房地产开发项目成本分析
房地产开发项目的成本管理与控制分析
房地产开发项目的成本管理与控制分析
随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的成本管理和控制变得越来越重要。
成
功的房地产开发项目需要一个合理的成本计划和控制系统，以确保项目的盈利能力和稳定性。
首先，成本管理和控制需要从项目的起始阶段开始。
在项目策划和分析阶段，必须进
行充分的成本分析，以确保项目的预算和目标是真实可行的。
这包括确定项目的总成本，
以及预算分配到不同的开支上，例如土地开发、建筑材料和劳动力。
其次，成本控制需要在整个项目的执行过程中持续进行。
这涉及到捕捉和追踪实际开支，以确保它们与预算相符。
必须确保每项开支都被准确地记录下来，以避免任何不必要
的成本和浪费。
这可能需要使用成本跟踪和分析工具，以确保项目团队能够及时发现和解
决任何成本问题。
最后，成本管理和控制需要与风险管理一起考虑。
项目可能面临的各种风险包括财务、市场、法律和技术，这些都可能会影响成本。
必须在项目策划阶段制定风险管理计划，并
在执行期间与成本控制紧密结合起来。
总之，房地产开发项目的成本管理和控制是确保项目成功的关键。
项目团队必须在整
个项目生命周期中进行仔细的成本规划和管理，以确保预算符合要求，任何成本都被记录
下来，并且与风险管理紧密结合起来。
只有这样，才能确保项目未来的可持续性和盈利能力。
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本分析随着城市化进程的加快，房地产成为了社会发展的重要推动力之一。
在房地产开发项目中，成本是其中非常重要的一环，因为它的高低将直接影响到开发项目的盈利情况。
因此，我们有必要对于房地产开发项目的成本进行深入的分析和研究。
一、房地产开发项目成本构成在房地产开发项目中，成本主要分为三个方面：土地成本、建造成本、销售成本。
1.土地成本在房地产开发项目中，土地成本是其中最主要的成本之一。
房地产项目需要进行土地的购买、租赁等手续，一般来说，城市核心地段的土地价格较高，而且要缴纳土地使用税等相关费用，这些都会增加项目的成本。
此外，还需要考虑土地的通行能力、水、电、气、路网等基础设施建设的成本等等。
2.建造成本建造成本也是房地产开发项目中的重要成本之一。
它包括建筑材料、施工人员、工程机械等设备的成本。
在建造成本中，最显著的就是建筑材料的成本，包括混凝土、砖块、钢筋、玻璃等等，此外，还要考虑到部分工程机械的租赁和人员的工作报酬等成本的影响，因此，建造成本在整个项目中的占比也是非常大的。
3.销售成本销售成本是房地产开发项目中的必要成本，它包括销售渠道的运作、广告宣传、售后服务等。
在销售阶段，需要进行广告投入、销售人员的工资、佣金等费用。
此外，还需要为项目保证售后服务，给购房者提供一流的售后保障，以维护良好的品牌声誉。
二、如何进行房地产开发项目成本分析？对于开发商来说，了解项目成本的构成是非常必要的。
仅凭常识之类的感觉和判断不能做出准确的成本预算。
房地产开发项目的具体成本分析需要从市场、地段、规划设计、建筑材料、建造设备等各个方面进行综合分析，以达到合理分析和预算成本的目的。
1.市场分析在进行房地产开发成本分析之前，需要对市场进行一个全面的了解，市场需求量、市场价格等都需要进行一系列的研究分析，以确保开发项目的市场竞争力。
在市场分析中，还需要考虑竞争对手的定位、品牌等因素，以确保自身的适应性和市场竞争力。
房地产开发项目成本预算
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：-----------------------日期：房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。
成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。
成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。
成本预测方法很多。
从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。
先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。
一般来说，先期成本预测包括两方面内容。
其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。
新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。
其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。
这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。
关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。
定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。
定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。
但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。
定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析案例假设公司计划开发一个住宅项目，该项目位于一个繁华的城市中心地带，周围有各种商业设施和交通便利。
该项目计划建造10栋高层公寓楼，每栋楼有20层，每层有10个住宅单位。
每个住宅单位的销售价格为100万元。
首先，我们需要计算该项目的总投资成本。
根据市场调研结果，每栋楼的建造成本为2000万元，包括土地购买费用、设计和施工费用等。
所以，10栋楼的总建造成本为2000万元*10=2亿元。
此外，还需要考虑其他费用，如营销费用、开发商利润、税费等。
假设总共需要再投资1亿元用于这些费用。
所以，该项目的总投资成本为3亿元（2亿元+1亿元）。
接下来，我们需要估算该项目的销售收入。
根据市场预期，该项目的预售周期为2年。
假设每年能够售出80%的住宅单位，也就是每年售出8栋楼的住宅单位。
所以，总共能够售出的住宅单位数量为10栋楼*8=80个。
根据每个住宅单位的销售价格100万元，80个住宅单位的销售收入为100万元*80=8000万元。
此外，我们还需要考虑其他收入，如商业租金、停车费等。
我们假设这些收入总计为2000万元。
因此，该项目的总销售收入为8000万元+2000万元=1亿元。
接下来，我们可以计算该项目的净现值（NPV）和内部收益率（IRR），以评估其投资回报率。
首先，我们需要估计该项目的净现金流量。
假设每个住宅单位的运营费用为每年1万元，每个住宅单位的主要税费为每年3万元。
所以，每个住宅单位的年净现金流量为销售收入减去运营费用和税费，即100万元-1万元-3万元=96万元。
因此，80个住宅单位的年净现金流量为96万元*80=7680万元。
为了计算NPV和IRR，我们需要确定折现率。
假设该项目的折现率为10%。
根据上述数据，我们可以利用财务软件或Excel等工具计算该项目的NPV和IRR。
假设计算结果为NPV为1亿元，IRR为15%。
根据计算结果，该房地产开发项目具有正净现值和较高的IRR。
房地产项目开发成本控制分析
房地产项目开发成本控制分析摘要：成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。
本文对房地产项目如何控制开发成本，作了详细的阐述，供大家参考。
关键词：房地产开发成本经济环境市场调研1前言房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。
其中工程建设成本占比重最大，一般会占到项目总成本的40%以上，有的项目甚至达70% 以上，而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定，可节省的空间较小，因此，工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。
只有注重成本管理，控制合理的造价，才能以最小的成本取得最大的效益。
2房地产项目的主要成本构成2.1 项目前期阶段的成本这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析。
此阶段对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。
但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4%。
此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。
2.2 土地费用土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。
房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。
2.3 设计阶段成本该阶段具体包括：项目设计、计划成本和招标、评标成本。
如工程勘察费、项目规划、设计费、招标代理费等。
2.4 项目施工阶段的成本这一阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。
此阶段的主要费用包括：人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、施工管理费、监理费等。
2.5 管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。
在整个成本中所占的比例一般为2%左右。
2.6 贷款利息房地产属于资金密集型行业，因此必须借助于银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。
住宅小区开发成本分析
住宅小区开发成本分析在当前城市化进程不断推进的背景下，住宅小区的开发成本成为了各个房地产开发商所面临的重要课题。
本文将从土地成本、建筑成本、配套设施成本等方面展开分析，以期能够全面了解住宅小区开发成本的情况。
一、土地成本住宅小区的土地成本在整个开发过程中占据重要的地位。
首先，土地的位置和地段对于开发成本起到决定性的影响。
繁华地段的土地价格远高于偏远地区，因此选址的合理性对于降低开发成本非常重要。
其次，土地的面积与开发可行性息息相关。
大面积的土地开发需要更多的投入，而小面积的土地又可能会限制小区内建筑物的规模和数量。
因此，土地成本的控制需要在权衡利弊后做出明智决策。
二、建筑成本建筑成本是住宅小区开发过程中的核心成本。
建筑成本的主要内容包括基础设施建设、建筑物结构和装修等方面。
基础设施建设包括道路、给排水系统、电力供应等，这些都是小区正常运转的基础。
建筑物的结构需要考虑到抗震、安全等要素，同时还要满足舒适的居住需求。
而装修方面则要根据市场需求和目标人群的喜好来决定，不同装修风格的投入成本也不同。
在建筑成本的控制上，可以通过优化设计、合理选材、降低人工成本等方式来降低开发成本。
三、配套设施成本住宅小区的配套设施对于提升居住环境的品质起到至关重要的作用。
配套设施主要包括学校、医院、商业中心、娱乐场所等。
这些设施不仅能够满足居民的基本需求，还可以提升小区的附加值。
然而，配套设施的建设会给开发商带来一定的成本压力。
因此，在开发过程中应该根据市场需求和目标人群的需求来决定是否需要建设某些配套设施，并在成本控制上寻求合理的平衡。
四、其他成本因素除了土地成本、建筑成本和配套设施成本外，住宅小区开发还需要考虑其他一些成本因素。
例如，规划设计成本、审批手续成本、销售与推广成本等。
这些因素都会对开发成本产生一定的影响，开发商需要全面考虑并制定相应的开发策略。
综上所述，住宅小区开发成本分析涉及各个方面，需要综合考虑各个因素的影响。
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本控制1. 引言在当今社会，房地产开发项目成本控制是一个重要的问题。
随着城市化进程的加速和人口的增长，房地产市场竞争激烈，开发商需要更加注重成本控制，以提高项目的经济效益和竞争力。
本文将探讨房地产开发项目成本控制的重要性、方法和挑战，并提出一些有效的建议。
2. 房地产开发项目成本控制的重要性成本控制在房地产开发项目中至关重要。
首先，成本控制可以帮助开发商在激烈的市场竞争中保持竞争力。
通过降低项目的总成本，开发商可以提供更有竞争力的价格，吸引更多的购房者或租户。
其次，成本控制可以改善项目的经济效益。
高成本意味着高风险，可能导致项目利润的下降或亏损。
因此，成本控制可以帮助开发商最大限度地提高项目的盈利能力。
最后，成本控制也有助于提高项目的可持续发展性。
通过减少资源的浪费和环境的影响，开发商可以为社会和未来的发展做出贡献。
3. 房地产开发项目成本控制的方法房地产开发项目成本控制的方法多种多样，以下是一些常用的方法：3.1. 预算管理预算管理是一个关键的成本控制方法。
通过准确预测和规划项目的成本，开发商可以在项目进行过程中及时掌握资金情况并做出调整。
预算管理包括制定详细的预算计划、管理和监控开支、采取措施控制成本超支等。
3.2. 供应链管理供应链管理是有效控制项目成本的重要手段。
通过与供应商建立良好的合作关系、选择可靠的供应商、进行供应商评估和管理等，开发商可以获得更具竞争力的价格和更高质量的材料和服务。
3.3. 进度管理进度管理是另一个关键的成本控制方法。
通过合理的项目计划和追踪工作进度，开发商可以及时发现和解决进度延误、工期拖延等问题，避免额外的费用和资源浪费。
3.4. 设计优化设计优化是通过优化项目设计来降低成本的方法。
开发商可以与设计团队合作，寻找更经济高效的设计方案，减少材料和人力资源的使用，并提高建筑的实用性和功能性。
3.5. 成本监控和风险管理成本监控和风险管理是保证项目财务健康的重要手段。
房地产开发项目成本管理研究
房地产开发项目成本管理研究【摘要】本文围绕房地产开发项目成本管理展开研究，通过引言部分介绍了该课题的背景、研究目的以及意义和价值。
在分析了房地产开发项目成本管理的概念、影响成本的因素、管理方法与工具、成本控制的应用以及提高管理水平的建议。
结论部分总结研究成果，展望未来的发展方向并得出结论。
通过本文的研究，有望为房地产开发项目成本管理提供新的思路和方法，提高项目的效益和可持续发展能力，为行业未来发展提供有益的借鉴和参考。
【关键词】房地产开发项目, 成本管理, 研究目的, 意义和价值, 概念, 影响因素, 方法与工具, 成本控制, 提高管理水平, 总结, 展望未来, 结论1. 引言1.1 背景介绍【房地产开发项目成本管理研究】背景介绍：房地产开发项目成本管理是指在房地产项目的整个生命周期中，对成本进行有效的管理和控制，以确保项目顺利进行并取得成功。
随着我国房地产市场的不断发展和壮大，各类开发项目层出不穷，成本管理的重要性也日益凸显。
成本是衡量房地产项目是否盈利的重要指标，良好的成本管理可以有效降低开发项目的风险，提高项目的竞争力。
在房地产开发过程中，不仅需要考虑土地购置费、建设施工费、人力成本等直接成本，还需考虑间接成本如管理费用、市场营销费用等。
对于开发商而言，合理的成本管理可以提高利润率，确保项目的可持续发展；对于购房者而言，成本管理的良好可以带来更为优惠的房价。
研究房地产开发项目成本管理，探讨其方法与工具，对于促进行业的健康发展和培育良好的市场环境具有重要意义。
1.2 研究目的【房地产开发项目成本管理研究】本研究旨在探讨房地产开发项目成本管理的重要性，并分析其在项目管理中的作用和影响。
通过对该领域的深入研究，我们旨在揭示房地产开发项目成本管理的现状和存在的问题，进一步探讨如何优化成本管理、提高项目效益。
具体而言，本研究将着重分析房地产开发项目成本管理的现状和特点，探讨影响项目成本的各种因素，介绍成本管理的方法和工具，分析成本控制在项目中的应用及效果。
房地产项目开发成本分析
房地产项目开发成本分析房地产项目开发成本分析房地产项目开发成本是指在房地产项目开发过程中所涉及的各种成本，包括土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、管理成本等，是影响房地产项目开发成败的重要因素。
因此，对房地产项目开发成本进行全面分析，为项目决策提供科学的依据和参考，具有重要意义。
一、土地成本分析土地成本通常是房地产项目开发中最大的成本，因此对其进行分析是非常必要的。
土地成本是由土地的位置、土地用途、面积单价等多种因素决定的。
在土地成本的计算中，还需要考虑到政府的规划、审批等须要的费用以及相关税费的支出。
二、建筑成本分析建筑成本是指房地产项目开发中涉及到的建筑工程所须要的费用，包括设计费、施工费、环保费、装修费等。
建筑成本的高低直接影响着房价的高低，在房地产市场中颇为重要。
而在建筑成本中，施工费用常常是最大的占比，因为它涉及到的其他各种因素很多，如人工、材料、机械及监理等。
三、人工成本分析人工成本是房地产项目开发过程中的重要成本之一，它包括建筑工程的施工工人、设计人员、管理人员、销售人员和其他须要的人员，这些人员的工资待遇及社保费用等都是人工成本的一部分。
在不同区域，不同岗位的人工成本的差异也是非常明显的。
四、材料成本分析材料成本包括建筑材料、装修材料、电器类等须要使用的材料的成本。
材料的性价比也是筛选的一个重要标准，通常情况下，一些运用寿命较短、质量较次的材料虽然价格便宜，但在投用之后面临的风险和损失却是难以承受的，这就须要做好前期的筛选工作，并对材料进行质量检测和验收。
五、管理成本分析管理成本是房地产开发过程中，须要投入的管理费用，主要是监理费、质检费、绩效考核费、安保费等。
因为每个项目都要有一定的人员管理和监督，做好这些管理工作可使项目运转过程更有效率、可预见及可控。
六、风险成本分析房地产项目开发过程中，存在着许多风险，如资金风险、政策风险、市场风险、技术风险等。
为了降低风险，项目方须要投入比较大的成本，这部分的成本通常不易计算，但是须要在初步阶段对各类风险进行分析，制订相应的应对措施。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• （4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设 的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。 “七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、 供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整 土地。
• （5）勘察设计费
• 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地 质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然 地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调 查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作 发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。
• ⑦ 自来水工程：
• a、 增容费：24栋×2万元/栋=48万元
• b、 接头费：10万元
• c、 工程费：1000米×300元/米=30万元
•
小计：88万元
•开发费合计：11758.39万元
• 二、间接费
• （一）、管理费：11758.39万元×1%=117.58万元 • （二）、销售费用：11758.39万元×1%=117.58万元 • （三）、财务费用： • 贷款1500万元，利息150万元。 • 其它财务费用：150×10%=15万元 • （四）不可预见费： • （11758.39+117.58+117.58+165）×3%=364.76万元 • 开发间接费计：764.92万元 • 总投资：12523.31万元
，其实质是对土地收益的补偿。 ②青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 ③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“
土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。 ④农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委
托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补 贴费。 ⑤ 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗 费，转到当地民政部门负责管理 ⑥新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被 征地单位新开发菜田的建设费用。
• 其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本 或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各 种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本 潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划 前的成本水平预测。
• 房地产业的经营成本也和其他的商品经营 成本一样，按成本额的大小与经营工程量 的关系分为固定成本和变动成本两类。固 定成本是在一定范围内不随工程量变化而 变化的。相对稳定的成本。变动成本则是 随着工程量的变化而变化的成本，如房地 产开发中的建筑工程费，就属于变动成本 。开发工程量越大，建筑工程费就越高。
（3）计划利润
计划利润指按照国家规定的计划利润率向建设单位 计取的利润。
（4）税金
税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的 营业税、城市建设维护税及教育费
• 3．其他预算
房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和 建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有 关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开 发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些 费用。这些费用目前项目繁多，各地有不同的规定 ，大体包括下列一些费用项目（主要参考北京市的 规定）：
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和 征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、 树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬 家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
（1）城市基础设施“四源”建设费 （2）市政支管线分摊费 （3）供电贴费 （4）工程合同预算或标底审查费 （5）工程质量监督费 （6）编制竣工图费 （7）建筑业流动资金贷款利息系数 （8）用电权费 （9）分散建设市政公用设施建设费 （10）；临时用地费和临时建设费 （11）建材发展补充基金 （12）绿化建设费 （13）施工图预算编制费 （14）招标投标管理费 （15）合同公证费 （16）施工执照费 （17）工程监理费 （18）施工机械迁移费 （19）工程保险费 （20）商业网点费 （21）人防费 （22）管理费 （23）贷款利息 （24）建设期预留调价指数
• 以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预 见费，就构成了开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。在商品房定 价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。
2．房地产开发预算文件的组成
• 总概（预）算书一般可分为四部分 1、土地开发费用项目 2、开发工程费用项目 3、其它费用项目
实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用： 征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、 委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、 拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、 搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、 临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
=234.25万元 • 5、 无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、 搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、 旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、 综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
2．建筑安装工程预算
•
建筑安装工程费用
税金 计划利润 间接费 直接费
（1）直接费 直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费 用的总和。它是由人工费、材料费、施工机械使 用费和其它直接费组成。直接费的内容如下：
①人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。 ②材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的 摊销量按相应的预算价格计算的费用。 ③施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。 ④其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用
成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划 分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。
• 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目 标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。
• 其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开 发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出 项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策 或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多 是按定额或历史资料分科目进行估算的。
房地产开发项目成本分析
一、房地产经营成本预测分析
• 成本预测是根据成本的历史资料，从成本 的发展趋势或影响成本的因素变化情况对 未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成 本预测是企业经济预测的重要内容，是企 业成本分析的重要组成部分，是企业对其 经济活动实观事前控制管理的重要手段。 成本预测对于企业经营决策起着决定性作 用。
• 2、 开发管理费：1236万元×1.5%=18.54万元
• 3、 人防费：10.3万M2×13=133.9万元
• 4、 网点费：10.3万M2×21元/M2=216.3万元
• 5、 白蚁防治费：10.3万M2×2=20.6万元
• 6、 水土保持：10.3万M2×2=20.6万元
• 7、 物业管理基金：10.3万M2×21/2=108.15万元
二、房地产开发预算的具体内容
• 1．土地开发预算 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费 等。
（1）征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活
而支付的补偿费，包括： ①土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用
• 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、 散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、 质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、 劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、 规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、 建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元
• ② 网点公建：4000M2×800元/M2=320万元
•
小计：8304万元
• 2、 室外配套：
• ① 电力工程：
• a、 高压输电：长500米，约10万元。
• b、 变配电工程：
• 高压柜10万元，低压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元
• （四）、勘察设计及前期工程： • 1、 规划建设费：8304×0.5%=41.52万
元
• 2、 可行性研究：13000×0.1%=13万元 • 3、 勘察测绘：8304×0.5%=41.52万元 • 4、 设计费：8304×1.5%=124.56万元 • 5、 三通一平工程：30万元 • 小计：250.6万元
（2）间接费
间接费由施工管理费和其它间接费组成：
①施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力 ，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。
②其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用， 它包括临时设施费和劳动保险基金。
• 13、 消防设施：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• 14、 招投标管理费：8304×(1%0+0.9%0)=15.78万元