土地资产管理政策和实务
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
土地资产管理工作
土地资产管理工作
土地资产管理工作是土地资源管理中的重要内容，主要涉及土地资产的价值评估、产权管理、交易处置等方面。
以下是土地资产管理工作的一些关键点：
1.土地资产的价值评估：根据土地的特性、位置、使用目的等因素，评估土
地资产的价值。
这需要考虑到土地的经济学、环境学、城市规划学等方面的因素，从而得出合理的价值评估结果。
2.土地资产的产权管理：包括土地所有权、使用权、经营权等，涉及到土地
的归属、转让、租赁等。
需要建立起完善的产权管理制度，保障各方权益，减少土地纠纷。
3.土地资产的交易处置：包括土地的买卖、转让、抵押等，需要按照相关法
律法规进行操作，确保公平、公正、公开。
4.土地资源的可持续利用：需要考虑到土地资源的可持续利用问题，保护土
地生态环境，实现经济和环境的双重效益。
5.信息化管理：通过信息化手段，如建立土地资产管理数据库、使用GIS技
术等，提高土地资产管理的效率和准确性。
6.法律制度建设：不断完善相关法律法规，保障土地资产管理的合法性和规
范性。
在实际操作中，需要根据具体情况制定相应的管理策略，以确保土地资产的最大化利用和保护。
土地使用标准政策与管理应用-PPT精品文档
地方发布的土地使用标准 13.《辽宁省城市基础设施、公益事业建 设项目用地控制指标（试行）》（卫生 系统部分）； 14.《江西省建设用地控制指标（2019年 版）》（卫生系统部分）。
地方土地使用标准适用原则 1、对于国家尚未颁布土地使用标准的， 各地可执行地方发布的土地使用标准； 2、国家有标准，但地方发布的标准比国 家标准严格的，方可执行地方标准，比 国家标准宽松的，必须执行国家发布的 土地使用标准。
地方土地使用标准 1.《北京市城市建设节约用地标准（试 行）》（高等教育部分）； 2.《陕西省建设用地指标（2019年版）》 （高等教育部分）；
地方土地使用标准 3.《北京市城市建设节约用地标准（试 行）》（保障性住房部分）； 4.《江西省建设用地控制指标（2019年 版）》（保障性住房部分）；
二、现行的土地使用标准 近年来，国土资源部、住房和城乡建设 部会同相关行业主管部门制订、修订并 发布实施了15项土地使用标准。具体包 括：
现行土地使用标准 1、《限制用地项目目录（2019年本）》 和《禁止用地项目目录（2019年本）》 （国土资发〔2019〕98号），国土资源 部与国家发展改革委联合发文；
现行土地使用标准 上述15项标准中，除限制禁止用地目录 2019年本收录在培训材料《土地使用标 准政策与实务》外，其余全部收录在 《土地使用标准汇编》上册。
现行建设标准 为加强工程项目决策和建设的科学管理， 近年来，住建部会同相关行业主管部门， 制订、修订并发布实施了监狱等多项建 设标准。主要有：
讲授内容第一部分土地使用标准的基本内容和主要政策规定一土地使用标准的概念特点和分类土地使用标准的概念特点和分类二现行的土地使用标准三土地使用标准的主要政策规定讲授内容第二部分土地划拨和出让中的土地使用标准管理一划拨中的土地使用标准管理划拨中的土地使用标准管理二协议出让中的土地使用标准管理三招拍挂出让中的土地使用标准管理一土地使用标准的概念特点和分类一土地使用标准的概念1
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
《民法典》关于农村土地经营的法律规定及实务思考
新西部 NEW WEST 2021年第4期当前，规范农村土地承包经营和流转的法律法规主要有《土地管理法》《农村土地承包法》和《物权法》等。
由于这些法律法规本身存在一些逻辑混乱和模糊不清等问题，加之农村土地承包制实施数十年以来，社会经济环境不断发展变化，立法者对其进行了多次修订。
与此同时，以上述法律法规为依据进行土地流转的集体经济组织、土地承包人和土地经营者在实践中面临着有法难依的一系列困难。
比如，发包方遭遇延迟支付或其他违约情况时，一方面应得收益难以得到及时保障，另一方面又面临单方有效解除合同的障碍。
土地经营者遭遇第三人侵权时，需请求承包人支持主张；发生土地经营权纠纷，举证复杂，拿不出类似物权登记公示方式的简易证据。
由于土地经营参与主体的合法权益长期得不到有效保障，纠纷频发、主体间利益失衡、土地经营权未充分放活，[1]影响了农村经济的发展。
对上述问题进行深入分析后，中央形成了关于农村土地的“三权分置”解决方针，并在2018年修订《农村土地承包法》时将该方针落实到法律层面。
而《民法典》的出台，则将“三权分置”的政策上升到法典高度的基本法律规定。
《民法典》生效后，《物权法》将同时废止，不过《农村土地承包法》和《土地管理法》等法律法规依然有效。
《民法典》关于农村土地经营的新规定，结合新近修改的《农村土地承包法》规定，和其他继续有效的相关法律规定共同适用，有望解决先前在农村土地经营方面法律规定本身的诸多问题，具有划时代的意义。
《民法典》涉及农村土地经营的主要法律规定《民法典》规范了农村土地的“三权分置”，“三权”即土地集体所有权、土地承包经营权和土地经营权。
国家所有、实行承包经营的农用地，参照适用法典中有关集体所有土地承包经营方面的规定（第343条）。
1、关于土地集体所有权的主要法律规定《民法典》第261条规定了应由集体经济组织成员决定事项的范围。
就集体所有的土地，土地承包方案、将土地发包给本集体以外的组织或者个人、土地承包经营权人之间承包地的调整等事项，应依照法定程序经本集体经济组织成员决定。
建设用地管理政策法规及实务
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人 的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
3.1.3《土地管理法》总则第2条第4款“国家为了公共利益的需要，可以依法对 土地实行征收或者征用并给予补偿。”45-51条作出具体规定，其中：第45条规定 征地批准权限；第46条征地公告及补偿登记；第47条规定补偿安置；第48条规定方 案公告；第49条征地补偿安置费用的监管；第50条支持被征地集体和农民兴办企业； 第51条规定大中型水利水电征地补偿。
2017年4月，市国土房管局印发了《关于进一步改进和优化乡（镇）村 建设用地农用地转用审查报批工作的通知》（渝国土房管办〔2017〕71 号），对农村集体建设用地农用地转用报批工作作了规定：
2.2 农用地转用的审批
一是对用地面积小于400㎡的村民单独建房用地不提供勘测定界图，为减轻农村集 体建设用地农用地转用审批中勘测定界成本，具体工作中，400㎡以上的用地勘测 定界可只提供勘测定界图、勘测定界表、土地分类面积表、技术说明和界址点坐标 成果表，不再单独编制勘测定界技术报告书；400㎡以下的用地勘界可只提供界址 点坐标成果表；
省级人民政府
审批权限
基本农田以外的耕地超过35公顷的 基本农田以外的耕地35公顷以内的
其他土地超过70公顷的
其他土地70公顷以内的
2024年土地资源管理行业培训指南
01
02
03
农用地政策解读
包括农用地保护、农用地 转用、农用地征收等方面 的政策规定。
建设用地政策解读
包括建设用地供应、建设 用地规划许可、建设用地 审批等方面的政策规定。
申请流程
各类用地申请需按照相关 政策和程序要求进行，包 括申请条件、申请材料、 申请程序等。
节约集约用地策略及实践案例分享
节约集约用地策略
的形势。
02
土地利用规划与政策解读
土地利用总体规划内容及实施要求
土地利用总体规划内容
包括土地利用现状分析、土地利用目标确定、土地利用结构调整、土地利用布 局优化、土地利用重点任务安排等。
实施要求
要求各级政府加强组织领导，完善工作机制，强化规划实施监管，确保规划目 标实现。
各类用地政策解读与申请流程
项目实施过程中的挑战与 应对策略
探讨这些成功整治项目在实施 过程中遇到的挑战和困难，以 及采取的应对策略和措施。
对未来土地资源管理工作 的启示
结合案例分析，提出对未来土 地资源管理工作的启示和建议 ，为行业培训提供有价值的参 考。
THANKS
感谢观看
违规行为防范
严格遵守国家法律法规和行业规定，不进行违法违规操作，维护市场秩序和投资者利益 。
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不动产登记与权属管理实务
不动产登记制度改革背景及意义
深化改革
贯彻落实党中央、国务院关于不动产统一登记制度改革的决策部 署，推进国家治理体系和治理能力现代化。
维护权益
通过不动产登记，明确产权归属，保护不动产权利人的合法财产权 ，维护市场经济秩序。
案例一
某小区因开发商原因未办理初始登记，导致业主 无法办理产权证。通过政府协调、开发商配合等 方式，最终解决了问题。
(最新)土地资产管理与操作实务
土地资产管理是国土资源管理中的一项重要工作，主要有国有建设用地供应、企业改革改制中的土地资产处置、土地市场和交易监管、中介管理和地价管理等方面的内容，市国土资源局地产科科长欧阳中科长给我们讲授的主要内容如下：一、土地资产管理工作的主要内容（一）工作职责负责全市土地资产和土地市场的管理监督工作以及土地交易中介服务机构、从业人员的资质审核；承办国有土地使用权出让、租赁、作价出资或入股、抵押的具体工作；负责土地储备的管理，审查土地储备计划、方案及土地收购、储备办法，并按规定组织实施；拟定并执行国有土地使用权出让、转让的招标、拍卖方案；负责编制土地使用权年度供应计划、土地储备年度计划、出让方案、土地资产处置方案等；参与收回土地使用权的有关工作；组织基准地价和标定地价的测评，按规定确认土地使用权价格；组织发布土地供应信息；负责全市地产对外招商引资的组织工作。
1、国有建设用地的供应2、企业改革改制中的土地资产处置3、土地市场和交易监管4、中介管理和地价管理供地政策、供地标准(工业用地管理)供地计划：总量、结构、布局、进度供地实施：供地方式、配置方式、产权设定合同履行情况、闲置土地处理、交易监管评估机构、交易代理机构、地价备案（底价、出让起始价、基准地价）如何进行土地资产管理，我理解主要是掌握和运用政策、标准。
二、国有建设用地的供应（一）按规划、计划供地。
使用任何建设用地都必须符合规划、计划。
必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将农用地转为建设用地必须符合土地利用年度计划，这是《土地管理法》的规定。
按计划供应土地，也是宏观调控土地市场的重要手段。
目前的供地计划有两种，一种是《土地管理法》规定的土地利用年度计划，一种是国有土地使用权出让计划。
2006年11月，国土资源部修订了《土地利用年度计划管理办法》（37号令）。
土地利用年度计划是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
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