第五章房地产3节PPT教学课件
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资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
第五章房地产中介服务管理制度与政策
3、资质证书和有效期 ❖ 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设
行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。 ❖ 房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明
作废后，申请补办。 ❖ 房地产估价机构资质有效期为3年。
4、资质核准延续程序 资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价
四、房地产估价机构资质核准程序
1、房地产估价机构资质核准应提交的材料： ❖ （一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）； ❖ （二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件； ❖ （三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）； ❖ （四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）； ❖ （五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）； ❖ （六）专职注册房地产估价师证明； ❖ （七）固定经营服务场所的证明； ❖ （八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机
申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设 行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交 材料。
❖ 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主 管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申 请材料报国务院建设行政主管部门。
告； ❖ （六）擅自设立分支机构； ❖ （七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务； ❖ （八）法律、法规禁止的其他行为。
-各资质等级相应标准 1级 ❖ 时间：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得
二级房地产估价机构资质3年以上； ❖ 注册资本金：有限责任公司的注册资本人民币200
万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上； ❖ 股东或合伙人：有限责任公司的股东中有3名以上、
房地产金融第五章
• 分为房地产开发项目贷款和房地产企业贷款两类。 • 前者以房地产项目为贷款对象,主要考察具体项目的盈利能力 ,以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。 • 后者以房地产企业为对象,注重房地产企业整体还债能力,贷 款方式以综合授信和纯信用贷款为主,主要发放流动资金贷款 • 分为信用贷款和担保贷款两类。信用贷款是指以借款人的信 誉发放的贷款,借款人不需要提供其他担保。 • 担保贷款是贷款的主要形式,是指贷款人要求借款人根据规定 的担保方式提供贷款担保而发放的贷款。中国目前的贷款担 保方式主要有保证、抵押和质押3种方式,相应地,中国的担保 贷款也包括保证贷款、抵押贷款和质押贷款3种。
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
1.借款人应满足的基本条件 2.房地产开发贷款对借款人的特殊要求
• (1)借款人为房地产开发企业或具有房地产经 营开发资格的企业的 • (2)借款人为事业单位的 • (3)土地储备机构还需要具备的条件
• (1)有按期还本付息的能力,原应付贷款利息和 到期贷款已清偿,没有清偿的,已经做了建设银 行认可的偿还计划; • (2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人 外,应当经过工商部门办理年检手续; • (3)在建设银行开立存款账户(业务品种另有规 定的除外); • (4)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限 公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资 产总额的50%; • (5)借款人的资产负债率符合有关规定要求; • (6)持有人民银行核发的年检合格的贷款卡(证)。
品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一 般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。
第一节 开发商借款的原因
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
1.借款人应满足的基本条件 2.房地产开发贷款对借款人的特殊要求
• (1)借款人为房地产开发企业或具有房地产经 营开发资格的企业的 • (2)借款人为事业单位的 • (3)土地储备机构还需要具备的条件
• (1)有按期还本付息的能力,原应付贷款利息和 到期贷款已清偿,没有清偿的,已经做了建设银 行认可的偿还计划; • (2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人 外,应当经过工商部门办理年检手续; • (3)在建设银行开立存款账户(业务品种另有规 定的除外); • (4)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限 公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资 产总额的50%; • (5)借款人的资产负债率符合有关规定要求; • (6)持有人民银行核发的年检合格的贷款卡(证)。
品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一 般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。
第一节 开发商借款的原因
第五章 房地产开发经营管理制度与政策
第五章房地产开发经营管理制度与政策（3～4分）第一节房地产开发企业的管理二、房地产开发企业的设立条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
四、房地产开发企业设立的程序（1）新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
（2）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。
（3）《暂定资质证书》有效期1年，延长《暂定资质证书》有效期的，延长期不得超过2年。
（4）自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第二节房地产开发项目管理二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（一）建设用地使用权的取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得主要包括以下情形：（1）国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（2）经济适用住房建设用地。
（二）建设条件书面意见的内容土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。
市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
现金流出
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
2023年CPA《会计》第五章 投资性房地产 课件
24
第三节 投资性房地产的后续计量
甲企业的账务处理如下：
(1) 2×18年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——在建
12 000 000
贷：投资性房地产——成本
10 000 000
——公允价值变动 (2) 2×18年3月15日~11月10日： 借：投资性房地产——在建
2 000 000 1 500 000
2023年CPA《会计 》
第五章 投资性房地产
1
第一节 投资性房地产的特征与范围
2
第一节 投资性房地产的特征与范围
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 1.已出租的土地使用权。 指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权。 指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物。 指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
22
第三节 投资性房地产的后续计量
甲企业的账务处理如下： (1) 2×18年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
14 000 000
6 000 000 20 000 000
(2) 2×18年3月15日~12月10日： 借：投资性房地产——在建
贷：投资性Hale Waihona Puke 地产——成本2.资本化后续支出
——公允价值变动(或借) ②发生后续支出时 借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
③完工时
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
21
第三节 投资性房地产的后续计量
第三节 投资性房地产的后续计量
甲企业的账务处理如下：
(1) 2×18年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——在建
12 000 000
贷：投资性房地产——成本
10 000 000
——公允价值变动 (2) 2×18年3月15日~11月10日： 借：投资性房地产——在建
2 000 000 1 500 000
2023年CPA《会计 》
第五章 投资性房地产
1
第一节 投资性房地产的特征与范围
2
第一节 投资性房地产的特征与范围
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 1.已出租的土地使用权。 指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权。 指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物。 指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
22
第三节 投资性房地产的后续计量
甲企业的账务处理如下： (1) 2×18年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
14 000 000
6 000 000 20 000 000
(2) 2×18年3月15日~12月10日： 借：投资性房地产——在建
贷：投资性Hale Waihona Puke 地产——成本2.资本化后续支出
——公允价值变动(或借) ②发生后续支出时 借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
③完工时
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
21
第三节 投资性房地产的后续计量
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
人教版八年级物理上册 第五章 第3节《凸透镜成像的规律》(2个课时)精品教学课件
【收集数据并分析】
新课讲解
归 纳 【得出结论】
u＞2f，成倒立、缩小的实像；u=2f，成倒立、等大的实像；f ＜u＜2f，成倒立、放大的实像；u=f，不成像；0＜u＜f，成正立、放大
的虚像。
点击画面 播放
新课讲解
点击画面 播放
新课讲解
典例分析
例 做凸透镜成像实验，蜡烛距透镜15 cm时，在光屏上成放大的 像，则下列说法错误的是B（ ） A.蜡烛距透镜45 cm时，一定成缩小的实像 B.蜡烛距透镜20 cm时，一定成放大的实像 C.蜡烛距透镜18 cm时，可能成放大的实像 D.蜡烛距透镜6 cm时，一定成放大的虚像
新课讲解
二、透镜成像的光路分析
u>2f f<v<2f 倒立、缩小的实像
新课讲解
u=2f v=2f 倒立、等大的实像
新课讲解
f<u<2f v>2f 倒立、放大的实像
新课讲解
u=f 不成像
新课讲解
u<f 倒立、放大的虚像
新课讲解
典例分析
例 将蜡烛逐渐向凸透镜移动，当蜡烛位于焦点以内时，撤去光屏，
布置作业
请完成《 少年班》P79-P80对应习题
第五章 透镜及其应用
第3节 凸透镜成像的规律
课时2 凸透镜成像的规律的应用
目 录
CONTENTS
1 学习目标 3 新课讲解 5 当堂小练
2 新课导入 4 课堂小结 6 布置作业
学习目标
1.进一步学习凸透镜成像规律在生活中的应用。 2.了解实像和虚像的区别。
新课讲解
照相机的原理是物体到凸透镜的距离大于2倍焦距时， 成倒立、缩小的实像。
投影仪的原理是物体到凸透镜的距离在2倍焦距和1倍焦 距之间时，成倒立、放大的实像。
新课讲解
归 纳 【得出结论】
u＞2f，成倒立、缩小的实像；u=2f，成倒立、等大的实像；f ＜u＜2f，成倒立、放大的实像；u=f，不成像；0＜u＜f，成正立、放大
的虚像。
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典例分析
例 做凸透镜成像实验，蜡烛距透镜15 cm时，在光屏上成放大的 像，则下列说法错误的是B（ ） A.蜡烛距透镜45 cm时，一定成缩小的实像 B.蜡烛距透镜20 cm时，一定成放大的实像 C.蜡烛距透镜18 cm时，可能成放大的实像 D.蜡烛距透镜6 cm时，一定成放大的虚像
新课讲解
二、透镜成像的光路分析
u>2f f<v<2f 倒立、缩小的实像
新课讲解
u=2f v=2f 倒立、等大的实像
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f<u<2f v>2f 倒立、放大的实像
新课讲解
u=f 不成像
新课讲解
u<f 倒立、放大的虚像
新课讲解
典例分析
例 将蜡烛逐渐向凸透镜移动，当蜡烛位于焦点以内时，撤去光屏，
布置作业
请完成《 少年班》P79-P80对应习题
第五章 透镜及其应用
第3节 凸透镜成像的规律
课时2 凸透镜成像的规律的应用
目 录
CONTENTS
1 学习目标 3 新课讲解 5 当堂小练
2 新课导入 4 课堂小结 6 布置作业
学习目标
1.进一步学习凸透镜成像规律在生活中的应用。 2.了解实像和虚像的区别。
新课讲解
照相机的原理是物体到凸透镜的距离大于2倍焦距时， 成倒立、缩小的实像。
投影仪的原理是物体到凸透镜的距离在2倍焦距和1倍焦 距之间时，成倒立、放大的实像。
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(1)土地价格=房地产价格-建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×
已使用年数
ห้องสมุดไป่ตู้
建筑物重置价-残值
年折旧费=
耐用年限
建筑物重置价×(1—残值率)
=
耐用年限
2020/12/09
15
（2）
房地产纯收益—建筑物纯收益
土地价格=
土地资本化率
建筑物 建筑物
建筑物
=
纯收益 现
值
×
资本化率
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×
例
/年·平方米） 米）
（%）
1
418.9
5900
7.1
2
450.0
6000
7.5
3
393.3
5700
6.9
4
459.9
6300
7.3
5
2020/12/09
507.0
6500
7.8
10
对以上5个可比实例的资本化率进行 简单算术平均就可以得到资本化率 为：
r =(7．1％+7．5％+6．9％+7．3％ +7．8％) ／5= 7．32％
试分别评估两种情况下的房地产收 益价格。
2020/12/09
20
解：
纯收益按等差级数递增，收益年期无限 的收益价格计算公式为：
ab P= r + r 2
= (50/5%)+1/(5%)2
=1400(万元)
2020/12/09
21
纯收益按等比级数递增，收益年期无限 的收益价格计算公式为：
P=
2020/12/09
已使用年数
16
(三)单独评估建筑物的价格
1. 建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.
房地产纯收益—土地纯收
建筑物价格=益 建筑物资本化率
2020/12/09
17
六、应用举例
[例4—2] 有一宗土地，出让年期为 50年，资本化率为10％，预计未来 前5年的纯收益分别为15万元、16万 元、18万元、15万元、20万元，第 六年开始纯收益大约可以稳定在25
2020/12/09
11
(三)资本化率的种类
1.综合资本化率。r
2．土地资本化率。r1 3．建筑物资本化率。 R2
r1L + r 2B
r=
L+B
2020/12/09
r = r1X + r2Y
12
五、计算公式
(一)评估房地产综合价格 房地产纯收益
房地产价格= 综合资本化率
房地产纯收益=房地产总收益—房地产总
第三节 房地产评估的收益法
一、基本思路
二、适用范围
三、纯收益
四、资本化率
五、计算公式
六、应用举例 2020/12/09
1
卖方
收益性 房地产 支付货币
买方
假若原卖方每年能从该房地产获得100万元的 收益，在银行利率为10%的情况下，卖方存入 银行多少钱可获得100万元的收益？
100 10% 2020/12/09
建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方
米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另
据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每
建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的
管理费为年租金的3．5％，维修费为重置价的
1．5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20
元，保险费为重置价的0．2％，土地资本化率7％，
建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地
200220年20/123/09月的土地使用权价格。
a r-s
50 = 5% - 1% = 1250(万元）
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[例4—4] 某房地产公司1997年3月以有偿出让方式
取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地
块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平
方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。
目 前 ， 该 类 建 筑 重 置 价 格 为 每 平 方 米 2500 元 。 该
费用
房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
十空房损失
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（二）单独评估土地的价格
1.由土地收益评估土地价格。 适用范围：空地出租
土地价格=
土地纯收益 土地资本化率
土地纯收益=土地总收益—土地总费 用
2土020/1地2/09 总费用=管理费+维护费+税金 14
2． 由房地产收益评估土地价格。
万元左右，试评估该宗土地的收益 价格。
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P= 15 (1+10%)
16
+
(1+10%)2
18
+
+
(1+10%)3
15
25
+
+
(1+10%)4 (1+10%)5
25
1
10%(1+10%)5
1-
(1+10%)50-5
=216．1(万元)
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[例4—3] 有一宗房地产，目前的纯 收益为50万元，资本化率为5％。若： (1)未来各年的纯收益将在上一年的 基础上增加1万元； (2)未来各年的 纯收益将在上一年的基础上增长1％。
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(二)求取资本化率的方法
1．纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。
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[例4—1] 在房地产市场中收集到5个与待 估房地产类似的交易实例，见表4—1。
表4—1
纯收益与售价交易实例
可比实 纯收益（元 价格（元/平方 资本化率
求取总收益时，是以客观收益即正 常收益为基础，而不能以实际收益 计算。
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(三)客观总费用
总费用是指取得该收益所必需的 各项支出。
如维修费、管理费、保险费、 税金、租金损失准备费、空房损失 费等。。
总费用也应该是客观费用。
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四、资本化率
(一)资本化率的实质 资本化率的实质是一种投资报酬率。 资本化率的大小同投资风险的大小成正相 关的关系。
对于政府机关、学校、公园等公 用、公益性房地产价格评估大多 不适用。
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(一)纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去
各种费用后的收益，一般以年为单 位。
一般以客观纯收益作为评估的依据 。
纯收益=总收益－总费用
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(二)客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地 产和与之有关的各种设施、劳动力 及经营管理者要素结合产生的收益。 也就是指被估房地产在一年内所能 得到的所有收益。
=1000万元
理论价格
2
纯收益 1.房地产价格= 资本化率
这种理论抽象，有三个假设前提：(1)纯收益每年 不变；(2)资本化率固定；(3)收益为无限年期。
2. 收益为有限年期的房地产价格计算公式为：
A P= r
1－ 1
(1+r)n
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收益法适用于有收益的房地产 价格评估
如商场、写字楼、旅馆、公寓等，