物业管理风险控制001共26页文档
物业管理的风险防控方案
物业管理的风险防控方案一、设施设备管理风险物业管理中的设施设备管理风险主要包括设备损坏、设施老化、维护不到位等问题。
这些问题可能会导致物业内部设施设备无法正常运转，增加物业管理的成本和给居民带来不便。
防控方案：1. 定期检查设施设备，及时发现和解决问题。
2. 建立设备维护记录，定期对设备进行维护保养，延长设备使用寿命。
3. 对老化设备进行更新和改造，保证设备的正常运转和安全性。
二、安全管理风险物业安全管理风险主要包括火灾、盗窃、入室抢劫等问题。
这些问题可能会给物业带来财产损失和人员伤亡。
防控方案：1. 安装安全监控设备，加强对物业内部和外部的监控，及时发现并阻止安全隐患。
2. 建立安全管理制度，加强对员工和居民的安全教育，提高安全防范意识。
3. 定期组织演练，增强应急处理能力，减少事故损失。
三、法律合规风险物业管理中需要遵守各种法律法规，例如消防法、建筑法等，如果不合规会面临政府处罚和民事诉讼等法律风险。
防控方案：1. 加强对法律法规的学习和宣传，确保员工和居民的遵守。
2. 定期进行法律合规检查，发现问题及时整改。
3.要建立合规部门或者雇佣专业的法律事务人员，以确保物业管理始终符合法律的要求。
四、人事管理风险物业管理中的人事管理风险主要包括员工失职、劳动纠纷等问题，这些问题可能会影响物业的运营和声誉。
防控方案：1. 严格制定人事管理制度，对员工的招聘、培训、考核、激励等方面进行规范和管理。
2. 加强对员工的监督和指导，及时发现和解决问题。
3. 建立员工投诉处理机制，及时处理员工的意见和建议，减少人事纠纷。
五、财务管理风险物业管理中的财务管理风险主要包括资金管理风险、资金挪用风险、税务风险等问题，这些问题可能会对物业的经营和发展带来负面影响。
防控方案：1. 建立健全的财务管理制度，加强对资金的监管和管理。
2. 做好风险评估，加强对投资项目的资金使用审查。
3. 合理规划税务筹划，降低税务风险。
综上所述，物业管理中存在各种风险，建立有效的风险防控方案对于确保物业安全和稳定运营至关重要。
物业管理风险控制001
谢谢大家！
案例分析
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住 后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业 主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商 有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已 订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此， 业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好， 无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以 物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要 承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争 执不下，诉诸于法院。
案例二
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。 结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张 先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收 缴。
案例剖析
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。 2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。 3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首 先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。 因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承 担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所 签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护 自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公 司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而 易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以 在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主） 的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变 更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身 已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是 不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以， 本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点 和做法从一开始就是错误的。
物业管理风险控制
物业管理风险控制物业管理风险控制1. 引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
在物业管理过程中，面临着各种潜在的风险，如安全风险、设备维护风险、公司信誉风险等。
本文将介绍物业管理中常见的风险，并探讨如何采取措施进行风险控制。
2. 安全风险安全风险是物业管理中最为关注的风险之一。
物业管理涉及到大量人员的出入，以及对公共空间的维护等工作，因此安全问题尤为重要。
安全问题可能包括火灾、盗窃、伤害事件等。
为了控制安全风险，需要采取以下措施：- 安装监控设备：在关键区域安装监控设备，监视人员活动情况，提前发现安全隐患。
- 增加安保人员：加强物业管理公司的安保力量，加强巡逻检查，增强安全保障能力。
- 加强消防设施：确保消防设施的有效性，如定期检查火灾报警器、喷淋系统等。
3. 设备维护风险物业管理中的设备维护风险主要指物业管理所涉及的设备的故障和损坏。
设备维护风险可能导致正常的生活和工作秩序受到影响。
为了控制设备维护风险，需要采取以下措施：- 定期检修设备：定期检查和维护物业管理所涉及的设备，确保设备的正常运转。
- 建立维修机制：建立设备维修机制，及时响应设备问题，并进行修复。
- 提供培训和指导：为物业管理人员提供设备操作和维护的培训，提高其维护设备的能力。
4. 公司信誉风险公司信誉风险指的是物业管理公司在运营过程中可能面临的声誉受损或信任度下降的风险。
信誉风险可能由于管理不善、服务不周到或不当的决策而引起。
为了控制公司信誉风险，需要采取以下措施：- 建立健全的管理体系：建立严格的内部管理机制，确保所有工作按照规定的程序进行，提高管理的专业性和透明度。
- 加强投诉处理：建立投诉处理机制，及时处理用户的投诉和意见，积极回应用户的需求和反馈，提高用户满意度。
- 提供高质量的服务：确保物业管理服务的质量，为用户提供安全、舒适的居住和工作环境。
5. 结论物业管理风险控制是保障项目正常运营的关键。
通过采取安全风险控制、设备维护风险控制和公司信誉风险控制等措施，可以有效降低潜在风险的发生概率，保障项目的可持续发展。
物业管理风险管控方案
物业管理风险管控方案一、前言随着社会经济的快速发展，物业管理行业也得到了蓬勃发展，同时也面临着各种风险和挑战。
为了有效地管理和控制这些风险，提高物业管理的运营效率和服务水平，制定一套科学合理的风险管控方案至关重要。
本文旨在通过对物业管理行业的风险分析，提出一些有效的风险管控措施，以确保物业管理工作的顺利进行。
二、主要风险分析1.人力资源管理方面的风险人力资源管理是物业管理的一个重要组成部分，人力资源的管理水平和素质直接影响到物业管理工作的质量和效率。
首先，人才招聘和培训方面存在风险，招聘到不符合要求的人员或者是无法胜任工作的人员，将给物业管理工作带来诸多不利影响。
其次，人员流动的风险也需要引起重视，员工的频繁流动不仅会增加物业管理的成本，也会影响物业管理工作的稳定性。
2.安全管理方面的风险安全管理是物业管理工作中一个至关重要的环节。
在小区日常管理中，容易发生的安全问题主要包括火灾、水电安全事故、抢劫盗窃以及人身伤害等。
这些安全风险一旦发生就会给小区居民带来重大损失，而且也会对物业管理公司的声誉和经济利益造成重大影响。
3.财务管理方面的风险财务风险是物业管理工作中的另一个重要方面。
物业管理公司通常要处理大量的资金流动，包括业主的缴费、物业维护费用以及管理公司自身的运营成本等。
财务管理存在的风险主要包括资金流动管理不善、资金安全问题和财务造假等。
4.合规管理方面的风险合规管理主要指物业管理公司在日常经营中是否遵守相关法规和政策，是否合法合规地经营。
过去曾有一些物业管理公司因为在合规管理方面存在问题而被执法部门惩罚，给物业公司带来极大的损失。
合规管理风险的主要表现包括税务管理不善、违规经营以及欺诈行为等。
三、风险管控措施1.加强人力资源培训为了降低人力资源管理风险，物业管理公司可以通过加强员工培训、提高员工素质和管理水平，提高员工的工作能力和忠诚度。
与此同时，物业管理公司还可以通过建立完善的招聘机制和激励机制，吸引和留住优秀的人才，减少员工的流动。
物业风险管控PPT课件
设施设备的风险
物业小区设施设备的安全 管理风险，是指物业服务 企业为业主的生活居住、 设备使用等提供安全保障， 防止业主的人身、财产遭 受损失，而进行的对小区 内设施、设备的安全检查 与管理等活动。
公共环境风险
公共环境风险就是小区的 环境污染安全风险，随着 社会的进步，封闭式住宅 小区的日益增多，从一个 小区几栋房子到十几栋房 子发展到几十栋房子，人 口也随着增多，人口的集 聚带来了系列的环境卫生 问题。
目录
01 风险与物业管理风险的概念 03 目前项目存在的管理风险
02 小区物业管理安全风险的类型 04 物业管理风险防范
风险与物业管理风险的概念
风险
内涵
风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段 内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一 个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响 事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的， 才是企业的风险。
建议
建议项目及时更换维修
存在的现象
小区有高空牵线充电的现象
风险分析
室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪 玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在 夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池 表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾， 危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电 就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即 使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨 时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。
风险分析
室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小 区里贪玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设 想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生 的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表 面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区居民人身 安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天， 加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在 阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨 时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。
物业管理风险控制
通过专家评估、问卷调查等方式，对物业管理风险进行主观判断和评估。
定性评估法
定量评估法
综合评估法
运用数学模型、统计分析等技术手段，对物业管理风险进行量化和评估。
结合定性评估和定量评估，综合考虑各种因素，对物业管理风险进行全面评估。
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风险应对
根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施和方案。
概率-影响程度矩阵
根据风险的发生概率、影响程度和持续时间等因素，计算出风险值，对风险进行排序和优先级划分。
风险值评估
分析各因素对物业管理风险的影响程度，找出敏感性和关键性因素，制定相应的控制措施。
敏感性分析
通过模拟模型对物业管理风险进行模拟和分析，预测风险的发展趋势和可能造成的损失。
模拟分析
物业管理风险控制措施
总结词：物业财务风险控制是确保物业财务管理规范、降低财务风险的关键措施，通过对财务活动的监督和管理，保障物业财务的稳健运行。
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物业管理风险控制
汇报人：可编辑
2024-01-02
物业管理风险概述物业管理风险识别物业管理风险评估物业管理风险控制措施物业管理风险控制案例分析
目录
CONTENTS
物业管理风险概述
物业管理风险是指在物业管理工作过程中，由于各种不确定因素导致物业管理工作不能达到预期目标，从而造成损失的可能性。
物业管理风险可分为内部风险和外部风险，内部风险包括管理不善、人员素质不高等，外部风险包括自然灾害、社会环境变化等。
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制定完善的风险管理制度和流程，明确各部门和人员的职责，确保风险防范工作的有效实施。
建立健全物业管理风险防范机制
物业管理风险控制
物业管理风险控制物业管理是指对房地产的专业管理和维护，目的是保障房产的安全、舒适和增值。
物业管理工作存在一定的风险，对物业管理风险进行控制是非常重要的。
本文将针对物业管理风险进行分析，并提出相应的控制措施。
一、物业管理风险的类型物业管理风险主要包括以下几个方面：1. 自然灾害风险：如地震、火灾、洪水等自然灾害可能对物业造成严重破坏，导致财产损失和人员伤亡。
2. 安全风险：包括入侵、盗窃、抢劫等安全事件，可能对物业内人员和财产造成威胁。
3. 维护风险：物业维护不到位可能导致设备损坏、设施老化，进而影响房产的使用价值。
4. 法律风险：物业管理涉及到合同、租赁、人事等多个方面，如果不合规操作，可能产生法律纠纷和经济损失。
5. 管理风险：物业管理涉及到人员协调、预算管理、工作流程等多个方面，如果管理不当，可能导致工作效率低下和服务质量下降。
二、物业管理风险控制措施针对以上风险，物业管理需采取以下措施进行风险控制：1. 自然灾害风险控制：建立完善的应急预案，明确各种自然灾害的应对措施和责任分工。
定期进行自然灾害风险评估，对可能受灾的区域进行重点关注和防范。
加强与相关部门的合作，建立信息共享机制，及时掌握自然灾害风险信息。
2. 安全风险控制：安装监控系统，增加安全防范措施，对物业内部和周边进行全面监控。
建立安全巡查制度，定期巡查物业内的安全设施和防范措施是否完善。
加强安全培训，提高员工的安全意识和应对能力。
3. 维护风险控制：建立设备管理制度，定期对设备进行检查、维护和更换，确保设备正常运行。
制定维护计划，按时进行维护和保养工作，延长设备使用寿命。
引入先进的维护技术，提高维护效率和质量。
4. 法律风险控制：建立合同管理制度，严格按照法律法规履行合同义务。
加强人事管理，对员工进行培训，提高员工的法律意识和合规操作能力。
定期组织法律培训，掌握最新的法律政策信息，确保管理活动符合相关法律法规。
5. 管理风险控制：建立科学的管理体系，明确部门职责和工作流程。
物业管理风险管控新
物业企业八大风险
由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政 执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到"宣传、 巡检、制止、报告、"四方面工作内容 宣传告之
1、物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，结合夲地区的实际情况，制 订适合于小区的《(前期)物业服务合同》、《(临时)管理规约》、《装修管理规 定》、《业主手册》等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止 行为，向业主书面告知，并要业主签字确认。文字材料要留档保存，以备查验
后物业公司上诉中院，市中院驳回上诉，维持原判，理由是"物业公司不能举证证明对摩托车丢失已 经尽到了合理的安全防范义务。")
(民事诉讼中举证责任的一般原则是"谁主张、谁举证"，然而在一些特定情形下，提出主张的当事人 因为客观原因难以提供证据证明自已的主张，此时由对方当事人提供证据则更为恰当，这就是举证 责任倒置
制止劝阻 物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应在发现问题后的第 一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为 由
于物业服务企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行 为进行劝阻、制止时，要在职责范围内，采取合法合理措 施，切不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动
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物业企业八大风险
物业管理风险管控（新）
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目录 Content
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物业企业八大风险
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物业管理风险管控（新）
物业服务企业业务繁杂，风 险管理是其中重要一项，物 业管理的风险特点是，物业 责仼界定较难，风险事故类 型多样，物业管理区域内， 一旦出现事故发生人身、财 产损失，物业服务企业往住 脱不了干系。为减少意外发 生，物业服务企业必须有一 套完善的风险管控措施
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了解：物业管理风险的特点，紧急事件的类型。ຫໍສະໝຸດ 一、风险与物业管理风险的概念
风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或 结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物 业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、 社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。
案例剖析
2、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立， 业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可 请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。
附：《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合 同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服 务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终 止。
(3)法律概念不清导致的风险 业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体 的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担 的安全防范责任强加给物业管理企业，导致物业管理企 业与业主(或物业使用人)纠纷增加，承担额外责任。
（三）日常物业管理的风险
2．物业管理日常运作过程中存在的风险 (1)管理费收缴风险 (2)替公用事业费用代收代缴存在的风险 (3)管理项目外包存在的风险，在对项目外包单位的选择，
表全体业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规 制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规 知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合 同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业 之间的纠纷。
案例分析
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住 后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业 主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商 有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已 订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此， 业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好， 无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以 物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要 承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争 执不下，诉诸于法院。
(一)早期介入的风险
1．项目接管的不确定性带来的风险 2．专业服务咨询的风险
(二)前期物业管理的风险
1．合同期限 根据《合同法》第四十五条规定： “当事人对合同的效力可
以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条 件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件 的合同，《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与 物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终 止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企 业随时有可能被业主大会解聘。
物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理 的风险和日常管理的风险，其中，日常管理风险按行为主 体分类，可包括业主(或物业使用人)在使用物业和接受物 业服务过程中的风险-物业管理项目外包服务过程中的风 险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工 服务过程中的风险和公共媒体宣传报道中的舆论风险等。
一、风险和物业管理风险的相关知识 二、物业管理风险的内容
(1)早期介入的风险 (2)前期物业管理的风险 (3)日常物业管理的风险 三、物业管理企业风险识别 四、物业管理企业风险产生的原因分析 五、如何规避并控制企业风险 六、物业管理企业控制风险应采取的方法
物业管理风险综合运用能力
掌握：物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规；物 业管理风险的内容，典型紧急事件的处理。
2．合同订立的风险 建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会
将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外， 一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管 理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持。
3．合同执行的风险 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代
二、物业管理风险的内容
早期介入风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带 来的风险和专业服务咨询的风险。
前期物业管理 风险
日常物业管理 风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合 同风险。
日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主 (或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过 程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程 中存在的风险。
(三)日常物业管理的风险
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险 (1)物业违规装饰装修带来的风险 (2)物业使用带来的风险 在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物
业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、 改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备 和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用 人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故， 造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业 就要承担一定的法律责任风险。
案例剖析
1、 本案涉及的是物业管理法律关系问题；物业管理法律 关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中， 物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业 开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决 定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理； 在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随 之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理 权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在 完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发 商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发 商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的 更好的物业管理公司。
以及合同订立、实施管理的诸多环节中，潜在和不确定的因素存 在所带来的风险。
(4)物业管理员工服务存在的风险，物业管理企业未能履 行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 要承担相应的法律责任。
(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险，在物业管理操作 中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当 和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆 论风险不仅会影响物业管理企业的品牌形象，而且会给物业管理 企业带来经济上的损失。