商业地产项目定位SWOT分析课件
商业地产项目定位分析
商业地产项目定位分析商业地产项目定位分析提要：SwoT分析法。
主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析商业地产项目定位分析1、分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。
PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
商业地产策划与定位112页(PPT112页)
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
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从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
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案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
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从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
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房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析1。
北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。
2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。
2。
商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。
9，华润置地(1109，香港)优于1。
母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。
2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。
3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。
据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。
从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。
另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。
5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。
情况是1。
目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。
2。
房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。
ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。
十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。
该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。
它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。
4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。
商业地产策划与定位ppt
• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
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商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
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商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
巷子）
-
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商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
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案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
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商业定位与策划
-
1
第一节
商业地产的定位与思考
-
2
问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
-
3
问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。
作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。
SWOT 分另I」代表：strength （优势）、weakness （劣势）、opportunity（机会）、threat （威胁）。
房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整开发策略，来达成企业的目标。
这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。
从整体上看，SWO可以分为两部分。
第一部分为SW主要用来分析内部条件；第二部分为OT主要用来分析外部条件。
另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。
SWO分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。
可按以下步骤完成这个SWO分析表：（1）把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。
（2）用同样的方法把所有劣势分成两组。
一组与机会有关，另一组与威胁有关。
（3）建构一个表格，每个占1/4。
⑷把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。
SWO表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。
在你的SWO分析中，一定要把以下步骤都写出来：①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。
②利用那些机会，这是公司真正的优势。
③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。
④对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。
如图：也可以用一个更简洁的图表来表示:在房地产项目中，运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。
我们可以举例来加以解释及阐述。
基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。
地产项目SWOT分析案例ppt课件
3. 周边生活配套设施目前品质不高，居
民生活品质受一定影响；
4. 项目规模比较小，难于形成体量优势。
最新编辑ppt
5
SWOT矩阵分析
O（机会）
1. 本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强；
2. 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 机会（O）
机会
机会利用
区域发展：城南是最具发展潜力 突出区域的发展现状和前景， 和活力的房地产板块，也是政府 提高项目价值，并可增加对投资 未来要重点开发、改造的区域。 型客户的吸引力。
交通：距市中心12.5公里，距机 可将目标客户面适当扩展到更 场28公里，成都地铁2号线将龙 大的区域，加快项目销售速度。 泉城区与成都市区紧紧相连。
提升项目人文底蕴。
浓郁的 文化生活品牌。
最新编辑ppt
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 劣势（W）
劣势 生活配套缺乏
企业缺乏操作经验。
劣势弥补
项目启动时先建好一部分的 商业配套，让客户对项目生活有 直观的信心。
整合对大盘有丰富操作经验 的专业合作团队，以降低项目运 作的风险。
最新编辑ppt
未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈
宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧
W――劣势
地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较
大，治安环境受影响 既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的
房地产项目商业定位解析(ppt 共11页)
4、主题形象定位
/
商业的主题形象定位主要考虑的因素： 1、住宅楼盘的整体风格； 2、项目片区的整体氛围； 3、主题营造的可实现性； 4、项目的商业属性；
一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消 费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具， 规划营造独具个性特色的风格。
值
值
数
数
价 离散
度
5.3、市场定价法租价测算
比较楼盘 价格低 价格高 中间价 比较系 比较价 权重系 权重基 权重
值
值
数
数
价 离散
度
房地产E网
5.4、租售比定价法均价测算
比较楼盘
租价
售价
租售比 权重系数 权重租售比
三大原则：（用于估算各物业价格系数）
原则1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）； 原则2：注目率的高低（物业昭示性）； 原则3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。
五项参照值：（用于修正各物业价格系数）
以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低； 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。
社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休 闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。
3、业态定位
业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型 社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。
当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型” 市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业 的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业 为主。
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11组：Blast
LOGO
Contents
1
S for Strengths （优势）
2
W for Weaknesses （劣势）
3
O for Opportunities（机会）
4
T for Threats
（威胁）
5
商业地产选址风水
一、S（优势）
▪ 竞争优势（S）是指一个企业超越其竞 争对手的能力，或者指公司所特有的能 提高公司竞争力的东西。
3
居民消费水平高，商 业发达。能吸引国内 外知名品牌纷纷进驻， 为项目奠定了坚实的 客户基础。本地大型 群众性活动如亚运的 举行带动本区商业发 展。
四、T（威胁）
▪ 危及公司的外部威胁（T）： 在公司的 外部环境中，总是存在某些对公司的盈 利能力和市场地位构成威胁的因素。公 司管理者应当及时确认危及公司未来利 益的威胁，做出评价并采取相应的战略 行动来抵消或减轻它们所产生的影响。
▪ 例如，产品技术上优势不明显等。
二、W（劣势）
给招商带来较扩张有限，区域内同 类商场竞争形成激烈竞争
Weaknesses
三、O（机会）
▪ 公司面临的潜在机会（O），市场机会 是影响公司战略的重大因素。公司管理 者应当确认每一个机会，评价每一个机 会的成长和利润前景，选取那些可与公 司财务和组织资源匹配、使公司获得的 竞争优势的潜力最大的最佳机会。
小组成员： 李颖仪、赵书梦、钟琦、黄靖、周丹娜、 利秋杏、温添华、郑斐、罗碧怡、刘凤君、 刘慧敏、林佩贤、万淑女
LOGO
▪ 例如，汇率和外贸政策的不利变动，人口 特征、社会消费方式的不利变动等。
四、T（威胁）
▪ 项目周围配套未算完善，例如银行，娱乐广场，餐饮街等，并 未形成消费中心。需在项目中提前规划。
▪ 附近居民以本地人为主，缺乏外来游客，不利于商业广场的多 样化发展，即人流量不大。（宜向高端发展）
▪ 旁边的宾馆还未竣工，商业基础设施等还不够完善，商业业态 发展无序，带状商业街特征不明显。伴随交通的改变，其他商 圈复兴，分流了该商业广场购物人群。该商业广场必将受到其 他商圈的挑战。受工地施工等影响，短期内未能吸引商户、人 流。
▪ 过度地产开发，增添了市场消化压力。该商业广场地产开发过 度，其必然造成商业设施发展过剩，减低市场的消化能力。
l 房地产E网
房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海 量的免费管理资料。
LOGO
五、商业地产选址风水
▪ 和风则气聚，得水则气融 ▪ 市政催旺珠江两岸 ▪ 珠江各段的气场特征 ▪ 居藏风聚气之地
▪ 例如，当两个企业处在同一市场或者说它 们都有能力向同一顾客群体提供产品和服 务时，如果其中一个企业有更高的赢利率 或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业 比另外一个企业更具有竞争优势。
一、S（优势）
Strengths
项目规划建筑面积 逾三万平方米，属 于中小型商业广场 。对比大型商业广 场，对市场环境变 化的反应灵敏。
▪ 例如，大型群众性活动的举行。
三、O（机会）
1
地理位置：该商业广 场沿江而建，风景的 可观指数远远大于位 处城市内部建筑群的 商业广场，并且能够 吸引游江旅客进入广 场进行消费。
2
交通便利：公交线路 较为便利，有众多公 交总站分布周围，两 年后将有地铁路线开 通，这将会带来较高 的人流量，有利于商 业广场的繁荣。
与同类竞争对手相 比，市场细分更准 确，市场定位更明 确。目标消费群的 确定，使价格策略 更科学。与周边物 业管理相匹配。
拥有专业的广告策 划和物业顾问，与 发展商紧密配合， 为项目的成功开发 提供了有效保障。
二、W（劣势）
▪ 竞争劣势（W）是指某种公司缺少或做 的不好的东西，或指某种会使公司处于 劣势的条件。