上海松江泗泾保利项目市场研究及定位建议报告(终稿)
保利地产STP战略分析报告解密市场细分带来的成功秘诀
保利地产STP战略分析报告解密市场细分带来的成功秘诀保利地产是中国房地产开发与经营的领军企业之一，在竞争激烈的房地产市场取得了卓越的成功。
本文将对保利地产的STP战略进行分析，并探讨其市场细分所带来的成功秘诀。
一、保利地产的STP战略1. 市场细分市场细分是保利地产STP战略的首要步骤。
通过分析和了解目标市场的需求、特点和偏好，保利地产将市场细分为不同的目标群体。
这种细分可以基于年龄、收入、家庭结构、职业等因素进行，以确保产品和服务的针对性和个性化。
2. 目标市场选择在市场细分的基础上，保利地产选择最具潜力和优势的目标市场进行开发。
通过评估各个市场细分的市场规模、增长趋势、竞争程度等因素，保利地产能够选择到最适合自身发展的目标市场。
3. 产品定位产品定位是保利地产STP战略的核心环节。
基于市场细分和目标市场选择，保利地产为不同的目标群体开发出具有差异化竞争优势的产品。
通过精准的定位策略，保利地产能够满足消费者的不同需求，提供符合其期望的房地产产品。
二、市场细分带来的成功秘诀1. 满足不同需求市场细分使保利地产能够更好地满足不同目标群体的需求。
不同的年龄段、收入水平和家庭结构的消费者有着不同的购房需求和偏好。
通过细分市场并为不同目标群体提供量身定制的产品，保利地产能够满足消费者多样化的需求，提高市场竞争力。
2. 资源优化市场细分使保利地产能够更好地分配资源和管理成本。
通过细分市场并了解不同目标群体的需求和偏好，保利地产能够提高资源配置的灵活性和效率。
同时，针对特定目标群体的营销活动可以更加精准地定位，降低成本并提高销售效果。
3. 品牌塑造市场细分使保利地产能够更好地塑造品牌形象和口碑。
通过为不同目标群体提供个性化的产品和服务，保利地产赢得了消费者的青睐和认可。
这种个性化的定位和专注帮助保利地产建立起了强大而独特的品牌形象，提高了品牌在市场中的认知度和美誉度。
4. 提供卓越体验市场细分使保利地产能够更好地提供卓越的购房体验。
保利地产STP战略分析报告提升品牌影响力的利器
保利地产STP战略分析报告提升品牌影响力的利器一、引言保利地产作为中国房地产行业的领军企业之一，一直以来都非常重视品牌影响力的提升。
为了更好地推动公司的发展，保利地产决定使用STP（分割、定位和定量）战略，以增强其品牌的市场影响力。
本战略分析报告将深入探讨STP战略的相关概念和方法，并分析其在保利地产品牌推广中的潜在效益。
二、分割（Segmentation）分割是将市场细分成若干个可管理的消费者群体，这些群体在需求、购买行为、价值观等方面具有相似性。
对于保利地产来说，它可以利用分割战略来更好地了解不同消费者群体的需求，以提供更具针对性的产品和服务。
1. 定义细分市场保利地产可以通过收集和分析大数据，确定市场中不同细分市场的特征。
例如，他们可以将需求相似的客户群体划分为家庭型、投资型以及退休型等细分市场。
2. 确定目标细分市场在了解各个细分市场后，保利地产需要选择一个或几个关键的细分市场作为目标市场。
该目标市场应该有足够的规模，并且有足够的潜在需求。
3. 制定营销策略针对目标细分市场，保利地产可以制定定制的营销策略。
这包括确定产品特点、定价策略、销售渠道和宣传推广等。
三、定位（Positioning）定位是确定和建立品牌在消费者心目中的地位和形象。
保利地产需要通过差异化和个性化的定位策略来使自己在众多竞争对手中脱颖而出。
以下是建议的定位策略。
1. 强调品质与信任保利地产可以强调其长期以来在房地产行业的优质产品和服务，以及买家对其的信任度。
通过建立品牌的可靠性和声誉，保利地产可以在竞争激烈的房地产市场中占据优势。
2. 建立情感联系在品牌定位中，保利地产可以注重与消费者情感的连接。
他们可以通过与消费者分享故事、展示社会责任和参与环保活动等方式，使消费者与品牌产生共鸣，增强品牌的影响力。
四、定量（Quantification）定量是衡量市场分割和定位策略效果的过程。
保利地产需要设定一些关键性的指标，并进行定期追踪和评估。
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
保利临河街案提报100202
客群与产品的互动 “经典阶层”VS“经典产品”
SLOGAN
与成就者互赏
1.2 项目案名推导原则
３
结论层
案名推介及释意
２
中坚层
制定案名构设原则
１
基础层
汇总常规思路
① 基础层
整合市场经验、汇总高端住宅常规案名设置思路：
高端住宅 案名出发点
项目地段/环境资源
代表案例（京沪）
西绒线26号、万科公 园5号、中轴国际
备注：前期客户接待——保利品牌馆 可安排在赛德广场（保利新办公地点）作前期客户接待处，并以此规划保利品牌馆，具体执 行细则另行提报；
2.2 项目一期行销攻略
1个核心 + 2个基本点 + 3个展示面 + 4个计划
2.2 项目一期行销攻略
1个核心
2个基本点
3个展示面
4个计划
保利品牌战略 将项目营销推广纳入保利2010年整体品牌战略与多盘联动的局面之下，巧妙借势， 资源共享，并于客户与包装层面实现项目品牌的差异化策略。
③ 品牌力：√
罗兰香谷的开发与热销，为保利地产在长春市场的高端品牌地位与影响力奠定了良好 基础，同时保利地产自身的TOP国企背景又为其在长春市场的升级营运提供了坚实保障， 二者相辅相承，互为提升；
④ 展示力： √
项目销售中心即未来的社区会所，预计2010年7月完成，园林示范区与实楼样板间则预计 将于2010年7月呈现，届时项目将拥有完整的、高品质的展示面；
焦点——小众精准营销
如何切实寻找到有购买力的目标人群，是高端项目营销推广的重中之重。 针对“小众圈层”，考虑到推广预算、项目所处阶段等实际因素，建议以以下两种方式 作为圈层营销的主要渠道策略：
不同类型场馆建筑投资概算的分析研究陆伟
不同类型场馆建筑投资概算的分析研究陆伟发布时间：2023-06-15T10:07:37.741Z 来源：《建筑实践》2023年7期作者：陆伟[导读] 随着生活水平的不断提高，图书馆、文化馆及剧场等精神生活的配套设施也在不断兴建和完善。
本文基于上海市松江区的“两馆一场”建设项目，对比分析了不同类型场馆的投资概算情况和管控措施。
结果表明，图书馆及文化馆和新松江剧场中的工程费用分别占该项目整体工程费用的29.5%和25.9%，应作为管控的重中之重。
与此同时，基于项目投资概算的全生命周期PDCA管理理论，总结了不同类型场馆投资概算的管控措施，进一步丰富了其管理逻辑，为投资概算的高效管控奠定了基础。
上海松江交通投资运营集团有限公司上海市 201613摘要：随着生活水平的不断提高，图书馆、文化馆及剧场等精神生活的配套设施也在不断兴建和完善。
本文基于上海市松江区的“两馆一场”建设项目，对比分析了不同类型场馆的投资概算情况和管控措施。
结果表明，图书馆及文化馆和新松江剧场中的工程费用分别占该项目整体工程费用的29.5%和25.9%，应作为管控的重中之重。
与此同时，基于项目投资概算的全生命周期PDCA管理理论，总结了不同类型场馆投资概算的管控措施，进一步丰富了其管理逻辑，为投资概算的高效管控奠定了基础。
关键词：建设项目；投资概算；PDCA管理理论；管控措施0 引言随着我国经济建设和物质生活水平的不断发展和提高，与精神文化相配套的场馆建设需求的规模也越来越大。
针对具体建设项目而言，其建设过程不仅涵盖了设计、组织、资金、施工进度和质量风险管理和等多方面的内容，还包含了安全管理、环境评价及验收、运营等多方面的内容。
多种因素相互制约，形成了错综复杂的交织关系，并且在时间上形成了一定的延续性。
从时间的划分来考虑，建设工程项目的全寿命期的阶段一般可以划分为决策、实施和运营三个主要的核心管理阶段[1]。
在前期决策阶段中的项目投资概算中，各项主要费用的分析和管控是项目管理的重中之重，尤其是在大型项目的建设中，直接决定了项目建设费用的情况。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
房地产项目SWOT分析
房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。
楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。
建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。
二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。
再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。
综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。
业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。
项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。
无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素一、引言保利地产是中国最著名的房地产开发商之一，多年来一直致力于提供高质量的住宅和商业房地产项目。
为了在竞争激烈的房地产市场占据优势，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略。
本报告通过对保利地产的STP战略进行全面分析，旨在洞悉市场细分的核心成功要素。
二、市场细分市场细分是区分市场中具有不同特点和需求的群体的过程。
保利地产通过深入研究市场，将广大消费者划分为不同的市场细分群体，以更好地满足他们的需求。
1. 地理细分保利地产首先将市场按照地理位置进行细分，以便更好地了解不同地区的消费者需求。
他们对城市和区域的发展趋势、购房意愿、价格敏感度等进行了详细分析，为每个细分市场制定了相应的营销策略。
2. 人口统计学细分基于人口统计学数据，保利地产将整个市场进一步细分为各个年龄段、性别、家庭结构等特征的消费群体。
通过了解不同群体的偏好和需求，保利地产能够为他们提供更准确、个性化的产品和服务。
3. 质量细分保利地产根据消费者对房地产质量的不同追求，将市场细分为不同的层次，如经济适用房、中档住宅和高端豪宅等。
通过满足不同消费者的购房需求，保利地产拓宽了市场份额，并提高了品牌知名度。
三、目标市场选择目标市场选择是在市场细分的基础上确定重点关注的市场群体。
保利地产通过对细分市场的综合评估和研究，选择了适合自己发展的目标市场。
1. 经济实力较强的中产阶级保利地产将中产阶级作为主要目标市场，这一群体具有相对较高的购房能力和购买力。
通过提供高品质的住宅和商业项目，保利地产成功吸引了中产阶级消费者，稳固了市场地位。
2. 投资客户除中产阶级外，保利地产还将投资客户列为目标市场之一。
他们通过投资房地产来增加财富，看重房产的升值潜力。
保利地产通过推出具有良好投资回报的项目，吸引了大量的投资客户。
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大量的人口基数为当地房地产市
场发展提供了人口支撑
行政区 浦东新区 闵行区 宝山区 松江区 嘉定区 黄浦区 杨浦区 普陀区 徐汇区 奉贤区 青浦区 静安区 虹口区 金山区 崇明县 长宁区
2014年上海各区各人口排名 常住人口（人） 5044430 2429372 1904886 1735998 1471231 1357340 1313222 1288881 1085130 1083463 1081022 1077264 852476 732410 703722 698600
常住人口（万 人）, 2012 年, 169.84
常住人口（万 人）, 2013 年, 173.66
常住人口（万 人）, 2014 年, 175.59
增长率（%）, 2011 年, 4.3 常住人口（万人）
增长率（%）, 2012 年, 4.6 增长率（ %）
增长率（%）, 2014 增长率（%）, 年 2013 , 1.1 年, 2.2
嘉定 青浦
宝山
金山区 嘉定区 闵行区 宝山区
浦东 松江 闵行 奉贤 金山
杨浦区 普陀区 徐汇区 长宁区 静安区 虹口区 黄浦区 上海总面积
区域人口
2014年松江常住人口达到 1735998人，于上海各区中排名第 4位，外来人口达到本地户籍人口
随着经济发展，近年来松江区外来人口大量导入，导致松江出 现严重的人口倒挂现象
PART. 1
区域宏观背景研究
1
松江概览
松江区位于上海市西南部， 黄浦江上游，东与闵行区、奉贤 区为邻，南、西南与区交界，西、
松江区位于上海市西南部，黄浦江上游与闵行、奉贤、金山、 青浦等区接壤，历史文化悠远，有着“上海之根” 的称呼
嘉定区
宝山区
北与青浦区接壤，历史文化长远，
有着“上海之根” 的称呼 普陀区 松江区辖内有11个镇、6个 街道 静安区 浦东新区 虹口区
项目所在的泗泾作为松江主 要城镇，规划为集中建设区，未 来周边人口众多，将会给项目带 来一大批消费人群
松江经济总量
2011-2014年松江区总体经 济虽有波折，但总体处于上升趋 势，且增长速度有所提升 2014年松江总体经济生产 总值为969.46亿元与上海市其他 区相比排名第六，总体经济实力 处于中上等，经济基础较好
上海各区面积排名 行政区 崇明区 面积（k㎡） 1411 1210 687 676 605 586 459 372 300 61 55 55 38 37 23 20 6340.5k㎡ 名次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
产开发提供了土地基础
崇明
浦东新区 奉贤区 青浦区 松江区
佘山站
松江有轨电车 T4
大学城站
松江有轨电车 T2
体育中心站
松江有轨电车 T1
土地使用规划
松江区整体规划50%左右的 农业用地和40%左右的集中建设 区，其中集中建设区主要集中在
松江集中建设区主要集中在新城、老城以及一些主要的城 镇， 同时也是未来松江区消费人群集中地
新城、老城以及一些主要的城镇
区域内9号线贯穿整个松江
区，连通着松江老城与新城，交 通十分便利
青浦区 闵行区
松江区
南汇区
金山区
奉贤区
区域面积
松江区面积于整个上海面积 中占比9.54%，位列第五名，存在 大面积的待开发区，为松江房地
松江区面积为605平方公里，于上海市各区域中排名第五，较 大的区域面积为松江房地产开发提供了土地基础
上海保利商业项目
市场研究及定位建议报告
2016年1月
1 2 3
区域宏观背景研究 松江商业市场研究 项目本体分析 本地消费水平研究 商业整体定位及业态落位 租金水平建议 推广策略建议 服务内容及合作条件
4
5 6 7 8
本文图例标示说明
通过现有资料查阅到信息数据 通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息
有轨 交通 枢纽
泗泾站
延伸 本案
松江有轨电车 T6
线、T3线、T4线、T5线、T6线
有轨电车T1、T2（一期）线 目前正在建造中，将于2016年6月 进行试运营，2017年1月进行正式 运营 有轨电车T2(二期)、T3、 T4、T5、T6目前正在规划中，且 T4、T6途经本案，为项目的人口 导入提供了交通便利
近年松江区常住人口增长情况
常住人口（万 人）, 2010 年, 158.23 常住人口（万 人）, 2011 年, 165.52
的2倍，人口倒挂现象严重
近年来随着经济发展，松江 区人口持续增长，2014年末松江 户籍人口595378人，预计2020年 松江户籍人口将会达到90万人，
增长率（%）, 2010 年, 10.9
名次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
数据来源：统计信息网
松江交通规划
松江新城内部共将建设6条 有轨电车线路，预计到2020年， 一共建成6条线路，即T1线、T2
松江区规划建设6条有轨电车，连接松江新城、老城、南部新 城以及各城镇，未来区域公共交通系统将会十分完善
GDP（亿元） 1843.75 1843.75 1630.2 1624.74 1467.86 969.46 964.61 827.4 787.74 732.07 726.51 684.51 668.4 272.2
总体经济（亿 元）, 2014 年, 969.46 增长率（%）, 2014 年, 5.5
总体经济（亿元）
增长率（%）
城市 闵行区 徐汇区 嘉定区 黄浦区 杨浦区 松江区 宝山区 青浦区 普陀区 静安区 金山区 浦东新区 奉贤区 崇明县
2014年上海市各县区GDP对比 位次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
城市总 经济基础，为未来房地产市场的发展提供良好的契机
近年来松江区GDP走势
总体经济（亿 元）, 2011 年, 934.17 增长率（ %）, 2011 年, 0.9
总体经济（亿 总体经济（亿 元）, 2013 元）, 2012 年, 917.49 增长率（ 增长率（%）, 2012 %）, 2013 年, 886.55 年, 3.5 年, -5.5