20130304_武汉光谷天地案例借鉴(专题研究)
光谷科技大厦
案例研究——石龙立思辰科技中心
方案修改
第一次汇报 第二次汇报
第一版方案主要缺少了对场地前城市公共绿地的呼应，修改之后的方案将公共 绿地和场地内绿地相结合。形成一条绿化轴线。
PART
03
基地调研
位于武汉市光谷中心城内，北临高新大道， 西靠近光谷五路，东靠近松涛路（规划零 售街），同时地铁29号线和19号线在西 面、南面经过，与轨道交通密切联系，公 共交通及行车条件优越。。
3具体要求
PART
02
案例研究
新时代商务广场建筑设计方案
一、基地条件
本项目位于某城市核心地带，地理位置优越。建筑总用地面积7379平方米。基 地西、南两侧滨临城市交通主干道，西北两侧为某高档住宅小区。 基地位置视线通透，地势平坦。周边基础设计完备。
案例研究
二、规划构思
1.总平面布置
总图布置结合原有地形的优 势，呼应周边的交通流线组织 方式布置。 主体建筑物大致呈环状布置 在地块靠北位置，让出前方空 间作为集中疏散广场，兼作为 商业部分的配套。地面形式主 要以硬质铺地为主，这种做法 降低了建造成本和后期维护成 本。 空间上看，形体上采用的是 “主楼+群楼”的形式，这种形 式是为了迎合商业建筑对大开 间的空间上的需求。并且，裙 楼与主楼之间的交相辉映也让 建筑本身在空间上形成层次感。
光谷科技大厦
目
Part 1
任务书分析 案例研究 场地调研
录
CONTENTS
Part 2
Part 3
PART
01
任务书分析
本区域位于武汉市光谷中心城内，业主拟在用地上新建商业办公综合体，建设光谷科技大厦项目。 本项目总体定位为“新形象、新服务、新生态、新智能”，项目建成后主要服务于中心城招商引 资和企业服务，主要功能包括园区展示、科技服务、金融服务和中介咨询、企业服务、智慧政务 平台等。
定性分析
这是一篇做于2012年03月21日的武汉光谷天地个案报告研究。
通过对光谷天地的研究，目的就是总结出项目在商业规划上值得学习与借鉴的地方。
在这片文章我们可以清晰的看出这是运用了定性分析的方法定性研究方法是根据社会现象或事物所具有的属性和在运动中的矛盾变化，从事物的内在规定性来研究事物的一种方法或角度。
它以普遍承认的公理、一套演绎逻辑和大量的历史事实为分析基础，从事物的矛盾性出发，描述、阐释所研究的事物。
进行定性研究，要依据一定的理论与经验，直接抓住事物特征的主要方面，将同质性在数量上的差异暂时略去。
课题研究的基本方法有多种，像⑴观察法.⑵调查法.⑶测验法.⑷行动研究法.⑸文献法⑹经验总结法.⑺个案研究法.⑻案例研究法.⑼实验法等根据不同的研究课题用不同的研究方法。
在武汉光谷天地的研究报告中主要运用了⑴观察法.⑵调查法这两种方法。
（1）观察法观察法是指研究者根据一定的研究目的、研究提纲或观察表，用自己的感官和辅助工具去直接观察被研究对象，从而获得资料的一种方法。
观察一般利用眼睛、耳朵等感觉器官去感知观察对象。
光谷天地产品规划：商业单体+商业街区光谷天地规划特点：主力店分置两端的哑铃型布局。
单体分布于街区两端，引入沃尔玛、国美电器和华谊影院作为主力店。
街区采用双首层设计，提升二层商铺的通达性和商业价值。
这就是本文的调查者通过自己的眼睛、耳朵等感觉器官去感知观察，光谷是一个人流流通较高的地方，而得出的结论，认为光谷天地就应建成哑铃型布局，以适应人们购物的需求。
但是由于人的感觉器官具有一定的局限性，观察者往往要借助各种现代化的仪器和手段，如照相机、录音机、显微录像机等来辅助观察。
⑵调查法为了达到设想的目的，制定某一计划全面或比较全面地收集研究对象的某一方面情况的各种材料，并作出分析、综合，得到某一结论的研究方法，就是调查法。
它的目的可以是全面把握当前的状况，也可以是为了揭示存在的问题，弄清前因后果，为进一步的研究或决策提供观点和论据。
武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目商业调研报告武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月目录一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析 (3)二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 (5)三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 (9)四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查 (10)五、商业收益率调查 (11)六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 (13)1、武汉主要复合商圈调研及分析 (13)2、武汉“MALL”商业趋势分析 (28)3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 (35)4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点(34)5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 (41)七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 (49)八、国内外品牌商家商业空间需求特征 (53)一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
5万方以上商业名单：上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。
分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用；29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。
由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。
3.业态比例图。
分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。
说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。
光谷 事迹材料
光谷事迹材料全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：光谷位于中国湖北省武汉市，是中国华中地区的一座科技创新中心。
作为武汉市的高新技术产业集聚区，光谷一直以来都是中国科技产业发展的先行者和引领者。
光谷的成功与百折不挠的探索、无数人的努力和智慧密不可分。
光谷最早开发建设于1993年，当时的光谷只是一片荒凉的土地，并且正值中国科技产业的起步阶段。
在政府和企业的共同努力下，光谷逐渐形成了以信息技术、生物医药、新能源、新材料等为核心的产业聚集区，吸引了众多优秀的科技企业和高端人才前来发展。
光谷在发展过程中，始终坚持“创新、协同、开放、共享”的理念，不断探索科技创新和产业升级的新路径。
光谷通过建立产学研合作机制，加强科技创新和人才培养，使得其在信息技术、生物医药、新能源、新材料等领域拥有了全球领先的技术创新能力和产业竞争力。
光谷作为中国科技产业的先行者和引领者，不仅在产业发展方面取得了显著成就，在推动地方经济发展、人才培养、社会服务等方面也起到了积极的作用。
光谷的成功经验被许多城市学习和借鉴，成为中国科技创新和产业升级的典范。
光谷的事迹不仅是一部关于科技产业发展的故事，更是一部关于中国改革开放、创新能力提升和国家实力提升的大文章。
光谷的崛起，凝聚了无数人的努力和智慧，也为中国科技产业的快速发展提供了重要的经验和启示。
在未来的发展中，光谷将继续坚持创新驱动，加强产学研合作，促进科技创新和产业升级，助力地方经济发展和国家实力提升。
光谷的事迹将继续激励着更多的科技人才和企业家，为实现中华民族伟大复兴的中国梦而不懈努力。
愿光谷的辉煌事迹能够永远闪耀在中国科技产业的发展历程中，成为我们不断前行的动力和信念！第二篇示例：光谷，作为中国科技创新名片中的一颗璀璨明珠，其崛起背后饱含着无数的硬核科技实力和创新创业精神。
随着中国科技产业的蓬勃发展，光谷作为国内知名的科技创新孵化基地，正在逐步成为引领中国科技产业创新发展的重要引擎。
.地下空间一体化开发产权划分方案的思考——以武汉光谷中心城地下空间为例
图1：武汉光谷中心城地下空间总体布局图片来源：笔者自绘地下空间一体化开发产权划分方案的思考 ——以武汉光谷中心城地下空间为例刘卫东，王勇，贺文霞摘要：随着人们对地下空间资源的经济属性、开发权的不断重视，城市核心区地下地上大规模、高强度的一体化开发成为常态，体现出功能、空间、设施高度融合与交叉的特征，也随之产生产权交错、权责不明等一系列开发、管理方面的问题。
地下空间产权划分方案可以有效地解释和补充相关法律规制的模糊地带，进一步界定部门权责，完善土地出让条件，为三维地籍的登记工作奠定基础。
文章结合光谷中心城具体项目实践，认为产权划分方案是在法律规制的范畴内，对地下空间的功能进行细分，并针对性的横向、纵向空间划分（即三维划分），便于细分后的地下功能单位从产权所有、建设主体、运营方式等方面有具体的应对措施。
另外将成果整合纳入控规和管理细则，进一步完善管控手段，促进地下空间的一体化建设和运营管理。
关键词：地下空间，一体化开发，产权划分，武汉光谷中心城引言城市地下空间的开发利用发展迅速，形成了地铁、综合管廊、地下商业、地下物流、地下停车、地下文娱等多种空间与设施立体分布、紧密结合的局面。
武汉光谷中心城在地下空间的规划与建设中力求打造“立体城市”，要求地上地下各项建设统筹开展，实现地上地下功能融合、空间融合、设施融合（如图1）。
地下空间高度一体化、复杂多样的连接图2：地下功能业态竖向布局图片来源：笔者自绘图3：光谷中心城“一体化”步行体系图片来源：笔者自绘要求，导致地下空间使用权、产权登记等均比较模糊，容易出现政出多门、交叉运作、真空管理，不利于地下空间的开发和运管。
产权划分方案结合地下空间控制性详细规划、地下空间管理细则，实现从建设之初至后期运营全过程均能从三维视角明确地下空间各功能单位所对应的所有者、使用者、监管者，极大的促进地下空间的高效利用和健康运转。
1、地下空间一体化开发特征与面临的问题1.1主要特征（1）地上地下一体化—功能融合地上地下一体化体现的是纵向和横向的拓展与延伸。
武汉汉街及武汉天地商业项目案例分析
立面形象好——
武汉天地沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打 造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。
五座名人广场
汉街设有5个以湖北地区历史名人 命名的大型广场，分别为“屈原 广场”，“昭君广场”，“知音 广场”（俞伯牙、钟子期）， “医圣广场”（李时珍），“太 极广场”（张三丰），每个广场 按照广场主题布置一处整石雕刻 的名人雕塑。
汉街项目总结
业态丰富——
汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等， 是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
商业业态
武汉天地业态配比分析
餐饮 娱乐 零售
业态占比 从项目业态占比中可看 出，餐饮业态占比达 55%，娱乐虽仅占7%，
38%
但电影院、KTV的体量
55%
较大，其目的在于通过 目的型消费业态，吸引 客群消费，聚集人气， 辅以38%的零售业态提 升项目坪效。
7%
商铺形态
武汉天地项目总结
业态以餐饮为主——
商业经济指标——商业出租率达100%
占地面积 建筑面积 3.3万㎡ 容积率 绿化率 停车位 经营模式 30% 600个 只租不售 租金 80-120元/月 物业费 25元/㎡ 5.7+2.5万㎡ 3.08
商业动线——外部入口多，内部循环性好
内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可 到达性，从而增加消费机会。
商业业态
业态 餐饮[42家] 1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅 15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27. 禾绿回转寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜 品店34.法朵澳葡餐厅36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂 45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗 蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大 叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅 零售[23家] 3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.I Do珠宝21.雅印上品 24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖 38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finn home家居48.Idea show生活馆52.老屋书吧53.琦珂 风尚首饰54.优尼杂货铺61.Viktoria Gogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68. 花时间74.安奈蒂 休闲、娱乐、 14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧 服务[14家] 46.V12酒吧49.交通银行57.NOW Pub酒吧59.One&Night A+ 概念清吧 69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐 部
基于购物者行为分析的商业建筑公共空间环境评价——以武汉光谷步行街为例
３１ 中央 喷泉 广 场
在 善步行街 中央 ， 穿的是一 目台式的喷 贯 泉 广 ， 积约３ ０ ｍ 面 ０ ０ ．ｒ墒 日周环 走 廊 ， 各 层 营业 斤 向广 开敞 。 自动 扶梯 、 观 光 电
梯 、楼 梯辞 变通工 具结 台广场 布Ｉ ． 购 物者
一
Ｔ 特点 ①广场 位于步行 街的地Ｔ一层 ，与地
于 可 Ｔ 购 物 者 对 现 有 商 业 建 镶 公 共 空 间 环
层商 业空间。
３２ 步 行 街中 毫 空问
室 内步 行 街 是 光 喾 步 行 街 引 导 空 间 ， 是 水
平交通 空间在功能和 形式上 的 生。步行街 主街 衍 底层 宽度约２ ｍ ，班街宽度 约８ ， 他鲁层 走 ０ ｍ 其 廊架 空．形成中雇 ． 渗透到 各层步行空 间 各种景观 设施、休憩 设施、餐饮 设施贯穿千 整个 步行街 中麈空间中。 ３ １ 交通 空 间 ｔ ３ 在 谷步行街 ，除 货 场 、超市中和 安全 楼梯 外，其余 ２ 观光 电梯、 １ 处 多跑楼 梯、８ 韭 ２ 处自 动扶梯 等垂直交通 空间均围绕 中庭或广场布
面标 高存在一定 差距，广蝻 周边各届商业 空间 联 襄只依靠走廊衔 接，园此 ，广场中几乎不 存在 通过 式的活动人 群。这对广 场内部＾气 的 集存 聚 在一 定影 响 ｛ 翱２） ｏ留工 作 日 自天， 自 都 活动事， 几 ． 在周末 ，或节假 日的自 ， 育少 许＾群在广场 内活动 ． 形盎主要是在 坐椅 其 休 息 ，约占所 有活动 人群 的８ ％ ， 余在 广 Ｏ 其 内观 、目逛 、交谈 人 约占２ ％ 。 外 ， Ｏ 有大量 的 物者愿意 站在廊目的走 廊ｔ向ｒ 内 购 观望 ， 见，广场在缓 解贿物者祝 觉馥劳中起 ７ 可
武汉天地案例分析
服务质量
注重服务质量，提高客 户满意度。
社区文化建设与活动
文化氛围
营造具有特色的社区文化氛围，提升项目整体形象。
活动策划
定期举办各类社区活动，增强客户粘性。
社区参与
鼓励社区居民参与社区文化建设，共同打造和谐社区。
05
武汉天地项目影响与评价
对区域经济发展的影响
随着城市化进程加速和消费升级，消费者对 高品质、有特色的商业地产需求日益增长。
竞争态势
武汉天地项目在区域内具有一定的品牌影响力和市 场竞争力，但仍需面对其他商业地产项目的竞争压 力。
行业趋势
未来商业地产将更加注重体验式、个性化、 多元化的发展，以满足消费者日益多样化的 需求。
项目优化与升级建议
01
塑造城市新地标
武汉天地项目以其独特的建筑风格和设计理念，成为城市的新地 标，提升了城市的形象和知名度。
促进城市更新与发展
项目的建设推动了城市的更新改造进程，为城市的发展注入了新的 活力。
提升城市文化品质
武汉天地项目融合了传统与现代元素，提升了城市的文化品质和内 涵。
社会评价与反馈
社会各界的关注与认可
风险评估与应对措施
风险识别与评估
全面识别项目实施过程中可能出现的风险因素，评估其可能产生的影响和概率，为制定应对措施提供依据。
风险应对措施
根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，如制定应急预案、加强安全防护、提高技术水平等，以降低风险 对项目实施的影响。
04
武汉天地项目运营与管理
商业运营模式
项目规划充分考虑了当地的历史文化背景和居民的生活需求，力 求打造一个具有人文关怀的居住环境。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
光谷天地以满足周边大量住宅小区生活 配套为主，因沃尔玛的入驻，项目最长可 辐射到周边2.5公里区域群体前来消费；
光谷天地周边有以光谷软件园、国际企 业中心为代表的众多科技园、产业园，高 科技企业密集，商务餐饮、娱乐消费需求 旺盛且高新光电企业收入水平较高，具有 强大的消费实力；
光谷天地还可有效拦截从江夏、汤逊湖 等区域前来消费的高端人群以及黄石、鄂 州等周边城市的高消费人群。
招商品牌实力较强，发展商统一产权、统一 经营，有利于玛
米乐星
典型项目——光谷天地
沃尔玛
华谊 兄弟 影院
典型项目——光谷天地
根据业态规划，光谷天地项目中除沃尔玛超市外， 餐饮占较大比例，填补了光谷腹地中高端餐饮、特色 品牌餐饮空白，形成各色餐饮集中地，以此吸引各类 消费人群；此外，休闲娱乐也占一定比例，配合餐饮 吸引人流并且丰富消费类型，同时辅以一定比例的零 售业态，形成完整的吃喝玩乐购一站式消费场所。
典型项目——光谷天地
典型项目——光谷天地
具有一定商业规模的光谷区域腹地商业中心； 与光谷世界城、未来的光谷新世界中心共同营造光谷商圈，同时错位竞争； 适当增加餐饮、娱乐、儿童等目的性消费业态，吸引人流，积聚人气； 针对目标消费群体的特征，营造舒适的消费环境和便利、充足的停车配套。
典型项目——光谷天地
典型项目——光谷天地
典型项目——光谷天地
2005年光谷坐标城，楼盘开盘售价只是5,500元/平方米。而到2010年，光谷天地商业街招商 如火如荼进行中，现在住宅每平方米售价为8,800元/平方米。
典型项目——光谷天地
优势：
形成集休闲、购物、餐饮为一体的综合型购 物广场，满足该区域一站式消费需求； 光谷优势产业支撑，大量消费人群聚集，且 具备消费实力；
典型项目——光谷天地
地块特征：沿街面长，地块进深较深 建筑形态：两个“大盒子”（集中式商业）+三排街铺
建筑特色：两个“大盒子”位于项目两端，通过三排街铺连接，使人流充分在项目内部流动；
三个主题广场将项目适当间隔，形成人流聚集点，未来并可充分发挥广场的活动功能； 若干廊桥、扶梯将各个部分有机连接，形成整体，使人流可方便到达项目各个区域。
劣势：
项目所在区域远离中心城区，消费完全凭借区 域消费者的实力，辐射范围小，局限性较强，也 不是品牌商家重点拓展区域； 区域车流量大，但居住人口分散，商业氛围培 育较慢； 区域商业同质化较严重，彼此间存在一定的市 场竞争。
沃尔玛品牌号召力强，一方面可提升项目档 次与形象，填补区域空白；另一方面有利于聚 集人气；其他主力店的品牌效应明显；
谨呈：河南峰创置业有限公司
武汉光谷天地案例借鉴
典型项目——光谷天地
典型项目——光谷天地
消费群体来源
光谷天地周边住宅小区非常密集，但主要集中在 民族大道、关山大道和珞喻东路沿线，容易被光谷 世界城分流客群； 光谷天地项目附近尤其是东面住宅小区分布较少， 能够步行前来消费的人群数量有限。
典型项目——光谷天地