房产定价方案
房地产项目定价方法
策略性考虑 , 包括几个方面 ——
与对手相比的竞争性够不够 开盘的人气保证 扩大战果的促销 最终的高销售率 最终能实现核心价
我们在制定价目表的过程中，不时回过头来看一 看，这几个方面是否都考虑到了，并且作出相应的 安排.即使无法解决，也是思考和努力之后的选择。
差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000， 甚
至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的 可能点是：
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。
例如：
海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
3、适当的同层单位差会表现在每个单位都开单 ，
老是不开单的要进行处理，特快的要调整。
4、电脑试算中改变的不多。
实收价范围和建议核心 6
实收价
确定市场调查 的范围和重点
a.以项目为核心，半径2KM的范围是 重
中之重。若范围内不够，可再扩大。
b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。
c.重点调差项目应不少于6个。
d.二手楼价格也应适当考虑。
对影响价格的各 因素以及权重进
行修正
a.不同类型物业的价格，影响因 素不同（可以总结）
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产项目定价方法(一)2024
房地产项目定价方法（一）引言：房地产项目定价是指开发商根据市场需求和项目自身特点，通过一定的方法和模型确定房地产项目的售价。
合理的定价策略不仅可以满足市场需求，还可以提高开发商的利润。
本文将介绍房地产项目定价的一些常用方法和策略。
正文：一、市场调研和分析1.搜集市场数据：收集该地区房地产市场的相关数据，包括成交价格、库存量、销售速度等，并进行综合分析。
2.确定竞争对手：调查市场上的竞争对手，了解他们的项目定价策略和市场份额，并与自身项目进行比较。
3.分析目标客户群体：根据项目定位和目标客户群体的需求，对其购房能力和购买偏好进行调研和分析。
二、成本计算和盈利预测1.计算开发成本：详细计算房地产项目的开发成本，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本等。
同时考虑到潜在的风险和不确定性。
2.确定销售目标：制定合理的销售目标，考虑项目规模、市场需求以及竞争对手情况。
3.预测盈利情况：结合市场调研数据和成本计算结果，预测项目的盈利情况。
根据风险和不确定性，进行不同情景下的盈利预测。
三、定价策略制定1.考虑市场定位：根据项目的定位和目标客户群体的需求，确定定价策略。
例如，高端项目可以采取溢价定价策略，而中低端项目可以采取市场竞争定价策略。
2.竞争对手分析：分析竞争对手的定价情况，并结合自身产品的特点制定差异化的定价策略。
3.渠道和销售策略：考虑销售渠道和策略，比如预售、分期付款等方式，制定相应的定价策略。
四、市场反馈和调整1.观察市场反馈：关注项目的市场反应和销售情况，收集客户的反馈意见和建议。
2.灵活调整定价：根据市场反馈和调研结果，灵活调整房地产项目的定价策略，以适应市场需求和提高销售速度。
五、风险控制和总结1.风险评估：对项目定价中的潜在风险进行评估，包括市场风险、政策风险、供应链风险等。
2.制定风险应对措施：根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，以减少项目定价中的风险。
3.总结和经验积累：总结项目定价的经验和教训，不断积累经验，为未来的项目定价提供参考。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房产交易中的购房合理定价方法
房产交易中的购房合理定价方法在房产交易中，购房者面临着一个重要的问题——如何合理定价购房。
房屋的价值涉及到多方面的因素，并不仅仅是房屋本身的面积和建筑质量。
本文将从多个角度介绍房产交易中的购房合理定价方法。
一、市场价值法市场价值法是购房中最常用的定价方法之一。
该方法是根据房屋所处的市场供求情况，以及周边房屋的价格水平来确定房屋的价值。
购房者可以考虑以下几个因素：1. 地段位置：优越的地理位置通常对房屋价格有积极影响。
购房者可以考虑房屋是否位于繁华地段、交通便利程度、周边配套设施等因素。
2. 房屋面积和格局：房屋的实际使用面积和布局对其价值有重要影响。
一般来说，使用面积越大、布局合理的房屋更有吸引力。
3. 项目品质：购房者可以综合考虑开发商的信誉度、楼盘的规模、设计师和施工队伍的水平等因素，以评估房屋的品质和价值。
二、成本法成本法是一种较为直观的定价方法，该方法是通过对房屋建造成本的估算来确定房屋的价值。
购房者可以考虑以下几个方面：1. 建筑面积和单价：购房者可以根据建筑面积和建筑单价来计算房屋的建造成本。
2. 土地成本：土地成本也是确定房屋价值的重要因素，购房者可以考虑土地价格和土地使用年限等因素。
3. 增值税、印花税等税费：购房者还需考虑相关税费对房屋成本的影响。
三、收益法收益法主要适用于投资性房产，该方法是根据房屋租金收益来确定房屋的价值。
购房者可以考虑以下几个方面：1. 租金收益率：购房者可以通过分析类似房屋的租金水平，计算租金收益率，并据此确定房屋价格。
2. 租金增长率：购房者还需考虑租金的增长趋势，以评估房屋未来的价值。
3. 租金周期：购房者可以考虑租金周期，即租期的长短，以及租约是否稳定，对房屋价值的影响。
四、比较法比较法是通过对类似房屋的市场价格进行比较，来确定房屋的价值。
购房者可以考虑以下几个方面：1. 类似房屋的销售价格：购房者可以了解周边类似房屋的销售价格，并据此估算自己心仪房屋的价值。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法房地产定价是指开发商或房产买卖双方根据市场情况、物业本身的特点以及其他因素进行的价格决策。
定价的准确与否直接影响到房地产的销售情况以及开发商的利润水平。
在房地产市场竞争激烈的环境下，制定合理的定价策略和方法非常重要。
本文将就房地产定价策略及定价方法展开讨论。
一、定价策略1.市场导向定价市场导向定价策略是指根据市场需求和供给情况来确定房地产价格的一种策略。
具体操作中，可以通过研究竞争对手的报价、市场调研、收集消费者需求等方式，来了解市场对不同物业类型的需求情况。
在此基础上，确定合适的房地产定价策略，以确保定价与市场需求相匹配。
2.成本导向定价成本导向定价策略是指以项目的成本为基础，通过确定合理的利润率，来确定房地产的定价。
这种定价策略主要适用于开发商的开发项目，可根据成本进行前期估算，并加上一定的利润率来确定标准定价水平。
但需要注意的是，成本导向定价策略不能忽视市场需求和竞争状况，只有结合市场情况进行灵活调整，才能达到商业利润的最大化。
3.品牌导向定价品牌导向定价是指根据房地产开发商的品牌价值和品牌形象来确定房地产的定价。
一些知名的开发商在市场中建立了良好的声誉和高品质的形象，从而可以通过高定价来实现更高的利润。
但这种定价策略需要建立在开发商真实的品牌价值和房地产本身的高品质上，否则会造成品牌价值的破坏和市场声誉的损害。
二、定价方法1.比较法比较法是最常见的房地产定价方法，也是最常用的一种方法。
通过调查周边类似物业的价格和交易情况，来确定目标物业的定价水平。
比较法的优点在于简单易行，但需要注意的是，选取的比较物业要具有一定的相似性，否则会导致定价的不准确。
2.折现法折现法是一种基于现金流量预测的定价方法，适用于投资物业的定价。
该方法通过对投资物业的未来现金流量进行折现，来确定投资物业的现值。
折现法的优点在于可以考虑投资物业的投资回报潜力，但在实际操作中需要进行较多的财务数据分析和预测，也需要合理选择折现率。
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
房地产定价与价格策略
房地产定价与价格策略1.成本加成法：根据房地产开发和建造的成本，加上一定的利润来计算房屋价格。
这种方法非常常见，特别是在开发商主导的新房开发项目中。
2.市场比较法：通过对周边类似房屋的市场价格进行调查和分析，确定类似房屋的市场价值，然后根据房屋的特点和条件对价格进行调整。
3.折旧法：针对老旧房屋，根据房屋的使用年限和状况，逐年减少其价格。
4.收入法：该方法适用于商业房地产，通过预测房产的收入潜力来决定价格。
此方法通常用于出租物业的估值。
除了以上的定价方法外，房地产市场还经常运用其他策略来提高销售量和利润。
以下是一些常见的房地产价格策略：1.预售房价：开发商在房屋建设前，通过提前销售方式来衡量市场需求和反应。
一般来说，预售房价格会相对低廉，吸引购房者提前购买。
2.套餐优惠：开发商可以通过附加优惠条件或赠品来吸引购房者，如提供免费停车位、装修或家具等。
3.分期付款：房地产开发商允许购房者分期付款，这种策略可以降低购房者的购房成本，提高销售。
4.折扣销售：在市场需求低迷时，开发商可以通过降价来促进销售，吸引更多的购房者。
5.尊享价：开发商为了激励忠实客户或高端购房者，会提供特殊定价或折扣。
6.展示房屋降价：将楼盘中的一些单位用作展示样板房，吸引购房者参观，然后以较低的价格出售这些样板房。
7.竞价销售：开放式竞拍销售，购房者可通过竞价购买心仪的房屋或土地。
房地产定价和价格策略是一个比较复杂的过程，需要考虑到市场需求、市场价格变动、供应压力、消费者心理等多个因素。
通过科学合理的定价和灵活多样的价格策略，开发商能够更好地满足市场需求，增加销售和利润，并且提高品牌形象和市场竞争力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市丽景项目定价方案
市场比较定价法
一、价格定位目标提要
1、销售目标
A、最大利润目标
B、市场占有份额目标
>
C、销售进度目标
2、市场竞争目标
3、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求；根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础
根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、产品定价原则
|
本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品垂直修正系数，朝向修正系数、景观修正系数及面积修正系数等，根据每套房子的修正系数的不同进行不同的修正，并最终确定每套房子的销售价格。
四、竞争楼盘扫描
1、海岸华府
位置：市公务员小区北面
规模：占地105亩，5栋多层，14栋高层
主力户型面积：130平方左右4房，90平方左右3房
工程进度：已封顶，正在做绿化
目前均价：6000元/平方
?
销售进度：已售百分之50
项目优势：封顶现房，位置生活相对便利，高绿化，低密度，使用率高达接近100%
项目劣势：价格高，物业费高
综合评价：小区进入市场较早，慢步销售，现在已经入现房阶段，售价较之前相对较高2、中安止泊园
位置：昆吾路中原路口
规模：占地160亩，一期741套
主力户型（在售部分，东西朝向）：87平方3房
、
工程进度：一期即将封顶，二期4月动工
目前均价：5200元/平方
历史价格：最低4200元，最高6500元；目前：最低4200元/平方
销售进度：41%
项目评价：
1、区域价值低于城市丽景，规模相对较大，整体建筑密度小，空间宽畅；
2、工程进度比较快，持续广告效应良好，而且比较平稳，销售也比较快比较平稳；
3、绿化，小区配套略高于城市丽景，拥有会所，网球场，游泳池，幼儿园。
4、%
5、停车位1/2,相对良好。
3、鑫丰丽景
位置：北海大道东，金葵市场对面
规模：占地18亩，两栋6层步梯，6栋18层小高层
主力户型面积区间：70-90平米两房
工程进度：已封顶
均价：预计5000元/平方
~
项目状况：正在销售，1,2,3期一起销售，目前步梯已售完，正在销售高层。
项目描述：
1、位置较好，周边配套比较齐全，交通便利；区域价值与城市丽景想当，潜力略低
2、目前规划38亩，临临北海大道并排南北向，建六栋高层，1-2层商业，小区里为绿化和部分停车位，有地下停车场；
3、整体进度很块；
4、价格定位适中，一部分户型较差；
4、海与城
…
位置：四川路与西南大道交汇处
规模：两栋30层高层，一栋15层小高层，建面4万平米，总户数398户。
主力户型（二期）：80平方2房、120平方三房；
工程进度：刚刚动工，建至2层。
目前均价：预计4800元起带精装修，预计均价在5600元带精装修。
销售进度：未开盘
项目描述：
1、、
2、区域位置与城市丽景想当，小区配套低于城市丽景，交通便利；
3、大部分户型较好，小区绿化低，密度较大；
4、刚刚动工，工程进度缓慢，交房时间长，预计要18个月；
5、低价快速销售策略；
5、嘉和丽景
位置：西南大道西侧18号，与云南路交汇处
规模：一期39栋别墅，2期2栋26层电梯房，约310套房源
&
主力户型：89平方2房。
工程进度：1期已交付使用，2期已封顶。
销售进度：已售百分之70；
预计均价：5500元/平方；
项目描述：
1、小区风格性强，小区绿化率高，；
2、区位生活圈比较成熟；
3、建筑密度比较低，小区留有中庭花园，地下停车场；
4、&
5、户型通透，实用性强，小部分户型不通透，朝北；；
6、穗丰金湾
位置：四川南路299号
规模（在售）：占地70亩，建筑面积20万，18栋26层，30高层，总户数2000多户
主力户型：最小55平方一房，92平方二房子
工程进度：即将封顶
目前销售均价：5800元/平方，最低价5420元全部精装修为标准，样板间很不错。
…
项目描述：
1、沿四川路一线用地，配套酒店，商场，超市，会所，幼儿园比较齐全；
2、广告及外展持续效果较好，近期销售一部分房源，由于定价稍高，目前销售不理想；
3、密度大，绿化低，宣传已高端公寓作为宣传点；
4、户型通透的少，朝南户型好的的房子少；
五、价格定位原则
市场比较定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“整体规划”、“内外配套”、“位置交通”、“户型结构”、“景观”、“建筑结构”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
！
1、项目价值要素分析
（1）产品及配套要素
（2）位置交通要素
（3）景观要素
(
（4）物业管理要素
>
2、项目价格因素比较表（100分满分）
根据以上数据，计算如下：
（6000/+5200/+5000/+5600/+5500/+5800/）÷6=元/㎡
故建议本项目对外均价5250元/㎡
，
六、产品价格调整系数方案
由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。
效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。
因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。
调整价格=基准价*(1+调整系数)
1）价格调整系数
考虑项目仅一栋单体建筑，价格调整仅考虑垂直系数、水平系数、面积系数、景观系数等因素对价格进行调整，详细情况如下：
1、产品垂直修正
(
%
2、产品朝向修正
3、产品景观修正
?
4、产品面积修正
&
根据同一楼层内住宅建筑面积的大小不同及户型的合理性，制定不同的价格水平
七、项目销售价格
调整价格=基准价*(1+调整系数) 1、价格修正系数表（举例，祥见附件表格）
房产部：白英男
2011年3月14日。