房地产开发项目里程碑和关键节点
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点
1、国土证取得
对应5个关键节点：
土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公
司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
2、项目定位完成：
关键节点：项目定位一规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部
审核通过---营销总案完成（时间要求）
3、规划方案通过：
规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成
（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本
调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平
4、开工（里程碑、关键节点）
5、项目贷款到位
关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定
6、达到预售条件
关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）
7、开盘
关键节点：正式开盘销售（蓄客、资料…）
8销售合同额完成50%
关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件
不同）；（结顶、基础、验收）
9、销售合同额完成75% （关键节点同）
10、主体封顶
关键节点：主体圭寸顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、圭寸样（面砖、花岗岩、涂料…）；景观施工图完成（市政图、专业配套单位、管线综合…..）;市政、景观单位进场；一房一验
11、竣工验收
关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规
划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交
12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）。
项目里程碑和关键节点
项目里程碑和关键节点在项目管理中，里程碑和关键节点是非常重要的概念。
它们作为项目进度和成果的标志，有助于项目团队和相关方有效地把握项目的进展情况和目标达成情况。
本文将介绍项目里程碑和关键节点的定义、作用以及如何合理设置它们，以帮助项目管理人员更好地进行项目规划和控制。
一、项目里程碑的定义和作用项目里程碑是指在项目进程中具有重要意义的时间点或事件，通常用于标志项目阶段的完成或项目重要阶段的达成。
它是一种量化的方式来衡量项目进展，并能够为项目团队和利益相关方提供评估项目状况和预测项目未来走向的依据。
里程碑可以有不同的形式，例如关键阶段的完成、重要决策的制定和项目成果的交付等。
它们具有如下几个作用：1. 明确目标：里程碑将项目划分为不同的阶段或阶段，帮助项目团队明确目标并了解项目的整体进展情况。
2. 指导决策：里程碑可以作为项目管理决策的依据，帮助项目团队评估和确定下一步的工作重点和方向。
3. 评估进展：里程碑的达成情况可以被用来评估项目的进展，对项目风险和问题进行预警和调整。
4. 沟通交流：里程碑是项目管理与相关方沟通交流的重要工具，可以用来向团队成员、高层管理人员和利益相关方传递项目进展信息和成果。
二、关键节点的定义和作用关键节点是项目中必须按计划完成的关键任务或活动，它们对于项目的成功具有重要影响。
关键节点通常是时间上不可延误的，一旦延误将影响整个项目的进度和交付。
关键节点具有以下几个特点：1. 时序紧迫性：关键节点的完成需要按照计划时间节点进行，不能延误。
如果关键节点延误，将导致整个项目进度的延误。
2. 影响全局：关键节点通常是项目中最重要、最关键的任务或活动，它们的完成对项目的整体进度和交付具有决定性影响。
3. 风险高度：由于关键节点的重要性，其完成存在较高的风险。
项目团队需要制定相应的风险管理策略和应急预案，确保关键节点按计划完成。
关键节点主要作用如下：1. 进度控制：关键节点的完成情况直接影响项目的进度控制。
房地产项目里程碑节点考核方法研究
房地产项目里程碑节点考核方法研究后调控时代，项目精细化管理已成为众多地产企业新的战略聚焦点。
如何提高项目绩效管理水平，完善对项目开发团队的激励和约束，是地产企业在深化内部管理道路上应当重点关注的。
本文以项目里程碑节点为运营管控目标，以解决计划与变化的矛盾、即时激励与结果激励的矛盾兩大矛盾为主线，对“总部一区域公司一项目公司”三级管控模式下的住宅项目的绩效和激励管理进行探索研究。
通过以项目运营计划为基础，设定里程碑管控节点，并层层分解，总部、区域公司、项目公司三级管理平台通过抓一级、控一级、看一级，层层把控，层层负责，实现对各级节点的分层次考核管理，保证计划的有效性。
通过设立奖金池，采取按年度进行预分配和清盘时结算相结合方式，保证奖金的即时激励和长久激励。
本研究将有助于公司实现对项目开发进度和质量的有效监督和控制，以及对项目团队的正确激励，真正做到深化内功，提升运营管理效率。
标签：项目；绩效；里程碑节点；分级1、研究背景及目标1.1行业环境近年来，国家通过土地、税收、金融等手段不断加大对地产行业的调控，地产行业已由高速发展期进入到调整期，高利时代已经过去，企业间竞争更趋惨烈。
地产企业的管理也逐渐从粗放型走向精细化，想方设法地做到多快好省，不断降低开发成本，提高项目开发效率，在内部管理上寻求新的利润增长点。
在房地产开发企业，项目绩效管理的开展往往不尽如人意。
主要表现为，以组织绩效管理替代了项目绩效管理；相对于其他行业，项目开发过程中人员流动率较高；项目的开发和销售过程难以充分预期，计划的执行存在很大变数等，这些都是影响项目绩效管理的重要因素。
目前，大多集团化房地产企业对项目公司没有有效的绩效考核体系，使各项目干好干坏都一样；或虽然有绩效考核体系，但不具备可操作性，不能有效的发挥项目管理团队的主观能动性。
1.2企业环境瑞赛公司过去几年一直致力于厂所合作系统内土地开发、三四线城市城镇化开发和工业地产开发，先后投资成立了十余家地产开发公司，目前在开发项目30多个，开发土地面积5200余亩，开发建筑面积690余万平方米。
建设方案中的项目进度与里程碑计划
建设方案中的项目进度与里程碑计划一、引言在如今的社会中，建设项目的规模越来越大，项目的进度管理变得尤为重要。
项目进度与里程碑计划是项目管理中的关键要素，对于项目的成功实施起到了至关重要的作用。
本文将探讨建设方案中的项目进度与里程碑计划的重要性以及如何有效地进行管理。
二、项目进度的重要性项目进度是指项目从开始到结束所需的时间，它直接关系到项目是否能够按时完成。
一个项目如果不能按时完成，将会带来一系列的问题，如延误投资回报、增加项目成本、影响利益相关方的信任等。
因此，项目进度的管理至关重要。
1. 提高项目的透明度项目进度的管理可以提高项目的透明度，使项目团队和利益相关方了解项目的进展情况。
通过及时的进度报告和沟通，可以避免信息不对称，减少误解和冲突，提高项目的合作效率。
2. 识别和解决问题项目进度的管理可以帮助项目团队及时识别和解决问题。
通过对项目进展的监控和分析，可以及时发现项目中的风险和问题，并采取相应的措施进行调整和解决，以确保项目能够按时完成。
3. 提高决策的准确性项目进度的管理可以提供准确的数据和信息，为项目决策提供支持。
通过对项目进度的分析和评估，可以帮助项目团队做出明智的决策，合理安排资源，优化项目进程，提高项目的成功率。
三、里程碑计划的制定与管理里程碑计划是项目进度管理的重要工具，它是项目中的关键节点或阶段，代表着项目的重要里程碑。
里程碑计划的制定与管理对于项目的顺利进行起到了至关重要的作用。
1. 确定关键路径在制定里程碑计划之前，首先需要确定项目的关键路径。
关键路径是指在项目网络图中，影响项目总工期的路径。
通过确定关键路径，可以确定项目的关键任务和关键时间点，有针对性地制定里程碑计划。
2. 制定里程碑计划在制定里程碑计划时，需要明确每个里程碑的具体内容和完成时间。
里程碑应该是具有可度量性和可验证性的，以便项目团队和利益相关方能够清晰地了解项目的进展情况。
3. 监控和更新里程碑计划在项目执行过程中，需要不断监控和更新里程碑计划。
项目总必知的项目开发全流程及关键节点
项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。
项目工程中里程碑的概念
项目工程中里程碑的概念
项目工程中的里程碑是指项目执行过程中的关键节点或重要事件。
它代表着项目进展的重大阶段或里程碑事件的达成，通常与项目计划中的关键任务或阶段性目标相关联。
里程碑具有以下特点：
明确性：里程碑是指实际项目进展中的关键事件，具有明确的目标和标准，通常以时间节点或特定结果的达成来界定。
关键性：里程碑标志着项目进入到一个新的阶段或达成一个重要的目标，具有关键性意义。
它可以作为项目进展和绩效评估的依据。
可视性：里程碑应该能够被项目团队成员和相关利益相关方所识别和理解，通过可视化的方式来展示项目的重要进展。
里程碑事件的达成通常需要投入较大的资源和工作，因此在项目计划和资源分配中应该得到特别关注和支持。
里程碑是项目管理的重要工具之一，通过里程碑的达成来衡量项目进展，帮助项目管理者监控项目的状态并作出相应的调整。
在项目管理中，设立里程碑可以促进项目团队成员之间的有效沟通和协同工作，同时也可以帮助项目管理者和相关利益相关方更好地了解项目的进展和成果。
项目策划书中如何设定项目的里程碑与关键节点
项目策划书中如何设定项目的里程碑与关键节点项目策划书是项目管理中不可或缺的一部分，它为项目的顺利进行提供了重要的指导和依据。
在项目策划书中，设定项目的里程碑和关键节点是非常重要的，它们可以帮助项目团队明确项目的进度和重要节点，有效地推动项目的进展。
本文将探讨如何在项目策划书中设定项目的里程碑和关键节点。
一、里程碑的设定里程碑是项目进展的重要标志，它代表着项目的关键节点和重要阶段的完成。
在项目策划书中，设定里程碑的目的是为了帮助项目团队和相关利益相关者了解项目的进展情况，同时也是为了监控和控制项目的进度。
以下是一些设定里程碑的常用原则：1. 关键阶段的完成：里程碑可以设定在项目的关键阶段完成时，例如项目启动、需求分析、设计阶段等。
这些阶段的完成标志着项目进展到了一个重要的节点，可以帮助项目团队评估项目的进展情况，并及时采取相应的措施。
2. 重要决策的制定：里程碑可以设定在项目中需要做出重要决策的时间点。
例如项目的技术选型、合作伙伴选择、预算审批等。
这些决策的制定对项目的进展和成功至关重要，设定里程碑可以确保相关决策能够按时做出。
3. 项目交付物的完成：里程碑可以设定在项目交付物完成时。
项目交付物是项目团队为实现项目目标而产生的成果，例如需求文档、设计文档、产品原型等。
设定里程碑可以帮助项目团队和利益相关者了解项目的进展情况，并及时进行评估和反馈。
4. 重要事件的发生：里程碑可以设定在项目中发生重要事件的时间点。
例如项目中的重要会议、培训活动、里程碑评审等。
这些事件对项目的进展和成功有着重要的影响，设定里程碑可以帮助项目团队安排和管理这些事件。
二、关键节点的设定关键节点是项目进展中不可或缺的重要节点，它代表着项目的关键任务和重要目标的实现。
在项目策划书中，设定关键节点的目的是为了帮助项目团队明确项目的关键任务和目标，以及相应的完成时间。
以下是一些设定关键节点的常用原则：1. 关键任务的实现：关键节点可以设定在项目的关键任务实现时。
里程碑与关键节点
案例二
总结词
灵活、可调整
详细描述
在软件开发项目中，由于需求变更较为频繁，该团队在设置里程碑和关键节点时更加注重灵活性和可调整性。他 们根据项目进展情况，及时调整里程碑和关键节点的设置，以确保项目能够顺利进行。同时，他们还注重与客户 的沟通，及时了解客户需求和反馈，以便更好地调整项目计划。
案例三：某建筑项目的里程碑与关键节点设置
总结词
明确、细致
详细描述
该公司在项目管理中，根据项目特点和需求，明确了各个阶段的里程碑和关键节点。这 些里程碑和关键节点包括项目启动、需求分析、设计阶段、开发阶段、测试阶段、上线 发布等，每个阶段都有具体的完成标准和时间要求。通过这些里程碑和关键节点的设置
，该公司能够有效地监控项目进度，确保项目按时完成。
风险管理
关键节点可能涉及较高的风险，因此，对 关键节点的准确预测和应对措施的制定有 助于降低项目风险。
03
里程碑与关键节点的关系
里程碑与关键节点的区别
01
里程碑是项目或任务中的重大事件或时间点，通常具有特 定的意义或标志性意义，如项目完成、新产品发布等。关 键节点则是指项目或任务中重要的决策点或转折点，通常 涉及到项目的方向、进度或资源分配等关键因素。
通过对里程碑和关键节点的有效 管理，可以更好地控制项目的进 度、质量和风险，提高项目的成 功率和管理效率。在实际应用中 ，应根据项目的具体情况和需求 ，合理设置里程碑和关键节点， 并制定相应的管理计划和控制措 施。
04
如何设置有效的里程碑和关键节 点
明确目标与期望
确定项目的总体目标和期望结果，确 保所有相关人员对项目目标有清晰的 认识。
在项目实施过程中，需要密切关注里程碑和关键节点的完成情况，及时调整计划和资源，以确保项目能 够按时、按质量完成。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1开盘时间2交房时间3质量/安全事故
1完成规划方案设计时间2完成施工图设计时间3项目开工时间
4基础完成时间（正负零以下）
(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核
上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。
(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-5
项目开发里程碑计划
三个天条
五条高压线
控制措
名词解释：
1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。
2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。
属于营销端口要求的时间节点。
即销售中心、示范单位、示内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。
设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。
制措施
度考核时，将着重从上述维度进行考核。
原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。
(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。
1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。
2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-50%。
放的日期。
属于营销端口要求的时间节点。
即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。