如何防范物业管理服务风险

如何防范物业管理服务风险物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间范围和时间范围都是非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和非业主使用人的牛活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处不在。

物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。

7.1 物业管理服务风险的类型根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第二卜六条"物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

"的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。

物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。

具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。

当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了风险的主要方面。

一、治安风险所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。

目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。

入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。

二、车辆管理风险所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。

车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位另行受发展商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理。

车辆停放服务另行向车辆停放人在物业服务费本身以外、收取车辆停放服务费。

车辆停放期间，车辆可能遭故意或过失损坏，也可能在停放期间被盗窃或抢劫。

该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临可能赔付金额较大的风险。

三、消防风险消防事故和隐患其实也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明更有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的维护。

消防设施的日常维修和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。

消防设施的维修保养不善、无消防用水供应、消防系警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，如此物业管理单位面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此而承担刑事法律责任。

四、设备风险物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因为物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。

物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。

如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于全体业主共有和承担管理责任的其他部分。

五、公共环境风险物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物业管理服务，物业管理服务的范围通常是大厦和小区的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能。

公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。

物业管理服务的依据是《条例》及其他的法律规定和物业管理合同的约定，在具体的风险防范中，主要操作规范就是小区和大厦的各项规章制度。

7.2 治安风险防范首先要明确物业管理单位的法律地位和职责。

每一个物业小区和大厦都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。

应该明确的是社会包括小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理单位的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。

这一点作为物业管理单位和业主都应明确，物业管理单位仅仅足依法成立的、普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理职权和行政处罚职权，物业管理单位的工作人员，包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，因此物业管理单位的治安防范义务是在一定限度内的有限的义务，物业管理单位不具备保证业主和非业主使用人人身和财产安全的行为能力。

物业管理单位在明确自身法律地位和职责的基础上，物业管理应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序，防范治安风险。

为防范治安风险，针对不同管理服务区域的具体不同情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员实施和执行制度规定。

制度中应明确对小区和大厦往来人员如何管理，定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。

鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的什来管理足有区别的。

住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，米访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。

大厦和以办公商业为主的区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数都采用对从大厦和小区搬离物品进行登记的方式，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。

往来人员的登记和管理是由固定岗位的：工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进仃定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安部机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。

物业管理单位应根据小区的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，配合和促进物业管理单位的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业管理单位工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。

作为物业管理单位在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定后，履行自己的义务，协助公安机关维护社会公共秩序，物业管理单位不再承担业主和非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。

在目前的物业管理行业中，有一部分企业将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付．定的保安服务费，由保安公司根据物业管理单位的具体要求提供一定数量的保安人员，按照合同约定提供物业管理单位要求的服务。

该做法实际也是物业管理单位与其他主体分担法律风险的措施。

但众多的保安公司往往在合同中要求排除因小区盗窃和抢劫事件造成损失的赔偿责任。

而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定，造成聘清专业保安公司分担法律风险变得极为有限。

7.3 车辆管理风险防范物业管理单位接受发展商和业主委员会委托进行停车场经营管理，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理方面软件制度两方面防范风险。

停车场经营管理需要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。

取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。

物业管理单位必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等；停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围栏，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。

在停车场硬件完善并符合要求后，还应依照规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。

停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，该凭证可以足一次性的停车票，或者是多次反复使用的停车卡。

该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场的时间、发卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知给车辆停放人。

当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，即时制止不规范的停放行为。

防止因外界原因造成停放车辆的损害，履行自身善意的管理职责。

车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取进入停车场时发放的凭证，并仔细核对凭证上记载的车辆牌号和其他情况是否与车辆相符。

当不一致时，应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。

确认驾驶人员将车辆停放进入停车场的权利人后，予以放行；收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。

如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆的行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理单位，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

上述的管理规范的程序就是风险防范的过程，其目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停放车辆的完好。

如果车辆停放人有意不按照停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不纠正而导致损害的，应由车辆停放人承担责任。

深圳在车辆保管方面的法律实践。

《中华人民共和国合同法》第367条规定："保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。

"从合同法立法的原意来看，保管物的交付实际上就是要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人，但法律条文没有明确这一点，同时，如何界定区分车辆保管关系或车位有偿使用关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法，因此，往往只要机动车辆停放在停车场，在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两种截然不同的法律关系混淆在一起，仍然判定成为车辆的保管关系。

针对这种情况，深圳的物业管理专家在2000年起草《深圳经济特区物业管理条例(草案)》中，进行了专题研究，依据《中华人民共和国合同法》第10条："当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。