武汉天地案例分析共69页
武汉天地考察报告(终)
商务群
新天地
御江苑
6
御江苑 企业中心
本报告属保密资料。
新增时尚小楼
15
3.街道设计
上层通透橱窗设计，侧面落地玻璃窗， 透明和落地式国际流行风格，露天餐
饮和时尚聚会。
红色木窗、步行道的仿古青砖、木质露台、 朴素的巨石花盆，增加浓浓的怀旧气氛。
结合武汉本地人喜欢户外休闲、喜欢美食 的特点，武汉新天地修建了美食街。
户外空调、屋顶绿化、雨水回收循环系统、 喷雾系统、遮阳篷、木制桌椅等设施营造 舒适怡人的休闲生活气氛。
万㎡，由包括企业中心5号在内的4栋国际
甲级办公楼，大型国际时尚购物中心和五星级
酒店等组成。
企业中心5号——武汉首栋国际
甲A级办公楼，紧邻武汉天地沿江
商务群正在打造的时尚购物中心和 规划建造的五星级酒店，让时尚休 闲与商务生活亲密无间，体验高尚
生活新滋味。
武汉天地企业中心
25
1.交通位置
“武汉天地—企业中心5号〞，坐落于 武汉市中心，武汉商业核心区域沿江商
务区的中心。
与轻轨1号线黄浦路站严 密对接，并有城市规划中 的地铁8号线连接武汉天 地；
贯穿解放大道、长江二桥、 沿江大道、京汉大道、中 山大道等五条城市主干道， 出行便捷通畅；
链接机场快速道路，20 分钟直达天河机场；
周边公共交通系统兴旺， 多条公交线路贯穿武汉三 镇。
武汉天地案例分析
交通枢纽( jiāo tōn三ɡ维s交hū通n枢iǔ纽) ，条条大道“顺”畅穿行
>周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，交通路网纵横发达，最
重要的是该项目就位于长江二桥引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽( jiāo tōnɡ shū niǔ)，与武昌徐东片的交通时间仅15分钟，前往汉口、武昌各地都非常方
(jùjí)人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。
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项目总结
• 武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以(déyǐ)保障。
• 武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起 武汉本土消费者的文化共鸣。
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经济指标
所属板块：江岸 地址：江岸区永清街 建筑类型：建筑综合体,板楼,塔楼 占地面积：612000平方米
建筑面积：1470000平方米 住宅总建面积:29841.6平方米
容积率：2.4
绿化率：30%
总户数：1000户 物业公司：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司武汉
分公司
（预计竣工时间(shíjiān)为2016年，分阶段落
•双面临街且临街面长285米 +150米
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商业经济指标
占地面积 3.3万方
建筑面积 容积率
5.7+2.5万 3.08 方
绿化率 30%
停车位 600个
经营模式 只租不售
租金
物业费
80-120元/ 25元/㎡ 月
一期建筑面积( jiàn zhù miàn jī)17000㎡，2007年9月试营业 ；
老城区的华丽转变——武汉天地商业改造案例分析
武汉天地作为商业街区，吸引了大量的消费者。
从各年龄段消费者的使用认知角度来看，该项目修旧如旧，完整保留了武汉老汉口的历史风貌，并且通过拓展竖向空间、人车分流等设计，解决了商业街区停车等服务功能问题。
美中不足的是，场地内缺乏标志性构筑物的指引，在方向辨识上有一定困难。
总体而言，武汉天地项目是历史建筑保护及旧城更新探索中一次意义非凡的尝试。
1案例背景瑞安房地产精心打造的“武汉天地”位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。
“武汉天地”参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。
武汉天地保留了武汉风情风貌与历史文化，同时，更融合时尚元素和现代化设施，将会极大优化城区环境，扩大绿化空间，提供先进舒适的工作及生活环境，使之成为引领时尚的居住、工作、文化及娱乐休闲区。
武汉天地中的A4区块———商业街区部分，西临中山大道，南靠芦沟桥路，总建筑面积达5.7万m 2，地下车库总建筑面积达2.5万m 2，占地面积约为4.5万m 2（图1）。
2环境构成分析武汉天地商业街区分3期建设完毕，徒步穿越整个区域所需时间为15min 。
整个场地中的构成要素，如绿化空间、商业部分都是以长条状的形态分布在场地之中，道路系统呈较为规整的方格网形态。
长条形绿带布局在场地北侧的居民区与商业街区之间，有隔音降噪的效果；地上停车场位于场地的西北角，两面临街，避开了主要的交通路口的同时，也方便进入场地之中（图2）。
场地内布置的各类构成物的类型并不复杂，其独特性主要体现在道路组织、建筑布局、空间分布及景观设计之中。
2.1道路组织分析场地中的道路系统是引导使用者进行移动的首要要素。
在商业街区部分，货运路径、游客行进路径以及周边车辆行进路径都保有各自的相对独立性。
货运路径避开了城市主要道路以及场地内部的人行道路（图3）；游客行进的路径在建筑分布的影响下，以东西方向的2条贯穿道路为主（图4），加上南北方向少量道路的辅助，便可轻松到达每一个建筑单体，简单明了；外部的车行路径，考虑到场地商业街区的性质，场地后退，辟出单独的出租车停靠车道（图5），使得沿街停车也不会造成太大的交通堵塞，保证车行路径的畅通。
武汉汉街及武汉天地商业项目案例分析
立面形象好——
武汉天地沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打 造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。
五座名人广场
汉街设有5个以湖北地区历史名人 命名的大型广场，分别为“屈原 广场”，“昭君广场”，“知音 广场”（俞伯牙、钟子期）， “医圣广场”（李时珍），“太 极广场”（张三丰），每个广场 按照广场主题布置一处整石雕刻 的名人雕塑。
汉街项目总结
业态丰富——
汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等， 是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
商业业态
武汉天地业态配比分析
餐饮 娱乐 零售
业态占比 从项目业态占比中可看 出，餐饮业态占比达 55%，娱乐虽仅占7%，
38%
但电影院、KTV的体量
55%
较大，其目的在于通过 目的型消费业态，吸引 客群消费，聚集人气， 辅以38%的零售业态提 升项目坪效。
7%
商铺形态
武汉天地项目总结
业态以餐饮为主——
商业经济指标——商业出租率达100%
占地面积 建筑面积 3.3万㎡ 容积率 绿化率 停车位 经营模式 30% 600个 只租不售 租金 80-120元/月 物业费 25元/㎡ 5.7+2.5万㎡ 3.08
商业动线——外部入口多，内部循环性好
内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可 到达性，从而增加消费机会。
商业业态
业态 餐饮[42家] 1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅 15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27. 禾绿回转寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜 品店34.法朵澳葡餐厅36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂 45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗 蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大 叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅 零售[23家] 3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.I Do珠宝21.雅印上品 24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖 38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finn home家居48.Idea show生活馆52.老屋书吧53.琦珂 风尚首饰54.优尼杂货铺61.Viktoria Gogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68. 花时间74.安奈蒂 休闲、娱乐、 14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧 服务[14家] 46.V12酒吧49.交通银行57.NOW Pub酒吧59.One&Night A+ 概念清吧 69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐 部
武汉概况商业综合体武汉天地案例分析
全国GDP排名第十 仅有的三个中部城市之一
武汉概况
中部六省2019年人均GDP
武汉市作为千万级人口消费市场，消费力极 其旺盛
中部六省 No:1 连续三年稳坐中部六省第一的排名
全国消费品零售总额排名第六 省会城市排名第二，仅次于广州
武汉市2019年奢侈品零售总额超过60亿元，涨幅位居第一， 达到50%，继续保持全国第五的位置
王家湾
汉口
唐家墩
中心商业区
汉 江
汉阳 钟家村
江
司门口
内环线
长
徐东
市级商业中心
沙湖
武昌 东湖
中南
街道口
二环线
市级商业副中心
光谷
武汉概况
武汉各大商圈概况
武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；
主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；
18000
武汉历年人均消费性支出
16000
14000 12000
10000
8000
6000
2000年
2019年
2019年
2019年武汉人均消费性支出破万，LV强势进驻武汉；
2019年已达到17141元，进驻武汉的奢侈品牌有
Gucci、LV、Chanel、Hermès、等近百家国际一线
品牌和国内一线品牌商家
武汉天地
更精致、更艺术的商业风情建立
武汉天地
无处不在的双首层——短+长楼梯
武汉天地
商业外摆—扩大经营面积
武汉天地
营销展示借鉴：
1、导视系统 2、绿植及装饰 3、服务中心
武汉天地案例分析
服务质量
注重服务质量，提高客 户满意度。
社区文化建设与活动
文化氛围
营造具有特色的社区文化氛围，提升项目整体形象。
活动策划
定期举办各类社区活动，增强客户粘性。
社区参与
鼓励社区居民参与社区文化建设，共同打造和谐社区。
05
武汉天地项目影响与评价
对区域经济发展的影响
随着城市化进程加速和消费升级，消费者对 高品质、有特色的商业地产需求日益增长。
竞争态势
武汉天地项目在区域内具有一定的品牌影响力和市 场竞争力，但仍需面对其他商业地产项目的竞争压 力。
行业趋势
未来商业地产将更加注重体验式、个性化、 多元化的发展，以满足消费者日益多样化的 需求。
项目优化与升级建议
01
塑造城市新地标
武汉天地项目以其独特的建筑风格和设计理念，成为城市的新地 标，提升了城市的形象和知名度。
促进城市更新与发展
项目的建设推动了城市的更新改造进程，为城市的发展注入了新的 活力。
提升城市文化品质
武汉天地项目融合了传统与现代元素，提升了城市的文化品质和内 涵。
社会评价与反馈
社会各界的关注与认可
风险评估与应对措施
风险识别与评估
全面识别项目实施过程中可能出现的风险因素，评估其可能产生的影响和概率，为制定应对措施提供依据。
风险应对措施
根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，如制定应急预案、加强安全防护、提高技术水平等，以降低风险 对项目实施的影响。
04
武汉天地项目运营与管理
商业运营模式
项目规划充分考虑了当地的历史文化背景和居民的生活需求，力 求打造一个具有人文关怀的居住环境。
武汉天地旧区复兴
谢谢观看
拥有优越的自然资源，东面是长江以及江滩，西面是解放公园，周边环 境宜人
高端项目为老城区注入了新气象，与周边新的环境融合，成为武汉城市 名片之一。
问题分析
缺陷
定位过高，不是非常满足武汉现有情况，部分定位较高的商户经营不是 很好
与上海新天地相比有差距，可以多加入一些历史人文展览区域。
公共设施设置有缺陷：车位数量不足、卫生间较少且不易找到。
历史沿革
4、2005年香港瑞安集 团购买及开发
2005年四月瑞安集团 买下永清片卢沟桥路以 北地块，进行“武汉天 地”永清综合商业开发。 该用地被黄浦大街分为A、 B两块地，东临沿江大道， 西临京汉大道、解放大 道，南临卢沟桥路，北 临滨江苑用地。左图为 武汉天地的开发片区
历史沿革
5、新旧城区结合开发 岁月痕迹的重现
1 保留了地块内大量树木和多栋历史建筑形成以公共休闲为主
的主题区，更新后的街区仍存有历史氛围。
组成环境中，延续了自汉口租界区形成的城市肌理，与周围的城
2
市道路顺畅连接。以相似的材料以修旧如旧的方式复原部分墙体和 窗户，结合保留的历史建筑进行规划，将人们对历史的记忆融入新
生活中，改建后的历史建筑也为重塑场所感的重要地标。
历史沿革
抗日战争永清片是武汉市抗击日军侵略的中心。 国民革命军第八路军驻武汉办事处国民革命军新编 第四路军军部都设在此区。至今，武汉永清片的主 要街道人保留汉口国民时期纪念抗日战争胜利而定 下的命名，即刘家琪、张自忠等。左图为永清片日 租界日军官所住的红房子。
历史街区的商业开发_以武汉天地为例
１．武汉天地开发背景２．武汉天地商业化更新中的理念武汉天地位于汉口旧城长江北岸的永清片区，原为汉口开埠后的旧日租界，是汉口旧城与新城区的过渡位置。
西邻中山大道，南接卢沟桥路，东临长江，面向汉口江滩公园，尽揽长江二桥江滩美景，周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，与轻轨黄浦站咫尺之遥。
该地块历史建筑物保留完好，自身特色明显，绿阴覆盖，和式矮楼和西方复古式建筑在幽静的小街边排列得错落有致，红砖红瓦或灰砖红瓦的砖木建筑，样式简单，几乎均为多层建筑。
但该区域范围内环境较为杂乱，公共设施明显不足，交通受阻，市政管网缺乏。
政府为了改善生活环境，加强资金吸引，进行市政基础设施建设，提升生活环境品质，采取了市场的操作手段，逐步实现地块更新，实现价值升值。
在这样的改造背景下，市场经济下的投资回报与历史场所保存的平衡便成为了规划博弈的核心关系。
香港瑞安集团于２００５年拍下这块汉口中心城区的临江土地，整个项目规划参照上海新天地的改造模式，丰富旧城改造的内容和灵活的手法，将现代时尚元素注入老汉口的文化传统之中，集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施为一体的市中心综合发展项目，地块焕发出新的商机。
整体而言，设计者在其中保留数栋具有历史风格与历史价值的建筑物，并以此作为设计的切入口注入具有现代时尚元素的餐饮、娱乐、精致酒吧等多功能的设施，仿造上海新天地，打造出一条时尚的商业步行街，依靠武汉天地打造的良好品牌效应，周围建设高档写字楼和住宅区。
整个方案延续了汉口旧租界区的特色，充分尊重了旧城的肌理，同时完善了旧城功能配置，采用小街坊的尺度进行地块划分，围合式建筑布局，提升道路网密度，缓解交通压力，创造了宜人的街道空间。
建筑方案设计也充分考虑武汉市城市历史的特色，尤其是租界区的建筑特色，以旧城复建为基础衍生出了现代文化。
应当说明的是，我们要以发展的眼光来看待历史地区的建筑及场所的保护和更新，当历史建筑生存与发展的土壤发生变化时，我们需要及时调整相应的保护措施。
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61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
武汉天地案例分析4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。