万科为什么要走住宅产业化的发展道路
何为住宅产业化及含义
住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。
故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。
事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。
实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。
何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。
“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。
我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。
”关于产业化，联合国很多人下过定义，但XX卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。
他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。
一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。
因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。
凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。
这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。
而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。
目前他们的市场占有率达5%。
显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。
从产品化到产业化——中国住宅行业的破局之道
了行业规模的壮大， 似乎并没有太多产业的升级。 在全国近万
家 大小开 发企 业 的百舸争 流 中， 曾经引以 为豪 的 “ 放 型 ， 粗 大 开发 ” 行业模 式 ， 的 在政 府 调 控、 融收 紧 ， 金 行业 竞争 的背景 之下 ， 明显 暴露 出它的 弊端 ： 当市 场不仅仅 满 足于 简单 的居住 时， 行业却 未能 系统 的满足 这一 需求 ， 以此带来 的 内耗 与低效
Hale Waihona Puke 部一直倡导的 “ 住宅产业化 ” 是否会成为中国地产行业的真 ， 正拐点？如果是， 那么作为一个着眼未来的发展商， 又将如何
实现 自己 的产业化 呢？ 本文 ， 而 也正 是希望 能对此 进行 一些 探 寻， 以此 来探 索一 些未来 的发 展 之路 。
做准备， 苦心打造６ 年后， 万科的工业化生产试验终于告别了
子 的情 形 类似 。与此 同时， 万科还 将 在部 品 （ 宅 的配 套 产 品 住 如楼 梯 、 杆、厨卫 等 ） 整 体 装 修方 面全 面整 合 近年 来 在全 栏 、
国各 地 进行 的各 单 项工 厂化试 验 技术 。 住宅 质量 、 在 耗材 、 环
保、 节能等各项住宅指标方面， 均会获得突破性的提升。
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革命性尝试 ； 楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工， 现场完
成 组装 ， 整个 建 造 过 程基 本 上 与发 达 国家在 生 产 线 上生 产 房
的 整合 能力 ， 于 中国绝 大 多数 的发 展商 而言 ， 对 完全是 可望而 不 可及 。 于万 科而 言 ， 样 的产业化 也是 成 功 的 ， 是 对 于 对 这 但 占整 个 行业 ９ ％ ９ 的中小房 地 产 开发商 ， 它们 的产 业化 又将 如何 开始 ， 道是 沿袭万科 的产业 标 准？如果 未来 这个行业 另有 巨 难 头建 立 自己的产业化标 准 ， 那它们又将 何去 何从 呢？
万科住宅产业化介绍090305
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制 钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
应用技术
概念产品
新工艺
新材料
预制 率
建 筑高 度
节能
耐久性
智能 化
首次 首次 置业 改善
再次 空巢 改善 家庭
100 70 50
70% 65% 50%
100m 5Biblioteka m—100m 55m我国改革开放以来，经济发展形势 很好。随着西部开发的实施和民营企业 剧增，单层工业厂房的建造日益增多。 装配式钢筋混凝土结构，以其工程造价 较低、施工进度较快和使用性能较好的 特点，被广泛用于单层工业厂房工程中。
标准化的预制混凝土排架柱、预制 混凝土吊车梁、预应力预制屋面桁架梁 等构件被大量应用。
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。
各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 施工辅助用具
以设计创新推进住宅产品产业化——以沈阳万科城一期为例
宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构
浅析住宅产业化(第5期已用)
浅析住宅产业化一、引言1999年，长沙高新技术开发区。
某建筑工地上，看不见脚手架，也没有泥瓦匠。
几名工人正把在工厂里生产好的房子运至现场装配。
两个月后，这栋有着42套标准户型、7层高的楼房竣工，它是我国第一栋工业化住宅建筑。
事后，此建筑的开发商远大住宅工业有限公司董事长张剑曾遗憾地表示，此项目成本太高，很难推广，象征与实验意义远大于实用意义。
时间转眼到了2008年，地产市场一片混沌时，却没有人怀疑万科的龙头地位。
人们相信住宅产业化将成为万科新的盈利增长点，而它也很合时机地宣布计划5年之内完成所有项目的产业化，到2009年，精装修房的比例将达到100%。
似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。
在业内人士看来，以万科为代表的地产商与以北新建材为代表的建材商正前赴后继于产业化之路上，但这一路走得并不平坦。
尽管提出10年有余，住宅产业化在中国依然处于试验阶段，其推进也处于尴尬的节点之上，与国外的差距依然明显，一切还只是在路上。
二、住宅产业化的含义什么是住宅产业现代化？1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确指出：住宅产业现代化，即是应用现代化的高新技术改造传统的住宅产业，实行工业化设计，工业化生产，商品化运作，住宅的各个部品、部件通用化、标准化、系列化和集成化、智能化及数字住宅的要求，形成部品、部件配套协作的住宅产业链。
其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
也就是说，住宅产业化就是像造汽车、造家电一样在流水线上生产出标准、节能、有利于生产、使用和回收的住宅产品。
三、实施住宅产业化的意义：（1）首先，住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。
以材料为例，工业化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
努力向住宅产业化靠近——访建业住宅集团(中国)股份有限公司产品研发中心副总经理门俊峰
记者 ： 对于保障性住房建设工 ， 作 您有什么 的建议？ 好
您认 为这项工作和 “ 宅产业化” 住 工作应如何有效结合？
说， ９ ９ 从１ ９ 年开始 到现在已做了十几年 ， 他也不能称作为全
面实 施 。 我们 了解 ， 也 是 在条 件 比较 成 熟 ， 据 他 比如北 京 、 深 圳、 上海等 大城 市来 实施住 宅产业化 工厂化 制造 的模 式 ， 主要 还 受一 些外 部条 件 的制约 ， 重要 的就 是 ， 宅产业化 工厂化 最 住 制作 的Ｔ 构建 的工 厂必须 在合 理 的运输 范 围之 内。这 点也是 Ｐ
产 业化 的链 条 一 完善 ， 么我们 就可 以在 第一 时 间进 入这 种 那 模 式 的程序 了。
记者 ： 对于提 高住 宅的整体质量， 节约成本， 降低物耗
和能耗 这一问题 ， 您是如何看待 的？
门俊 峰 ： 节约成本应该是在保证品质不降低的前提下进
行 的。从 企 业 、 会 、 社 个人 这 几个方 面 ， 很 多节 约成 本 的 手 有
成本。
现 场施 工带 来 的噪音 、 尘污 染等 ； 粉 而且在客 户效 益上 能够解 决一 些常 规性 的 大家都 会 面临 的渗 漏 等高 层建 筑 的通 病 。 所 以说 住宅 产业化本 身应该 是行 业未 来的趋 势之一。
一
个 企 业 如 果 想 全 面 实现 住 宅 产 业化 ， 便 对 万 科 来 即
住 宅产业方面应做好哪 些工作， 怎样才能更好 地推动住宅产
业化 发 展 ？
活， 倡导 一种低 碳 民主 的生活模 式 ， 也是 未来 实现节 约成 本 的
一
种手 段 。 低物 耗 、 降 能耗 这个 问题 ， 以从 几个方 面来说 ， 可
住宅产业化
住宅产业化一、住宅产业化的定义住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。
二、国外住宅产业的发展住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。
国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。
20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。
目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。
住宅产业化的实施效果非常明显。
工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。
数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。
更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。
浅析万科发展战略
毕业设计（论文）题目浅析万科发展战略—以重庆万科为例院系专业年级学生姓名学生学号指导教师职称完成毕业设计（论文）时间 2012 年 12 月目录摘要 (4)第1章万科集团的简介 (4)1.1重庆万科简介 (4)第2章外部环境分析 (4)2.1 一般环境分析 (4)2.1.1 政治因素 (5)2.1.2 经济因素 (5)2.1.3 社会因素 (5)2.1.4 技术因素 (5)2.2 行业环境分析 (6)2.2.1 行业新加入者的威胁 (6)2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度 (6)2.2.3 替代产品的威胁 (6)2.2.4 购买者讨价还价的能力 (6)2.2.5 供应商讨价还价的能力 (6)第3章内部条件分析 (7)3.1企业资源分析 (7)3.1.1优秀的领导者 (7)3.1.2 高素质的员工 (7)3.1.4 财务资源 (7)3.1.5研发资源 (7)3.1.6 形象资源 (7)3.2企业战略能力分析 (8)3.2.1 财务能力分析 (8)3.2.2 营销能力分析 (8)3.2.3 企业文化分析 (8)3.3核心竞争力分析 (9)3.3.1 完整科学的职业经理人文化 (9)3.3.2重庆万科的成功源于万科的综合实力 (9)3.3.3重庆万科入渝战略 (9)3.3.4“万科牌汽车”是一架自动车 (9)第4章综合战略分析 (9)4.1 SWOT分析 (9)4.1.1 优势(S) (10)4.1.2 劣势(W) (10)4.1.3 机会(O) (10)4.1.4 威胁(T) (10)第5章企业战略目标 (11)5.1 企业愿景 (11)5.2企业使命 (11)5.3战略目标 (11)第6章企业的公司战略与竞争战略选择 (11)6.1万科的一体化战略 (11)6.2万科的加强型战略 (11)6.2.1市场渗透 (11)6.2.2市场开发 (12)6.3产品开发 (12)6.4万科的多元化战略 (12)6.4.1集中多元化战略 (12)6.4.2横向多元化战略 (12)第7章企业战略实施 (13)第8章企业发展展望 (13)结论 (13)参考文献 (13)浅析万科发展战略—以重庆万科为例作者姓名：XXX重庆XX学院XX专业XX级重庆XX 邮编摘要万科来了，尽管他姗姗来迟，并一直保持着低调，但以其他老大的地位和身份，确实树欲而风不止。
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万科为什么要走住宅产业化的发展道路
作者：万科集团副总经理莫军提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“为什么万科会选择走产业化的道路”，二是“万科对于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。
是什么促使万科走住宅产业化的道路，主要有三个原因，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有很多的帮助。
第二个方面我们认为这是行业发展的规律；我主要介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些发展中的问题来阐述我们为什么选择住宅走产业
化的道路。
万科发展本身很快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中出现一些规模所带来的问题，去年万科形成了十年发展规划里面可以看到，万科的目标是在十年以后2014年我们要实现一千个亿的销售额。
去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现这样的规模我们在21个城市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的城市才做到91亿的销售额。
到2014年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会怎样？今天我们就会感觉到这个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的问题，核心是效率的问题。
我会用一些统计数字说明这个情况。
衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，但是进步不大，人均在建的面积是一万左右，如果这个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是非常庞大的组织机构，管理到时候会是一个非常严重的问题。
我们通过返修的条数来统计情况。
万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条维修量的数字上进步非常难，这个维修量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的员工付出了很大的努力，但是再要改进这个数字是非常艰难的过程。
从客户对于万科的反应来看，万科每年都会做客户满意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发主要的业务环节看，从物业管理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业管理始终是客户满意的前两位，主要的方面是工程质量一直是客户最不满意的地方。
据调查公司讲，达到70％的客户满意度其实就是一个非常优秀的成绩，但是可以看到工程质量我们始终在60％左右徘徊。
因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字，04年我们维修费用是3200万，如果情况没有好转，到了14年每年会花4.5亿在维修上。
专业能力稀释的指标，我们衡量是用设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，我们用这个衡量我们的专业比例，如果按照04年2％的设计失误率到14年万科有每年有6个亿，因为设计不当不周全所增加的变更费用将是个非常大的数
字。
实际上万科在几年前就开始进行了住宅产业化的实践。
把这个过程跟大家做一个介绍。
万科是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述，在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。
上面这段文章实际上是非常碰巧的事，我们在谈论万科的问题的时候，看到建设部的刘部长在“住宅产业高峰论坛”的讲话，提到了国外的住宅产业化所带来的意义，讲到三个方面，一是效率，第二是质量和性能，第三是可持续发展，这是建设部的刘志峰副部长总结的观点，从另一方面我们看出来产业化确实是能够使得万科克服规模扩张带来的问题非常有效的手段。
我分别介绍一下四个方面万科做了哪些事情，这是一个组织结构的设置，每年都要把机构调整一下，因为工作重心不太一样。
先谈一下万科的标准化构成，万科是2000年提出的标准化的思路，发展到今天有三个阶段，第一是强调快速复制和产品创新，第二是阶段当出现了大量的标准化产品以后，对这些标准化产品进行部品方面的集约化和通用化的深入过程。
第三个阶段是因为前两个过程做了一段时间
以后，因为市场的反应和其他的一些原因，我们进行了新的思路是模块化的设计。
这是第一阶段，2000开始，标准化设计阶段，大致进行的情况，带来的结果是在我们标准化实施项目里面人均施工图管理面积是12.9万平方米，周期是2.86个月，失误率是1.56％，带来的对比人均施工图是1.3万平方米。
为了这些项目，我们做了26项专利申请，17项已经被受理，4项还在申报过程当中，这是万科的标准化第二个阶段，通过整合使部品能够通用化和集约化，可以使我们的成本降低，设计周期再缩短。
这是万科发布的部品手册，整体的住宅部品划分了65类左右每一类的标准图集和标准做法。
这是样谈栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。
第三个阶段，在万科内部是RS体系，叫做从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。
大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。
外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。
核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个洗手间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么。