成都房地产市场供应分析

截止到08年10月底，成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化，加上即将入市的1206万㎡，总量达到2067.76万㎡。

一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表一：历年成都主城区住宅用地成交表在房地产市场飞速发展的06年和07年，成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。

而从07年11月开始的楼市低迷状况，也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。

截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。

图一：成都主城区历年住宅用地开发情况表二：成都主城区住宅用地开发表二、09年主城区住宅市场竞争情况1.总体供应情况1.1 存量情况截止到10月29日，成都市主城区商品住宅的存量共88756套，面积达861.76万㎡。

1.2 新盘供应06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。

06--08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。

但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。

1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目)目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中，没有多层供应，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万㎡的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万㎡；超高层为主的项目3个，体量54.02万㎡。

图二：已确定开发项目的建筑类型图三：未来各建筑类型1.2.2 多层(略)1.2.3 小高层(列表)表三：小高层项目列表06年成交土地中，即将上市销售的小高层项目有2个，分别为武侯区佳灵路的泰基南棠和西二环边的月光琉域，泰基南棠占地25.52亩，为18层电梯公寓；月光琉域占地20.99亩，也是18层电梯公寓。

07年成交土地中，预计会在08年底或者09年上市销售的小高层项目有2个，分别是位于高新西区的芙华·金色海伦和位于武侯区永丰乡核桃村的武城·红城商住楼；芙华·金色海伦占地78.59亩，建筑形态为11层小高层电梯公寓，约1100户，目前项目正在进行主体施工，该项目周边在售楼盘为中海国际社区、新里派克公馆等，预计销售均价约4500～5000元/㎡；红城商住楼的建筑形态为18层商住楼，目前正在进行基础施工，周边在售项目有武侯国际花园、中铁瑞城新界等，预计上市均价约5000～5500元/㎡。

1.2.2.1 高层按照正常的开发速度，08年底和09年即将上市销售的高层或高层为主的项目有24个(具体情况参见表四、五)，共484.33万㎡的体量；表四：06年成交土地开发项目表五：07年成交土地开发项目1.2.2.2 超高层06年交易的住宅用地已确定开发的超高层项目有2个，分别为香港信德文化宫地块打造的鼓楼国际，目前该项目已经基本完工，但是还没有开盘销售；另外一个新加坡置地的东大街地块已开发项目郎御，项目已经动工，上述两个项目均会在08年底或09年上市销售。

据中原市场监测，07年成交住宅用地地目前已确定要开发的超高层项目仅有1个，开发商为本土品牌开发商蓝光，项目名称暂定为东方溪谷，规划为40层左右的超高层建筑群及1栋26层商业建筑，总建筑面积接近45万㎡。

该项目位于东三环，邻近的在售楼盘有首创国际城、万科魅力之城和蓝光富丽东方等，区域均价约4500元/㎡左右。

鉴于08年成都房地产市场的低迷及项目所在小片区的较低的均价，考虑到该项目较高的楼面均价(1270万元/亩，楼面均价达到3810元/㎡)，所以存在修改规划或者延期开发的可能。

1.2.4 不同建筑类型供应情况(未确定开发项目)06、07和08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积，根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑，39宗地会开发29个高层项目，总体量有542.31万㎡，多层项目有2个，体量22.29，小高层项目有8个，体量有66.69万㎡。

图三：未确定开发项目各建筑类型供应(预计)1.2.5 新增不同档次物业供应情况1.2.3.1 普通住宅预计，如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，到09年，普通住宅会有839.07万㎡的供应量。

1.2.3.2 高档住宅预计会有19个项目开发高端项目，其中13个已经确定，19个项目总共有367.13万㎡的体量。

1.3 小结高层物业供应为主，高端物业将井喷图四：项目建筑类型供应图五：项目各档次供应按照正常的开发速度，从08年11月开始到09年里，成都商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层电梯公寓为主，将占整个供应量的88%，体量高达484万㎡之多，而一直以来颇受成都购房者青睐的多层项目则没有供应。

07年土地市场受住宅市场的带动，成交均价一路飙升，楼面均价在最高点时，达到了8000多元/㎡；再加上受出让地块容积率的影响，开发高层电梯公寓是开发商们普遍的选择。

另外，也是由于土地成本方面的原因，09年将供应的高端物业也将有较大的体量，目前已经确定的13个高端物业会有330.38的体量，但是，由于成都房产市场处于低谷的现状，这些高端物业不会在09年全部推向市场，各个开发商会根据自己的资金和具体的市场情况采取不同的推售策略。

从06年开始，随着成都市住宅市场高层电梯公寓开发的逐渐升温和开发商们打造高层电梯公寓经验的积累，高层电梯公寓在成都购房者中的接受度逐渐升高，虽然由于地震的发生，低密度的多层项目一度重新受到购房者的欢迎，但随着国家集约使用土地的号召，高层项目的大量开发是大势所趋。

2.区域住宅市场竞争情况(以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据，具体甄别情况见附表)2.1 城中2.1.1 存量情况截止到10月28号，城中共有5452套，约50.46万㎡的存量。

2.1.2 新盘供应06年城中的土地已经全部开发，且多数已经售完，其中，有3宗确定了开发项目，07年，城中共成交住宅类用地5宗，共45.57亩，可建总面积14.75万㎡。

由于上述宗地规模都较小，且开发商实力都较强，所以预计，09年将全部开发，上市销售。

而08年目前为止，没有住宅类用地供应。

2.1.2.1 建筑类型预计09年城中的8个新盘，2个超高层项目，6个为高层项目，但是不排除开发商为了追求更大的利润而修改规划开发超高层项目的可能。

图六：城中项目建筑类型2.1.2.2 不同档次物业供应情况综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况，城中预计有6宗地将打造成高端住宅项目。

其中06年的3块地全部将全部为高档电梯公寓；07年的5宗地里，预计牵手万通的交大房产、来自香港的信德和已经宣布在玉园清水湾后只做高端的置信，会将他们的项目打造成高端电梯公寓，而正黄置业只会由于较高的楼面均价而使所开发项目的售价较高。

中房集团的项目预计将定位于中端。

图七：城中项目档次2.2 城东2.2.1 存量情况截止到10月28号，城东共有25600套，约233.41万㎡的存量。

2.2.2 新盘供应06年城东成交的土地已经全部开发了项目，且全部在售；07年成交的土地中，有4宗已经确定了开发的项目，有12宗未知。

2.2.2.1 不同建筑类型供应情况在已经确定的4个开发项目中，有3个为高层项目，有1个为超高层项目；未确定开发项目的12宗地，经过综合考虑其土地成本、地段及开发商实力等后，预计将全部开发高层或以高层为主的项目。

图八：城东项目建筑类型2.2.2.2 不同档次物业供应情况综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后，预计信和、新鸿基和蓝光会在其开发项目中规划高端住宅，但全部做高端的仅有蓝光的东方溪谷，其余项目预计会定位在中端普通住宅。

图九：城东项目档次2.3 城南2.3.1 存量情况截止到10月28号，城南共有18112套，约205.93万㎡的存量。

2.3.2 新盘供应在城南06-08年成交的22宗土地中，已经有15宗土地确定开发12个项目，还有9宗地未确定开发项目。

2.3.2.1 不同建筑类型供应情况在已确定的12个项目中，有10个项目为高层，2个项目为小高层，未确定的土地里预计会有3宗开发高层，4宗会开发小高层，2宗会开发多层。

图十：城南项目建筑类型2.3.2.2不同档次物业供应情况(综合土地成本考虑)在已确定的开发项目中，中海城南一号、合景泰富的誉峰和叠翠峰、嘉里的雅居颂、蓝光的凯丽香江和厦门建发的鹭洲都定位为高端电梯公寓，还有华宇的蓉国府会由于地段优势会开发高端项目。

未确定开发项目的宗地里，将走高端路线的置信会将其拿到的2块宗地打造为高端项目。

其余的宗地或项目预计将定位为普通住宅。

图十一：城南项目档次2.4 城西2.4.1 存量情况截止到10月28号，城西共有22020套，约212.59万㎡的存量。

2.4.2 新增供应城西目前为止成交的住宅类用地中，还有21宗没有转化成在售的项目，但是已经有11宗确定了10个开发的项目，还有10宗未确定开发项目。

2.4.2.1 不同建筑类型供应情况在已确定的开发项目中，有8个高层项目，2个小高层项目；未确定的宗地中，预计会有6宗土地用来开发高层项目，有4宗会开发小高层项目。

图十二：城西项目建筑类型2.4.2.2 不同档次物业供应情况位于西二环边的月光琉域已经亮相，确定会开发为高档的小高层电梯公寓，合景泰富的万景峰正在进行施工，也确定为是高端项目；其他未确定开发项目的宗地中，置信的宗地会开发为高档项目，剩下所有的宗地预计会定位在普通住宅。

图十三：城西项目档次2.5 城北2.5.1 存量情况截止到10月28号，城北共有17572套，约159.37万㎡的存量。

2.5.2 新增供应城北目前存量且还没有转化为在售项目的宗地不多，仅有5宗，其中只有1宗确定了开发的项目。

2.5.2.1 不同建筑类型供应情况城北目前待开发的土地，包括已知项目，都将开发高层项目。

图十四：城北项目建筑类型2.5.2.2 不同档次物业供应情况从待开发宗地的各方面情况和城北市场现状，开发高档住宅的可能性较小；只有飞大置业的解放路地块可能会延续其一贯的风格，开发为精装房项目。

图十五：城北项目档次2.6 主城区各区域小结(以下所指项目包括已确定和未确定的开发项目)图十六：各区域建筑类型图十七：各区域项目档次从上面五个区域的竞争情况来看，高层的竞争集中在传统三强：城东、城南和城西。

三个区域高层住宅未来供应项目有53个，供应面积将有可能达到1026.24万㎡。