房地产项目全周期开发节点、工作任务及成果明细
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发是一个复杂且漫长的过程，通常涉及市场调研、土地选址、规划设计、施工建设、销售推广等多个环节。
为了有效管理和控制项目的全周期开发过程，制定全周期计划是非常重要的。
下面是一个房地产项目开发全周期计划的简要示例，供参考：一、前期准备阶段1.市场调研：对市场需求进行调研和分析，确定项目类型和规模。
2.资金筹集：确定项目资金需求，开展融资活动，筹集项目开发所需的资金。
3.土地选址：寻找合适的土地，并与相关方进行洽谈和协商，达成土地购买或租赁协议。
二、规划设计阶段1.招标与设计：制定招标规则，发布项目设计招标书，选择合适的设计机构进行项目规划和建筑设计。
2.环评与审批：根据规划设计，进行环境影响评价和相关审批手续的办理。
3.许可与准备：获得规划许可证和相关行政许可证，为项目的进一步开发做好准备。
三、施工建设阶段1.施工组织：制定施工方案和施工组织设计，确定施工队伍和设备，并实施现场施工管理。
2.施工监督：对施工过程进行监督和控制，确保工程质量和进度符合规划要求。
3.质检与验收：组织项目的质量检测和验收，确保建设质量符合相关标准和要求。
四、销售推广阶段1.售楼部准备：建立售楼部并配备相关销售人员和设备，制定销售策略和推广计划。
2.宣传推广：开展各种宣传推广活动，包括广告、媒体渠道、线上线下推广等，吸引潜在购房者。
3.销售与交付：根据销售合同，与购房者进行合同签订和付款安排，最终完成房屋的销售和交付。
五、运营管理阶段1.物业管理：建立物业管理团队，负责小区日常管理和维护，提供优质的物业服务。
2.客户服务：建立健全的客户服务体系，解决购房者的问题和需求，提高客户满意度。
3.运营持续改进：定期评估和改进运营管理模式，提高项目的运营效率和经济效益。
六、项目退出阶段1.资金回收：根据项目退出计划，逐步回收项目的投资成本，并实现预定的收益目标。
2.资产处置：根据市场需求和项目状态，采取适当的资产处置方式，如转让、租赁等。
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：投资机会研究及土地竞投阶段项目立项阶段项目全程策划阶段规划设计阶段工程施工阶段市场推广和营销阶段物业管理阶段物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发全周期计划主要工作内容：前期部：落实地块具体位置及周边情况，详细了解地块现状、地质条件、影响开发的因素，了解周边配套情况和未来发展规划，初判土地价值，获得土地。
市场深度调研：同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整，了解当地的建安成本、政府收费、市场状况、产品形式、开发周期的安排。
市场调查：进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研，提出策略性建议。
可行性研究报告：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选案设计和成本测算，共同制定开发节奏。
项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究，项目招商文本中盈利能力分析，明确合作伙伴、寻找合作方式。
项目招商报告（招商阶段）：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术。
项目引资（商业计划书）：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术，协助办理股权、增资合作公司成立及相关手续办理等相关财务问题。
合作实施（实施阶段）：确定合作方案和细节，交纳土地款、契税、交易费等。
签署战略合作协议，盖章并存档。
财务总监与合作伙伴确定了合作方式、投资财务回报方式，并草拟了合同。
完成时，主办部门、协办部门以及财务部和项目部都参与了制定项目财务数据的工作。
在获得土地之前，需要进行拍卖、摘牌、签订土地出让合同并确定用地图、桩点、坐标、用地条件和用地规划许可证等。
在此过程中，项目部、财务部和行政办都需要提供资金和准备相关材料。
委托设计详规，核定土地边界和缴纳土地费用也是前期部门需要完成的任务。
办理土地证和建设用地规划许可证需要提供土地权人证明材料、主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明、土地登记申请书、土地确权来源证明文件和地籍图等。
在申请人主体资格证明和法人代表证明方面，行政部需要提供企业相关证明资料。
此外，还需要进行房地产市场调查，包括区域市场调研、竞争性楼盘调查、商圈现状调研和公建部分业态种类确定等。
房地产项目各阶段工作节点操作时间及工作内容
海湾一号项目工作节点操作时间及工作内容一、市场定位阶段：本阶段预计工作时间为40-60天，应在2010年10月前结束1．项目定位工作执行计划1.1 成立项目定位工作小组1.1.1 由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组；1.1.2 项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
1.1.3 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
1.2 定位工作总体方向和思路1.2.1 定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
1.2.2 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路1.2.3 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点1.2.4 形成定位工作务虚会会议决议。
1.3 定位执行和审核计划1.3.1 根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划1.3.2 拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2．项目基础资料2.1 宗地区位与交通2.1.1 表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况2.1.2 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况2.2 宗地基本指标2.2.1 宗地规划设计要点。
包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。
2.3 环境及地表现状2.3.1 宗地红线范围及四至环境。
包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。
2.3.2 宗地红线范围内地表现状。
包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。
2.4 生活配套与大市政配套2.4.1 宗地生活配套现状及未来规划情况。
包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。
2.4.2 宗地大市政配套现状及未来规划情况。
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
最完整的房地产项目开发流程(包含各个节点)2024
产品策略销售部、企划:依据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议研发:依据产品推广排期,供应具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等价格策略销管:帮助现场依据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:供应成本测算,确定销售基本均价推广策略销售:参加项目推广策略的探讨,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:供应设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持招商策略:整合外部资源,依据项目销售需要,制定项目全程招商策略协作制定全程招商策略广告公司找寻及确定销售:参加探讨探讨广告公司的选择,参加沟通制作公司找寻及确定策略公司找寻及确定销售:策略公司的沟通,并进行相关的培训媒介公司找寻及确定销售:依据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果活动公司找寻及确定销售:活动公司的沟通,各个阶段活动组织的协作协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容项目名称、组团名称项目核心推广理念确定SLOGON确定logo确定VI系统及延展方案确定研发:依据对产品的理解提出合理建议。
销售:依据对市场客户的理解提出合理建议。
项目核心识别系统确定销售:参加项目核心识别系统的探讨和确定备推盘策略确定确定外部资源项目推广定位确定房地产后期策划工作汇总项目营销推广方案报告确定资源单位项目推广定位报告确定项目识别系统亮相前项目知识培训建筑学问,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。
销管:供应相关政策培训法务:供应相关政策培训及统一口径的法律审查研发:供应建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等工程:供应施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料政策、法律及项目价值点培训报告分卖场设立为实现项目宣扬的最大化,在合理地段设立商品房展示中心企划:供应外卖场设计、包装方案并帮助完成包装,卖场相关销售道具制作确定外展点现场房型手册(亮相版研发:供应各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架销售:提出装饰及指引系统的合理化建议工程:组织招标确定施工单位,帮助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工运营:核算售楼处装修成本,进行合同审批和付款工作财务:供应装修及包装所需资金支持样板间及样板环境指示说明系统销售:协商确定样板间建立的具体户型研发:供应样板间户型的具体房型图和尺寸工程:组织招标确定施工单位并施工,组织样板间施工和节点支持运营:样板间装修成本核算及合同审批工作财务:供应装修及包装所需资金支持沙盘(概念、户型单体模型(外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确研发:供应项目整体规划方案和单体户型图,支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘销售:与企划部协商,选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择入市前印刷品的设计、制作(概念楼书、房型图、DM单、宣扬海报等销售:各种印刷类销售道具制作的确定研发:项目研发设计方面资料的供应,如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等工程:供应工程进度及交工标准,施工材料、施工工艺等相关方面的资料法务:相关印刷文件的法律审核以及合同的审核项目周边主要道路设置醒目指示系统(意向派筹卡及纪念礼品配备看房车及看房车的包装车管部:供应看房车及司机进行联动单位的培训和包装企划:供应重点联动单位的包装,相关销售道具的制作销售道具打算联动工作的打算项目亮相前准备售楼处内部包装及销售物料打算渠道:联动意向商家签约进驻意向书法务:合同的谈判以及审核商业招商项目形象表情、主题、创意表现确定项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目形象出街,媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯法务:相关印刷文件的法律审核以及合同的审核新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心:通过媒体扩大宣扬信息亮相庆典活动及产品推介会的宣扬和支配研发:项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持销售:项目亮相各项工作的协作开展,电话接听解答,现场客户接待,活动的协同组织等房型、房号及面积比照表研发:供应房型本册、技术支持销管:供应房号及面积表销控运营:由运营确定考核均价;销售:和销售现场依据推盘节奏确定销控研发、工程:协作说明、解决客户提出的研发及工程问题客户积累意向卡销售,客户梳理,意向销限制定,客户关系维护销管:意向卡销售的组织工作外卖场:意向客户举荐,客户关系维护销售、工程、开发、运营:探讨并确定项目交工标准法务:法律风险提示。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一个复杂而庞大的项目，涉及到多个节点和流程。
本文将介绍房地产开发的完整节点流程，包括前期规划、土地购买、设计开发、销售与营销、施工建设以及交付与运营等阶段。
一、前期规划阶段在房地产开发项目开始之前，需要进行前期规划阶段的准备工作。
这包括市场调研、项目可行性分析、选址与用地分析、政策法规研究等。
这一阶段的目标是确定项目的基本方向与定位，为后续的土地购买和设计开发做好准备。
市场调研：通过对市场需求、人口流动、竞争对手的研究，确定项目的市场潜力与定位。
项目可行性分析：对项目的投资与收益进行评估，确定项目的可行性与风险。
选址与用地分析：根据市场调研结果，选择合适的地理位置并评估土地可行性。
政策法规研究：研究当地政策法规，了解相关规定与限制，确保项目符合法律要求。
二、土地购买阶段一旦前期规划确定，开发商需要寻找合适的土地进行开发。
这涉及到土地选购、土地价格谈判、土地合同签订等流程。
土地选购：根据前期规划确定的选址要求，寻找合适的土地。
土地价格谈判：与土地出让方协商土地价格，并进行谈判与磋商。
土地合同签订：协商一致后，签订土地购买合同，并办理相关手续。
三、设计开发阶段设计开发阶段是将土地规划和建筑设计转化为具体可行的施工方案。
这包括项目方案设计、建筑设计、设备选购等内容。
项目方案设计：根据土地特点和市场需求，制定详细的项目方案。
建筑设计：将项目方案转化为具体的建筑设计图纸，包括平面图、立面图、施工图等。
设备选购：根据设计需求，选购合适的设备与材料，与供应商签订合同。
四、销售与营销阶段销售与营销是房地产开发过程中至关重要的一环。
这包括项目推广、销售策略制定、售楼处建设等。
项目推广：通过广告、宣传、媒体等渠道，提高项目的知名度和认可度。
销售策略制定：根据市场需求和产品特点，制定合理的销售策略和定价策略。
售楼处建设：搭建售楼处，提供详细的信息和样板房，吸引潜在购房者。
五、施工建设阶段施工建设阶段是将设计方案转化为实际建筑物的过程。
房地产开发关键环节成果及标准一览表(按开发环节)
房地产开发关键环节成果及标准一览表
备注与说明：
1、此表为策划并说明房地产开发过程中涉及的关键成果文件及其标准，共计37项关键成果，后附各项成果标准（模板）供参考使用，在具体应用中各
业务部门仍有必要根据实际情况和需要进行“适用性”调整，而勿完全套用；
2、此表为流程策划的成果方案，关键成果将在流程文件中进行描述与说明，因此应当与流程管理手册、权责手册搭配使用，如有冲突，以定稿后的流程
管理手册描述为准。
3、需要注意的是：本表所策划的成果为一级阶段成果，并不意味着根据《项目开发运营计划》所示中的其他成果不重要、不关键。
仅仅是指，利用上述
37项关键成果，公司可以基本牢牢地利用结果导向的理念来控制、把握整个项目开发过程不致出现大的偏差和问题，这对公司项目运营从目标到结果的整个过程是有重要意义的。
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计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见
经总办书面签字确认的 《项目实施计划》
已被确认的《项目实施计划 》 策划流程和操作规范
《开发进度计划》关键 线路版
3、调查问卷
6
市场调查
4、调查实施
场地和礼品
1、 市场定位报告
策划流程和操作规范； 开发部 / 总 裁
市场定位报告 开发部《策划定位报告 调研、编写配合工作流 程》
项
编 号
一 土地获取
目
操
作
模
式
工作规范 成 果 成果流 向
主 要 任 务
牵头部 门
发展部
Hale Waihona Puke 工作关键点配合部门：策划部、设计管理部、造 价管理部、财务部 2、资料真实性 、合法性调 查：合作方工 商登记信息真 实、转让过程 合法可操作、 3、核 风险可控；项 资料准 目情况与转让 确度； 方提供信息相 符、项目不存 在其他或有债 务、纠纷或瑕 疵；
12
建筑立面 专项设计 设计评审与优化
设计定稿
第 5 页
《立面设计图册》 《设计单位信息库》、设计 《甄选报告》PP稿汇报 《环境专业概念及方案 单位相关设计资料、设计单 、环境设计单位甄选报 设计工作流程》 位主要设计师详情 批件
《方案设计图册》 设计单位甄选与招标、签订合同； 13 环境概念 设计
包括建筑形态及组团颁布分析确认； 公共空间及绿化景观系统分析确认； 路网交通及消防系统分析确认；景观 及中轴线系统分析确认；立面方案设 计确认； 户型平面方案设计确认，实现各户型 的均好性、开发面积配比的合理性等 内部营销评审/外部营销专家评审/目 标客户产品测试/
方案设计合同
检查、评审会议记要 〈开发部方案设计流程 〉；〈建筑专业方案设 计流程〉；《设计概念 《户型确认书》 及方案评审的配合工作 流程》； 《建筑、环 境、装修方案设计过程 《建筑功能确认书》 中部门级评审配合工作 流程》；《设计规范 》； 《户型装修确认书》 《面积测绘征询意见》
4
计划立项
计划立项批文
二
前期策划阶段 1、计划草拟 2、 询相关部门意见
策划部
配合部门：总办、设计管理部、发展 部 进度计划；资金安排与运用计划编 写；人员计划； 组织召开计划协调会，出会议纪要 公司年度经营计划、由各专 《公司年度经营计划 业工程师提供的设计周期、 《开发进度计划》初稿 》； 施工周期资料 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 《项目实施计划》修订 稿
方 案 设 计 方案设计指引 策划 总平面图和经济指标评价/首期开发的 面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共 装修指引/优展区展示指引/户型设计指 引/附加建筑方案设计营销评审表
政府 招标 项目策划定位报告；修建性 详规及地块市政接口资料； 《设计招标流程》； 招标方案资料；项目实施进 度计划；概念设计成果；方 案设计的营销建议；〈概念 签订后的《方案设计合 方案经济标、技术标评分报 同书》 告〉；总办批复许可的《设 计单位甄选报批件》《概念 《方案设计工作指引》 设计册》；《设计任务书 》；《设计合同》
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市场定位
(市场细分/客户需求描述)
2、项目命名
1、目标客户需求特性描述
策划
基本属性需求/生活便捷需求/安全需 求/私密需求/交流需求/审美需求/社 会地位需求 规划理念/人、自然、建筑三者关系/ 生活方式和人文精神倡导 住宅组团产品形态和经济指标/商业位 置面积/会所位置面积/教育配套位置 面积/其它共建面积和位置/组团容积 率/综合容积率 土地级差分析/产品组团布置指引/主 要出入口/交通组织路线/停车方式/主 要景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计概念/环境设计风格/环境设 计采用元素/主要展示区域得环境设计 要求 分期开发范围划分原则/分期开发区域 划分/各期开发顺序/开发周期多方案 评审 确定优展区范围/优展区参观路线/优 展区主推产品/优展区环境设计要求/ 优展区配套要求/ 物业管理模式
〈建筑、环境、装修方 案设计过程中部门级评 《环境设计任务书》； 审配合工作流程〉
设计跟进、评审、优化； 定稿（出环境设计图册） 1、营销宏观环境调研 2、竞争楼盘营销策略调研 3、撰写营销战略报告 4、营销战略报告宣讲 5、营销战略报告报批 6、市场推广计划和费用预算 15 成本估算 场地平整； 宏观供给和需求变化/片区发展变化/ 政策变化 推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售 价格和优惠/公关活动/品牌价值和形 象 产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/ 营销创新/品牌主张、形象、个性/关 注点/4P阐述、4C检验 制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲 /提出建议/修订 编制报批文件/各相关部门会签/总裁 签批/归档 形成计划表和预算费用表 建安费用/营销费用/管理费用/财务费 用 原地面标高测量（方格网图）；计算 零点位；土方调配；障碍物清拆；场 地平整，实现现场三通一平； 国土局委托有资质的测绘单位现场进 行地界桩测设、交接、保护； 现场平面平均标高、控制点坐标检 查； 围墙及临时办公设施施工
3、计划调整 5 项目总控 计划
合理调整设计周期、施工周期、采购 计划研讨会会议纪要、相关 周期、营销周期等，各部门相关工作 第 1 页 部门书面意见 搭接流畅，计划的实际操作性强
5
项目总控 计划 4、定 稿；
5、关键路线。
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司
在满足公司年度经营计划的前期下， 基本能合理调配项目开发全过程中设 计、采购、施工、报建、验收、营销 阶段各相关部门所需的时间资源和其 他资源，具备可操作性 方案完成时间确定，初步设计完成时 间确定，降水支护及桩基施工完成时 间确定，主体施工图完成时间确定， 满足公司年度经营计划中预售时间的 进度要求 目的/工作计划/要求 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 设计（客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同）→征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门 /总裁办）→修改/确定/报批 入户调查→拦截调查→行内专家座谈 会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘 调查→收集片区规划、交通、配套、 环境、人口和收入、已开发和待开发 项目、产业发展、城市文化和民俗等 资料/整理分析→撰写市场调查报告 （城市宏观经济分析/城市房地产市场 调查分析/项目所在片区房地产市场特 征分析/消费者调查分析/市场细分和 各细分市场评估）→市场调研报告研 讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式 宣讲/提出建议/修订）→市场调查报 告审批（编制报批文件/各相关部门会 签/总裁签批/归档） 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产 品组合定位/价格定位/多方案对比评 选/优选方案建议) →制定PPT文件/召 开专题研讨会（总图布局研讨、平面 户型及面积配比研讨、立面及建筑细 部研讨、园林及装修风格研讨、强弱 电、空调、通风等设施市场需求分析 研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→ 审批（编制报批文件/各相关部门会签 /总裁签批/归档） 依据项目景观/规模/定位/意境/品 位，拟订项目命名的原则和方向→命 名提案/讨论/总结→向相关部门分发 征询意见表→依据命名方案设计LOGO →命名与LOGO报批 第 2 页
策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
2、项目开发理念阐述
策划
产品形态组合表
开发/总裁
3、产品形态组合
策划
总体规划指引方案
开发/总裁
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概念设计 4、总体规划指引及评审 指引书
策划
环境设计指引方案
开发/总裁
5、环境设计指引及评审
策划
开发周期指引方案
开发/总裁
6、开发周期指引
策划
优展区规划指引方案
1、片区资料收集（现场踏勘） 2 可行性内 部分析 3、典型代表楼盘资料收集 4、编制拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同 2、房地产市场行情资料收集
规划 供给 规模
配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 统计年鉴 / 各种机构研 究报 需求 价格 政策 法规 市场环境分析报告 告 产品 档次 价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表 形态 SWOT分析和建议 项目拓展建议 环境 评审后的合同稿 《国家土地政策》 开发部《政府资料提交 及配合工作流程》（宗 地图、规划设计要点、 计划立项等）； 《设计报建工作流程 （图纸、填写表格、批 文等）》； 签订后的《合同》
开发/总裁
7、优展区规划指引
策划
物业管理方式指引方案 开发/总裁 开发 / 总裁 /物业
8、物业管理方式指引 三 施工图设计阶段（一）
策划
设计管 配合部门：策划部、采购部、造价管 理部 理部 编写概念规划设计方案招标任务书， 针对重点规划要素进行定性、定量分 析并组织相关专家论证； 制定评审标准；地块容积率分析及经 济技术指标分析论证；评审规划设计 要点（建筑总平面图、户型方案、环 境总平面方案、道路交通分析图、商 业街及会所装修方案等）或根据市场 需求调整规划设计要点；实地踏勘， 了解区域城市规划，并进行密度分析 、模型分布尝试、景观及朝向论证 等； 《项目实施计划》/《 《设计单位信息库》设计单 《甄选报告》《设计任 概念设计工作指引》/ 位相关设计资料、设计单位 务书》《概念设计合同 《设计任务书》/相关 主要设计师详情 书》 法律法规 《概念设计工作指引》 总图、规划设计要点、宗地 图；《规划许可证》；《市 各方案总得分和优劣点 场定位报告》；概念设计的 评述 营销建议；概念设计白图 策划流程和操作规范
方案设计定稿
《评审报告》
《方案设计图册》（蓝 图）
（报建资料准备，出方案报建册）
1、方案规划报建（报市规划局）
各政府机构相关报批规 〈建设工程设计方案审 定 批意见书〉 计划立项文件（复印件）、 建设用地许可证、用地红线 图（复印件）、报审表（应 加盖公章及领导签字）(一 各政府机构相关报批规 〈方案设计的消防审核 定 意见〉 式一份原件)、总平面布置 图1份、方案册1套（电脑出 图并盖章）；附电子文件1 套