征地区片综合地价的概念与构成
辽宁征地区片综合地价标准
辽政办发〔2010〕2号辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：为做好土地征收工作，维护被征地农民合法权益，根据《》（国发〔2004〕28号）要求，省国土资源厅会同有关部门制定了《辽宁省征地区片综合地价标准》。
经省政府同意，现就实施征地区片综合地价标准有关问题通知如下：一、本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：建设用地1.0；未利用地0.8。
未经批准任何单位和个人不得擅自改变或降低征地区片综合地价标准。
二、被征收土地上有附着物和青苗的，对地上附着物和青苗的所有权人要另行补偿。
具体补偿标准（林木补偿费除外）由各设区的市政府制订，报省政府备案。
青苗补偿费按征地时当季作物的产值价计算。
三、依法征收农民家庭承包土地的，征地补偿费的80%归被征地农户，20%归集体经济组织；征收土地集体经济组织未发包以及实行其他方式承包的土地，征地补偿费归集体经济组织，依法分配或使用。
四、建设项目施工和地质勘查等需要临时使用农村集体土地或国有土地，使用期为1年的，补偿标准为征地区片综合地价的15%；使用期限为2年的，补偿标准为征地区片综合地价的20%。
五、建设项目经批准使用国有农用地和未利用地的，比照该区域内集体农用地和未利用地区片综合地价标准补偿。
六、《辽宁省征地区片综合地价标准》自发布之日起执行。
凡过去省及省以下各级政府制定的有关征地补偿标准与本通知不一致的，以本通知为准。
1七、对《辽宁省征地区片综合地价标准》实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地（含2009年经批准新开工建设的国家、省重点基础设施项目用地），仍按原批准的征地补偿方案执行。
八、征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅提出调整方案，报省政府批准后组织实施。
附件：辽宁省征地区片综合地价标准二○一○年一月七日沈阳市征地区片综合地价表23456大连市征地区片综合地价表7891011鞍山市征地区片综合地价表121314抚顺市征地区片综合地价表151617本溪市征地区片综合地价表1819丹东市征地区片综合地价表20212223锦州市地区片综合地价表242526营口市征地区片综合地价表2728阜新市征地区片综合地价表293031辽阳市征地区片综合地价表323334铁岭市征地区片综合地价表353637朝阳市征地区片综合地价表38394041盘锦市区征地区片综合地价表42葫芦岛市征地区片综合地价表43444546。
新土地管理法背景下征地区片综合地价的理论探索
新土地管理法背景下征地区片综合地价的理论探索摘要：随着城市建设和经济的不断发展，我国需要对土地资源进行不断的扩张使用，在扩张土地使用面积的过程中将需要经过征地过程，而在征地时，容易产生一系列的利益纠纷和问题。
为了缓解因征地而产生的问题，我国制定了相应的政策，也就是征地区片综合地价政策。
在没有征地区片综合地价时，征地补偿最开始是根据土地管理法规定，按照被征土地的用途给予一定的补偿，采用传统的补偿计算方式，对征地的价格进行计算，而传统的征地补偿计算将会导致征地价格较低，无法为农民提供保障，导致征地过程中，农民与政府之间的矛盾比较严重。
在征地区片综合地价制度理论下，能够有效缓解农民与政府之间因征地产生的经济矛盾问题。
本文将对新土地管理法背景下征地区片综合地价理论进行探究。
关键词：新土地管理法；征地区片综合地价理论；探究在经济的发展过程中，征地行为是不可避免的，为了使得征地补偿标准得到不断的改革和完善，在当今时代下，应运而生的征地区片综合地价理论。
该理论的提出主要是为了解决征地价格偏低同等土地不同价格等问题，能够有效地缓解征地过程中出现农民与政府之间的利益矛盾，使得政府在征地之后，给予农民的征地补偿，能够满足农民未来生活的需求。
征地区片综合地价必须要客观公正，在实施的过程中，需要政府，用地单位以及农民三方进行有效的协商，最终，制定双方满意的真谛价格标准，为解决征地补偿问题提供相应的政策依据。
一、征地区片综合地价的内涵1.征地区片综合地价的内涵在确定建设用地的范围时，城镇行政区将会对土地的利用总体进行相应的规划，并且根据土地的类型，产值以及土地所处的地理位置，农用地的等级，人均耕地的数量以及土地供求关系和当地经济的发展水平，当地城镇居民最低生活保障水平等因素，将土地划分成不同的区片，并且，根据以上依据对征地综合补偿标准进行相应的计算，这个过程就叫做征地区片综合地价，对征地综合补偿标准进行多方面的考虑和分析，测算出能够让农民满意的补偿标准。
《征地区片综合地价测算指导性意见》(暂行)
附件2：征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）一、概念及内涵征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。
征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。
二、基本原则（一）维护被征地农民合法权益原则。
征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
（二）同地同价原则。
在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
（三）协调平衡原则。
征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。
（四）公开听证原则。
根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、基本要求（一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。
（二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4—6个级别。
（三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3－5年更新一次。
四、工作步骤1、确定测算范围；2、划定区片；3、测算区片综合地价；4、对区片综合地价进行验证和调整；5、测算结果听证和修改；6、确定征地区片价；7、整理与编制成果。
五、区片的划定(一)有农用地定级成果市（县）的区片划定已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。
山东省人民政府关于山东省征地区片综合地价的批复-鲁政字〔2020〕74号
山东省人民政府关于山东省征地区片综合地价的批复
正文：
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山东省人民政府关于山东省征地区片综合地价的批复
省自然资源厅：
你厅《关于呈请批复征地区片综合地价的请示》(鲁自然资〔2020〕140号)收悉。
为保障被征地农民合法权益，按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定，现批复如下：
一、本征地区片综合地价是指征收一般农用地的土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以征地区片综合地价为基础按以下系数调整：永久基本农田1.2，建设用地1.0，未利用地0.8。
征地区片综合地价中的土地补偿费与安置补助费的分配比例，由各设区的市人民政府研究明确。
二、《山东省征地区片综合地价》由你厅统一印制下发，自2020年6月1日起执行。
鲁政字〔2015〕286号文件批复的征地区片综合地价同时停止执行。
三、本文件出台前已经依法批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。
四、你厅要会同有关部门加强对征地区片综合地价执行情况的监督，按照同地同价、维护权益的原则，严格执行规定价格，确保征收土地程序合法，补偿资金到位，依法维护被征地农民的合法权益。
山东省人民政府
2020年5月30日
——结束——。
土地征收的补偿标准和区片综合地价有什么关系
⼟地征收的补偿标准和区⽚综合地价有什么关系在现实⽣活中对⼟地进⾏征收的情形是⾮常多的，⽽征收⼟地的时候，就需要对被征收⼈进⾏相应的补偿，经济补偿是有⼀定标准的，那么⼟地征收的补偿标准和区⽚综合地价有怎样的关系?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
⼀、⼟地征收的补偿标准和区⽚综合地价有什么关系征地区⽚综合地价是指在城镇⾏政区⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地范围内，依据地类、产值、⼟地区位、农⽤地等级、⼈均耕地数量、⼟地供求关系、当地经济发展⽔平和城镇居民最低⽣活保障⽔平等因素，划分区⽚，并采⽤农地价格因素修正、征地案例⽐较和年产值倍数等⽅法测算的区⽚征地综合补偿标准。
征地区⽚价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。
征地区⽚综合地价评估的基本原则1.维护被征地农民合法权益原则。
征地区⽚价要确保被征地农民原有⽣活⽔平不因征地⽽降低，并体现长远⽣计和未来发展的需要。
2.同地同价原则。
在同⼀区⽚内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地⽬的及⼟地⽤途不同⽽有差异。
3.协调平衡原则。
征地区⽚价不得低于当地原征地补偿标准，省级⾏政区域内各市县的征地区⽚价应相互衔接。
4.公开听证原则。
根据《国⼟资源听证规定》，征地区⽚价要依法组织听证，⼴泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各⽅⾯的意见和建议。
⼆、征地拆迁中如何判断“公共利益”(1)合法合理性。
财产权是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法对基本权利加以克减和限制，故须坚持法定与合法原则，也即法律保留和法律优先。
各国⽴法中关于公共利益的表述，主要有概括规定、列举规定、概括与列举相结合的规定等三种⽅式，其共性是必须具有“公众的或与公众有关的使⽤”之内涵。
此外，关于公共利益的考虑，还应符合⽐例原则，具有必要性与合理性。
如果征收征⽤之⽬的可通过其他代价较⼩的⽅式实现，则⽆必要征收征⽤。
(2)公共受益性。
纵观各国⽴法和⾏政实务，许多国家对于公共利益之“公共性”的理解都⽇益宽泛，凡国家建设需要、符合⼀般性社会利益的事业，都北认为具有公共性，例如国民健康、教育、公共设施、公共交通、公共福利、⽂物保护等公共事业发展的需要。
贵州省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价的通知-黔府办函〔2020〕68号
贵州省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 贵州省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价的通知黔府办函〔2020〕68号各市、自治州人民政府：根据新修正的《中华人民共和国土地管理法》要求，全省组织开展了征地区片综合地价制定工作，并形成区片综合地价成果。
经省人民政府同意，现就有关事项通知如下：一、关于征地区片综合地价标准全省征地区片综合地价标准自2020年1月1日起实施，原征地补偿标准同时停止执行。
征地区片综合地价60%为安置补助费、40%为土地补偿费;征收未利用地的，全部为土地补偿费。
各市、自治州人民政府要在2020年11月底前完成本辖区征地区片综合地价标准公布工作;贵安新区征地区片综合地价标准由贵阳市人民政府公布。
二、关于地上附着物及青苗补偿标准被征收土地上有青苗的，由县级人民政府按照当季该作物的实际产值补偿。
被征收土地上的附着物，按照当地有关规定或者双方约定的标准给予补偿;没有规定、约定或者约定不成的，由县级人民政府根据实际损失价值确定。
三、做好新老征地补偿标准的衔接工作区片综合地价公布后，各地要按照属地原则，针对区片综合地价实施后可能发生的问题，研究制定工作预案，建立纠纷处理和协调机制，做好新老标准衔接和宣传解释工作，对新标准执行中出现的问题及时处理，防止引发社会矛盾。
四、加强对实施征地区片综合地价的组织领导征地补偿工作政策性强、涉及面广，事关广大被征地农民合法权益。
各地各有关部门要强化组织领导，压实工作责任，严格依法履行征地程序，做好听证、公告等工作，充分保障被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权，防止弄虚作假和侵害被征地农民合法权益的情况发生。
自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知
自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2019.12.09•【文号】自然资办发〔2019〕53号•【施行日期】2019.12.09•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知自然资办发〔2019〕53号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：新修改的《土地管理法》将于2020年1月1日实施，加快做好征收农用地区片综合地价（以下简称“区片综合地价”）制定工作事关新法的顺利施行。
现就有关问题通知如下：一、立足现有工作基础，加快制定区片综合地价近年来，各地贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）要求，制定实施了征地统一年产值标准和区片综合地价。
2019年8月修改的《土地管理法》对制定区片综合地价作出新的规定。
各地要立足现有工作基础，对照新的规定要求，改进技术方法，加快推进区片综合地价制定工作。
目前实行征地统一年产值标准的地方，要按照制定区片综合地价的要求调整方法、重新测算；已经公布区片综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行，不符合新法规定的，要按照新法规定的区片综合地价内涵调整完善，并重新公布后继续执行。
区片综合地价制定过程中，要做好前后政策衔接，实现征地补偿标准平稳有序过渡。
二、注意把握好几个问题（一）准确把握区片综合地价的内涵。
新法规定的区片综合地价是征收农民集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等的补偿费用。
（二）合理划定区片。
以县（市、区）为单位，根据农用地条件相近的原则，将县域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。
划定区片原则上不打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片；确有必要的，可依据河流、道路等线状地物确定区片边界。
基于新土地管理法背景下征地区片综合地价分析
学术论坛473 基于新土地管理法背景下征地区片综合地价分析成曙松，姜德俊（义乌市自然资源征收中心，浙江 金华 322000）摘要：国内之前所实行的征地区片综合地价是通过政府垄断所得到的最终价格，本身有着提高征地补偿标准、实现同地同价等一系列特性。
然而由于种种的因素的影响综合地价本身存在一些固有缺陷，例如“同地不同价”隐患等。
为了对这些问题进行有效解决，本文结合我国实际情况提出了一些可行建议。
希望通过本文可以为相关工作提供一些参考。
关键词：新土地管理法；征地区片；综合地价；分析1 征地补偿制度变迁及地方模式简析 1.1 制度变迁 我国征地补偿制度变迁按照一定的标准可以将其划分为四个阶段，第一阶段为1978年之前，第二阶段为1978-1996年，第三阶段为1997-2018年之前，第四阶段为2019年至今。
1.2 地方模式解析 为了促进我国经济的进一步发展国内各个地区都在积极落实中央所提出的征地区片综合地价。
在落实的过程当中纷纷将中央政策与地方实际情况结合起来，形成了一大批具有代表性的地区实践模式，如义乌模式、嘉兴模式、宁波模式以及绍兴模式等。
表1对这三种模式进行了简单的介绍。
表1 典型地方模式简析 补偿内涵 测算原则 特色义乌：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿、果树木补偿费综合考虑地段、地类、农业产值、人均耕地 单独选址项目征用土地可继续实行以年产值乘补偿倍数方式确定补偿办法，每公顷耕地年产值原则上不得低于22500元 嘉兴：土地补偿费、安置补助费 综合考虑土地原用途、社会经济发展等因素 安置补助费并不直接一次性发放到失地农民手中，而是存入农民养老保障账户，只要达到退休年龄就可领取退休金宁波：土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费 通过土地的原用途计算实现 补偿费的发放比例完全由村民代表大会决定，若有矛盾土地部门会作为第三方进行裁决或请专门的机构进行评判绍兴：土地补偿费、安置补助费 综合考虑土地区位、土地利用现状等因素制定土地补偿费归农村集体经济所有，安置补助费则用于需要安置的失地农民，此外还建立了征地台账制度和征地调节资金，实行转款专用2 征地区片综合地价的优越性2.1 提高征地补偿价格，保障农民利益过去国家所实行的征地补偿标准是以土地征收的具体原有用途对相应的补偿进行有效确定的。
从资源价值角度分析征地区片综合地价的构成
格等 ， 但从我 国的社会经 济现 实情 况 出发 ， 目前可 以实现 的农地征地 区 片综合地 价只 能包括土地 质量价格 ． 社会保 障价格和粮食 安全价
格 。 中 补 偿 给 农 民个 人 的 比 例 应 不 低 于 ６０％ 。 其 关 键 词 ： 源 价 值 征地 区 片综 合 地价 构 成 资 中 图分 类号 ： ３ Ｆ １ ０ 文献标 识 码 ：Ａ
意 付 出一 部 分 资 金 。 地 作 为 一 种 耕 的 资 源 性 资 产 ， 价 值 是 生 产 力决 其 格和耕地 的无形价值之 和。 地的 耕 值 ， 是 它对 一 个 国 家 或 地 区 的 粮 就
稀缺 性内 ， 据 地类 、 依 产 节 功 能 ， 部 分 功 能 虽 不 能 直 接 用 作 生 产 这 值 、 地 区 位 、 用 地 等级 、 均 耕 地数 量 、 或 消 费 ， 对 人 类 的 生 存 发 展 至 关 重要 直 土 农 人 但 。 土地供 求关系 、 当地 经 济 发 展 水 平 和 城 镇 接 使 用 价 值 是 间 接 使 用 价 值 的 基 础 和 前 居 民最 低 生 活 保 障 水 平 等 因 素 ， 划分 区 片 提 ， 接 使 用价 值 体 现 在 土 地 使 用 的 效 用 直 并 测 算 的 征 地 综 合 补 偿标 准 ， 则上 不 含 上 ， 间 接 使 用价 值 体现 在 补 偿 费 用 上 ， 原 而 即 地 上 附 着物 和 青 苗 的 补偿 费 。 算 征 地 区 表 现 在 人 类 对 资 源 功 能 的破 坏 修 复 费 用 。 测 片 综 合 地价 的 方法 可 采 用 农 地 价 格 因 素 修 因此 农 用 地 的 生 态 安 全价 格 也 应 成 为 农 用 正 、 地 案 例 比 较 和 年 产 值 倍 数 等 方 法 进 地 价 格 的 基 本 成 分 之 一 。 征
征地区片价及更新方法
通常计算土地收益的现值之和,可以采用收益还 原法计算,将农地农用的未来预期年净收益折现的方 法计算,考虑土地使用年期的收益还原法计算公式如 下:
P为农用地经济来源功能价格； a为农用地未来预期年净收益; b为农用地年净收益每年递增的幅度; r为农用地还原利率; n为土地使用年限。
当n为无限年期的情况下,其计算公式为： 式中各字母含义同上。
（2）确定修正因素和系数 修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、
土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低 生活保障水平。
采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修
正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修 正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系 数参照下面的方法确定。
①土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市
这种方法其实是土地估价方法中成本逼近法的逆用， 征地区片价也即土地取得费。公式为：
（四）对区片综合地价进行验证和调整
对区片综合地价进行验证和调整的目的是保
证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标 准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下 降。
对区片综合地价进行验证和调整时，要求
对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收 入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地 价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活 和长远发展的需要。
（2）统一可比内涵
征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内 涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗 补偿费、附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费 用等剔除出去。
（3）进行比较 对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和
时间因素等。 区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经济、
行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水 平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的 位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用 限制、区域农业发展程度。
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征地区片综合地价的概念与构成
发表时间：2018-06-11T13:59:34.073Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第36期作者：刘秀娟[导读] 目前农用地征收价格概念混乱,农民利益受损的情况,从资源价值角度,论证征地区片综合地价的性质和价格构成,具有一定的现实意义。
五常市国土资源局黑龙江五常市 150200
摘要：目前在征地过程中，用地单位支付的相关税费种类繁多，数额在征地总费用中所占比重也较大，而且这些税费征收后的使用方向也没有明确的规定，既提高了用地单位的用地成本，也影响了被征地农民利益的保障。
尤其在实行按价征地以后，征地价格与有关税费之间的关系也需要研究，以建立合理的征地价格构成体系。
本文分析了征地区片综合地价的重要意义，并阐述了征地区片综合地价的构成。
关键词：资源；价值；征地区片综合地价；构成
目前农用地征收价格概念混乱,农民利益受损的情况,从资源价值角度,论证征地区片综合地价的性质和价格构成,具有一定的现实意义。
从土地资源的价值类型看,征地区片综合地价的理论构成应包括土地质量价格、社会保障价格、粮食安全价格和生态安全价格等,但从我国的社会经济现实情况出发,目前可以实现的农地征地区片综合地价只能包括土地质量价格、社会保障价格和粮食安全价格。
一、征地区片综合地价的重要意义
征地区片综合地价是根据当地的区域条件,在一定的区域内,以土地条件相近的地块为单位,在综合考虑土地区位条件、土地质量状况、土地潜在利用价值及土地资源供求、农作物产值、人均耕地数量和当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素的基础上,评估确定的该区域征地价格的平均水平。
因此,征地区片综合地价综合考虑了被征用土地的自然、经济和社会属性,深刻揭示了被征用土地的生产资料功能和社会保障功能,逐步逼近了土地征用补偿的科学内涵,比仅仅按被征土地的前三年平均产值倍数进行征地补偿的概念更为科学。
因此,制定科学的征地区片综合地价能切实保护农民合法的土地权益,意义重大。
二、定征地区片地价应解决的问题
1、扭转征地补偿标准偏低的问题。
征地区片综合地价不仅需要考虑农用地的土地质量价格,同时也应考虑到农民失地后的其他不利因素,从根本上扭转征地补偿标准偏低的问题。
2、解决静态补偿与动态补偿相结合的问题。
有些地区年产值补偿标准延用多年不变,导致补偿标准与实际情况严重脱节。
征地区片地价应该随影响地价因素的变动而定期修正,实现征地补偿标准动态与静态相结合。
3、解决失地农民长远生计问题。
土地是农民祖祖辈辈生存、生活之本,失去土地的农民将无依无靠。
征地区片综合地价应解决失地农民生活水平不降低的问题,确保农民衣食无忧和生活水平不断提高。
4、解决征地区片补偿标准相统一的问题。
征地区片地价是一种平均地价,反映了征地区片的地价水平,当然具体的田块需要修正,但应注意修正的幅度不宜过大,否则会造成同一区片地价波动幅度过大,同样会造成“同地不同价”的现象,因此,征地区片综合地价应解决补偿标准相统一的问题。
另外,也应该解决田块拆分的地价补偿问题。
三、征地区片综合地价的构成
1、地价性质。
征地包括征收和征用两种类型。
征收主要是所有权的改变,征用只是使用权的临时改变。
由此可知,土地征收价格即“农地所有权转用价格,是农用地转为非农用地且所有权也发生转移时的价格”。
征地区片综合地价是土地双权流转情况下农用地转为建设用地的价格,所以征地区片综合地价是土地征收价格。
2、理论构成。
征收是国家依法将集体所有的土地转变为国家所有,在这一过程中,不仅土地的所有权发生变化,土地的用途也发生改变,因此,对耕地征收价格的确定应是对被征收耕地资源总价值的补偿,它在构成上包括因征地所造成的直接经济损失的补偿和因用途的转变而造成的间接损失,即社会保障、粮食安全与生态安全。
对因征地所造成的直接经济损失的补偿体现了土地所有权在经济上的实现,那么这种补偿的确定,根据各国经验主要由土地在当前市场中的价格来确定。
而对于间接损失,它们的价格不能直接表现在土地市场中,社会保障价格是基于我国集体土地产权性质而形成的,因此我国的耕地在被征收后,要对失去生产生活资料的农民今后的生活安置、医疗、教育培训和再就业提供社会保障。
对于粮食安全和生态安全的损失补偿,是由于耕地作为自然资源而具有的一种溢出价值,在土地资源越来越稀缺的情况,这种价值也要在补偿中体现出来。
鉴于此,耕地征收价格的理论构成应包括耕地所有权在经济上的补偿、对失地农民生活保障的补偿以及耕地损失后对粮食安全与生态安全所造成损失的补偿四部分。
四、建立科学的征地区片综合地价管理制度
1、建立征地区片综合地价专职管理部门。
为避免征地管理多层性和提高征地管理人员的业务素质,政府应成立征地管理专职管理部门,实行征地管理专职化管理,精简管理层次,提高管理效率,避免层次过多给信息上传下达带来困难,甚至使信息失真。
一般认为专职管理部门分三个层次较佳,即决策层、协调层和实施层。
2、建立征地区片综合地价评估制度。
为避免征地区片综合地价成果名存实亡,被征用土地的征地区片综合地价仅由个别管理者拍拍脑袋说了算,政府应建立征地区片综合地价评估制度,由评估中介机构提交具有法律效力的评估结果报告和评估技术报告,并建立评估报告备案制度。
3、建立征地区片综合地价动态更新制度。
介于征地区片综合地价具有一定的时效性,政府应建立征地区片综合地价动态更新制度,规定征地区片综合地价具体的有效时限,并对已经失效的征地区片综合地价成果予以公告,避免使用已经不能反映现势情况的征地区片综合地价成果,堵塞因征地区片综合地价成果失效而造成对农民合法土地权益的侵害。
4、建立征地区片综合地价实施监督制度。
对征地区片综合地价实施监督,是征地过程中必不可少的重要环节,因此,政府应建立征地区片综合地价实施监督制度,明确监督的部门和职能,规范征地程序和方法。
我国现行关于征地程序的规定,无论是征地公告,还是征地补偿、安置方案都是在征地方案批准、补偿、安置方案作出之后才公告的,事后的公告往往只是征地机构走走过场,也就谈不上对被征地农民的权益的保护。
因此建立合理的征地程序和方法对建立和健全征地区片综合地价实施监督制度是至关重要的。
5、建立征地区片综合地价实施奖惩制度。
建立征地区片综合地价实施年度考核机制,对不按征地区片综合地价进行征地补偿而造成不良社会反映的单位和个人给予相应的惩罚,对在实施征地区片综合地价的过程中,群众对征地补偿满意的单位和个人进行奖励,同时对奖惩情况进行公告。
为促进国民经济快速发展和优化产业结构,安排适当数量的农转非用地满足各行各业的用地需求,是经济、社会发展的客观要求。
在建设占用的农用地中,大部分是集体土地,这些农用地,尤其是耕地,是农民生产的主要客体,也是农民赖以生存的根本,农民一旦失去了朝夕相处的全部土地,农民的生活就失去了保障,失去了部分土地,农民的生活水平不但不会提高,而且会降低,这与建设小康社会、建设社会主义新农村和建设和谐的战略目标相违背,相反,如果长时间不能妥善解决失地农民的补偿问题,会严重威胁社会安全和稳定。
因此,深入研究在集体土地征用过程中,妥善安置失地农民,保护农民合法的土地权益,确保农民失地后生活水平不降低,是当前乃至今后的一项重要的工作。
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