地块市场调研报告

•1汽车之友装潢美容 •2文惠商店
•1雅尚专业美容 •2沁园春棋牌室
且档次不高
•3YAB雅铂漆
•3聚宾楼酒店
•4华宇酒店厨具 •5东维雄信铝材 •6德春汽修 •7卡巴汽修 •8东风不锈钢批发 •9安步楼梯 •10喜来乐室内钢木门 •11赛浪车漆维修
•4天宇阁网吧 •5雨润专卖冷鲜肉 •6华盛汽车租赁 •7友谊发型设计 •8新苑便利店 •9永固牙科 •10伟厦菜市场 •11如家招待所
•长三角经济区
区域属性——项目地处盐城城西区域，该区域定位为
盐城的居住新区，位于城市次主流发展方向，区域内 无强势景观资源
城市发展方向为“重点向南，适度向西，整合城北，启动河东”
-----盐城市总体规划2002-2020
•城西
区域属性——项目所在小区域内部分住宅项目已经落
•东进路
Leabharlann Baidu
•鹤翔路 成入住，目前总体居住氛围尚可，但商业配套不成熟
•盐马路
•1华西大酒店 •2环球梦网吧 •3万家福酒楼 •4文峰超市盐马路店
•1•61•5•17•41••361••215••1140••93••82 •1
•12中国移动东进路专营店 •12义丰饭店
•13爱车族汽车美容 •14光芒厨卫电器 •15金鼎铝配
•13佳家乐干洗店 •14商业大厦家园超市 •15伟厦大药房 •16畅春园超市
项目属性
大型居住项目的内部 2号地块占地248.4亩，在盐城整体市场为大型规
商住地块
模，1号地块占地50亩左右，用地性质为商住
没有强势资源 地块四周均为住宅小区，仅西侧为待开发农田
•NO.2 •客户目标与本次报告
•解决的问题
•客户目标 •约束条件
•客户目标及约束条件
经济目标：在现有的项目资源及市场条件下，通盘考虑项目1号及2号地 块，以求实现综合利润最大化 战略目标：以市场为出发点，同时考虑2号地块，对1号地块进行定位， 进而影响政府对其经济技术指标的制定；1、2号地块需要从整体开发的角 度进行考虑，属于一个大项目的两个地块关系，实现1、2号地块正向联动 风险目标：控制地价高风险带来的项目开发风险
u盐城总体经济水平与苏南地 区相比还•存在较大差距，表 现为经济总量小、人均占有 水平低。以07年为例，盐城 地区生产总值为1371亿元， 而苏州为5700亿元，是盐城 的4倍
•淮海经济区
•盐 城
u东部包括环渤海经济圈、淮 海经济区、长三角经济区、 闽浙赣经济区和珠三角经济 区。淮海经济区的大中型城 市占东部地区的比重较小， 表明淮海经济区的大中城市 发育程度还比较低
次主流发展方向，没有强势资源，大规模居住小区的内部商住地块
区域属性
三线城市、欠发达 隶属苏北淮海经济圈三线城市，经济相对欠发达
不成熟居住区、商业配 区域内无强势景观资源，区域内总体居住氛围尚 套不成熟、档次不高 可，但商业配套不成熟且档次不高
城市次主流发展方向 规划为盐城居住新区，位于城市次主流发展方向
•11中国石油加油站
•12星旺宾馆、三星沐浴广场
•13西环路社区卫生服务站
•14盐城市中心血站
•翠洲嘉园
•翠洲嘉园
•项
•以项目为圆心
目
以步行10分钟为
•八菱华•庄1•31•21•11•0•39••28•1 •1•61•51•47•6••5•清4 沁别墅
•伟厦•嘉1•31园•21•11•0•39••28•1
•前进河
•北侧尚未开通 的青年路
2号地 块
•主干道西环路
•北港 河
项目属性——1号地块北、东侧沿城市主干道，西、南
侧具备一定的水系资源，地块形状为狭长型，地块目前 为待拆迁的农民房
2号地块占地165604平方
•1
米，248.4亩，容积率1.92
•前进河
号 现
1号地块用地面积33817平
状
方米，合计50.7亩
•新苑小 区
•16中国工商银行
•15明都钢材市场 •16江苏银行 •17家家爱家居广场
•19磊祥大酒店 •20伟厦超市 •21利民变电所
半径区域配套图
•1•51•47••6东•5•进4 路
•18街道社区服务门诊
项目属性——1号地块位于城西东沿，与城中、城南比
邻，通达性较好，距市中心10分钟车程，西侧为2号地 块，周边缺乏强势的景观资源
•5天马网吧 •6徐州羊肉盐城店 •7盐阜人民商场 •物流配送中心 •8人民大超市
•桃园居
•清华园
•9天真超市
•大庆西路
•西环路
•10上河春大酒店
•11中国移动大楼
•1盐都客运汽车站 •2华西宾馆 •3上海赛大干洗 •4荣盛酒家 •5人和美食苑 •6满意酒楼 •7托馥咖啡 •8上海卧龙电动车 •9鑫缘典当 •10中国邮政 •11盐城文峰医院 •12盐城新盛电动车 •13鑫源缘沐浴休闲 •14盐城市区信用联社 •15百事佳药房
地块市场调研报告
2020年4月24日星期五
我们的思路
•NO.1
•项目属性界定
•客户目标与本次报告解决
•NO.2
•的问题
•NO.3
•市场机会研究
•NO.4
•我们对项目的初步构想 •及下阶段的工作内容
•城市背景研究 •总体房地产市场研究 •住宅市场机会研究 •办公楼市场机会研究 •商业市场机会研究 •酒店公寓市场机会研究
•NO.1 •项目属性界定
城市属性——盐城位于江苏北部地区，隶属经济具有
后发优势的淮海经济圈，但目前相对苏南地区，盐城 属于经济欠发达的三线城市
u盐城总面积1.69万平方公里 ，06年底总人口815万人， 辖亭湖区、盐都区、东台市 、大丰市、响水县、滨海县 、阜宁县、射阳县、建湖县 等
•环渤海经济区
•1富荣大酒店 •2滕府大酒店 •3泓力达不锈钢 •4京西宾馆 •5中国石化加油站
•12盐城市急救医疗中心 •13中国人寿财产保险 •14盐城市弹簧厂 •15飞利浦特约服务中心
•6翠洲家园社区商业 •16耿伙农贸市场
•7雅佳乐超市 •8海之浪沐浴中心 •9冯莱府邸酒店 •10利达旅社
•17康泰旅馆 •18荣生旅社 •19耿伙社区卫生服务站 •20美图装饰
1号地块土地价格110万/亩
•1
；2号地块81万/亩
号
现
1号地块用地性质由商业、
状
办公改为商住用地，住宅部
分较难突破总建筑面积的
•2号地块
•1
50%
号
现
从盐都区规划局了解到1号
状
地块建筑退红线退青年路15
米，退西环路32米，退前进 河22米，退北港河17米
•北港河
•1
号
现
状
项目属性界定——三线经济欠发达城市，城市新居住区，位于城市