【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
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商务花园案例
International Business Park 案例 基地概况及相关政策
基地概况 占地 37.02公顷，总建筑面积42.7万平方米
——商务用地 ： 22.00公顷（ 59.43 ％ ） ——市容中心： 0.66公顷（ 1.78 ％ ） ——绿化用地： 8.39公顷（ 22.66 ％ ） ——排水储备： 0.31公顷（ 0.84 ％ ） ——道路用地： 5.58公顷（ 15.07 ％ ）
Nordic European Center Ascendas (Tuas) Pte Ltd
HSBC Institutional Trust Ser
Menicon Singapore Pte Ltd German Center for Industry &Trade Pte Ltd
The Synergy
占地1.91公顷，建筑面积2.7万平米
200年完工，地上10层，1-5层为裙房，地下两层 标准层面积1368m2，裙楼每层面积2700-3000m2
建筑高度73.2米，标准层层高5米
按建筑面积每169平米一个车位计算，提供244个车位
灵活分割的办公空间，最小面积142平米
区位条件
城市边缘区。位于新加坡西南部的裕廊东， 交通便利。南侧紧临Ayer Rajah高速公路和铁路线，内 部城市轻轨穿越，西侧靠近裕廊东站轨道交通枢纽 环境优美。东侧Sugei Pandon河经过，西侧靠近大型 城市公园 富于活力。南侧为城市边缘的高档居住组团，解决基地 的居住和生活配套，形成“职住一体”区
The Strategy
占地2.70公顷，建筑面积5.2万平米
1F
包括A座和B座两座大厦，中间通过中庭相连接
华高莱斯-企业商务花园独栋案例
酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场
设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
配套设施分布
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部小公寓
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
五星级商务酒店
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
E型
四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
BusinessPark商务花园专题研究
小体量低层建筑 多为简洁明快的现代主义风格
现有商务花园的客群特征-企业
企业对城市依赖度相对较低
不过度依赖城市消费群体 的行业 远离城市的喧嚣对企业的 生存更有益的企业
多数企业依靠智力创造财富
商务花园的一大优点是环境 优美，视野开阔。而舒适的工 作环境，更能帮助员工提高工 作效率。
企业对快速交通依赖性强
发展条件
某行业专属商务花园
捆绑或依托强 势的行业巨头 强有力的综合政 策导向和城市竞 争力因素等
综合行业的商务花园
对清晰的定位指导下， 找对了合作对象即一个具有带动效应的行业巨头来共同开发，是相对容易走向成功的； 而综合行业的商务花园的成熟制约因素较多，包括政策上、城市整体竞争力层面等多方面不 可控因素，在实施过程中的可变几率也更大。
现有商务花园的产品基本特征
正是在上述需求的刺激下，在城市郊区产生了大量低密度的商务花园．这类办公物业由于在区域属性、 内部规划和建筑单体等方面的特征，解决了市中心办公企业面临的种种难题 园区地域属性
大多位于城市边缘，而且是 在城市化拓展的主要轴向上 便利的交通，通常临近高速 公路或城市干道
园区内部规划
从单纯满足企业需求到开始关注综合需求的嬗变管理者需求管理者需求普通员工需求普通员工需求企业需求均质化的产品现有商务花园基本可以满足企业的大部分需求个体需求综合需求开始受到普遍的主动的关注体现在产品规划设计和配套上开始受到被动的关注体现在产品的基本生活配套上未来的商务花园将在满足企业需求的基础上更加注重个体需求的挖掘和迎合使得商务花园这种办公产品在满足企业效率优先的前提下更多彰显人性化的魅力某行业专属商务花园商务花园的分类研究一按照行业综合度来分发展条件内部产业链发育状况与cbd办公物业相比的主要竞争优势常各行产链捆绑或依托强势的行业巨头有通常是某一行业产业链各环节的集中区产业环节手拉手行业的积聚效应和运行效率经过诸多案例的比较和总结我们发现按照行业综合度来分类两类商务花园在发展条件内部产业链发育状况和项目竞争优势上都有显著不同而这些不同也决定着两种商务花园在实施过程中的操作难易度商务花园类别综合行业的商务花园通常是各行业产业链上游某些环节的集中区产业结构走高端强有力的综合政策导向和城市竞争力因素等高端企业形象的树立和昭示?对于地产开发商来说某行业专属的商务花园的成熟制约因素较少
总部经济下的商务花园项目发展
总部经济下的商务花园——商务花园产品发展的原则探讨从制造产地到世界制造业中心，中国大陆已成为大量世界着名企业亚洲总部的所在地。
与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址。
在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。
可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。
正如前面文章所言，作为总部聚集区重要形式之一的商务花园，近年来在各地政府和开发商的扶持之下获得了长足的发展。
例如在经济发达的北京，“总部经济下的商务花园”已成为相对成熟的产品，在促进城市经济发展方面作出了很大的贡献。
然而在其他众多城市，商务花园的形成和发展却还是一个长期的过程，拔苗助长只能使商务花园成为“无源之水、无本之木”。
因而在发展商务花园产品时，开发商应适当遵从因时制宜、因地制宜和因人制宜的原则。
所谓因时制宜，是指商务花园应符合不同生命周期的企业需求，开发商应针对不同的需求进行产品设计；所谓因地制宜，是指商务花园应符合不同城市和地区的实际情况，开发商应根据自身区域的特征来确定发展策略；而所谓因人制宜，则是指商务花园应符合不同开发商的实力，开发商要根据自身的能力来选择相应的开发模式。
为了能将以上内容阐述得更加清晰，接下来我们以北京为例，详细阐述因时制宜、因地制宜和因人制宜原则的具体内涵。
* 因时制宜从生命周期的角度出发，企业的发展需要经历若干阶段，从生存期、成长期到成熟期、衰败期，每个阶段的企业在总部选址时都有着不同的需求。
这正如出生的婴儿和健壮的成年人需求不同一样，因而开发商要根据不同阶段的企业来“投其所好”，切勿找错“对象”，这就是因时制宜的内涵。
首先来看生存期的“婴儿”企业，这个阶段的企业所追求的“第一要义”是“能否生存下去”。
在“活着”这个信念的指引之下，节省公司开支就显得格外重要。
因而，良好的办公环境、彰显自己身份的显赫位置对其不具有很强的诱惑力。
【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
总部基地案例剖析
高尔夫球场及公园
三期 二期
一期
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
总部基地案例剖析
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术 •植物的种植：1993年已达到14 万棵树木 •历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点 •大联盟运河提供的独特景观
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例
总部基地案例
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
国际总部基地(商务花园)类型研究剖析
商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往 中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健 及研发。
办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。
本报告是严格保密的。
9
研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三）
世联研究案例
国际总部基地（商务花 园）类型研究
2018/10/26
本报告是严格保密的。
[关键字]： 总部
[简介]： 介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。
本报六大发展模式
模 式 KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
樟宜 新加坡主要地区平均
住宅需求量
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
新加坡商务花园的发展背景： 东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农 业资源； 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球 性大企业的亚洲区域总部进入新加坡； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规 划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动 当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献： 提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就 业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第 三（最多的是中央商务区）； 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加 坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜 地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；
裕廊国际商务园
裕廊国际商务园主要功能占地面积及建筑形态
主要功能
公共设施
公共设施
居住
居住
商务办公
商务办公
公用研发中心
技术配套
孵化中心
检测认证中心
服务配套 商务配套
展示交易中心 教育培训中心商务会议中心来自公共配套1） 公共服务中心
生活配套2） 生活服务中心
占比
24% —— 53% 5% 3% —— —— 1% 8% 2% 4%
资料来源：裕廊国际商务园；罗兰贝格分析
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 71
裕廊国际商务园属于裕廊工业园发展的第三阶段，是裕廊工业园整体布 局的一部分，是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一
发展路径
劳动密集型阶段
1961-1979年
技术与资本主导阶段 1980-1989年
资料来源：罗兰贝格分析
政府背景支撑下的运行模式
• 负责新加坡国有工业地段的规划、建设、租赁和管理，参 与制定国家总体规划并拟定国家长远工业用地需求，规划 和建设相关工业基础设施
资金 筹集
• 前期资金来自政府，保证项目快速启动 • 后期资金来源呈多样化，实现市场化运作
土地 运用
招商 发展
• 参与总体规划，统一控制全国工业用地和 各类园区的供给，能以较低成本获取土地
• 开发规模：园区整体占地约0.37平方公里
• 开发时间：1992年开始建园，以实现裕廊工业园的产 业升级
• 开发主体：由新加坡贸工部下的裕廊集团负责开发， 此集团也负责开发新加坡东部的樟宜商务花园
• 企业数：目前入驻企业约20多家
• 发展情况：是新加坡的第一个商务花园
• 裕廊工业园整体布局的一部分，新加坡的第一个商务花园 • 推动新加坡产业升级的重要载体
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有优美景致的独立小环境
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例剖析
Stockley Park位于伦敦西侧的 West Drayton 市,距伦敦主城 25公里，距西斯罗机场4公里。 园区通过西侧的Stockley Rd和 东侧的Dawley Rd与外围路网相 接。南侧还有两个火车站可以很 快到达。
从一定程度上发哺生态。
Business Park 演变历程
• Business
park目前已 基本情 在国外经历 况
了四代发展， 入园企
形成了成熟
业 承担功
的理念。
能
特点
第一代： 工业园的演变
城市边缘，由多 组小规模的建筑 组成
偏重于基于科学 研发的企业
研发、仓储、办 公
建筑标准较低， 但比工业园有所 提高
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低
多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦
以主流企业为主要业务对象的服务企业
企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业
1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需 要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本
2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌
2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业 自信。
•植物的种植：1993年已达到14 万棵树木
•历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点
•大联盟运河提供的独特景观
•湖泊的作用：开敞景观节点+排 水蓄水
•建筑与环境的关系：每栋建筑都 有独到的观景面，同时又成为风 景的一部分。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业， 以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商 务事业发展
3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不 需要聚集在商务成本很高的城市中心区。
4.企ห้องสมุดไป่ตู้对自身形象展示的需要很高。
1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率
建筑设计
•园区建园伊始就有明确的定位:针对 国际大型企业总部或其分支机构， 并将范围缩小至高科技企业。并采 用了多功能混合开发的方式。这种 规划理念直接影响了它的建筑设计。
•园区内的独栋建筑都出自国际著名 建筑事务所，其中包括Foster + Partners事务所。为保持优美的园 区环境，只设计2-3层的独栋办公楼。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
配套服务
在名为The Arena（角斗场）的园区会所内设有 • 健身池和咖啡馆 • 酒吧 • 三明治吧 • 美发沙龙 • 咖啡店 • 商务中心 • 酒吧 • 干洗店
Stockley公园 设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫 球会所
“忙碌的蜜蜂”托儿所提供全日制儿童保育
运营管理
Stockley park的物业管理是由斯托克利公园物业管理有限公司 （SPEML）为代表的各类园区管理委员会。
Stockley park的运作资金通来自地产租金，各项费用的预算由 SPEML批准。
SPEML专业物业管理提供的服务包括： •硬质和软环境美化 •维护道路，行人路和湖泊 •安全性 •M＆E维护 •网站招商维护 标牌，停车场布局，结构变化和广告都需要SPEML的批准。
第二代： 商务与社区
城乡结合部
第三代： 发展邻里关系
规模较大，交通便利
第四代： NEW TOWN
大型综合社区
商业型企业出 商业型企业为主 现
大型综合型的跨国 企业
办公、部分商 办公、商业、银行 业设施
办公、商业、居住、 教育、休闲场所
营造出共同生 与城市的联系也越发紧密， 一个可以"自己自足 活的社区气氛， 成为城市功能的一部分。 "，以及可以提供足 融合进城市生 出现私人空间和公共空间 够内部交流空间的 活的元素， 之分，但企业无法真正拥 综合社区
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
……
产业结构的变化
高科技产业在产业结 构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。
城市结构的变化
经济发展促进了城市 的发展。这种发展往往表 现为城市扩张.从而城市 的外延都在不断扩大，人 们开始大量迁移到城市边 缘区域居住。
办公需求的多元化
城市中传统商务不 能满足所有企业的商务 需求，才给商务花园的 形成创造了特有的生存 空间。
总部基地案例研究
总部基地的开发模式
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在 低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规 划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以 优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
•尽管有众多建筑大师参与，但大部 分建筑均保持在核心筒和平面上的 一致，外立面也尽量减少装饰，以 控制造价。这也保证了空间适用于 更多的客户需求。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
建筑设计
•单体建筑基底面积一般在3000平米 左右，以2-3层为主 •建筑内部核心筒布置简练，办公空 间自由开敞，便于布置。
商务花园的特征与产生条件
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业 园区正在不断地向商务花园的形式发生转变。
商务花园的特征
生态的
低密度的
商务花园
低成本的
与城市联系紧密的
自成系统的
有足够的人力资源支持
商务花园与CBD的关系是一种互补关系
位置分 布
产品形 态
客户群 客户心 理
商务花园
城市中心CBD高层写字楼
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
Stockley Pine Golf
Stockley park 设有有自己的18个高尔夫球场 和高尔夫球会所，建设的非常成功，并成 为高尔夫球赛季的重要举办场所。
会所设有一个阳台餐厅，成为一个著名的举 办婚姻和庆典的场所。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
高尔夫球场及公园
三期
二期
一期
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术
外聘核数师通过关键绩效指标监察服务水平。监测结果每季度 都向租户及公园管理委员会公布。合同定期招标以确保维持高 标准和最值实现。
SPEML改善经营滚动计划以应对不断变化的市场需求。 公园管理委员会批准这些计划的目的是以加强现有设施的公园。
SPEML与关键法定机构保持战略合作关系，包括中央国家机关， 地方当局和紧急服务，以便更广泛与当地社会联系，追求更有 利益的合作。
1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合
2.用地密度较低区域
2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高
1.低容积率，高绿化率
1.高容积率，低绿化率
2.建筑密度低
2.建筑密度高
3.小体量，低层
3.大体量，高层
4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权
4.标准化、统一
5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的 载体
1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：
研发等
如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门
2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务” 公司——呼叫中心、快递服务公司等
园区入驻企业总部
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区的成功因素
总部基地案例剖析
一、复合功能的开发策略、灵活的建筑空间设计，满足各种客户的要求 二、得天独厚的区位条件：与西斯罗机场仅有4公里，并有多种便利的交通方式到达园 区 三、提供一流的通讯设备，满足高科技企业的要求 四、多元化的商业娱乐设施，并规划设置核心商业中心，提供从健身、餐饮到商务会客 等服务 五、重视环境规划并以自身建设的高尔夫球场成为园区的特色
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很
好的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例剖析
Stockley Park位于伦敦西侧的 West Drayton 市,距伦敦主城 25公里，距西斯罗机场4公里。 园区通过西侧的Stockley Rd和 东侧的Dawley Rd与外围路网相 接。南侧还有两个火车站可以很 快到达。
从一定程度上发哺生态。
Business Park 演变历程
• Business
park目前已 基本情 在国外经历 况
了四代发展， 入园企
形成了成熟
业 承担功
的理念。
能
特点
第一代： 工业园的演变
城市边缘，由多 组小规模的建筑 组成
偏重于基于科学 研发的企业
研发、仓储、办 公
建筑标准较低， 但比工业园有所 提高
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低
多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦
以主流企业为主要业务对象的服务企业
企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业
1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需 要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本
2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌
2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业 自信。
•植物的种植：1993年已达到14 万棵树木
•历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点
•大联盟运河提供的独特景观
•湖泊的作用：开敞景观节点+排 水蓄水
•建筑与环境的关系：每栋建筑都 有独到的观景面，同时又成为风 景的一部分。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业， 以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商 务事业发展
3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不 需要聚集在商务成本很高的城市中心区。
4.企ห้องสมุดไป่ตู้对自身形象展示的需要很高。
1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率
建筑设计
•园区建园伊始就有明确的定位:针对 国际大型企业总部或其分支机构， 并将范围缩小至高科技企业。并采 用了多功能混合开发的方式。这种 规划理念直接影响了它的建筑设计。
•园区内的独栋建筑都出自国际著名 建筑事务所，其中包括Foster + Partners事务所。为保持优美的园 区环境，只设计2-3层的独栋办公楼。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
配套服务
在名为The Arena（角斗场）的园区会所内设有 • 健身池和咖啡馆 • 酒吧 • 三明治吧 • 美发沙龙 • 咖啡店 • 商务中心 • 酒吧 • 干洗店
Stockley公园 设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫 球会所
“忙碌的蜜蜂”托儿所提供全日制儿童保育
运营管理
Stockley park的物业管理是由斯托克利公园物业管理有限公司 （SPEML）为代表的各类园区管理委员会。
Stockley park的运作资金通来自地产租金，各项费用的预算由 SPEML批准。
SPEML专业物业管理提供的服务包括： •硬质和软环境美化 •维护道路，行人路和湖泊 •安全性 •M＆E维护 •网站招商维护 标牌，停车场布局，结构变化和广告都需要SPEML的批准。
第二代： 商务与社区
城乡结合部
第三代： 发展邻里关系
规模较大，交通便利
第四代： NEW TOWN
大型综合社区
商业型企业出 商业型企业为主 现
大型综合型的跨国 企业
办公、部分商 办公、商业、银行 业设施
办公、商业、居住、 教育、休闲场所
营造出共同生 与城市的联系也越发紧密， 一个可以"自己自足 活的社区气氛， 成为城市功能的一部分。 "，以及可以提供足 融合进城市生 出现私人空间和公共空间 够内部交流空间的 活的元素， 之分，但企业无法真正拥 综合社区
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
……
产业结构的变化
高科技产业在产业结 构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。
城市结构的变化
经济发展促进了城市 的发展。这种发展往往表 现为城市扩张.从而城市 的外延都在不断扩大，人 们开始大量迁移到城市边 缘区域居住。
办公需求的多元化
城市中传统商务不 能满足所有企业的商务 需求，才给商务花园的 形成创造了特有的生存 空间。
总部基地案例研究
总部基地的开发模式
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在 低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规 划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以 优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
•尽管有众多建筑大师参与，但大部 分建筑均保持在核心筒和平面上的 一致，外立面也尽量减少装饰，以 控制造价。这也保证了空间适用于 更多的客户需求。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
建筑设计
•单体建筑基底面积一般在3000平米 左右，以2-3层为主 •建筑内部核心筒布置简练，办公空 间自由开敞，便于布置。
商务花园的特征与产生条件
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业 园区正在不断地向商务花园的形式发生转变。
商务花园的特征
生态的
低密度的
商务花园
低成本的
与城市联系紧密的
自成系统的
有足够的人力资源支持
商务花园与CBD的关系是一种互补关系
位置分 布
产品形 态
客户群 客户心 理
商务花园
城市中心CBD高层写字楼
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
Stockley Pine Golf
Stockley park 设有有自己的18个高尔夫球场 和高尔夫球会所，建设的非常成功，并成 为高尔夫球赛季的重要举办场所。
会所设有一个阳台餐厅，成为一个著名的举 办婚姻和庆典的场所。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
高尔夫球场及公园
三期
二期
一期
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术
外聘核数师通过关键绩效指标监察服务水平。监测结果每季度 都向租户及公园管理委员会公布。合同定期招标以确保维持高 标准和最值实现。
SPEML改善经营滚动计划以应对不断变化的市场需求。 公园管理委员会批准这些计划的目的是以加强现有设施的公园。
SPEML与关键法定机构保持战略合作关系，包括中央国家机关， 地方当局和紧急服务，以便更广泛与当地社会联系，追求更有 利益的合作。
1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合
2.用地密度较低区域
2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高
1.低容积率，高绿化率
1.高容积率，低绿化率
2.建筑密度低
2.建筑密度高
3.小体量，低层
3.大体量，高层
4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权
4.标准化、统一
5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的 载体
1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：
研发等
如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门
2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务” 公司——呼叫中心、快递服务公司等
园区入驻企业总部
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区的成功因素
总部基地案例剖析
一、复合功能的开发策略、灵活的建筑空间设计，满足各种客户的要求 二、得天独厚的区位条件：与西斯罗机场仅有4公里，并有多种便利的交通方式到达园 区 三、提供一流的通讯设备，满足高科技企业的要求 四、多元化的商业娱乐设施，并规划设置核心商业中心，提供从健身、餐饮到商务会客 等服务 五、重视环境规划并以自身建设的高尔夫球场成为园区的特色
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很
好的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生