南阳市浩杰房地产开发有限公司、张国顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

南阳市浩杰房地产开发有限公司、张国顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省南阳市中级人民法院【审理法院】河南省南阳市中级人民法院【审结日期】2020.12.21【案件字号】（2020）豫13民终6504号【审理程序】二审【审理法官】杨乐李晓伟罗军【审理法官】杨乐李晓伟罗军【文书类型】判决书【当事人】南阳市浩杰房地产开发有限公司;张国顺;庞定若;马润泽【当事人】南阳市浩杰房地产开发有限公司张国顺庞定若马润泽【当事人-个人】张国顺庞定若马润泽【当事人-公司】南阳市浩杰房地产开发有限公司【代理律师/律所】司素杰河南大律师事务所;张华伟河南菊城律师事务所;符姣河南菊城律师事务所【代理律师/律所】司素杰河南大律师事务所张华伟河南菊城律师事务所符姣河南菊城律师事务所【代理律师】司素杰张华伟符姣【代理律所】河南大律师事务所河南菊城律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】南阳市浩杰房地产开发有限公司【被告】张国顺;庞定若;马润泽【本院观点】本案的争议焦点为：1.一审审理程序是否违法；2.本案是否涉嫌刑事犯罪；3.本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系，及涉案房屋买卖合同的效力。

【权责关键词】诚实信用原则代理合同诉讼请求简易程序变更诉讼请求反诉驳回起诉维持原判审判监督合同约定发回重审催告撤销无效证人证言第三人共同诉讼证明责任（举证责任）新证据自认证据不足督促程序公示催告清算【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：1.一审审理程序是否违法；2.本案是否涉嫌刑事犯罪；3.本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系，及涉案房屋买卖合同的效力。

关于一审审理程序是否违法的问题。

《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定：“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的”。

本案中，张国顺、庞定若、马润泽依据与浩杰公司签订的房屋买卖合同及浩杰公司出具的购房款收据主张权利，本案事实清楚，双方权利义务关系明确，也不存在不应适用简易程序进行审理的情形，故一审法院依据简易程序审理本案并无不当。

综上，浩杰公司关于本案一审适用简易程序审理不当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。

关于本案是否涉嫌刑事犯罪的问题。

根据浩杰公司提交的书记留言板上的信息内容，可以证实在内乡县维稳办、金融办、科工局等单位的组织协调下，内乡县中小企业促进会的法定代表人彭飞及实际控制人张会超同意以房产抵偿内乡县中小企业促进会所欠债务的情形，故张国顺、庞定若、马润泽与内乡县中小企业促进会之间的债务关系已经内乡县政府相关职能部门确认为合法债务并予以妥善解决，本案并不存在涉嫌刑事犯罪的情形。

综上，浩杰公司关于本案涉嫌刑事犯罪，应当移送处理的上诉理由，并无证据予以证实，本院不予支持。

关于本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系，及涉案房屋买卖合同的效力的问题。

司法实践中，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

对于以物抵债协议签订后新债与旧债的关系，以物抵债协议可能构成债的更改，即成立新债务同时消灭旧债务，亦可能成立新债清偿，即成立新债务与旧债务并存。

基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般为新债清偿。

本案中，在张国顺、××、马润泽与××县中小企业促进会的债务履行期限已经届满的情况下，原借款合同及收据由内乡县中小企业促进会实际控制人张会超收回，由浩杰公司与张国顺、庞定若、马润泽另行签订房屋买卖合同，并出具购房款收据的事实，可以证实张国顺、××、马润泽与××县中小企业促进会就双方之间民间借贷法律关系已经达成终止消灭的合意，借款合同的权利义务已经终止，双方之间的民间借贷法律关系已经转化为张国顺、庞定若、马润泽与浩杰公司之间的房屋买卖合同关系，将涉案借贷债务转化为购房款，以特定物代替原金钱债务的履行，已经构成债的更改。

综上，浩杰公司与张国顺、庞定若、马润泽之间已经形成新的房屋买卖合同关系，原民间借贷法律关系已经终止的情况下，一审依据房屋买卖合同关系审理本案并无不当，亦无需追加原民间借贷债务人参与本案诉讼。

涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，故应为有效合同。

浩杰公司于房屋买卖合同签订之日向张国顺、庞定若、马润泽出具购房款收据的行为，应视为对张国顺、××、马润泽与××县中小企业促进会之间借款转化为房屋买卖合同购房款的认可，故张国顺、庞定若、马润泽已经按约支付涉案房屋买卖合同的购房款。

现浩杰公司以张国顺、庞定若、马润泽未予实际支付涉案购房款为由主张解除合同，并无事实依据，依法不应予以支持。

《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。

本案中，张国顺、庞定若、马润泽系与浩杰公司签订房屋买卖合同，并非系张国顺、××、马润泽与××县中小企业促进会约定由浩杰公司履行债务，合同的双方当事人已经发生变更，故本案并非第三人履行合同的情形。

综上，浩杰公司关于本案应依据民间借贷法律关系进行审理以及涉案房屋买卖合同应予解除的上诉理由，于法无据，本院不予支持。

综上所述，南阳市浩杰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由南阳市浩杰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-27 00:23:20南阳市浩杰房地产开发有限公司、张国顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河南省南阳市中级人民法院民事判决书（2020）豫13民终6504号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市浩杰房地产开发有限公司。

法定代表人：梁明闯，该公司总经理。

委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国顺。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞定若。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：马润泽。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：张华伟，河南菊城律师事务所律师。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：符姣，河南菊城律师事务所律师。

上诉人南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司）因与被上诉人张国顺、庞定若、马润泽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初3568号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。

上诉人南阳市浩杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人司素杰，被上诉人张国顺、庞定若、马润泽的共同委托诉讼代理人张华伟、符姣到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

南阳市浩杰房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判案涉解除买卖合同通知有效或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张国顺、庞定若、马润泽承担。

事实和理由：1.一审审理程序违法，本案法律关系复杂、且存在原审被告反诉等情形，故依法不应当适用简易程序进行审理。

2.本案可能涉嫌刑事犯罪。

案涉众储户是内乡县中小企业促进会非法集资活动参与人员（涉及储户222名），内乡县中小企业促进会不能筹措资金兑付集资参与人员（涉及集资犯罪数额至少在2000万元以上），故本案应当按照“先刑后民”程序驳回起诉并移交公安机关处理。

3.一审程序存在遗漏案件当事人的情形。

案涉借款主体是内乡县中小企业促进会，后因经营维艰、资金链断裂等情形下于2015年11月3日注销，应当查明该促进会是否经过合法清算，其清算义务人包含实际控制人是否应尽清算义务，并追加真正债务主体清偿案涉债务，而不应由民间借贷法律关系以外第三人即浩杰公司负担。

4.一审判决认定事实错误。

本案系借款关系产生纠纷，由民间借贷最终转换为以房抵债的主张不符合形成变更法律关系的法律规定，众储户应当承担举证责任。

现有证据不足以证实众储户与浩杰公司、促进会实际控制人张会超签订三方协议，故不存在以房抵债冲减张国顺、庞定若、马润泽债权的情形。

5.一审判决认定案涉买卖合同具有债务加入和代为清偿性质系法律适用错误。

浩杰公司并未与原民间借贷关系的债务人达成合意，也没有表示愿意加入原债务从而消灭旧债的意思表示，不符合债务加入特征。

浩杰公司签订涉案商品房买卖合同系经办人越权代理导致，众储户缔约时并未尽到形式审查义务。

以物抵债不能实现，不符合代为清偿要物行为特征。

涉案房屋买卖合同并未成立，不受法律保护，浩杰公司以明示方式解除合同符合法律规定，且不受解除权期限的限制。

6.一审判决未按照民间借贷法律关系处理本案明显不当，在浩杰公司明确表示不履行新债务，以物抵债协议目的不能实现的情况下，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使并不以该以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提，故本案应当向原告释明变更诉讼请求，按民间借贷关系进行审理。

本案中浩杰公司并未实际得到相应购房款，故一审判决让浩杰公司继续履行合同或退还巨额购房款，显然违反公平、诚实信用原则。

7.本案实际法律关系为第三人履行合同，浩杰公司与众储户签订房屋买卖合同及出具购房款收据的行为并非自愿，系迫于内乡县政府及众储户集体上访的压力，张会超与浩杰公司商定用涉案房产抵偿债务，但前提在于张会超将购房款汇入浩杰公司账户。

现浩杰公司无法代为履行，故应由民间借贷的借款主体承担责任。

张国顺、庞定若、马润泽辩称，1.本案适用简易程序并无不当。

本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订书面的房屋买卖合同，案件事实清楚，双方权利义务关系明确，一审法院适用简易程序审理并无不当。

内乡县中小企业促进会并未被界定为非法集资，浩杰公司主张本案涉嫌刑事犯罪没有依据。

且内乡县中小企业促进会与双方之间的关系与本案并非同一法律关系，无需追加其参与本案诉讼，不存在遗漏当事人的情形。

2.浩杰公司以其房产抵偿张会超作为实际控制人的内乡县中小企业促进会拖欠众储户借款的事实，有房屋买卖合同、浩杰公司出具的购房款收据以及张英丽的证人证言为证，浩杰公司采取以物抵债的方式抵销内乡县中小企业促进会与众储户之间的债权债务关系。