物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。

１．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险

（１）自然风险

所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。

（２）社会风险

社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。

２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险

（１）静态风险

静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。

（２）动态风险

动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。这种

风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。

３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险

（１）早期介入风险

早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。

（２）前期物业管理风险

前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。

（３）日常物业管理风险

日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。

４．按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险

（１）财产风险

财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。

（２）人身风险

人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险，如物业管理企业内部员工因病死亡等带来的风险。

（３）责任风险

责任风险系指对于他人所遭受的身体伤害或财产损失应负法律赔偿责任，或无法履行契约导致对方受损失应负的契约责任风险。如物业管理工作中由于管理服务人员的擅自离岗、缺位，导致业主家庭财产受损而承担责任风险；又如高空抛物导致路人伤亡，抛物者承担着责任风险。

５．按风险承担者的不同而划分，物业管理风险可分为物业管理企业风险、业主（使用人）风险、房地产开发商风险、专业分包单位风险等

（１）物业管理企业风险

该风险系指物业管理企业在物业管理活动中，由于企业员工管理的缺位或服务质量不到位而使业主（住户）造成的损失而带来的风险。

（２）业主（使用人）风险

该风险系指广大业主（使用人）由于信息不对称，对物业管理企业及物业管理内容缺乏了解，选择的物业管理企业提供的服务和内容并未达到标准，即出现质价不符，使广大业主（使用人）承受到精神与经济损失的风险。

（３）房地产承建商风险

该风险主要系指物业管理的前期介入和前期物业管理选择的物业管理企业所提供的服务并未使楼盘建设及楼盘销售达到自己预期目标而带来的风险。

（４）专业分包单位风险

该风险系指物业管理企业把一些独立的服务分给专业公司去做（例如保洁、绿化、维修、安全护卫等）。他们面临的风险是资金的压力、服务质量、价格的竞争。

物业管理服务风险防控及规避方式我们以承接一个物业管理项目的过程为例，介绍风险来源与防范措施：

签订物业合同过程中

风险来源：

1、缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，在物业管理中;开发商是否具有一定的资质，是否具有良好的资信，对以后双方的合作有着至关重要的影响。对于这一点的重要性，现在的还是比较重视的。但是，在专项管理分包合同中，有的物业管理企业就比较忽视这个问题。例如，在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。

2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。

物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式。因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。

3.合同内容约定不明或是条款有疏漏。