房地产全过程目标成本管理体系 成本知识普及版
房地产行业成本管理体系
房地产行业成本管理体系一、成本估算方法成本估算方法是指对房地产项目所需的总成本进行预估的方法。
通常采用以下几种方法：1.类比法：参考类似项目的成本数据，估算本项目所需的总成本。
2.参数法：根据房地产项目的参数，如占地面积、容积率、建筑高度等，结合市场数据和经验公式，估算总成本。
3.单位面积法：根据单位面积的成本和总建筑面积，估算总成本。
4.ABC法：将成本划分为A类（直接成本）、B类（间接成本）和C类（风险费用），分别进行估算。
二、成本控制策略成本控制策略是指为了实现房地产项目的成本控制目标而采取的措施和方法。
主要包括以下几个方面：1.制定成本控制计划：根据项目设计和开发计划，制定详细的成本控制计划，包括目标成本、预算、核算体系等。
2.目标成本管理：将目标成本分解为各专业、各岗位、各阶段的目标成本，明确责任，落实到位。
3.动态成本管理：在项目实施过程中，及时收集成本信息，比较实际成本与目标成本的差异，采取纠偏措施进行控制。
4.合同管理：通过合同约定，明确各方的权利和义务，控制成本风险。
5.变更控制：对项目实施过程中的变更进行严格控制，防止因变更引起的成本增加。
三、合同管理及变更控制合同管理是房地产成本控制的重要组成部分，主要包括合同签订、执行和变更等方面。
在合同签订时，应明确合同范围、价格、工期、质量等条款，确保合同内容与目标成本一致。
在合同执行过程中，应严格监督合同的履行情况，防止因违约引起的成本增加。
对于合同变更，应严格控制变更条件和程序，防止因变更引起的成本失控。
四、预算及财务分析预算是房地产成本控制的重要手段之一，主要包括收入预算、支出预算和现金流预算等方面。
通过预算的编制和分析，可以预测项目的收益和现金流情况，为决策提供依据。
财务分析是对项目的财务状况进行评估和分析，主要包括偿债能力、盈利能力、营运能力等方面。
通过财务分析可以评估项目的财务风险和经营绩效，为决策提供依据。
五、决策分析方法决策分析方法是指在进行房地产项目决策时所采用的分析方法。
房地产全过程成本管理
房地产工程成本全过程精细化管管理内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系2第一部分如何认识房地产成本管理1.房地产成本管理的行业特征2.成本管理的核心理念与方法3.房地产成本管理的几个关系处理4.房地产成本管理的演化过程5.房地产成本的基本范畴31.房地产成本管理的行业特征u产品特点u实现过程u成本特性u行业背景41.房地产成本管理的行业特征•基本内容：合理确定+有效控制•管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；•管理方法：目标管理、责任管理等52.房地产成本管理的四个基本理念①经营理念62.房地产成本管理的四个基本理念②产品理念72.房地产成本管理的四个基本理念③市场理念82.房地产成本管理的四个基本理念④专业理念92.房地产成本管理的四个基本理念u成本管理理念落实：无效成本管理§无效成本的定义§产生原因分类—成本影响因素分析§统计与分析方法§管理责任分解与落实§消除无效成本的措施103.房地产成本管理中的几个关系处理p三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度p成本预设与动态变化的矛盾113.房地产成本管理中的几个关系处理p成本控制与其他开发业务的关系p与造价业务之区别和联系124.房地产成本管理的演化过程型以整体目标实现为目的的综合平衡发掘产品价值，提升开发效益型以不突破造价上限为控制目标型以预结算为工作重心13p 我们是从哪里来？p 我们将往哪里去？5.房地产成本的基本范畴•必须知道的成本概念–全成本–开发成本–建造成本–工程成本–其他？15土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用5.房地产成本的基本范畴成本基本科目：序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计16对比分析：项目开发建设投资16序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计17对比分析：建筑安装工程费用项目组成17–科目设置不同–科目包含内容不同18对比分析：不同各企业的成本科目设置成本语言/口径的统一：企业内部的成本科目统一与数据对接统一标准科目：多个部门？对接几个口径：具体哪些？19第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理？1.成本目标及目标管理的本质意义2.成本目标的内涵与外延3.如何制定工程项目成本目标4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施201.成本目标及目标管理的意义u实行目标管理的根本意义：–降低成本？u设定成本目标的作用–设置成本控制上限？212.成本目标的内涵与外延–成本目标的内涵：–成本目标的范围：–成本目标的执行意义：区别于成本测算223.如何制定工程项目成本目标•目标制定的时间：常见争论？•成本目标制定的依据•目标制定的方法与要求•目标制定过程的团队协作方式•成本目标的评审与审批流程•案例分享：成本目标全套表格231.编制说明、填表说明2.项目概况－－规划指标3.建造标准4.各单体成本测算－－建安5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费－－财务费、所得税、增值税10.利润测算－－利润及收益率11.现金流量表24案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表244.成本目标的分解方式•按合约规划分解•按成本科目分解•按管理责任分解•按财务核算模型分解•按现金流出时间分解25方式之一：按合同计划分解；目的：分解依据：甲方的分判与采购计划（合约规划）分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）26分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析方式之二：按工程实体分解；目的：27方式之三：按考核责任分解；目的：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为相关业务部门/岗位的成本指标, 以及管理要求分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后确定28分解依据：根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；分解内容：总目标分解为每种产品、每批不同的核算对象的成本分解时间：核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。
房产项目的目标成本管理
房产项目的目标成本管理目标成本管理是指在进行房产项目的规划、设计、施工、营销和运营过程中，通过合理控制项目成本，使成本达到预定目标，从而实现项目运营目标并获取最大利润。
目标成本管理需要从以下几个方面进行管理和控制：1. 成本预算管理成本预算管理是目标成本管理的核心内容。
在房产项目的各个阶段，需要进行详细的成本预算，在项目规划阶段就要对整个项目的预算进行初步的估算，然后在项目设计阶段、施工阶段、营销阶段和运营阶段进行细化的成本预算。
在成本预算上，需要考虑到材料费、人工费、机械设备费、管理费用、融资成本、税费等各个方面，确保成本预算的准确性和完整性。
成本控制管理是目标成本管理的关键环节。
在项目实施过程中，需要建立有效的成本控制机制，对各项成本进行严格控制。
可以通过制定项目施工进度计划，加强对项目进度的监控和管理，及时发现工程进度偏差和成本超支情况，采取相应的措施予以纠正。
还需要加强对材料采购、施工过程、人工管理等方面的成本控制，确保项目成本在可控范围内。
成本优化管理是目标成本管理的重要内容。
在房产项目的各个阶段，需要不断寻求成本优化的可能性，通过优化设计方案、减少浪费、提高资源利用率、引进新技术和新材料等方式，降低项目成本。
还可以通过与供应商、承包商等合作，寻求成本优势，降低项目成本。
4. 成本绩效评估成本信息化管理是目标成本管理的现代手段。
在房产项目的成本管理中，可以通过建立成本管理信息系统，实时监控项目成本情况，及时获取成本信息，为项目管理提供决策支持。
还可以利用信息化手段对成本进行分析和预测，提高成本管理的科学性和准确性。
通过以上目标成本管理的措施，可以有效地管理和控制房产项目的成本，确保项目成本在合理范围内，实现项目运营目标并获取最大利润。
还可以提高项目的竞争力，为企业的可持续发展提供支持。
试析房地产开发项目的全过程成本管理
试析房地产开发项目的全过程成本管理房地产开发项目的全过程成本管理是指在整个项目周期内对项目的成本进行全面管理和控制，以确保项目在预算范围内完成，并最大程度地实现投资回报。
这一过程包括对项目从规划、设计、施工到运营的各个阶段的成本进行估算、分析、监控和调整，以此确保项目的质量、进度和成本控制在合理范围内进行。
全过程成本管理的主要内容包括成本预算、成本估算、成本控制、成本分析和成本调整。
通过这些管理措施，可以最大程度地减少项目成本的风险，提高项目的效益和投资回报率。
下面将分别对房地产开发项目的全过程成本管理进行详细的分析说明。
1.成本预算成本预算是指在项目启动阶段，通过对项目的规划和设计进行综合分析和估算，确定项目的投资预算。
这一阶段需要明确项目的规模、性质、用途、功能和技术要求，对项目的建设成本进行全面的预测和估算。
还需要根据项目的投资回报预期、市场需求、资金来源等因素进行综合考虑，制定合理的投资预算。
在成本预算的过程中，需要考虑到项目的各项建设成本，包括土地成本、规划设计费、施工费、设备费、装饰费、管理费、预留费、融资费用等，以确保项目能够在预算范围内完成。
成本预算的编制需要充分考虑项目的实际情况和市场环境，综合掌握项目的各项费用，避免出现成本低估或者高估的情况，从而保证项目在后续的施工和运营阶段能够顺利进行。
2.成本估算成本估算是指根据项目的规划和设计方案，对项目所涉及的各项成本进行详细的估算和分析。
在项目规划和设计完成后，需要对项目的土地成本、建筑结构、装修设计、设备设施等方面进行全面的估算，以确保项目的成本控制在合理范围内。
成本估算的过程需要充分考虑项目的规模、施工工艺、材料成本、人工成本、设备成本等因素，进行全面的成本计算和预测。
还需要考虑到项目的环境影响、政策法规、市场需求等因素，并进行相应的成本调整和风险评估。
通过成本估算，可以为项目后续的施工和运营提供可靠的成本基础，确保项目的质量和效益。
房地产企业成本控制知识
房地产企业成本控制知识房地产企业成本控制知识房地产行业是一个以资本、技术、管理水平等因素为基础的大产业，它对社会的经济发展和人民生活水平的提高起着重要作用。
然而随着时间的推移，房地产企业的市场竞争越来越激烈，作为企业的管理者，他们必须要把握好公司财务状况，保持成本可控，不断提升企业的核心竞争力。
成本控制是企业生存和发展过程中必不可少的一项工作，尤其是对于房地产企业而言更是如此。
为此，本文将从以下几个方面探讨一下房地产企业成本控制的知识。
一、了解房地产企业的各项成本在掌握房地产企业成本控制知识之前，了解企业的各项成本是第一步。
房地产企业的各项成本包括：场地租赁成本、建筑材料成本、装修设计成本、施工人员薪金、市场营销成本、管理人员薪金、税费、贷款利息和借款利息等。
企业管理者除了需要对这些成本进行了解，还要针对不同成本的特点分别加以考虑，综合掌握和把握成本控制的方向。
二、切实有效的成本控制手段成本控制是企业管理过程中十分关键的一环，企业管理者需要采取科学、合理的措施，实现成本控制的目标。
常见的成本控制手段有：1、市场调查和数据统计企业首先要了解市场需求，将资源投放到最需要的地方。
通过市场调查，了解客户需求的多样性，根据所得数据对企业的物料进货、工人工资、设备购置等方面进行科学合理的规划。
2、资源集中和分配优化企业要堵住资源浪费的漏洞，集中资源，进行合理分配，提高利用效率。
在资源的配置方面，优化工艺流程，精简管理层次，增加效率。
3、节约能源和二次利用企业在生产过程中需要不断节约能源，增加系统能源利用率，提高资源利用效率。
同时，可以对废弃物进行二次利用，例如再生利用建筑废弃物等。
4、管控财务企业管理者需要加强财务管控，确保企业流动资金充足，实现企业的可持续发展。
要充分利用现有的资金，明确企业经营目标，制定追求利润最大化的战略，提高资金运营收益。
5、人力资源管理和控制人力资源管理是企业管理中最重要的一环。
企业要注重对员工的关怀，提供山川幸福的工作环境，并对员工进行及时反馈和工作表彰，提高员工的积极性，从而形成稳定的员工队伍，货拉拉房地产成本规模。
房产项目的目标成本管理
房产项目的目标成本管理1. 引言1.1 什么是房产项目的目标成本管理房产项目的目标成本管理是指在开展房地产项目过程中，为了实现项目预期目标和相应利润，通过合理的资源配置和成本控制，从而有效管理项目开发过程中的各类成本。
房产项目的目标成本管理包括项目启动阶段的成本预算、执行阶段的成本控制、监督阶段的成本分析和调整等一系列管理措施。
通过制定明确的成本目标和管理计划，对项目开发过程中的各项成本进行规划和控制，以确保项目能够在预算范围内完成，并实现预期的经济效益。
房产项目的目标成本管理是项目管理中的重要内容，直接关系到项目的投资回报率和经济效益，对于提高项目成功的概率和市场竞争力具有重要意义。
通过科学严谨的成本管理，可以有效地提升项目的效率和效益，降低项目风险，提高项目的竞争力和持续盈利能力。
1.2 目标成本管理的重要性在房产项目中，目标成本管理具有非常重要的意义。
目标成本管理可以帮助项目团队在整个项目周期内有效地控制成本，确保项目按预算和时间计划顺利进行。
通过制定清晰的成本目标和控制措施，可以有效地避免项目因为成本超支而面临陷入困境的风险。
同时，目标成本管理也可以帮助项目团队更好地理解项目的成本结构，从而提高成本的可预测性和可控性。
另外，在竞争激烈的房产市场中，有效的目标成本管理可以帮助企业提高竞争力，降低成本和提高效益。
通过合理的成本控制和管理，企业可以在同等条件下提供更有竞争力的产品和服务，从而吸引更多客户并获得更高的市场份额。
总的来说，目标成本管理在房产项目中扮演着至关重要的角色，不仅可以帮助项目团队确保项目的成功实施，还可以帮助企业提高竞争力，实现可持续发展。
因此，深入研究和探讨房产项目的目标成本管理具有重要的现实意义和实践价值。
1.3 本文的研究目的本文的研究目的是通过对房产项目的目标成本管理进行深入研究，探讨其在房地产行业中的重要性和应用。
通过分析目标成本管理的原则、工具与技术，以及成本控制策略和风险管理与成本控制的关系，从实际案例出发，帮助读者更好地理解和应用目标成本管理，提高房产项目的投资效益和管理水平。
试析房地产开发项目的全过程成本管理
试析房地产开发项目的全过程成本管理房地产开发项目的全过程成本管理是指在整个项目开发周期中，对项目的各个阶段进行全面、系统地成本控制和管理。
全过程成本管理包括项目前期调研、招投标阶段、设计阶段、施工阶段、交付阶段以及售后阶段。
首先是项目前期调研阶段的成本管理。
在这个阶段，需要对项目的基本信息和风险进行调研和分析，以确定项目可行性。
成本管理的重要任务是建立项目预算，包括土地购买成本、规划设计成本、前期工程费用等，以确保项目在开发过程中的成本控制。
第二是招投标阶段的成本管理。
在这个阶段，需要对各个工程项目进行招标，选择合适的承包商和供应商。
成本管理的任务是对不同承包商和供应商的报价进行评估和比较，选择最具经济效益的合作方，同时控制成本在可接受范围内。
第三是设计阶段的成本管理。
在这个阶段，需要进行项目的规划和设计，确定建筑结构、材料和装修等细节。
成本管理的任务是在满足项目需求的前提下，寻求最经济的设计方案，避免设计上的过度投入，控制设计成本。
第五是交付阶段的成本管理。
在这个阶段，需要对房屋进行竣工验收，进行一些必要的维修和装修工作。
成本管理的任务是对交付过程中的成本进行控制，尽量减少不必要的费用，确保交付阶段的成本符合预算。
最后是售后阶段的成本管理。
在这个阶段，需要进行项目的销售和售后服务。
成本管理的任务是对售后服务的成本进行控制和管理，确保售后服务过程中的成本不会超出预算。
房地产开发项目的全过程成本管理是在项目开发周期中全面、系统地进行成本控制和管理，从项目前期调研到项目售后服务的每个阶段都需要进行成本的审计和控制，以确保项目的经济效益和可持续发展。
成本管理的关键是建立合理的预算、选择合适的合作方、控制成本的波动以及及时调整管理策略。
试析房地产开发项目的全过程成本管理
试析房地产开发项目的全过程成本管理房地产开发项目的全过程成本管理包括项目前期成本、开发成本和运营成本三个阶段。
下面将对这三个阶段进行详细分析。
1. 项目前期成本管理项目前期成本管理是指在房地产开发项目启动之前的阶段，进行项目可行性研究和规划的成本管理。
主要包括以下内容：(1) 市场调研成本：对于房地产开发项目，开发商需要进行市场调研，了解当地的房地产市场需求和竞争情况。
市场调研成本主要包括调查费用、数据采集和分析费用等。
(2) 土地成本：房地产开发项目需要购买土地作为开发用地，土地成本是项目前期成本的重要组成部分。
土地成本包括土地购买费用、土地评估费用和土地处置费用等。
(3) 设计规划成本：项目前期需要进行设计规划工作，包括土地利用规划、建筑设计和装修设计等。
设计规划成本包括设计费用、工程设计费用和施工图设计费用等。
(4) 批准手续成本：房地产开发项目需要进行各种审批手续和证照的办理工作，包括用地预审、工程规划许可和施工许可等。
批准手续成本主要包括行政费用、审批费用和证照费用等。
(5) 管理费用：项目前期需要进行各种管理工作，包括项目管理、合同管理和财务管理等。
管理费用主要包括人员工资、办公租赁和行政费用等。
2. 开发成本管理开发成本管理是指房地产开发项目实施过程中涉及的工程建设和物资采购等成本管理。
主要包括以下内容：(1) 建筑工程成本：房地产开发项目涉及到建筑工程的施工和装修工作，建筑工程成本包括施工费用、材料费用和设备费用等。
(2) 基础设施成本：房地产开发项目需要建设基础设施，包括道路、给排水和供电等。
基础设施成本包括工程建设费用和设备采购费用等。
(3) 物资采购成本：房地产开发项目需要采购各种建筑材料、设备和家具等物资。
物资采购成本包括采购费用、运输费用和保险费用等。
(4) 劳动力成本：房地产开发项目需要雇佣各类工人和管理人员。
劳动力成本包括工人工资、社会保险和福利费用等。
(5) 市场推广费用：房地产开发项目需要进行市场推广和销售工作，市场推广费用包括广告费用、销售费用和市场调研费用等。
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有几个问题
QUESTION1：
我们该用多少钱？
QUESTION2：
我们能赚多少钱？
QUESTION3：
我们的钱用到哪里去了？
让我们来看几张图
目标 合同 动态
实际
有的放矢 逐级递减
CONCLUSION JIA QING+
DELONG
结论
“目标”
决定成本
目标就是成本
1998 成本管
理年
财务
• 人力资源成本管控 • 行政办公费用管控 • 报批报建费用减免 • 政府协调费用管控
运营
开发全费用
土地成本 开发前期费 建安工程费 配套设施费 运营管理费 财务管理费
营销费 税金
土地成本
土地出让金及相关费用 土地整理工程费
土地测算规划及初勘 拆迁补偿费
土地款贷款利息
责任部门 运营管理
配合部门
设计
• 成本控制下的进度、质量、 安全管理
• 施工技术方案论证 • 设计变更 • 现场签证
工程
• 目标成本管理、动态成本跟踪 平台
• 材料设备采购认价 • 工程招标、合同、造价管理 • 资金计划管理 • 开发成本管控
成本
• 项目成本财务指标管控 • 分摊成本管控 • 总体资金计划管控 • 融资成本管控
2000 成本审
算组
2003 目标成
本管理
2007 成本管
理部
万科从开始成本管理到确定目标成本管 理体系，用了5年的时间去寻求与探索
BEST JIA QING+
DELONG
十大地产集团
坚决执行目标成本管理体系
我们还在等什么
一目了然同管理
资 金
分
计
控制 态
合同执行
目标成本修订
非合同性成本
资金管理
付付资 款款金 计录计 划入划
合同性成本
合变结 同更算 录签管 入证理
动态成本管理
待各 全 发产 项 生品 目 成动 动 本态 态 预成 成 测本 本
从未来的角度思考今天 从发展的角度思考起步 从管理的角度思考成本
HIGH JIA QING+
DELONG
老板的“高度”决定 企业的“高度” 企业的“高度”决定 管理的“高度”
划
目
标
成
非合同性成本
成
本 调整 本
待发生成本
成
本
对比
偏
差
支 付
实 际 成 本
• 计划
P
• 执行
D
A
• 处理
C
• 检查
P
•
• 计划
•
•
投资管理、设计管理、 估算管理、预算管理
目标成本
D
•
• 执行
•
•
工程管理、合同管理、 招标管理、签证管理
动态成本
C
•
• 检查
•
•
进度管理、财务管理 三算对比
目标偏差
A
•
• 处理
•
•
运营管理、计划管理 营销管理
目标调整
谁来控制成本
华 丽 的 转 身
从 谁花钱控制谁
到 谁花钱谁控制
每个人都是“管理者”
全
成
营销
设计
工程
成本
财务
运营
本
管
理
• 市场定位 • 体验区选址及标准 • 销售费用管控
营销
• 设计费用管控 • 产品定位 • 产品建造标准 • 设计任务书 • 设计优化
HIGH JIA QING+
DELONG
嘉庆德隆需要自己的高度
THANKS！
财
工
成
务
程
本
管
管
管
理
理
理
开发前期费用
勘察设计费 报批报建费 开发施工建设期收费 三通一平费 临时设施费
责任部门
运营管理
研发设计
配合部门
工
成
程
本
管
管
理
理
建安工程费
基础工程费 土建装饰工程费 设备安装工程费
责任部门
成本管理
工程管理
配合部门
财
设
务
计
管
研
理
发
配套工程设施费
社区管网工程费 园林环境工程费
成本部 鲁晓松
嘉 庆 德 隆 JIA QING+
DELONG
KNOW JIA QING+
DELONG
资本家
COOPERATE TONG CHENG+ CHANYE
？ 知本家
PONDER JIA QING+
DELONG
这个问题 我们一直在思考
LAMP JIA QING+
DELONG
谁
为我们点亮前行的明灯
配套设施费
责任部门
成本管理
工程管理
配合部门
财
设
务
计
管
研
理
发
开发间接费
运营管理费 财务管理费
营销费 税金
责任部门
运营管理 财务管理 营销策划
配合部门
工
成
程
本
管
管
理
理
全成本运营工作流程图
市场调研
初步方案设计
项目成本估算 可行性论证
获取土地 项目定位估算
目标成本估算 施工图设计 编制目标成本 目标成本录入