华侨城盈利模式
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，可以说，旅游和地地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良好架构。
而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
一、华侨城旅游地产盈利模式分析经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。
华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。
华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。
华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。
但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。
随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的盈利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。
1.地产盈利按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。
按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。
“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。
”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。
除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。
波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
旅游与地产并重,方成就华侨城辉煌
中投顾问TM中国领先产业研究专业机构旅游与地产并重，方成就华侨城辉煌近日，华侨城发布半年报，上半年其地产业务实现营收入59.2 亿元，同比增长66.36%，实现毛利36.41 亿元，在公司整体利润中的占比为61%；旅游业务实现营收入44.1 亿元，同比增长61.02%，实现利润22.96 亿元，在公司整体利润中的占比为38.5%。
地产和旅游两大核心业务合计贡献了公司营收和利润的96.78%和99.54%。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，华侨城成功的关键在于其并重旅游和地产。
华侨城旗下拥有众多主题公园，世界之窗、锦绣中华均在其列。
这些主题公园发展良好，是我国主题公园的重要代表。
华侨城的地产业务紧紧依附于其繁华的主题乐园业务，这使其地产业务具有先天优势。
简单来看，华侨城模式就是通过打造主题乐园抬升地价，然后在地产业务中获取巨额利润。
华侨城模式已经被众多旅游地产商模仿，但鲜有能超越华侨城者。
其根本原因在于大多数旅游地产商重地产业务而轻旅游业务。
事实上，旅游地产是旅游和地产的有机结合，忽视任何一方面业务都难以获得较大成功。
旅游地产旅游为先，旅游业务是提升地产业务的先决条件。
若旅游地产商只顾地产业务，开展旅游业务只是为了装点门面，其可持续发展能力堪忧。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，目前我国旅游地产发展十分迅速，旅游地产是国家严控房地产背景下的“幸存者”，许多资金从住宅地产中流出后继而又涌入旅游地产。
但是旅游地产切不能进行盲目发展，旅游地产相比住宅地产更易产生泡沫。
一般而言，旅游景区离城市较远，而旅游地产又是依附于旅游景区而修建，开发商应该全面考虑其人口吸附能力，否则将面临有房无市的尴尬。
中投顾问发布的《房地产行业竞争情报分析及点评》中指出，旅游地产是房地产行业中的新兴行业，在我国旅游业大发展的背景下顺势而起。
旅游地产开发商应该将重心放于旅游资源开发利用，当旅游业务经营良好时，地产业务势必将随之兴盛。
华侨城成功原因剖析
华侨城成功原因剖析1、旅游开道先行华侨城奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产开发企业不同，它是通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。
因而，华侨城模式特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。
2、大规模成片综合开发华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。
这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。
华侨城获得的旅游加住宅用地已高达25.5平方公里且均成本低廉。
3、旅游和房地产良性互动华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。
也就是说，旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业务发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之势。
4、超前科学规划华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。
1996年，华侨城提出“顺应趋势，结合产业”的核心思想，并邀请大批专家对华侨城总体规划进行修编，制订了1996-2005第二个十年规划方案，并保持了在初期规划中提出的“依托自然，以人为本”的基本原则和特色。
同时，根据新的发展情况和产业结构调整，缩小了城区内的工业用地，相应加强了居住和旅游用地的功能。
华侨城的模式
（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。
采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。
”所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。
旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。
如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。
在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。
并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。
先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。
往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。
从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。
这样才能形成良性循环使片区充满活力。
如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。
具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。
但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。
其次，要确定项目的所要针对的客源市场。
不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。
只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。
旅游地产盈利模式
旅游地产盈利模式一、旅游地产的盈利模式旅游地产能盈利模式有两种:一种是橄榄型模式:盈利部分主要是中期建房,前期开发和后期管理所占比例相对较少;另一种是哑铃模式:中期销售所占比例很小,前期开发和后期管理服务收入所占的比例很大,(这中从土地开发/建设住宅,到经营酒店业务和商业业务,乃至房地产服务业的全流程/多组和盈利模式,使得企业可以去的综合性/跨领域符合利益)案例:旅游资源与房地产结合点的典范——深圳华侨城开发模式：旅游带动地产的主题文化产业链王国的打造。
四大主题公园：世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村、欢乐谷一个主题社区：波托菲诺意大利风情小镇——集旅游、休闲度假、居住功能于一体。
开发经验：以“旅游主题地产”和“成片综合开发运营”为两大核心，差异于简单的旅游与地产的叠加。
1. 已具有吸引人们观赏的公共设施，并有游客进入为主要特征2. 以旅游主题的策划和注入为特点3. 以华侨城集团丰富的资源为核心4. 以住宅、商业、办公、休闲娱乐、文化会展等多种产业的互动为发展动力5. 差异化的打造大型综合社区运营模式盈利模式旅游业务20%地产业务80%二、国内旅游地产发展的六大趋势（一）功能演变，从概念需求到产品支撑从单一的观光到有目的的休闲游，再度发展成为度假休闲游。
产品支撑：产品创新、多元化突出特点：住宅产品+旅游产品+旅游产品有效组合（二）空间规模，由小而精到大而全«从小体量单一性逐渐转变为大体量多元化特征«单纯的建筑面积和建筑体量到不同的产品特征的组合方式，占地面积扩大，土地价值多元体现。
«扩大开发项目体量，创新产品形态，有效整合在“全”的基础上不断地创新。
总结：在大规模开发趋势之下，逐渐演化成为大型区域经济开发，有旅游地产主导的旅游产业和相关产业，逐渐支撑起地区人口、经济发展，并通过复合型的旅游房地产，不断地提高土地价值，催熟区域经济发展，再发作用于地区产业经济的进步。
（三）自然资源越稀缺竞争越大，呈现两极开发战略布局自然资源——人文资源资源稀缺——合作开发，基础完善（四）资源整合模式多样，强调在多元化的联合中实现旅游资源再造有效整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元从单纯的旅游资源依托型转变为共生型。
东部华侨城
深圳东部华侨城盈利模式分析东部华侨城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里,是以“让都市人回归自然”为宗旨的国家生态旅游示范区和5A级旅游景区。
东部华侨城的建设构想始于2002年，当时深圳市政府计划在大梅沙地区兴建体育公园，由华侨城集团牵头，提出了“三位一体”的开发构想，到2003年3月被政府列为重点开发项目，共投资35亿元，于2004年破土动工进行建设，2007年7月东部华侨城一期项目茶溪谷开始对外开放，目前年均游客量保持在400万人次左右。
东部华侨城是在汲取华侨城旅游业的成功运作经验基础上,借助滨海山地型自然空间,融合了自然、生态、科普、体验等先进开发理念,打造的超大规模、复合业态、互动主题的生态引领型旅游综合体项目。
东部华侨城位于深圳市东部黄金海岸大梅沙，周边交通便利,距离主要交通枢纽均在25公里以内。
另外项目三小时车程可福射:惠州、香港、东竞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、澳门、肇庆,将珠三角区域内最具消费能力的9个城市囊括在内,还可辐射港澳等地。
一、东部华侨城主要业态1三大主题旅游区东部华侨城以生态旅游为开发理念，依据项目所在地的区域交通及外围环境将项目分为了三大功能区：（1）靠近大梅沙区域和有自然峡谷特色的大水坑片区，利用良好的自然生态环境、变化丰富的空间和优越的交通条件建设生态旅游区——大侠谷；集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。
（2）依托湖光山色和浅谷丘陵洼地的自然环境，建成高品位的山地高尔夫运动健身区——云海谷；包括两个18 洞的山地球场，水上高尔夫练习场以及屋顶可开合的网球馆。
（3）利用原有茶田和幽静生态的山水环境，建成深圳最具特色的世界茶艺博览区——茶溪谷，主要项目包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区。
东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成。
2主题酒店群目前东部华侨城共拥有8个主题酒店，可提供约7000个床位。
旅游景区常见的七种商业模式
旅游景区常见的七种商业模式1.门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观费用。
这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于其旅游资源的品位。
这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。
当然，如何抓住卖点进行营销推广也很重要。
张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。
2.旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。
单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。
一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，如完全依赖门票经济是难以获得可持续发展。
比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。
3.产业联动商业模式这种模式就是以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比较多的收益。
典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。
内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。
4.旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。
这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。
5.旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。
就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。
广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。
6.产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益。
这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。
华侨城盈利模式
华侨城盈利模式近日，随着华侨城的整体上市，其旅游+地产的商业模式得以在资本市场完整呈现。
业内人士认为由于注入资产估值合理，可增厚华侨城A每股净利润及每股RNAV估值。
且华侨城的独特模式使其净资产收益率连续几年高于行业平均水平，应给予它一定的估值溢价。
特别是在地产业前景不明朗、销售量下降的时点，市场热点由看好高周转公司转变为看好优质土地储备公司，华侨城的注资恰逢其时。
1997年，华侨城A作为旅游公司IPO上市，后通过参股经营、资产置换等方式，逐渐渗透集团的房地产业务，形成了旅游+地产的核心经营模式，并在由深圳向北京、上海等一线城市的异地复制中取得成功。
上市公司总资产154亿，股本扩张52倍。
目前，天津、武汉项目的签署标志着华侨城第二轮全国布局已经启动。
华侨城能否再接再励，续写辉煌？细考这种国内独一无二的商业模式，可发现三道天然的天花板需要突破，并已经在异地复制的过程中显现端倪，如不能妥善解决，使模式逐渐成熟完善，其复制过程中的边际效应或将递减，甚至搁浅。
旅游容量华侨城模式的主要特点是人造旅游+地产。
通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。
旅游为先导，旅游"带靓"环境，环境带旺地产。
有点类似于李嘉诚“物业出租+地产开发”模式。
现金流稳定的物业出租，和利润高但具有周期性的地产开发相得益彰，完美的太极模式实现了金融资源的均衡配置，也有效地控制住了行业周期。
华侨城模式初期互补性更强。
主题公园可看作特种商业地产，其鲜明特点是一次性投入数额很大，营运成本较高，收益比较平稳，但成长性不高。
像峨眉山等旅游公司以及高速公路股都有这样的特点，更适合做固定收益的Reits。
国内很多旅游地产没有做起来，主要因为缺乏成功的旅游品牌，皮之不存，毛之焉附？而华侨城做到了。
世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，成为模式存在的核心。
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华侨城盈利模式
近日，随着华侨城的整体上市，其旅游+地产的商业模式得以在资本市场完整呈现。
业内人士认为由于注入资产估值合理，可增厚华侨城A每股净利润及每股RNAV估值。
且华侨城的独特模式使其净资产收益率连续几年高于行业平均水平，应给予它一定的估值溢价。
特别是在地产业前景不明朗、销售量下降的时点，市场热点由看好高周转公司转变为看好优质土地储备公司，华侨城的注资恰逢其时。
1997年，华侨城A作为旅游公司IPO上市，后通过参股经营、资产置换等方式，逐渐渗透集团的房地产业务，形成了旅游+地产的核心经营模式，并在由深圳向北京、上海等一线城市的异地复制中取得成功。
上市公司总资产154亿，股本扩张52倍。
目前，天津、武汉项目的签署标志着华侨城第二轮全国布局已经启动。
华侨城能否再接再励，续写辉煌？
细考这种国内独一无二的商业模式，可发现三道天然的天花板需要突破，并已经在异地复制的过程中显现端倪，如不能妥善解决，使模式逐渐成熟完善，其复制过程中的边际效应或将递减，甚至搁浅。
旅游容量
华侨城模式的主要特点是人造旅游+地产。
通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。
旅游为先导，旅游"带靓"环境，环境带旺地产。
有点类似于李嘉诚“物业出租+地产开发”模式。
现金流稳定的物业出租，和利润高但具有周期性的地产开发相得益彰，完美的太极模式实现了金融资源的均衡配置，也有效地控制住了行业周期。
华侨城模式初期互补性更强。
主题公园可看作特种商业地产，其鲜明特点是一次性投入数额很大，营运成本较高，收益比较平稳，但成长性不高。
像峨眉山等旅游公司以及高速公路股都有这样的特点，更适合做固定收益的Reits。
国内很多旅游地产没有做起来，主要因为缺乏成功的旅游品牌，皮之不存，毛之焉附？而华侨城做到了。
世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，成为模式存在的核心。
有知名旅游品牌开道，才能带来地产的热销。
地产业务虽为配套，但确是这种模式盈利的核心。
地产业务每年为华侨城贡献大约80%的利润，旅游业务仅占不到20%。
秘密在于，大规模拿地成本极低，旅游项目改善环境，带来人气，拉动周边地价房价上升，从而使地产业务实现较高的利润，为公司带来丰沛现金流。
华侨城向来是以高利润著称的地产公司代表，毛利率高达56%，部分产品的毛利润率达到80%以上，而行业均值为43%。
这种模式的天花板之一在于旅游市场容量有限。
在较长的经营周期中，主题公园的市场半径和游客人数变化不大。
以2009年8月8日新开业的上海欢乐谷为例：目前深圳欢乐谷、北京欢乐谷两个公园的年运营总成本大致分别为1.9 亿元、2.1 亿元（世界之窗、锦绣中华及民俗村分别为1.7 亿元、9000 万元），考虑上海欢乐谷投资规模更大、面积更大，以及财务费用低（无贷款）等因素，预计上海欢乐谷年运营总成本约在2.5-3.0 亿元。
如果按有效票价150元计算，则上海欢乐谷游客规模必须达到
167-200万人次才能基本实现盈亏平衡。
对于上海而言，这个游客规模，应该问题不大。
然而，在消费低迷的今后若干年，全国可支持单项目150万以上旅游人次（日均4110人次）的城市能有多少呢？
另一方面，每个旅游项目都有一定的市场半径，需要大量的消费人群支持，在此半径内继续开店，势必互相抢生意，边际效应递减。
例如，北京欢乐谷2007年接待的202万游客中，虽没有统计数字，但可以想象，其中必然有相当一部分来自于近在咫尺的天津。
如果天津类似项目开业，势必会影响北京的客流量。
况且，旅游题材也需要因地制宜和不断创新。
在同一品牌的地产可以异地简单复制的情况下（如万科在国内多个城市建设有产品定位、形式和格调基本一致的四季花城或城市花园等项目），要在“旅游地产”的模式中不断创新，将是一个巨大的挑战。
对于华侨城来说，每开展一个项目，选址都是最困难的，由于所要求的面积非常大，合适的城市也不一定有合适的地块。
从这种角度看，简单地复制模式也是不太可能的。
以前，华侨城集团很少参与土地公开交易的竞争，拿地多为协议转让方式。
1999年华侨城集团将建设管理权限移交深圳政府，通过协议方式为城区的部分建筑面积补交了17.7亿地价。
随后，华侨城集团于2004年先后在北京和上海获得了大片开发建设用地，也是借助“旅游地产”的开发理念和华侨城区的品牌效应，通过协议方式以零地价获取土地的。
2004年8月31日后，国土资源部终止了协议出让土地，规定所有土地出让均需通过公开招拍挂。
从此，华侨城以低成本获得土地的可能性大大降低。
一方
面使得成片开发缺乏必需的土地资源供给，另一方面，也使得已经形成的集策划、规划、建设、管理于一体的运作方式难以实现。
目前，上海欢乐谷便遭遇拿地尴尬。
项目总用地面积约2500亩，规划旅游项目占地约1650亩，地产项目占地约850亩。
旅游项目总体工程早在2006年便开始动工，并于日前对外营业。
而做地产的地块需要通过招拍挂形式取得，受目前松江区用地规划指标的限制，迟迟没有拿下。
申银万国地产分析师指出：“公司原计划以别墅住宅用地的名义拿到位于度假区核心区东侧约250亩地块，受佘山国家旅游度假区因素的影响，现在这种可能性几乎为零，只有以公建配套等名义去拿，而另外600亩的地块也存在较大变数，成本也无法确定，因而目前不能为地产项目估值。
通常，从拿到土地使用证到开发竣工上市销售尚有1-2年的过程，华侨城开发高端住宅恐怕要更长时间。
拿地环节的不畅，直接拖延了地产开发进程，导致周转率下降。
该项目旅游已投资15亿元，地产预计投资28亿，按旅游每年净利润1000万计算（深圳、北京、成都欢乐谷年利润在1000万左右），如没有地产尽快贡献利润，单靠旅游几百年也收不回成本。
诚然现在有其他地产项目进入结算期，亦可贡献利润。
但在土地市场竞争日益激烈的未来，上海的问题恐怕将不会是个案。
拿地的困难，碧桂园已经感受到了。
其“大规模+低成本”的造城模式，正在遭受严峻挑战。
毫无疑问，土地市场竞争白热化对这类公司的冲击更大。
资金链压力
华侨城A定位于打造地产行业的“奢侈品”，强调单位土地上的高利润率，但2007年、2008年的存量资产周转率只有0.28倍（所谓存量资产周转率，就是当期总收入与上年末总资产之比，反映了企业对存量资产的开发力度），低于上市地产公司平均的0.47倍。
高端地产和旅游一样都具有开发周期长，占有资金多的特点，必然要求华侨城A要在短期内解决资金调配和成本控制的问题。
在行业高峰期，高利润低周转有可能在高价囤地中享受更丰厚的回报，但低谷期会比较难过。
上一个地产寒冬，华侨城就明显感觉到了资金压力。
当时华侨城A的高端别墅销售情况并不理想，只得大幅降价促销。
其中，波托菲诺纯水岸四期别墅均价11万元/平米，被迫将五期别墅均价下调至8万-10万元/平米。
而东部华侨城天麓一区别墅均价12万元/平米，二区和七区价格被迫下调至7万元/平米。
在高利润率难以保证的同时，资金压力也进一步显现，净负债率达到81.1%。
而且，华侨城A负债结构与资产结构并不匹配。
与开发周期长，占有资金多的资产相对，负债结构却以短期借款为主。
短期借款占有息负债的93%，达到总资产的30%，一年内的到期负债达到总资产的32%。
而货币资金仅占总资产的6.7%。
意味着周转率低的资产随时面临着短期偿债压力，这样一来极易产生资金缺口。
自2007年起，华侨城也陆续将一些“短平快”项目纳入其开发范围，想必是压力之下做出的现实选择吧。