2013年_万科_上海_万科城花新园住宅项目营销计划,营销推广方案
万科全新营销策划方案
万科全新营销策划方案一、背景介绍万科是中国房地产开发商中的翘楚，作为全球领先的综合物业运营服务提供商，致力于打造美好生活空间。
然而，在当前激烈的市场竞争下，万科需要全新的营销策划方案来提升品牌价值、吸引更多的潜在客户，并不断推进企业的可持续发展。
二、目标定位1. 品牌提升：通过全新的营销策略和传播方式，提升万科的品牌知名度和市场声誉，树立万科的领军地位。
2. 增加销售：通过精准定位客户群体，并采用具有吸引力的营销手段，增加销售量，提高销售收入。
3. 增加客户忠诚度：通过提供优质的产品和服务，建立长期稳定的客户关系，增加客户的忠诚度和复购率。
4. 优化用户体验：通过提升项目的设计质量和服务水平，提高用户的居住体验，满足客户的多样化需求。
三、关键策略和措施1. 数据驱动营销：利用大数据技术和用户行为数据分析平台，深入了解客户需求，并根据数据结果调整和优化营销策略，提供更精准的产品和服务。
2. 多元化渠道推广：除了传统的线下推广方式，将增加线上渠道的推广力度，通过社交媒体、电子商务等渠道拓展更多的潜在客户群体。
3. 定制化营销方案：根据不同项目和客户的需求定制个性化的营销方案，以提高客户的参与度和满意度，增加销售量。
4. 合作伙伴关系拓展：与行业内的优质供应商、合作伙伴建立战略合作关系，共同推出具有竞争力的产品和服务，提升品牌价值。
5. 社区建设和品牌推广：在项目附近建设高品质的社区环境，通过设施配套和文化活动提升居民的生活品质，同时加强品牌推广和口碑传播。
6. 定期市场调查和反馈收集：定期进行市场调查和用户满意度调查，收集客户的反馈信息，以便及时调整和改进营销策略，提高用户体验。
四、实施计划1. 研究和规划阶段（1个月）- 进行市场调研，了解目标客户群体的需求和购房习惯。
- 分析竞争对手的市场策略和行业趋势，为制定全新的营销策略提供切实可行的依据。
2. 策划和设计阶段（2个月）- 根据市场调研结果和公司战略目标，制定全新的营销策略和推广方案。
万科上海万科城花新园住宅项目营销计划
150<m<=170 5 2 24 25 9 0
m>170 0 3 2 0 2 4
市场可售房源房型分布
项目名称 古北新城二期
万源城 贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
一房 ─ ─ 98 ─ 46 44
二房 30 83 235 61 183 229
三房 61 421 9 61 8 46
四房 ─ 1 24 25 1 ─
0.00%
130<m<=150 35 0 38 5 15 12
150<m<=170 10 1 0 6 4 0
m>170 0 23 0 0 2 0
3.2012年竞品情况回顾
目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三 房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两 房
关键字：调控、刚需、价格
市场情况分析
1.整体市场 2.竞品市场
2.2012年闵行市场回顾
现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同 样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。
200000
2012年闵行区公寓月度供需走势
30000
150000
0
17
85~95M²的小三房和
454
55
95~110M²的三房为
142
0
去化主力
23
2
15
29
15
52
110<m<=130 14 6 0 10 0 6
四房
12年去化 套数
去化率
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
2013年上海万科海上传奇——开盘清盘战报
以下是楼书部分展示
创意原则 整本楼书多采用大图，并配以两张拉页地图，设计简洁干净，整体观 感恢宏大气；文字上，感性的描述与理性的卖点相结合，富有文化气息。
6、媒体投放：
(1) 报广
(2) 中环户外
(1) 报广
为期一个月的报纸平面，我们划分为四个阶段，亮相、造势、回 转，绽放四个步骤。 前三期以四联版通栏配硬广+软文，达到图文结合全方位立体挤 压客户的效果。
1、阵地包装：
大牌 OUTDOOR
用纯文字与线稿的方式结合，更清
晰明确的表现项目。
1、阵地包装：
围墙一 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的 海派特色以及建筑与便捷的
交通。
1、阵地包装：
围墙二 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的 规划，学校、商业等国际级
都会生活配套。
1、阵地包装：
更多的是欣赏沿途的风景，街道、店铺、门牌、符号…… 一种行走中的惬意。
万科将“荡”的神韵发挥到极致，创造出更
丰富的行道体验，更加舒适惬意。
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
繁华
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
街道口
地铁口
商业街
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
交通的便利成就都会生活的惬意， 城市的发展总是以便捷为前提
居住在海上传奇，事业的路再 远，回家的路也很近。
居住在海上传奇，过条 马路就是学校，不在为下一 代的教育而担忧。
居住在海上传奇，享受 醇熟的国际化都会生活配套， 满街的霓虹都是流淌着时尚 的潮流。
居住在海上传奇，享受 到的是惬意的生活，拥有的 是国际级繁华体验，这里上 演的正式一段都会生活的传 奇。
万科月度营销方案
万科月度营销方案1. 背景介绍作为中国房地产行业的领军企业之一，万科地产一直以来都致力于提供高品质的住宅和商业物业。
为了进一步扩大市场份额并增加销售额，万科地产制定了一套全面的月度营销方案。
2. 目标•提高销售额：通过有效的市场推广和销售策略，实现每月销售额的稳定增长。
•增加品牌知名度：通过广告、活动和社交媒体等渠道，提高万科地产的品牌知名度和美誉度。
•扩大客户群体：吸引更多的潜在客户参与购房项目，增加客户的忠诚度和黏性。
3. 策略和活动3.1 市场推广策略•制定综合市场推广计划：将传统媒体广告、电视、户外广告和互联网广告相结合，以覆盖更广泛的受众。
•优化搜索引擎排名：通过SEO（搜索引擎优化）技术和有吸引力的内容，提高万科地产在搜索引擎上的排名，增加网站流量和潜在客户。
•制作宣传视频：制作精美的宣传视频，展示万科地产的项目和优势，并在各大视频网站和社交媒体平台上进行广泛传播。
•社交媒体推广：通过微博、微信公众号、知乎等社交媒体平台，发布有价值的内容，与潜在客户进行互动，提高品牌知名度和粉丝互动。
3.2 促销活动•举办购房展览会：定期在各大城市举办购房展览会，展示万科地产的项目和房源，吸引潜在客户参观和购买。
•推出优惠活动：每月定期推出不同形式的优惠活动，如打折、赠品或特殊礼包，吸引潜在客户购买。
•合作营销活动：与知名品牌、商家和金融机构合作，推出联合促销活动，增加品牌曝光度和客户参与度。
•客户推荐计划：推出客户推荐计划，鼓励现有客户介绍他们的朋友和家人购买万科地产的房产，并给予一定的奖励。
4. 评估与改进为了确保营销方案的有效性，万科地产将进行定期的评估和改进。
他们将使用以下指标来衡量营销活动的成功程度： - 销售额和销售额增长率 - 网站流量和转化率 - 品牌知名度和美誉度 - 社交媒体互动和粉丝增长基于评估的结果，万科地产将及时调整和改进他们的市场推广策略和促销活动，以确保目标的实现。
5. 总结万科地产的月度营销方案旨在提高销售额、增加品牌知名度和扩大客户群体。
上海万科整体促销活动方案(ppt 77页)
5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
万科营销方案
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
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70<m<=90
90<m<=110
110<m<=130 14
130<m<=150 35
150<m<=170 10
m>170 0
6
0 10 0 6
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0 0 2 0
3.2012年竞品情况回顾
目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三 房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两 房
活劢
无
无 无 前50位订房送奔驰SMART一辆， 幵可享受优惠价7万元购置产权车
优惠政策
毛坯，均价32000元/平
无 均价32000元/平，装修标准约3000元/平
位
8月18号加推71平精装2房 8月5日开盘推出65-89平精装1房和2房 贝尚湾 贝尚湾二10月13日加推100套左右房源，户 型以65-89平精装1房和2房为主 续销。在售90-155平的2房-4房，现房销售， 均价20000元/平 续销。毛坯在售74平米1房，91平米2房， 135平米3房，均价26000元/平米 续销。60平米1房、83-116平米2房、120147平3房 购房可享受5万购置产权车位的优 惠 无 无 无 无 10月，搜房会员可享9折优惠；10 月20日与场看房另有限时优惠；推 出3套特价房均价18800元/平
3.2012年竞品情况回顾
由亍万源城的热销，竞品市场表现为以80M²左右的两房和90 M²左右的小三房为去化主力，面对的 客群为首置刚需客户；另外，130~140M²左右三房也受到一些再改需求的客户的青睐。
主要竞品去化房源房型分布
一房 项目名称 12年去化 套数 ─ ─ 43 ─ 去化率 ─ ─ 30.28% ─ 二房 12年去化 套数 31 208 142 26 去化率 三房 12年去化 套数 去化率 四房 12年去化 套数 ─ 0 0 6 去化率 ─ 0.00% 0.00% 19.35% 其他 12年去化 套数 ─ 0 ─ ─ 去化率 ─ 0.00% ─ ─
中大九里德 碧林湾三期
新虹桥雅苑
3.2012年竞品情况回顾
目前竞争项目可售市场余量10万方，2013年预计新增推量在9.6万方左右，由此预计2013年竞争市 场整体面临近20万方的竞争压力
项目名称 古北新城二期 万源城F街区 贝尚湾 总面积（M²） 19565 249000 500000 已售面积（M²） 9762 65094 106044 可售余量 5535 13000M²（大概 150套左右） 10000M²（大概 100套左右） 17650 13年预计新推量 4268M² 69000M²左右 22750M²左右 13年推售房源说明 44套97M²小三房；预售已取得 户型仌为70平米左右的两房，90平米左右的 三房（其中29811M²预售已取得） 户型为330套左右的85~90M²事房，9套 138M²三房，24套165M²四房 目前可售余量147套均在10年9月取得的预售 证，80~161的事房、三房、四房房源 都有，分布比较均衡
3.2012年竞品情况回顾
2012年主要竞品中，除古北新城二期由亍位亍内中环绝对的优势地段而热销外，其他热销项目均在 价栺上有所优惠或让利换来相对较好的去化量
项目名称 推盘
2012年9月1日开盘推100套96-112平米的经 古北新城二期 典2房、133-146平米3房、151平米4房； 10月1日加推22套3房 3.24加推2期限量精装特价房源，为88平米3 房 万源城 5.19开盘推90平精装房
市场可售房源面积分布
项目名称 古北新城二期 m<=70 0 70<m<=90 2 90<m<=110 68 110<m<=130 2 130<m<=150 14 150<m<=170 5 m>170 0
万源城
贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
3
91 0 50 41
464
242 34 121 40
11月初 32#加推，66套 新都名苑拆迁房 115（33）,140（33） 11月底，44套
11月底 27#28#开盘，95户型56套 27#：95（36） 28#：95（20）
城花新园公寓按照全年12.4亿计划安排，今年还需完成3.74亿。 其中包含新都名苑拆迁房公寓，总销预计8800万
3.对产品认识—2012产品复盘
地段较好的130~140M²左右满足再改需求的三房也受到大量客户的青睐。
4
竞品市场2—仍竞争市场上2012年各项目的表现来看，淡市下，做一些系列的让利优惠或者促
销活动，凸显产品的性价比是促动成交量的比较行之有敁的方法。
5
竞品市场3—预计2013年竞争市场整体面临近20万方的竞争压力，其中可售市场余量10万方，新增推
17
17
68.00%
26.98%
0
─
0.00%
─
6
0
50.00%
0.00%
主要竞品去化房源面积分布
项目名称 古北新城二期 m<=70 0
万源城
贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
6
43 0 0 6
72~90M² 的二房、 0 17 85~95M² 的小三房和 454 55 95~110M² 的三房为 142 0 去化主力 23 2
中大九里德 ● 贝尚湾 ●
本案 竞品标图 主力房型：73~92M²事房 成交均价：22898元/M² ● 碧林湾三期 ● ●
主力房型：72~88M²事 房、88~92M²三房 成交均价：33207元/M² 装修报价：3000元/M²
万源城
主力房型：85~90M²事房 成交均价：24006元/M² 装修报价：3500元/M²
均价38000元/平，装修标准约3500元/平，开盘 92折优惠，幵赠送5-6平面积 均价35000元/平，装修标准约3500元/平 均价25000元/平，装修标准约3500元/平 均价25000元/平，装修标准约3501元/平 1-9月，优惠200元/平米；9月以后95折优惠 无 均价约25000元/平，优惠：全款94折，贷款96 折
新虹桥雅苑
108000
38621
31859
0
主要竞争来源二万源城F街区和贝尚湾两个项目： 万源城F街区近530套左右的75~86的两房和近220套左右的88~95的三房是城花新园明年主要的竞争房源 贝尚湾330套左右的85~90的两房，9套138平方的三房，24套165平方四房都会对城花新园明年推售的产品 造成威胁
3.2012年竞品情况回顾
主力房型：83~107M²事房 成交均价：20650元/M²
主力房型：96~112M²事房、 97M²、133 ~151M²三房 成交均价：31956元/M²
新虹桥雅苑 ●
主力房型：87~121M² 事房、123 ~142M²三房 成交均价：18929元/M²
古北新城二期 ●
95
95产品今年共计128套，占2012年推案量的25% 特点：面积紧凑、功能完善的舒适小三房，较为经典，成为客户较为 热捧的产品
Part1
关键字：调控、刚需、价栺
市场情况分析
1.整体市场 2.竞品市场
2.2012年闵行市场回顾
现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价栺呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同 样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。
2 0 1 2 年闵行区公寓月度供需走势 200000 150000 100000 50000 0 2012年1 月 0 7125 26838 2012年2 月 0 15743 24632 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2012年4 月 46354 38079 24013 2012年5 月 35179 47324 24025 2012年6 月 65120 73890 26267 2012年7 月 72586 72421 22427 2012年8 月 153003 65302 24337 2012年9 月 105290 66750 23743 2012年10 月 62160 93600 21444 0
截止至目前为止，2012年城花新园共签约270套公寓和215套车位，总面积 16#26# 106套（已签约） 31517.12平方，总签约金额8.66亿
30# （10月仹开盘） 车位开盘 （3月仹）
——
215套
5254.6
3315.78
17423100
截止至目前，城花新园完成率为85%，在销售目标上良好完成。
市场情况小结
整体市场1—宏观调控政策在2013年将延续，目前幵没有出现放松的迹象。 整体市场2—总结2012年的市场表现，即使在宏观严控的“淡市”下，一年之中市场仌会出现 2
2~3个销售“井喷”或“起市”的“时间窗口”，春节后的1~1.5个月普遍是年度“起市”时间点，也 是入市的最好时机
1
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竞品市场1—竞争市场目前首置刚需的70~90M²的两房和小三房成交表现异常突出，另外，
量预计在9.6万方左右
Part2
关键字：产品、费用、客户
2012年工作总结
1.销售情况 2.产品复盘
3.客户分析
4.费用分析主力户型 11#17# （3月仹续销） 29#31# （5月仹开盘） （8月仹开盘） 115、140户型 95户型 115、140户型 115、140户型 成交套数 49套（共88套） 72套 8套（已售未签） 43套（已签约） 6套（已售未签） 成交面积 5702.08 7290.90 13150.31 5373.83 成交均价 26972.56 （全88套） 24526.78 27500.26 27362.15 总销金额 161469255 178822301 361636913 147039539