资产评估-课程习题与答案

第二章资产评估的程序与基本方法习题及答案1 •被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件(1)估测该机组的现时全新价格；(2)估算该机组的成新率；(3)估算该机组的评估值。

解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30$0%=24(万元)(2)该机组的成新率=[8讯5+8)] X100%=61.54%(3)该机组的评估值=2401.54%=14.77 (万元)4 •某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。

已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。

折现率与资本化率均为10%企业所得税税率为40%试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：40 45 50 53 55I-+二(1+10%) (1 + 10%)' (1+10%尸(1+10沟°181.47 (万元)稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ (1+10% 5=341.51 (万元)企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 (万元)该企业的评估值为：522.98 X (1-40%) =313.79 (万元5•有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示:表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5% 要求：(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数(2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

(3)计算参照物修正后的地价解：(1) A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110100(2) 交易情况修正系数为J 丁或者0.99108交易时间修正系数为 幕或者 1.06100区域因素修正系数为 运或者 1.02100个别因素修正系数为 .11或者1105容积率修正系数为1」|或者0.95100 100 100 105 108___ X __ _ x __ __ x _____ X _____(3)参照物修正后地价=.：.-....：： 二第三章机器设备评估1 •机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。

该设备的账面原 值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用(包括材料) 为1万元，调试费用为0.6万元。

经调查，该设备的现行价格为 9.5万元，运输 费、安装费、调试费分别比3年前上涨了 40%、30%、20%。

求该设备的重置成 本。

(保留两位小数) 解：重置成本=9.5+0.4 X (1+40% +1X( 1+30% +0.6 X (1+20% =12.08 (万元) 9 •被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已 不再生产，被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购 置新型机组的取得价格为 30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬 值额约占新型机组取得价格的 20%被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运 营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的 续用价值。

解：根据题意计算如下：(1) 被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30X (1-20% =24 (万元 (2 )设备的成新率为： [7 - (3+7) ] X100%=70%(3)设备的评估值为：24X 70%=16.8(万元)10 .被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次 技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元, 1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%该设 备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

x780 = 796.47(万元)解：据题意计算如下：(1)评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：工(帐面原值X介格变动率) 所以，30000X2.6+3000 X1.61+2000 X1.2仁85250 (元)(2)评估时设备的加权更新成本为：更新成本X已使用年限所以，30000X2.6 X10+3000X1.61 X5+2000X.21 X2=808990 (元)(3)设备的加权投资年限=2 (加权更新成本)十(更新成本)=808990^5250=9.5 (年)(4)设备的成新率=[8 - (9.5+8) ] X00%=45.7%房地产评估1.待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用(含税费) 3万元/亩,开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9% 土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，开发商要求的投资利润率为10% 土地增值收益率为10%试估算该地产的市场价值。

解：(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000弋67= 75元/平方米其他费用：30000 £67 = 45元/平方米土地取得费=75+45=120元/平方米土地开发费用：150，000，000^1，000，000= 150 元/平方米(2)计算利息：2 1 5 0 5120*[ (1+9%) -1]+150*75%*[ (1+9%) .-1]+ 150*25%*[ (1+9%) .-1]=M(3)计算利润:(120+150) X0%= 27 (元)(4 )计算土地单价：(120+150+M+27)* (1+10%% = N (元/平方米)(5)计算待估土地总价：N*1000= ?3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：已知以下条件：(1)交易情况正常；(2)1996年以来，土地价格每月上涨1%(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%(5)折现率为8%解：(1)进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

(2)进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04(3)进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100/86= 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075(注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

)(4)进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

土地使用权年限因修正。

除交易实例 B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%)：交易实例A及C使用年限修正系数=[1 — 1/ (1+8%) 30]珂1 — 1/ (1+8%) 35] =0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03 >0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数二1.03 >0.9659 = 0.995（5）计算待估土地初步价格。

A= 1500>>.07 >1 >0.995 = 1597 （元/平方米）B= 1400 > >.05 >1.163 >.03 = 1761 （元/平方米）C= 1400X1 >.04 X1.075 >0.995 = 1613 （元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613 /3= 1657 （元/平方米）待估地块总价评估值=1657X600= 994200 （元）因此，这一地块的评估值为 994200元。

4 •有一宗七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%, 当地银行年贷款利率为6%开发商要求的投资利润率为10% 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价=2000X2.5 >9000 = 45,000,000 （元）（3）计算建筑费和专业费建筑费=3000X2000X2.5 = 15,000,000 （元）专业费=建筑费 X10%= 15,000,000 X10%= 1,500,000 （元）（4）计算销售费用和税费销售费用=45,000,000 X2.5 %= 1,125,000 （元）销售税费=45,000,000 X3.5 % = 2,925,000 （元）（5）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）X10%=（地价+16,500,000 ）X10%（注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）计算利息利息=地价X （1+6%）— 1]+ （15,000,000+1,500,000 ）X （1+6%）— 1] =0.1236 X地价 +990, 000（注：地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价=45,000,000 — 16,500,000 — 1,125,000 — 2,925,000 — 0.1 X地价—1,650,000 — 0.1236 X地价—9,900,000地价=21,810,000 /1.2236 = 17,824,452 （元）（8）评估结果单位地价=17,824,452 /2000= 8912 （元/平方米）楼面价格=8912/2.5 = 3565 （元/平方米）流动资产评估1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗 1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨 4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨 40元，则该库存燃料的评估值是多少？解：根据题意；采购成本二 50X000= 200000 （元）自然损耗=200000X1%= 2000 （元）运费及入库费=50X （100+40）= 7000 （元）评估值=200000-2000+7000= 205000 （元）本题是流动资产评估中的材料的评估。