万科城花新园资料文档
2014上海万科项目汇总
上海万科项目首推项目：万科悦城推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。
✧产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。
✧配套：全方位生活配套。
✧景观：全年龄段功能主题景观区。
备选项目：一、万科城推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。
二、翡翠滨江推荐理由/考察要点：商业与住宅有机互动复合型生活社区。
后附：上海万科项目简介系列一：幸福系悦城万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。
项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。
全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。
在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。
90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。
在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。
孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。
各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。
梦想派万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。
项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。
项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。
项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。
万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。
万科景观设计任务书
万科景观设计任务书第⼀部分施⼯图设计范围要点⼀、总图设计部分1.各系统的总平⾯图(材料、部品、平⾯定位、竖向、给排⽔、电⽓⼯程)。
2.道路系统：⼩区所有道路的表⾯装饰及其排⽔装饰，步⾏道路的分级和定位、竖向图及剖⾯⼤样。
3.装置：完成各种与景观相关的⼈⾏、车⾏、⼈车混⾏出⼊⼝总图装置的施⼯图设计。
⼆、结构部分1.⼟墙：景观施⼯图设计单位负责挡⼟墙的结构设计等。
2.⽔景：⼩型⽔景(深度1⽶以内)、⼤型⼈⼯湖河岸、不在结构楼板上的⼤型⽔景(深度1⽶以上)的结构设计由景观施⼯图设计单位负责完成结构设计。
在结构楼板上的⼤型⽔景(深度1⽶以上)由建筑施⼯图设计单位负责完成结构设计，景观设计单位提供结构提资条件图。
3.系统：有交通联系功能的户外及与景观有关的⽔平和垂直交通系统构筑物由景观施⼯图设计单位负责完成结构设计，例如桥、建筑户外楼电梯等。
构筑物：所有景观构筑物的钢结构、⽊作结构、混凝⼟结构等均由景观施⼯图设计单位负责完成所有详细尺⼨及材质标注。
4.防⽔做法：上述所有构筑物的防⽔设计均由景观施⼯图设计单位根据项⽬当地城市景观⼯程防⽔通常做法，负责完成设计。
三、系统设计部分1.所有⽔景⼯艺流程图和详图均由景观施⼯图设计单位负责完成设计。
要求考虑地下管线对景观软硬景的影响。
2.所有环境⽤电⽓⼯程设备的系统和施⼯图均有景观施⼯图设计公司负责完成设计。
要求考虑景观照明及配电部分的地下管线对景观软硬景的影响。
3.⼩区安防系统和背景⾳乐系统均由景观施⼯图设计公司负责完成设计。
要求考虑⼩区安放系统和背景⾳乐系统设备的位置和景观设计，并在设计中考虑安防系统的使⽤效果(如摄像头不变遮挡等)。
四、成本预算部分根据《万科景观材料统计表》(施⼯图阶段)的内容，统计并填写相关的数据及⾯积，详细规格，以提供万科⼯程进⾏招投标⼯作及备料之⽤。
五、景观设计空间范围1.⽤地红线内除建筑构建外的所有户外和半户外空间，包括⼩区内步⾏道路、车⾏道路、公共活动⼴场;组团内外⾸层、底层和⼊⼝层、架空层等公共空间……2.建筑屋顶花园和平台花园、底层花园、庭院花园、⼊⼝花园、私家花园等。
西安万科城调研报告
西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。
占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。
项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、L O F T等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。
公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。
规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。
目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11层，梯户比分别是1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。
现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。
开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。
在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。
项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居15㎡-45㎡二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡建筑面积：616800平方米占地面积：186848平方米物业公司：万科物业物业费用：1.5元/平米·月绿化率：36.60%容积率：3.0；公摊22%车位：1:0.5暖气：地辐热采暖供水系统：24小时热水土地年限：70装修：装修标准：精装修卫浴五金：摩恩万科城一期沙盘展示图之社区西入口灯光照明：欧普或同类标准，万科家装方案配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学；银行：建设银行、邮政储蓄；购物：华润万家、盛世商都。
福州万科城市花园建设项目策划
福州万科城市花园建设项目策划福州万科城市花园建设项目策划一、项目概述：福州万科城市花园建设项目是一项大型综合性城市建设项目，旨在打造具有现代化设施、绿色环保、社区生活便捷的城市花园。
项目涵盖住宅区、商业区、休闲娱乐区等多个功能区域，以提高居民生活质量、促进城市发展为主要目标。
二、项目定位：福州万科城市花园建设项目将定位于高端住宅区、商业中心和生态休闲区，以满足城市中高收入人群对舒适居住和便利生活的需求。
三、项目规划：1. 住宅区：建设多层和高层住宅楼，提供不同户型和面积的住房供应，满足不同层次人群的需求。
注重社区绿化、景观规划和便捷设施的设置，创造宜居宜人的居住环境。
2. 商业区：建设集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的商业中心，引入国内外知名品牌，提供多元化的购物选择和消费体验。
3. 生态休闲区：规划公园、游憩场所等，提供绿地、休闲设施和文化活动场所，丰富居民休闲娱乐选择。
四、项目特色：1. 环保节能：采用绿色建筑材料，注重节能环保措施，建设智能化的楼宇系统，提高居民生活品质。
2. 便捷设施：规划配套完善的交通网络、停车设施、健身场所和社区商店，使居民生活更加便利。
3. 生活配套：引进优质教育资源、医疗机构等，提供全方位的生活配套服务。
4. 社区活动：组织丰富多彩的社区活动，加强居民之间的交流与互动，营造和谐社区氛围。
五、项目推广策略：1. 建立品牌形象：通过多种渠道和媒体，宣传项目的品牌形象、特色和优势，塑造项目在市场上的知名度和口碑。
2. 定向营销：根据目标人群特点，制定差异化营销策略，如针对高收入人群的定制推广活动、专业人士的专题讲座等。
3. 合作联动：与相关企业、机构建立合作关系，共同推广项目，互利共赢。
4. 社会责任：开展社会公益活动，为当地社区做出贡献，提高项目的社会影响力。
六、项目计划：根据项目规模和需要，制定详细的工程进度计划和项目管理计划，确保项目按时、按质、按量完成。
以上是福州万科城市花园建设项目的策划概述，该项目将以高端住宅、商业中心和生态休闲区为核心，以提供优质的居住和商业环境为目标，致力于打造宜居宜业的城市花园。
万科集团及区域公司、城市公司的组织结构
万科集团组织结构（调整后）
万科集团
产品线
运营线
管理线条清晰
管理线
内控线
董 事
会 办 公 室
创工产项 新程品目
研采品管 究购类理 部部部部
财 务
管 理 部
资 金
管 理 中 心
企 划 部
集 人物 团 力业
办 资管 公 源理 室 部部
风 险 控 制 部
房地产E网
信息管理
人事服务
证券事务
会计核算
设计管理
发展规划
知识管理
职业发展
融资管理
管理会计
工程管理
营运监控
客户关系 法务管理 行政管理 行政总务
员工关系 企业文化 品牌管理
投资管理
资金管理 成本管理 税务管理 内部审计
建筑研究 专业推广
强化营运管理职能
集团技术管理部，统一进行设计管理、 工程管理、建筑研究、材料应用等与
万科集团的产品线有异曲同工
金地某下属公司的组织结构
图4-1：区域公司组织架构规范
总经理
副 总、总监
行 政 人 事 部
财 务 管 理 部
项 目 开 发 部
营 运 中 心
设
工
成
计 管
/工 程 程管
本 管
理
组理 理
部
部
部
市
品
场
牌
营
客
销
服
部
部
下
属
项
城
目
市
中
公
心
司
管理线条清晰
图4-3：区域公司下属城市公司组织架构规范
土建专业工程师
万科房地产集团组织架构解析(集团-区域公司-城市公司-事业部)
案例研讨：万科集团的组织构架（集团-区域公司-城市公司-事业部）
城市公司组织构架
10个后台支持 部门及2个公司
上海公司
业务单位和 利润中心
总 经 理 办 公 室
人 力 资 源 部
财 务 管 理 部
项 目 发 展 部
设 计 管 理 部
采 购 管 理 部
成 本 管 理 部
工 程 管 理 中 心
客 户 关 系 中 心
浦东事业部2009年销售XXX平方米，签约金额XXX万元 事业部的工作人员由以下二部分组成：
•事业编制人员（事业部29人）：包括事业部经理、计划与绩效管理、施工现场管理、项目秘书、行政助理等 人员。
•各专业条线人员（PM ，22人）：设计PM 、成本PM 、营销PM、采购PM等专业条线的岗位，职能部门根据 各事业部工作量的大小，向各事业部派出1~2名专业PM，被派到事业部的专业条线PM负责事业部中本专业条 线的具体工作，并协调事业部与本专业部门的对接、沟通与配合，受本专业部门与事业部的双重领导与考核。
案例研讨：万科集团的组织构架（集团-区域公司-城市公司-事业部）
集团公司组织构架
董事会 集团公司
业务单位
战流
万
工
董 事 会 办 公 室
监 事 会 办 公 室
总 裁 办 公 室
财 务 管 理 部
人 力 资 源 部
略程 与与 投信 资息 管管 理理
品 牌 管 理 部
创 设 计 管 理 中
建程 筑采 研购 究与 中成 心本
营 销 管 理 中 心
柏 轩 装 修 公 司
嘉 明 绿 化 公 司
浦 东 事 业 部
闵 行 事 业 部
西 北 事 业 部
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
万科各产品线的15个标准户型(值得收藏)万科标准牛逼户型图教程
2015-04-23 万科作为行业一哥，对于户型研发的投入一直不低，万科一直强调，为何投入这么高的成 本？这么多年，万科一直在强调自己的产品观： 1、持续提供满足市场需求和超越客户期望的成熟产品 2、持续改进标准化产品来提高工作效率 3、加快工厂化模式的进程 难道是15个户型玩转2000亿？库哥从各产品线选取标准户型，供各位参考，万科原来是这 么管理自己的户型库的！ 1、50系列蚂蚁工房
户型编号：A-132-3B2W-11F 建筑面积：124 套内面积：108 公摊面积：16 得房率：87% 应用项目：白马、宝山、花园小城、南京隆城、无锡7号地 客户定位：T、C、G系列 产品特点： 1、130㎡三房二厅 2、得房率90% 3、11层电梯公寓 4、1梯2户，品质更高 5、南北通透 6、独立玄关，带收纳 7、U型厨房，使用效率更高 8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通 9、双卫生间 10、独立洗衣房 11、卧室都带凸窗 12、舒适的室内尺度 13、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率 八、130系列U5舒适三房
户型编号：公寓-舒适-90+90A-4B3W 建筑面积：92+83 套内面积：77+70 公摊面积：15+13 得房率：84% 客户定位：TOP系列 产品特点： 1、户型可分可合 2、由90㎡豪华主人套房和90㎡舒适二房组成 3、得房率约84% 4、南北通透 5、入户花园 6、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通 7、舒适的室内尺度 8、独立的生活阳台 9、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率 十四、两豪居90+90（合）
（一层） 户型编号：A-95-3B1W-5F 建筑面积：95 套内面积：87 公摊面积：8 得房率：91% 客户定位：TOP系列 产品特点： 1、95㎡三房二厅 2、得房率91% 3、小洋房公寓 4、1梯2户，品质更高 5、南北通透 6、U型厨房使用效率更高 7、四件套分离式卫生间 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度 11、一楼带独立花园
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万科在上海首个三星级绿色建筑
市场调研报告
推进创建“四高”小区
高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理
万科城花新园引领绿色标杆
绿色建筑指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能，节地，节水，节材) ，保护环境和减 少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑
一、区位分析
区域位置
徐泾商圈
虹桥开 发区
古北商圈
静安寺
徐家汇 商圈
静安寺
项目坐拥大虹桥核心，荣距七 宝腹地 “两轨两道四高”组 成了立体的发达交通路网
两轨：轨道9号、7号线
两道：外环线、沪清平公路
四路：东临中春路西临华宝路 （规划中）南临漕宝路北临星 站路
四高：南向沪昆高速、北向沪 渝高速、西向沈海高速、东向 外环高速
四、社区景观
鸟瞰图
社区分为8大景观点，其最为突出的是以日式枯山水风格的中央绿地以及横穿社区的一线市政水景
社区外围
•社区外围沿中春路设有景观带，做以堆坡处理，再结合茂密的植物， 对社区起到障景的作用，增加私密性，及美观性
•进入社区须经过双重安保，为社区的安全再添防线
1.5米
社区围墙
社区围墙由铁艺+石材围合而成，并布有电网。与
建筑细节
层次——景观阳台、楼梯间及凸窗的设计，增加了建筑的层次感
建筑细节
基座——一层门厅及花园平台的外凸设计增加了
建筑的体积感，石材包装，更显沉稳
多层立面
多层的外立面用景观阳台、门厅及空调预留台来增强建筑的体积感，基座仅在门厅处用选用石材
多层立面
侧立面突出部分结合彩铝，增强线条感，使建筑更显美观
一期立面
•一期的建筑外立面选用浅红色瓷砖再结合干 挂石材，但颜色的一成不变，立面的层次感不 够强烈，让建筑略显呆板，且风格要求纵向线 条感也不够突出。
总结
优点：
•相较一期的建筑，二、三期在建筑外观上的调整更好的诠ARTDECO 风格 •断桥隔热铝合金框架的运用更好的强调出了建筑的线条感，使建筑 更为利落挺拔
二、社区规划
社区总规
社区规划
一期
/
二期
/
三期
10670㎡ （在售）
四期(规划 中）
/
会所
5000㎡
目前三期销售主推115 ㎡和140㎡两种户型， 均为精装修
流线示意图
车行道
浜
中央绿地
河
车库分布图
1号车库 2号车库 商业地库 地上车库
非机动车停车位
商业配套
乐购
汇宝购物广场
嘉茂购物中心
星钻成
巴黎春天
七宝商城
生活配套
中国工商银行
农业银行
启音小学
七宝幼儿园
七宝中学
复旦大学附属儿童医院
总结
优点：
•项目位于“虹桥枢纽”中央生活 区，交通路网发达，出行便捷
1 •生活配套醇熟
缺点：
•虹桥机场近距离的接触，过往 航班的噪音较为影响社区生活 •中春路过往车辆多为大型卡车， 产生的噪音及灰尘可能会影响 社区 •项目西侧铁路变电站及规划的 磁悬浮，可能产生噪音、辐射 等不利因素
随着大虹桥商务区崛起及低碳 人居的规划，项目所在版块 将成为上海新兴的绿色生态型 城市副功能区
交通方式
轨交：9号线中春路站7号出口（步行约5-10分钟）； 公交：803路、七宝2路、92/87/735/911始发站； 自驾：七莘路-新龙路-中春路徐家汇——城花新园（约20— 30分钟车程）； 内环高架-延安高架-A9-中春路古北商圈——城花新园（约 15—20分钟车程）； 古北路-延安高架-A9-中春路地铁9号线、10号线；虹桥枢 纽——城花新园（约10分钟车程）； 私家车出行：周边主要干道有中春路、沪松公路、七莘路, 沪青平高架可快速与市区、虹桥机场联系； 通过外环线可便 捷地与沪宁、沪杭高速公路及浦东国际机场联系
会所分开，进入社区须从专门进入，保证了社区的私 密性
社区入口
•社区的主入口设置双车道，且设有行人专 用出入口，达到人车分流
•主入口前由绿化带分割成三板四带式，
方便行人及车辆的进出
露天车位 1号车库车位 2号车库车位 商业车库车位
总计
481个 168个 503个 24个 1152个
商业地库
2号地库 1号地库
总结
优点：
•社区道路采用人车分流，保证了社区居民的人身安全 •整治市政河道，合理的将其变为社区景观资源 •停车位的合理规划，体现人文关怀
三、建筑立面
风格解析
新古典主义
对称
现代主义 简约
和平饭店
ARTDECO
竖
强
摩
向
调
登
线
对
贵
条
称
气
干
大
净
块
利
渐
落
成
翠
百
湖
老
天
汇
地
和平饭店
物业分布
社区建筑分为小高层和多层，小高层为9/11层，多层为5层
小高层
多
层
建筑立面
建筑风格：ARTDECO
三期建筑外立面选用暖色面砖和浅色石材，使建筑沉稳大气；建筑外窗、门厅均选用了深色隔热断 桥铝合金窗，增强了建筑的线条感，使建筑更显挺拔，干净利落。
消费群体：国内外中高档消费阶层 项目定位：科技住宅、教育地产
项目优势分析
区位优势：地处闵行七宝板块，大虹桥交通枢纽的中央生活区 社区规划：人车分流，合理的功能规划，体现人文关怀 建筑风格：经典的ARTDECO风格，赋予建筑极富表现力的华贵外衣 社区景观：日式中央绿地，天然河流景观，打造静谧空间 项目配套：5000平健身会所，赋予住户最舒适的娱乐空间 精致户型：3G科技住宅，合理的规划，打造最舒适的生活空间 品牌保证：大牌开发商携手知名团队，为品质生活保驾护航
经济指标
所属板块：闵行 七宝板块 环线位置：外环以外 地址：中春路8999弄1号 建筑风格：ARTDECO 建筑类型：多层、小高层 占地面积：260000平米 建筑面积：400000平米 装修状况：精装 均价： 2.8万元/平 容积率：1.22 绿化率：50% 得房率：85% 总户数：1558户 当期88户 车位数：1670个 8—10万/个 物业费：2.65元/平方米/月 开盘时间：2011年10月19日 入住日期：2013年6月 项目配套：健身会所
建筑墙身
暖色的高级面砖增加了建筑的亲和力，且成本相对较低，基座选用干挂石材，使高层建筑沉稳大气， 给人以安全感 建筑墙体做了外墙外保温系统，起到保温、隔音的良好效果
建筑细节
线条——隔热断桥铝合金窗的运用，突出了建筑的线条感及品质感，且作为新型材料，再结合三层
LOW-E中空玻璃，保温、隔音的性能做到极致