物业管理经营风险控制
物业管理风险控制方案
物业管理风险控制方案一、引言物业管理是指对房地产进行经营、维护、运营等一系列管理工作的过程。
物业管理的主要目的是为了保护和提升物业的价值，让业主获得更好的使用体验。
然而，随着社会经济的不断发展和房地产业的日益繁荣，物业管理面临着越来越多的风险。
因此，制定一套科学合理的风险控制方案对于物业管理至关重要。
二、物业管理的风险来源1.自然灾害风险：如地震、火灾、洪水等自然灾害的发生，会给物业带来严重的损失。
2.人为破坏风险：物业管理中常常面临人为破坏，如盗窃、抢劫、暴力伤害等。
3.法律风险：物业管理必须要遵守各项法律法规，否则就会面临法律风险。
4.经营管理风险：物业管理人员的经验和水平会直接影响物业的经营管理效果，存在经营管理风险。
5.信用风险：物业业主、租户或供应商的信用风险也是物业管理需要面对的问题。
三、物业管理的风险控制措施1. 自然灾害风险（1）投保保险：对物业进行全面的保险投保，包括火灾保险、地震保险、水灾保险等多种保险，以减少自然灾害带来的损失。
（2）定期检查维护：对物业的建筑结构、设施设备进行定期检查和维护，做好预防工作，提高物业对自然灾害的抵抗能力。
2. 人为破坏风险（1）加强保安措施：加强物业的保安人员配置和培训，提高保安水平，加强巡逻和监控。
（2）安装监控设备：在物业的关键位置安装监控摄像头，对物业进行24小时监控，提高破坏的警惕性。
3. 法律风险（1）遵守法律法规：物业管理人员要严格遵守相关的法律法规，确保物业的运营管理合法合规。
（2）定期进行培训：定期组织物业管理人员进行法律法规方面的培训，提高他们的法律意识和法律水平。
4. 经营管理风险（1）提高管理水平：物业管理人员要提高自己的管理水平，熟悉相关管理知识和技巧，提高经营管理水平。
（2）与专业公司合作：将物业管理相关工作交由专业公司执行，提高物业管理的专业化程度。
5. 信用风险（1）定期评估租户和供应商的信用：对物业租户和供应商的信用状况进行定期评估，保证与信誉良好的合作。
常见物业公司风险及防范措施
常见物业公司风险及防范措施1. 概述物业公司是负责管理和维护房地产物业的机构。
在执行任务的过程中，物业公司面临一系列的风险，包括经济、法律、管理和安全风险等。
本文将详细介绍常见的物业公司风险，并提供相应的防范措施。
2. 经济风险2.1 财务风险物业公司面临的财务风险主要包括资金流动性不足、收入减少和成本上升等问题。
为避免财务风险，物业公司可以采取以下措施：•建立健全的资金管理制度，确保资金的合理使用和保值增值。
•定期进行财务预测和分析，及时发现和解决财务问题。
•增加业务多样性，降低单一客户带来的风险。
2.2 市场风险市场风险涉及到物业市场的供需关系、价格波动以及政策变化等因素。
为应对市场风险，物业公司可以采取以下措施：•进行市场调研和分析，及时跟踪市场动态，把握供需变化。
•多样化产品组合，降低对单一项目的依赖。
•紧密关注政策变化，及时调整经营策略。
3. 法律风险3.1 合同风险物业公司与房地产业主签订合同时，存在合同履行风险、纠纷解决风险等问题。
为规避合同风险，物业公司应：•仔细评估合同条款，确保合同内容明确、合法有效。
•定期审查合同履行情况，保证双方都按照合同约定履行义务。
•设立法律风险管理部门，咨询专业律师，及时处理合同纠纷。
3.2 劳动法风险物业公司涉及到大量员工，劳动法风险主要包括合同解除、劳动纠纷等。
为防范劳动法风险，物业公司应：•全面了解劳动法规定，制定相关的人事政策和流程。
•定期组织员工培训，提高员工的法律意识和法律素养。
•建立健全的人事记录和档案管理制度，确保个案记录和凭证齐全。
4. 管理风险4.1 运营管理风险物业公司需要对项目进行全面管理，涉及的管理风险主要包括安全管理、设备维护、维修保养等。
为防范管理风险，物业公司应：•建立完善的管理制度和工作流程，明确责任分工和工作要求。
•加强安全教育和培训，确保员工和居民的安全意识。
•定期检查和维护设备和设施，及时处理问题和隐患。
4.2 信息安全风险物业公司处理大量的客户信息和财务数据，信息安全风险成为关注焦点。
物业管理风险控制
物业管理风险控制物业管理风险控制1. 引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
在物业管理过程中，面临着各种潜在的风险，如安全风险、设备维护风险、公司信誉风险等。
本文将介绍物业管理中常见的风险，并探讨如何采取措施进行风险控制。
2. 安全风险安全风险是物业管理中最为关注的风险之一。
物业管理涉及到大量人员的出入，以及对公共空间的维护等工作，因此安全问题尤为重要。
安全问题可能包括火灾、盗窃、伤害事件等。
为了控制安全风险，需要采取以下措施：- 安装监控设备：在关键区域安装监控设备，监视人员活动情况，提前发现安全隐患。
- 增加安保人员：加强物业管理公司的安保力量，加强巡逻检查，增强安全保障能力。
- 加强消防设施：确保消防设施的有效性，如定期检查火灾报警器、喷淋系统等。
3. 设备维护风险物业管理中的设备维护风险主要指物业管理所涉及的设备的故障和损坏。
设备维护风险可能导致正常的生活和工作秩序受到影响。
为了控制设备维护风险，需要采取以下措施：- 定期检修设备：定期检查和维护物业管理所涉及的设备，确保设备的正常运转。
- 建立维修机制：建立设备维修机制，及时响应设备问题，并进行修复。
- 提供培训和指导：为物业管理人员提供设备操作和维护的培训，提高其维护设备的能力。
4. 公司信誉风险公司信誉风险指的是物业管理公司在运营过程中可能面临的声誉受损或信任度下降的风险。
信誉风险可能由于管理不善、服务不周到或不当的决策而引起。
为了控制公司信誉风险，需要采取以下措施：- 建立健全的管理体系：建立严格的内部管理机制，确保所有工作按照规定的程序进行，提高管理的专业性和透明度。
- 加强投诉处理：建立投诉处理机制，及时处理用户的投诉和意见，积极回应用户的需求和反馈，提高用户满意度。
- 提供高质量的服务：确保物业管理服务的质量，为用户提供安全、舒适的居住和工作环境。
5. 结论物业管理风险控制是保障项目正常运营的关键。
通过采取安全风险控制、设备维护风险控制和公司信誉风险控制等措施，可以有效降低潜在风险的发生概率，保障项目的可持续发展。
物业管理风险防控方案
物业管理风险防控方案一、风险识别1、风险管理团队：建立专业的风险管理团队，包括市场、财务、法律、保险等方面的专业人员，负责对物业管理中可能发生的风险进行识别和评估。
2、风险评估：对物业管理中可能发生的各种风险进行全面评估，包括人为风险、自然灾害风险、法律风险等，制定相应的风险等级和预警标准。
3、风险记录：建立完善的风险记录系统，记录下每一个可能导致风险的因素，包括房屋结构、设备设施、人员管理等方面的内容，以备查阅和分析。
二、风险防范1、设备设施维护：定期对物业管理中的设备设施进行检查和维护，确保设备设施的正常运行，减少因设备故障导致的风险。
2、安全管理：建立完善的安全管理制度，包括消防安全、食品安全、人员安全等方面的内容，确保物业管理中的安全问题得到有效的控制。
3、人员培训：对物业管理中的员工进行定期的培训和考核，提高员工的安全意识和危险防范能力，减少因员工操作不当导致的风险。
4、保险购买：购买适当的保险产品，包括财产险、责任险、人身意外险等，以在发生意外事件时提供保障，降低风险损失。
5、风险管控：建立风险管控机制，对物业管理中的各类风险进行全面的管控，包括预警、应急处理、风险评估等方面的内容，确保风险得到及时控制和处理。
6、外部合作：与相关部门、机构建立合作关系，共同应对可能发生的风险，包括政府部门、保险公司、应急救援机构等。
三、风险应对1、风险应急预案：建立完善的风险应急预案，根据不同的风险等级和类型，制定相应的预案和措施，以应对可能发生的风险事件。
2、应急演练：定期组织应急演练，提高物业管理中的员工和相关人员的应急处理能力，保障在发生风险事件时能够及时有效地处理和应对。
3、信息披露：建立透明的信息披露机制，及时将物业管理中的风险信息向相关部门和业主公开，以提高业主和社会公众的知情权和知情度。
4、危机公关：建立完善的危机公关机制，对外积极回应和处理可能引起公共关注的风险事件，减少不良影响和声誉损失。
物业管理风险的管控方案
物业管理风险的管控方案一、引言物业管理是指对房地产开发项目、住宅小区、商业综合体、办公大厦等房地产设施进行日常维护和管理的工作。
在物业管理的过程中，会面临各种风险，例如安全风险、法律风险、财务风险等。
如何有效的管控这些风险，确保物业管理工作的正常进行，是物业管理人员需要重点关注的问题。
本文将从安全管理、法律合规、财务风险等方面对物业管理风险进行分析，并提出相应的管控方案。
二、安全管理风险的管控方案1. 安全隐患排查与整改在物业管理过程中，安全隐患是最容易造成人员伤亡和财产损失的问题。
因此，对住宅小区、商业综合体等房地产设施进行定期的安全检查和隐患排查是十分重要的。
物业管理人员应建立定期的安全检查制度，包括对电梯、消防设施、水电设备、建筑结构等进行全面检查。
针对发现的安全隐患，要及时进行整改，并建立跟踪督办机制，确保整改落实到位。
2. 突发事件应急预案对于可能发生的突发事件，如火灾、地震、暴雨等，物业管理人员应提前建立应急预案，明确各类突发事件的处理流程、责任分工和协同配合机制。
同时，要进行定期的突发事件演练，提高应急处理的效率和应对能力。
3. 业主及租户教育与培训物业管理人员应加强对业主和租户的安全教育和培训，提高其安全意识和自我保护能力。
可以通过发布安全警示通知、举办安全知识讲座等方式，让业主和租户了解安全知识，避免因个人行为造成的安全风险。
4. 安全设施运营管理电梯、消防设施、供水供电等安全设施的运营管理也是安全管理的重要环节。
物业管理人员应加强对这些设施的日常监督和维护，确保其正常运行。
同时，要建立设施维护记录和定期保养计划，及时发现和排除安全隐患。
三、法律合规风险的管控方案1. 合同管理与风险防范物业管理工作中经常涉及各类合同，包括与承包商的服务合同、与业主的物业管理合同、与供应商的采购合同等。
在签订合同时，物业管理人员应严格审核合同条款，明确双方的权益和义务，并合理分配风险。
同时，要建立合同管理制度，做好合同的备案和归档工作，确保合同的执行和后续纠纷处理。
物业管理工作中的风险管理与控制
物业管理工作中的风险管理与控制随着城市化进程的加快，物业管理在社会发展中起着重要作用。
而在物业管理过程中，风险管理与控制则成为了必不可少的环节。
本文将重点探讨物业管理工作中的风险管理与控制措施，以加强物业管理的规范性和效益性。
一、风险识别与评估在物业管理工作中，首先需要进行风险识别与评估。
通过全面清晰地了解物业管理的范围和特点，结合历史数据和经验，识别潜在风险。
在识别的基础上，对各项风险进行评估，确定其可能带来的损失和影响程度。
这一步骤有助于提前做好准备，并制定相应的风险应对策略。
二、制定风险管理策略根据风险评估的结果，物业管理部门需要制定相应的风险管理策略。
这包括明确责任分工、建立风险管理制度和流程、完善相关的操作规范等。
同时，要加强与其他相关部门的合作与沟通，形成一个良好的风险管理网络。
只有明确策略和制度，才能有效地预防和应对各类风险。
三、加强日常监测与检查风险管理不是一次性的工作，而是一个持续不断的过程。
物业管理部门应加强对物业运营的日常监测与检查，及时发现存在的安全隐患和操作风险。
并根据发现的问题及时采取相应的措施加以解决，确保物业管理工作的安全性和稳定性。
四、加强员工培训与意识教育物业管理中的风险管理与控制，除了制度和技术手段外，还需要依靠员工的积极参与和配合。
物业管理部门应加强员工培训，提高员工的风险意识和应对能力。
同时，定期开展风险教育活动，提高员工的安全操作水平和应急处理能力。
只有员工具备了相应的知识和技能，才能更好地应对各类风险。
五、建立风险应急机制在物业管理工作中，难免会出现各种突发事件和事故。
因此，建立风险应急机制显得尤为重要。
物业管理部门应提前制定应急预案，明确各种情况下的应对措施和责任分工。
此外，还要进行应急演练，提高应急处理的效率和准确度，保障人员及物业的安全。
六、持续改进与优化风险管理与控制工作需要不断进行改进和优化。
物业管理部门应及时总结工作中的经验和教训，通过定期的自我评估和外部评估，发现不足并及时进行改进。
物业管理风险控制
物业管理风险控制物业管理风险控制1. 引言物业管理是指对房地产、土地和其他不动产进行维护、管理和运营的一系列活动。
在物业管理过程中，存在着各种各样的风险，如安全风险、法律风险、财务风险等。
为了保护物业管理公司和业主的利益，需要采取一系列措施来进行风险控制。
本文将介绍物业管理风险控制的重要性以及几种常见的风险控制方法。
2. 物业管理风险的类型在物业管理过程中，存在着多种风险，以下是一些常见的物业管理风险类型：2.1 安全风险物业管理涉及大量的人员流动和交通流量，存在各种安全风险，如火灾、意外伤害等。
这些安全风险可能会对业主和员工的安全造成威胁。
2.2 法律风险物业管理公司需要遵守各种法律法规，如劳动法、消防法等。
如果物业管理公司未能遵守相关法律法规，将面临法律风险，如罚款、赔偿等。
2.3 财务风险物业管理公司需要进行财务管理，包括收支管理、资金投资等。
如果财务管理不善，将面临财务风险，如资金短缺、经营困难等。
3. 物业管理风险控制方法为了降低物业管理风险，并保证物业管理公司和业主的利益，以下是几种常见的物业管理风险控制方法：3.1 安全管理物业管理公司应建立健全的安全管理体系，包括制定消防安全制度、安全演练和培训计划等。
，还应加强对业主和员工的安全教育，提高其安全意识和自我保护能力。
3.2 法律合规物业管理公司应了解并遵守相关法律法规，确保业务操作的合法性。
，还应加强对法律法规的学习和宣传，提高员工的法律素质和职业道德。
3.3 财务管理物业管理公司应建立健全的财务管理制度，包括明确的收支核算和资金管理流程。
，还应加强财务监督，确保资金使用的合理性和规范性。
4. 物业管理风险控制的重要性物业管理风险控制对物业管理公司和业主来说都非常重要。
以下是物业管理风险控制的几个重要原因：4.1 保护业主权益物业管理风险控制能够帮助物业管理公司保护业主的合法权益，避免发生损失和纠纷。
4.2 提高物业管理效率通过风险控制，物业管理公司能够及时识别和处理各种风险，提高管理效率和服务质量。
物业管理风险控制
物业管理风险控制物业管理是指对房地产的专业管理和维护，目的是保障房产的安全、舒适和增值。
物业管理工作存在一定的风险，对物业管理风险进行控制是非常重要的。
本文将针对物业管理风险进行分析，并提出相应的控制措施。
一、物业管理风险的类型物业管理风险主要包括以下几个方面：1. 自然灾害风险：如地震、火灾、洪水等自然灾害可能对物业造成严重破坏，导致财产损失和人员伤亡。
2. 安全风险：包括入侵、盗窃、抢劫等安全事件，可能对物业内人员和财产造成威胁。
3. 维护风险：物业维护不到位可能导致设备损坏、设施老化，进而影响房产的使用价值。
4. 法律风险：物业管理涉及到合同、租赁、人事等多个方面，如果不合规操作，可能产生法律纠纷和经济损失。
5. 管理风险：物业管理涉及到人员协调、预算管理、工作流程等多个方面，如果管理不当，可能导致工作效率低下和服务质量下降。
二、物业管理风险控制措施针对以上风险，物业管理需采取以下措施进行风险控制：1. 自然灾害风险控制：建立完善的应急预案，明确各种自然灾害的应对措施和责任分工。
定期进行自然灾害风险评估，对可能受灾的区域进行重点关注和防范。
加强与相关部门的合作，建立信息共享机制，及时掌握自然灾害风险信息。
2. 安全风险控制：安装监控系统，增加安全防范措施，对物业内部和周边进行全面监控。
建立安全巡查制度，定期巡查物业内的安全设施和防范措施是否完善。
加强安全培训，提高员工的安全意识和应对能力。
3. 维护风险控制：建立设备管理制度，定期对设备进行检查、维护和更换，确保设备正常运行。
制定维护计划，按时进行维护和保养工作，延长设备使用寿命。
引入先进的维护技术，提高维护效率和质量。
4. 法律风险控制：建立合同管理制度，严格按照法律法规履行合同义务。
加强人事管理，对员工进行培训，提高员工的法律意识和合规操作能力。
定期组织法律培训，掌握最新的法律政策信息，确保管理活动符合相关法律法规。
5. 管理风险控制：建立科学的管理体系，明确部门职责和工作流程。
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现有测算大多数没有进行封园或饱和状态下的测算，仅仅是 已接管盘甚至是年度收支预算的测算。
现有测算有些与约定的服务内容及其标准相关的支出因素未 考虑充分，测算没有完全以服务内容、 方式及其标准为依据，过于模式化、常 规化，甚至有缺项。如 地产公司在销售时承诺物业公司将 在项目设立门童，但地产公司与物业公司没有约定谁承担门 童费用，物业服务费测算也没考虑门童费用，更没有对门童 单独进行定价测算。
一、收费方面
风险规避
销售合同 前期物业管理合同 物业管理合同 收费项目的设定、取消、优惠、公示、收取 收费标准的确定、报批、备案、调整 收费资源的清理与收费对象的确定、对应 发票、收据的出具、管理
一、收费方面
前期物业管理合同、物业管理合同约定： 计费方式：采用酬金制 or 包干制 收费标准：与政府指导价、批准价、备案价一致 不同收费标准的物业收费标准约定完整 公示价与合同约定价相符 哪些情况下可能进行调整及其调整程序 收缴方式：按月 or 按季 or 按半年 or 按年(预收符合规定) 收缴时间：( 月 \ 季 \ 年 \ 期 ) 初 \ 中 \ 末 \ 后 或 某日 结算方式：现金结算 or 委托银行收款 酬金计提基础： (酬金制下)成本 or 饱和收入 or 实际收入 酬金计提比例： (酬金制下)10% or 15% (符合规定) 销售合同约定：涉及物业管理的条款应包括前期物业管理合同的内容
三、测算方面
依据：法规政策、服务内容及其标准和范围、项目资料 类型：定价测算与盈亏测算 范围：饱和(封园)状态与非饱和状态 作用：定价、与开发商结算、编制年度预算等 时机：定价测算—报价前；盈亏测算—定价后 方法：列举法与倒推法
组织：公司
四、支出方面
界定是否清楚
标准是否明确
六、内控方面
完善制度 优化流程 规范操作 Nhomakorabea
提高素质
加强监控 讲求实效 公司与管理处并重
魔鬼存在于细节之中。 风险就在眼前， 问题在于自身。 让我们共同坚持不懈地努力，建立风险管理 长效机制，有效防范与规避风险，不断克服 困难，及时发现和解决问题！
谢谢
一、收费方面
酬金制与包干制的比较
酬金计提基础的分析
权责发生制与收付实现制的区别
二、盈亏处理与权益方面
在管物业服务项目均计提了物业服务佣金，但已签相关合同均没有约定物业服务盈亏如 何处理。实际由物业公司承担 。 有些项目的会所，地产公司未拥有产权证，也未在销售合同中约定产权归开发商，委托 物业公司经营没有签订委托协议，物业公司经营没有取得经营许可证和有关经营项目收 费批复。 有些项目的销售合同在约定会所、停车场权益归开发商所有时，描述或界定不够清晰， 没有明确是所有权还是使用权，停车场指地下停车场还是地面停车场。 绝大部分项目地面停车场的经营收益，在相关合同中没有约定如何处理的情况下，收入 直接进了项目物业服务费。
有的项目实际收费标准、合同约定收费标准、政府批准收费标准不符，公示价有差异。 非住宅物业的物业服务收费依据不足，在相关合同中只约定了住宅的物业服务收费标准，没有约 定商铺、车库等非住宅物业的物业服务收费标准及相关服务收费标准。 个别物业公司办公场所没交纳物业服务费，致使项目物业管理处收入不足，同时有侵害业主权益 之嫌。 所有已签相关合同没有约定计提物业服务佣金、物业服务佣金计提比例、物业服务佣金计提范围 或基础，但均计提了物业服务佣金。 由于会所、销售大厅等物业服务费没有收取，按物业服务费收入计提佣金情况下，相应的物业服 务佣金也没有计提。
二、盈亏处理与权益方面
前期物业管理合同、物业管理合同约定：
盈亏处理： (酬金制下)盈亏归业主负担
销售合同约定：
会所、车位产权及其收益归属
三、测算方面
依据是否充分
考虑是否周全
方法是否正确
作用是否发挥
三、测算方面
将项目物业管理处盈亏测算与物业服务收费标准定价测算相 混淆，以项目物业管理处或物业公司盈亏乃至年度收支预算 测算替代了物业服务收费标准定价测算。即均为已有了收费 标准后的损益测算。 现有测算仅仅是平均化后的综合测算，没有针对存在不同收 费标准的物业服务对象分别进行测算，测算中不能体现为何 不同的物业(如别墅、多层、高层)的收费标准不同。
开支是否合理
四、支出方面
分类：成本、费用、税金 范围：地产与物业、公司与管理处、项目与项目、服务支出与维修基金 依据：合同约定服务内容及其标准和范围、收入与支出配比原则 来源：红线外绿化打理费、代收代缴水电汽差 控制：开支标准、审批权限及其程序(酬金制与包干制的区别) 公示：与财务帐面数、报表数相符
六、内控方面
合同管理：拟订、审核、签署、保管、使用
银行帐户：记账、对账、出纳职责分离
存折：个人名义开设公款存折 票据：
收据与发票管理的规范与效率(领取、登记及其使用、核销) 停车场临时停车收费收据与发票管理流程的设计
金库：保管、使用与盘点
付款审批：审批流程与权限的控制 日记帐与收支台帐：设置与使用的规范
五、维修基金方面
风险
问题
五、维修基金方面
物业服务合同约定：物业公用部位和公用设施设备及附属配套建筑设施
小修和养护费、公共绿地养护费由物业公司承担，市政公用设施和附属 建筑物、构筑物的小修和养护费、大中修和更新改造费由政府承担。— 约定越位
有些项目相关合同约定物业公用部分及设施小修、养护费，保修期外由 维修基金承担。—约定错位
？
约定与操作是否符合政府法律、法规、政策
？
问题
酬金制还是包干制好 收费依据是否充分 ？ ？ ？ ？ ? 酬金计提基础：成本 or 饱和收入 or 实际收入 收费资源是否考虑完整
收费对象是否明确
？
收费是否及时(收费率高不高)
一、收费方面
相关合同没约定物业服务收费标准可能因法规政策、规划设计调整而调整，价格不能变，致使物 业公司背负的项目物业管理处累计亏损越来越大。——滚动开发
物业管理经营风险控制探讨
风险与问题认识
风险有哪些 在哪里
问题有哪些
在哪里
风险与问题认识
业主不满意：引发投诉甚至被炒鱿鱼。
违反法规政策：导致法律风险。
经营亏损：难以持续经营。
困惑：
法规政策不明确； 合理、合法、划算难于取舍；
千头万绪，防不胜防。
一、收费方面
风险
相关合同是否约定并约定清楚
有占用维修基金现象：公司货币资金余额﹤维修基金帐面余额
五、维修基金方面
界定：保修期、大修中修小修与更新改造、公用部位和设施设备
来源：业主与开发商交纳、利息收入、公用部位和设施设备收益
收缴：业主首期交纳
存储：专户存储
or 定期交纳 与 开发商(按规定)一次性交纳
使用：接受委托、分帐管理、专款专用、合理分摊 分摊：谁受益谁分摊、按户分摊 公告：定期(按季)公告、接受监督