公寓定价策略.-生存定价策略
酒店式公寓项目定价策略
酒店式公寓项目定价策略酒店式公寓项目的定价策略是一个关键性的决策，旨在确保项目的盈利能力同时吸引目标客户群体。
以下是一些常见的定价策略和考虑因素：1. 竞争定价：通过研究市场上类似项目的价格以及附加服务和设施的价值，确定一个与竞争对手相匹配或略高于竞争对手的价格。
这种定价策略适用于市场上存在激烈竞争的情况，以确保项目的可持续发展并与竞争对手保持竞争力。
2. 差异化定价：在一些高档酒店式公寓项目中，可以根据项目的独特性、品牌价值、高级服务和设施等方面的优势，设定较高的价格。
这种定价策略适用于那些能够提供高品质体验和独特价值的项目。
3. 需求定价：根据市场需求和季节性因素，对不同时间段和客户群体进行灵活的定价。
例如，在旅游旺季或商务高峰期，可以调高价格以反映市场需求的增加。
而在淡季或非高峰期，可以降低价格以吸引更多客户。
4. 长期租赁定价：对于那些主要面向长期租赁客户的酒店式公寓项目，可以采用长期租赁定价策略。
通过设定较低价格和吸引力的长期租赁合同条件，吸引稳定的长期客户，并确保项目的稳定收入。
除了上述定价策略，还需要考虑以下因素：1. 成本：对项目的运营成本、设施维护和服务成本进行充分估算，并将其考虑在定价策略中。
确保项目的定价能够覆盖所有成本，并确保项目的盈利能力。
2. 客户需求：了解目标客户群体的需求和价格敏感度，并根据需求的不同进行定价。
例如，对于商务旅客，他们可能更注重高品质的服务和便利性，可以根据这些需求定价。
3. 市场研究：进行市场研究，了解当前市场上的定价水平以及潜在客户对不同价格点的接受度。
通过这些信息，可以制定合理的定价策略，并确保项目的可持续发展。
最后，定价策略应该是灵活的，并需要根据市场和客户需求的变化进行调整。
定期评估定价策略的有效性，并根据市场反馈进行必要的调整，以确保项目的成功和盈利能力。
酒店式公寓项目的定价策略是项目成功的基石。
在制定定价策略时，开发商和经营者需要考虑多个因素，包括市场需求、竞争对手、项目特点和目标客户等。
长租公寓营销策划执行方案
长租公寓营销策划执行方案引言：长租公寓是指以集中式管理的方式对居住在城市中心的租房需求提供服务的一种住房租赁模式。
长租公寓市场在过去几年中出现了快速增长的趋势，成为租房市场的新宠。
然而，随着竞争日益激烈，长租公寓企业需要制定一套有效的营销策划执行方案来提高品牌知名度、吸引目标客户，并最终实现销售目标。
第一章：市场分析与定位1.1 市场分析：1.1.1 目标客户分析：详细分析目标客户的特征、需求以及偏好，包括年龄、职业、收入、家庭结构等。
1.1.2 市场规模和增长趋势：了解长租公寓市场规模以及市场增长趋势，预估未来市场发展潜力。
1.1.3 竞争分析：分析竞争对手的定位、产品特点、优势和劣势，为长租公寓企业制定差异化竞争策略提供依据。
1.2 定位策略：1.2.1 品牌定位：确定长租公寓品牌的核心价值和差异化特点，明确目标客户群体。
1.2.2 定位目标：将长租公寓定位为高品质、高服务的住宅选择，满足年轻白领和家庭用户的居住需求。
第二章：品牌建设2.1 品牌名称与标志设计：2.1.1 创意命名：设计一个易于记忆和表达品牌特色的品牌名称。
2.1.2 标志设计：设计一个简洁、具有辨识度的品牌标志。
2.2 品牌传播渠道：2.2.1 线上渠道：通过社交媒体、搜索引擎优化、电子邮件营销等方式提高品牌知名度和曝光率。
2.2.2 线下渠道：与地方房产中介合作，开展线下推广活动，如参加房地产展览、举办品牌发布会等。
2.3 宣传策略：2.3.1 品牌故事宣传：通过宣传品牌背后的故事，增加用户对品牌的认同感和情感连接。
2.3.2 用户口碑传播：利用用户的积极评价和分享，提高品牌口碑和信誉度。
第三章：产品推广3.1 产品优势与特点：3.1.1 设施与服务：突出长租公寓的设施设备和服务特色，如健身房、免费WIFI、24小时保安等。
3.1.2 地理位置优势：突出长租公寓的地理位置，如靠近商业中心、交通便利等。
3.2 定价策略：3.2.1 经济型公寓：提供具有基本设施的经济型公寓，吸引学生群体和薪资较低的租客。
公寓销售政策方案
一、方案背景随着我国城市化进程的加快，公寓市场需求日益旺盛。
为满足广大消费者的购房需求，提高公寓销售业绩，特制定本销售政策方案。
二、政策目标1. 提高公寓销售业绩，实现年度销售目标；2. 提升公寓品牌形象，增强市场竞争力；3. 增强客户满意度，提高客户忠诚度；4. 规范销售流程，确保销售活动合规合法。
三、政策内容1. 价格政策（1）实行梯度定价策略，根据楼层、朝向、户型等因素，设定不同价格区间；（2）首次开盘优惠，对前100位购房者给予额外折扣；（3）分期付款优惠，首付比例低至20%，贷款年限最长可达30年；（4）团购优惠，3套以上购房者可享受额外折扣。
2. 推广政策（1）线上线下同步推广，充分利用网络、户外广告、地铁广告等渠道；（2）举办楼盘品鉴会、客户答谢会等活动，提高客户参与度；（3）与房地产相关媒体、行业专家合作，进行深度报道和宣传；（4）邀请明星代言，提升公寓品牌形象。
3. 销售政策（1）设立销售团队，负责客户接待、咨询、签约等环节；（2）提供专业咨询服务，解答客户疑问，提高客户满意度；（3）实行限时抢购政策，每周推出限售房源，刺激客户购买欲望；（4）设立客户服务中心，负责客户投诉处理、售后服务等工作。
4. 服务政策（1）提供一站式购房服务，包括贷款、装修、家具等；（2）免费提供车位，解决业主停车问题；（3）设立业主俱乐部，定期举办活动，增强业主凝聚力；（4）提供物业管理服务，确保小区环境整洁、安全。
四、实施与监督1. 本政策自发布之日起实施，有效期为一年；2. 销售部门负责政策的执行与落实；3. 市场部门负责政策效果的跟踪与评估；4. 定期召开销售政策执行情况会议，总结经验，改进不足。
五、总结本公寓销售政策方案旨在提高销售业绩，提升品牌形象，增强客户满意度。
通过实施梯度定价、线上线下推广、专业销售团队、优质服务等措施，确保政策目标的实现。
同时，加强政策执行与监督，确保销售活动的合规合法，为消费者提供优质的购房体验。
公寓项目销售策划书3篇
公寓项目销售策划书3篇篇一《公寓项目销售策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活方式的转变，公寓市场需求日益增长。
本公寓项目位于[具体城市]的[具体区域]，地理位置优越，周边配套设施完善，具有较大的市场潜力。
二、项目定位1. 目标客户群体主要针对年轻白领、创业者、单身人士以及投资者等。
2. 产品定位打造高品质、时尚、便捷的现代化公寓。
三、销售目标在[具体时间段]内，实现[具体销售套数]的销售目标，达成[具体销售额]。
四、销售策略1. 定价策略根据市场调研和项目成本，制定具有竞争力的价格体系。
2. 促销策略推出购房优惠活动，如折扣、赠送家电等。
3. 渠道策略通过线上线下多种渠道进行推广，包括房产网站、社交媒体、中介机构等。
五、销售执行计划1. 预热阶段进行项目宣传推广，积累客户资源。
2. 开盘阶段举办盛大开盘活动，吸引客户购买。
3. 强销阶段加大推广力度，促进销售。
4. 持续销售阶段根据销售情况调整策略，保持销售热度。
六、营销活动1. 举办主题活动，如时尚派对、创业分享会等，吸引目标客户。
2. 与周边商家合作，提供专属优惠，增加项目吸引力。
七、销售团队组建1. 招聘专业的销售人员，进行培训。
2. 制定合理的激励机制，提高团队积极性。
八、销售预算包括广告宣传费用、活动费用、销售人员薪酬等。
九、风险评估与应对1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整销售策略。
2. 竞争风险突出项目优势，提升竞争力。
十、效果评估篇二《公寓项目销售策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活方式的改变，公寓市场逐渐兴起。
本公寓项目位于城市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，具有较大的市场潜力。
为了实现项目的成功销售，特制定本销售策划书。
二、项目定位1. 目标客户群体：主要针对年轻白领、创业者、单身人士等。
2. 产品定位：高品质、时尚、便捷的居住空间。
三、销售目标在[具体时间]内实现[X]%的销售率。
四、销售策略1. 定价策略根据市场调研和项目成本，制定合理的价格体系，采取低开高走的策略，以吸引客户购买。
长租公寓定价方法浅析
长租公寓定价方法浅析在如今城市化进程不断加快的背景下，越来越多的人选择在城市生活和工作。
这也导致了住房需求的增加，使得长租公寓市场呈现蓬勃发展的态势。
然而，长租公寓如何准确合理地定价，成为了一个备受关注的议题。
本文将对长租公寓定价方法进行浅析，为相关从业者提供一些参考意见。
一、市场调研定价的第一步是了解市场情况。
从整体市场的角度出发，了解城市各个区域的长租公寓供需情况，租金水平，以及竞争对手的定价策略。
同时，也要注意到局部市场的特殊性，如交通便利程度、商圈繁华程度等因素都会对租金水平产生影响。
市场调研的目的是为了获取准确的市场信息，为后续的定价提供依据。
二、成本分析在定价时，需要对成本进行全面的分析，以确保收益的最大化。
成本分析主要包括以下几个方面：1. 固定成本：如房屋购置费用、装修投入、物业管理费等；2. 可变成本：如水电费、维修费用等；3. 运营成本：如员工工资、广告推广费用等。
三、目标市场定位针对不同的目标市场，长租公寓的定价策略也会有所不同。
对于高端市场，公寓的定价可以相对较高，但相应的需提供高品质的服务和配套设施。
对于中低端市场，则需要根据当地居民的经济状况和消费能力确定相对适中的价格水平。
在目标市场定位时，需要考虑目标人群的收入水平、消费习惯等因素。
四、差异化定价差异化定价是指根据消费者对不同产品特征的需求程度，对公寓进行定价的策略。
长租公寓可以通过提供不同的户型、装修风格或者提供不同程度的配套设施来满足不同消费者的需求。
对于装修风格独特、配套设施完备的公寓，可以适当提高价格；而对于一些基本设施齐全但装修风格一般的公寓，则可以适当降低价格。
五、动态定价市场需求和竞争状况是时刻在变化的，因此，长租公寓的定价也应具有一定的灵活性。
可以根据市场反馈和竞争对手的定价情况，进行相应的调整。
特别是在旺季和淡季之间，可以采取不同的价格策略，以提高出租率和收益。
六、租期长度优惠长租公寓的租期一般较长，为了吸引更多的租户选择长期租赁，可以设置相应的租期长度优惠。
公寓销售营销策划方案
公寓销售营销策划方案一、总体营销目标：本次公寓销售活动的总体营销目标是通过有效的市场推广和销售策略，提高公寓的知名度和销售量，实现销售额的稳定增长。
二、市场分析：1.目标市场：本次公寓销售的目标市场是中产阶级家庭以及年轻专业人士。
2.竞争分析：在目标市场中，已有多家开发商推出了类似的公寓项目。
因此需要通过差异化的销售策略来吸引客户的注意。
三、产品定位：1.核心卖点：优质生活环境、便利的交通配套以及先进的设施设备是本项目的核心卖点。
2.定价策略：根据市场需求和竞争对手的定价水平，合理定价以获取最大的利润。
四、市场推广策略：1.品牌建设：通过品牌宣传，提高公寓在目标市场中的知名度和美誉度。
可以通过在电视、户外媒体和社交媒体上发布广告，参加相关展览活动等方式进行品牌推广。
2.线下推广：利用地面广告、印刷品、直邮等渠道向目标客户传递宣传信息，并举办开放日、展示会等活动，让潜在客户亲身体验公寓的优势。
3.线上推广：建立专业的公寓销售网站，并结合搜索引擎优化和社交媒体推广，提高网站的曝光率，并吸引潜在客户了解更多信息。
五、销售渠道策略：1.建立销售团队：组建专业的销售团队，包括销售经理、销售代表等。
2.销售培训：为销售团队提供全面的培训，使其了解产品的特点和竞争优势，并能有效地推销产品。
3.与中介合作：与当地的房地产中介机构合作，通过中介的渠道将公寓推荐给潜在客户。
4.客户关系管理：建立客户数据库，并定期与客户保持联系，了解他们的需求和意见，并提供相关优惠政策和服务。
六、销售促销策略：1.优惠政策：通过提供首付的分期付款、购房补贴等优惠政策，吸引客户购买公寓。
2.赠品推广：在销售期间赠送一定数量的家具、家电等产品，增加购房客户的购买欲望和满意度。
3.限时特价：在销售活动期间推出限时特价折扣，以促进销售额的增长。
4.推荐奖励：通过客户推荐新客户购买公寓，给予相应的奖励，提高客户推荐的积极性。
七、售后服务策略：1.完善售后服务：确保购房客户在入住后能够享受到优质的售后服务，包括设备维修、公共设施的管理等。
公寓出租运营方案
公寓出租运营方案一、概述公寓出租运营是一种将房屋租赁业务与酒店式服务相结合的业态。
它以提供有酒店标准的住宿体验为核心，通过借鉴酒店式服务的管理经验和运营模式，为租客提供更为便捷、舒适、安全的居住环境和服务。
本文将深入探讨公寓出租运营的策划、设计、设置、运营和推广等方面的内容，为公寓运营方案的制定提供参考。
二、策划与设计1.市场定位在策划公寓出租运营方案之前，首先需要准确定位目标客户群体。
可以根据不同的区域、消费水平、需求特点等因素确定目标客户的特征，比如，商务人士、旅游人群、留学生、短租客等。
2.场地选择公寓的场地选择是一个重要的决策环节。
需要考虑到地理位置、交通便利度、周边配套设施、安全性等因素。
同时，根据目标客户的需求，选择适当的地区进行投资建设。
3.房屋设计公寓房屋的设计是公寓运营的基础。
在设计时，应根据目标客户的需求和市场调查结果，兼顾公寓的实用性和舒适度，注意户型合理、装修风格独特、设施齐全。
4.公寓配套设施配套设施是公寓运营的关键。
公寓应包括一系列基本设施，如床、沙发、桌椅、电视、厨房餐具、洗衣机、空调、暖气等家具家电设施，同时还应提供免费的Wi-Fi、停车场、24小时保安、门禁系统等设施，以提高租客的满意度。
三、设置与运营1.人员设定公寓运营需要一支稳定、高效的运营团队。
包括房产经理、前台接待、保洁人员、维修工程师等。
他们应具备良好的服务意识和业务能力，能够为租客提供全方位的服务。
2.价格策略公寓的定价策略是公寓运营的核心问题。
定价应结合市场需求、竞争对手的定价水平和公寓的运营成本等多个因素进行权衡，以确保收益的最大化。
3.预定管理公寓的预定管理可以通过线上平台、电话预定、第三方应用等多个渠道进行。
公寓运营方应建立一个完善的预定管理系统，包括接待预定、订单管理、入住登记及信息验证等功能，以方便租客和提高工作效率。
4.服务品质保障服务质量是公寓运营成功的关键。
公寓方应设立完善的服务标准和流程，确保房间的清洁度、维修及时性等，同时，还应定期进行物业巡检，提供24小时紧急维修服务。
长租公寓定价方法浅析
长租公寓定价方法浅析肖勇Shawn毕业季已经悄悄来了, 上半年入市房源越来越多, 去化效率也引起了多方的焦虑“是房子都不好租了”, 有房源的使劲拉客, 找房的越来越观望对比, 噱头也越来越多应接不暇！参加了几场业内交流, 对室内出品都信心满满, 一旦投放在市场炙烤就愁眉不展, 很多时候都是不得不祭出销售中最厉害的杀器——“降价”迎合大众强颜欢笑。
结合自己的一些认识, 简单聊一下公寓的定价这个话题；公寓定价前, 有很多的繁琐复杂的基础工作要扎实去做, 而且是相对深入的细碎活；三次预定价原则一、市调摸到市场行情, 这个过程主要是市场调研；找到落脚的区间和幅度；主要是市场比较法；摸准客群、定位、产品趋向, 是主要搞颜值, 还是核心开发实用居住功能；不排除有二房东乘“公寓”东风搞下个性化外墙, 就能把租金+500升级成公寓的情况。
公寓本身应该回归居住本身, 最后你都会发现, 愿意为公寓居住实用功能买单的占大多数；二、通过市场比较法, 获悉真实的市场客群情况, 在通过因子分析法等一些工具手段对比, 确定一个基本区间值, 这个值对项目定位出品客群有极大的支撑作用！三、预算；项目定位的测算加预算, 以成本倒推法, 反推成本定价幅度和空间；如果不符合预期, 要么增加产品溢价, 要么优化成本投入；这里有个很矛盾的地方, 以成本倒推法的预定价模式模式一方面难以与市场匹配, 但是真的具有一票否决能力；成本定价法要求更精准的成本管控, 集中在显性成本——商务条件、工程造价、采购议价等, 单更考验隐性成本——产品出品、施工时间进度、供应链周期、去化效率周期等, 因为每天的租金流失是赤裸裸的净流失；四、产品这个主要用到产品系数加权定价法, 简单来说, 针对每个房间的各种加权因素不同进行调整, 在户型、面积、朝向、通风、采光、楼层、配置、功能区, 甚至是风水等系数上做出标准的销控图表；有过三次预订价后, 项目实际的真实状况其实就非常清晰, 竞争能力、成本状况、投资回报周期基本在可控的周期范围内, 一般情况下, 在经过市场比较法、成本倒推法、产品定价法后, 拉出来的综合表格对照市场一个预定预热周期, 和现场真实产品出品状况进行一波校队后, 最终核准成为一个确定价格, 确定版价格取得比值因素, 正常来说, 市场因素比值要占60%, 成本和产品比值占40%的真实状况, 最害怕脱离市场, 公寓做成了观摩品, 玩情怀耍酷都是赤裸裸的被吊打, 所以尤其是针对把公寓设计成高大上甚至成为身份象征的代表, 就是在打脸；也不要一味的相信轻资产托管模式被忽悠的要求产品标准化下高投入高溢价的鬼话, 那种3000平投入750万出85间房还是长租公寓的产品, 那定价就真的崩溃了；确定了基准定价, 整体的财务决算模型就已经成立, 接下来就是扎实的拼刺刀了；一般来说招租优惠的力度和幅度, 开明一点的公寓在决算范围内, 招租期核心目标是提升出租率, 对价计算方法是空置的租金成本支付与签约收益率成正比, 例如: 如100间一个月租金成本15万, 定价2000, 满租收益理论应该是20万, 空置超过25间, 收入抵不过租金；这时候空着, 就变成负债；反映到价格和促销策略上, 减亏变得尤为重要；合理使用招租期优惠, 7天搬家、30天免租、招租期租金7折等, 各种打折减免送, 都把当前要空置率做很大的提升, 大力度用招租期的促销政策, 把招租佣金成本、空置成本置换回来, 别舍不得, 别小家子气, 毕竟一个心动的优惠政策, 锁定一个招租期外标准定价的长租期, 会算账的人都在暗暗窃喜；所以, 招租期内的价格只代表去化效率, 并不能反映出真实的定价, 平均75天之后运营期, 才是真实准确的财务决算定价反映！！。
公寓式酒店的价格与费用规划
公寓式酒店的价格与费用 的未来趋势
REPORTING
价格趋势
价格持续上涨
随着旅游业的繁荣和消费者对住宿需求的增加，公寓式酒店的价格在未来几年内可能会 持续上涨。
季节性波动
公寓式酒店的价格受季节性影响较大，旅游旺季时价格较高，而淡季时价格相对较低。
区域差异
不同地区的公寓式酒店价格差异较大，繁华城市和旅游胜地的价格普遍较高，而偏远地 区或非热门旅游景点的价格则相对较低。
1 2
成本控制
通过优化采购、降低能耗、减少浪费等方式，有 效控制公寓式酒店的运营成本，提高盈利能力。
费用预算
制定详细的费用预算，包括人工、物料、维护等 方面的支出，确保各项费用在合理范围内。
3
费用审计
定期对公寓式酒店的各项费用进行审计，发现并 纠正不合规的支出，确保费用支出的合理性和合 规性。
WENKU
价格与市场需求
公寓式酒店的价格还受到市场需 求的影响，包括季节性需求、节 假日需求、周边酒店竞争情况等 。
价格与服务质量
价格与服务质量密切相关，高品 质的服务和设施通常需要更高的 价格来覆盖成本。
价格与费用的优化建议
控制成本
通过优化建筑设计、采购流程和能源 使用等方式降低建设、运营和维护成 本，从而降低价格。
01
价格定位
根据市场需求、竞争环境和成本 因素，合理确定公寓式酒店的价 格水平，以确保收益最大化。
价格调整
02
03
价格策略
根据市场变化、季节性需求和节 假日等因素，适时调整公寓式酒 店的价格，以保持竞争优势。
制定多样化的价格策略，如折扣 、优惠、套餐等，吸引不同层次 的客户群体，提高入住率。
单身公寓营销策划方案
单身公寓营销策划方案一、背景分析随着社会的发展和经济水平的提高，单身人群越来越多，尤其是大城市中的年轻人。
单身生活不再是一种消极的生活方式，而变成了一种选择。
作为单身生活的代表，单身公寓应运而生。
单身公寓以其小巧精致、价格实惠和便利的位置等特点受到了单身人群的青睐。
然而，由于市场上单身公寓众多，竞争激烈，如何将自己的单身公寓产品推广给目标客户并取得市场份额，是每家单身公寓企业都面临的问题。
本文将结合单身公寓市场的特点，提出一份全面的单身公寓营销策划方案。
二、目标客户分析单身公寓的目标客户主要是年轻人群，包括大学生、刚工作不久的白领、创业者等。
他们大多数拥有高学历，接受新事物的能力强，追求时尚、个性和舒适的生活方式。
由于他们工作时间长，出行频繁，对居住环境的要求主要是安全、便捷和舒适。
三、竞争环境分析目前单身公寓市场竞争比较激烈，主要由以下几个方面产生：1. 单身公寓的数量逐年增加，市场供应充足，消费者选择余地大。
2. 不同类型的单身公寓，如青年公寓、工人公寓、学生公寓等互相竞争。
3. 一些酒店和旅馆也提供单间出租服务，与单身公寓形成竞争。
四、产品定位面对激烈的竞争环境，本营销策划方案将以“年轻、便捷、舒适、个性”为产品定位，满足目标客户对时尚、品质和自由的追求。
通过差异化的服务、创新的设计和具有个性的特色，使单身公寓在竞争中脱颖而出。
五、营销目标根据目标客户需求和市场竞争环境，本方案制定以下营销目标：1. 提高品牌知名度，吸引目标客户的关注和兴趣；2. 提高客户试住率，提升满意度和复购率；3. 建立良好的客户口碑，实现持续发展。
六、营销策划1. 品牌建设（1）命名与标志设计：选择符合年轻人口味的个性化名称，并设计醒目且简洁的标志，以便加强品牌认知度。
（2）公寓装修与设计：注重细节、功能性和舒适感，提供小巧但精致舒适的居住环境，满足年轻人的审美需求。
（3）线上推广：通过网站、手机应用程序等线上平台展示公寓信息和服务内容，并提供在线预订和客户咨询服务。
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需要解决的核心问题
Q1：面临认卡量不足，本项目应如何制定价格策略提高解筹率， 以确保开盘热销的实现？ Q2：本项目入市的核心均价是多少？最终实现（价值最大化） 的价格是多少？
本报告是严格保密的。
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成
宏观市场 市场竞争 产品分析 客户分析
价格表形成
敏感性分析及销售预估
本报告是严格保密的。
近期新政回顾
“9.29五项措施”、城市“限购令”、银行加息相继出 台，楼市面临严峻考验
“9.29国家有关部委出台"五项措施" 内容要点： 1、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于 50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开 发和保障安居工程的贷款需求。 2、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 10月1日深圳出台“限购令”，相继有14城市出台“限购令” 深圳“限购令”出台，市场需求被抑制，成交量大幅下降，投资客几乎退出住宅市 场，首次臵业的刚性需求者成为市场的主要力量。从整体来看，市场再次进入观望 期。 10月20日央行加息： 央行34个月来首度加息，金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分。此 轮加息更多的是应对通胀预控制热钱流入的影响而做出的调整，但对于处在调控敏 感期的房地产市场影响仍然比较大。一方面开发成本的增加可能导致房价上涨，而 购买成本的增加将导致成交量下跌，两种力量将互相博弈
本报告是严格保密的。
20 10 年
9月
成交均价（元/平米）
宏观市场小结
• 政策方面：
异地臵业门槛受限制，刚需臵业门槛调高，市场需求 受到抑制
1071 1000 500 0 第34周 第35周 第36周 811 852
507
5000 0
第37周
第38周
第39周
第40周
第41周
成交均价（元/平米）
22204
21763
22380
25000
2010年8月中旬开始，市场开始回 暖。深圳一手房市场整体依次呈现 出 “量价齐升”-市场逐渐回暖， 进入“金九”，成交套数达到顶峰， 10.1新政出台后，出现“量跌价跌” 的态势。
锦江钻石LIFE价格报告
2010年10月
本报告是严格保密的。
项目基本情况
基本经济指标 占地面积：2969㎡ 建筑面积：24125.0㎡ 容积率：8.1 两栋15层住宅组成，一层 为商业 总户数：308套 停车位：102个 配套：行政中央区，繁华商 业集中地，成熟生活休闲娱 乐配套 地址：惠阳区政府北侧，云 新大道与府东路交汇处
2栋小体量规模公寓，高容积率，城市型物业
本报告是严格保密的。
项目基本情况
项目以中小户型的一房、二房为主
锦江 钻石life项目户型分布
户型 一房两厅 建筑面积/ ㎡ 46-68 套数 84 配比 27.3%
二房两厅
三房两厅
65-88
115-132
168
56
54.5%
18.2%
二房
三房 一房
三房 二房
惠阳大亚湾市场情况
8月份开始，市场开始回暖，呈现量价齐升的态势；9月 开始呈现量升价跌的态势。近期市场受银行信贷影响，市 场再次进入政策敏感期，观望情绪较浓
惠阳大亚湾成交走势图
2500
2356 4656 4690 4690 4108 297 1080 4304 648 357 350 4719 4800 4732 1075 617
二房
本报告是严格保密的。
一房
项目进度
8月 重要节点
天虹 10.1营销中心开放 展场进场 11.6样板房开放 11月开盘 200张卡
9月
10月
11月
12月 〃〃〃
销售阶段
亮 相 推 广 期
认筹期
销 售 期
1、产品已具备预售条件 2、实际认筹时间短，认筹任务重：
说明
（1）9月份为产品亮相期，9.18认筹开始，展场积累的客户以本地客户为主
本报告是严格保密的。
深圳市场情况
2010年第41周深圳一手房成交走势
成交套数 3000 2598 2500
成交套数（套）
深圳一、二手房呈量价齐跌态势
成交均价 30000
2000 1500
19690
18838
19575 1300
19715 12பைடு நூலகம்6 1401
19275
20000 15000 10000
（2） 至今累计客户约400批，认筹83张，开盘需达到200张认卡量。
3、项目竞争激烈，现场展示较弱，工程进度较慢 （1）项目近在咫尺面临3个竞争项目，且竞争项目优势比较明显。 （2）现场外围环境较差，商业街无法展示，绿化鲜花展示不到位
（3）样板房进展缓慢、看房通道展示还没有做好
（4）有效的按揭银行未落实，装修交楼标准未定、物业管理公司未定
成交量（套）
2000 1500 1000 500 0
5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
惠阳大亚湾成交量
成交均价
2010年2—4月份惠湾住宅成交量价总体呈高速上升态势，4—6月受新政影响量 价出现明显下滑趋势。 7、8月份开始市场出现回暖，成交量逐步上扬，主要原因是各开发商都加大促销 推广力度，各开发商都在杀货，以迅速回收现金流；
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报告框架
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估
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目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估
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目标
Part1：开盘热销
Part2：利润最大化
世联对目标理解： 速度大于价格，以快速走量为第一目标！ 1.开盘热销：首推房号销售60%以上： 2.利润最大化：销售完成，最终实现总体高价
2010年第41周深圳二手房成交走势
周成交套数 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
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4293 3409
2010年10月开始，深圳二手房成 交量升降波动交替出现。
3057
3018
1981
2182
1399
279 第34周 第35周 第36周 第37周 第38周 第39周 第40周 第41周