不得损害共有部位的义务。

为相邻业主提供维修便利的义务。

对共有部位和共有物承担的义务

不非法占有的义务

不非法加害的义务

分摊管理费用的义务

业主不得以不享有权利而不履行义务。

Ps:对于共有部分负担的债务不得以放弃权利为由，不履行义务。

例如：不能以不坐电梯或是常年外出为由，就不交电梯维护费。

共同管理的义务

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

PS：如果业主认为业主大会或是业委会的决定侵犯了自己的权利，有权向人民法院起诉，撤销该决定，但受一年期间的限制。

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

四．业主常遇到的问题

业主、业主委员会与物业服务企业之间经常出现矛盾。这三者关系既简单又复杂。一般来说，小区一切权利由全体业主说了算。业主推选业主代表，组成业主委员会，要为业主的利益负责；业委会招聘物业公司签订管理服务合同，物业公司根本上也要服务于全体业主。

但在现实生活中，以上关系表现得并不十分清晰，甚至出现颠倒。业委会往往会并不能尊重和维护全体业主的利益，没有一定的工作规程，缺乏监督机制，常常独断专行，滥用权力，越权处理应该由全体业主才能决定的事情。业主大会一年也开不了一次，或几年也不开一次。由此使全体业主的利益受到损害。

物业公司则一切以赢利为目的，小区交给他们管理，往往注重了经营，忽略了服务，让业主十分寒心。

甚至是个别人谋取业委会的职权后，与不良物业一拍即合，相互勾结，把小区当成自己个人办的公司来进行经营。出现私分侵吞公共所得情况。

提示：

分期开发的商品住宅,首期住宅首套房屋销售并交付使用满两年,或者首期住宅销售并交付使用的建筑面积达到首期建筑面积50%以上就可以成立业主大会,选举业主委员会。但是应该为后期预留业主委员会委员名额。

同时首期成立的业主委员会签订物业服务合同不超过两年。

首期业主大会的议事规则和管理规约需要经过后期业主交房后通过或变更。

一个专有部分一个业主，一户一票。建筑单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，只按一个业主计算（意思就是开发商只有一票）。同一个买受人，拥有一个以上专有部分的只按一个业主计算。

有2件事需要达到业主的三分之二以上，和专有部分占建筑物的总面积的三分之二以上。1，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。2，改建，重建建筑物及其附属设施。

其他事务都仅需满足过半就行，第一，同意的业主过半数（不是刚好50%，而是50%以上）；同意的业主其专有部分占建筑物的总面积也要过半数，满足此条件后，才能遵照执行。例如：对共有部分的改建、改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、出卖抵押共有部分等处分共有部分的行为。

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