第一太平戴维斯：2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望
地产行业动态跟踪报告：疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现
行业动态跟踪报告疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现地产2020年09月03日强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业点评*地产*销售延续靓丽，各梯队整体向好》 2020-09-01《行业周报*地产*成交延续向好，中报负债指标稳健》 2020-08-30 《行业周报*地产*房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购》 2020-08-24《行业月报*地产*楼市延续改善，地产配置价值凸显》 2020-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产四季度上涨效应是否仍在？》 2020-08-18证券分析师杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 **********************************.CN研究助理郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013************************.C N投资要点⏹疫情影响结算节奏，盈利能力同比下降。
由于疫情影响竣工节奏，上半年A 股上市房企整体营收同比增1.8%，归母净利润同比降19.4%，利润增速低于营收主因毛利率下降所致。
期末合同负债同比增8.9%至3.3万亿元，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营收）132.3%，全年业绩增长仍有保障。
上半年上市房企整体毛利率、净利率为28.4%、10.7%，同比降4.2个、2.5个百分点，短期来看，限价及地价抬升仍将制约毛利率表现；中长期随着长效机制逐步建立，楼市、地市以稳为主，房企盈利水平预计将趋于平稳。
⏹ 疫情致销售承压，去化周期仍处低位。
2020H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿，同比下降11.7%，考虑7、8月楼市超预期修复，叠加后续供应放量对成交形成支撑，预计全年增速将较上半年有所回升。
期末板块整体存货达6.6万亿，同比增长13%，增速较2019年下降6.2个百分点。
用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，2020上半年末行业整体去化周期2.14年，较2019年末上升0.01年，仍处历史较低水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。
疫情之下地产行业前景
疫情之下地产行业前景作者：巴曙松来源：《中国房地产业·上旬》2020年第03期正处于仲春时节，昼渐长、夜渐短的自然现象逐渐开始分化。
开年起起伏伏，2月经历了国内疫情集中爆发、生产几乎停滞，3月全球疫情升温、美股熔断后股市全面下跌、房企销售继续下滑，给人一种“山雨欲来”的慌乱，不安的情绪持续蔓延开来。
在突发性事件发生之后，对于行业长远的影响与判断显得更为重要。
除了做客博鳌房地产论坛，2020年度论坛再次邀请了巴曙松教授发表一席演讲，详解疫情之下，未来房地产的演变及新趋势。
还是带着那一副眼镜，巴曙松身着西装革履地出现在视频的另一端，这场演讲持续了将近一个多小时。
在这60分钟、近1万字的演讲里，巴曙松想要传达的初心，是希冀未来房地产市场能更为健康地发展。
事实上，国内的疫情正在好转，房企们基本全面复工、线上售楼备受关注、项目开发也在不断推进、物管赴港上市潮愈演愈烈。
若把视野拉远，放置整个大的经济环境之下，巴曙松认为“房地产本身处于调整转型的阶段，此次疫情加速了房地产行业洗牌，力度将比2019年更大。
”加速洗牌的一年查理·芒格曾说，经济学教授的思想是最经济的，用事实、数据去推敲那些有如金科玉律般的观点。
在每一次听巴曙松的演讲时，基本三句不离数据分析。
他首要提及的一点是，叠加疫情的因素，今年房地产去化压力加大、依赖销售回款，其次是资产负债率基本处于一个历史的高位。
巴曙松认为，从2015年到现在，房屋新开工面积处于稳步上升，而商品房销售从2017年到现在是稳中趋跌。
一边是新开工面积在上升，一边是商品房销售面积稳中趋跌。
截止到2019年12月份，全国商品住宅开工的库存大概在29.4亿平方米，但平均的去化周期在23.5个月。
在行业高速发展之下，房企们的发展也受到挤压。
巴曙松表示，2020年是一个洗牌的年份，而疫情加速了洗牌，且洗牌力度比2019年更大。
他列出一组数据显示，2019年公告破产的房地产企业528家，到2020年1至2月，已经公告破产的房地产企业是100家。
租赁和商务服务业
国家租赁和商务服务业发
展较为缓慢
租赁和商务服务业主要参与者及市场份额
主要参与者
• 国际知名企业如CBRE、世邦魏理仕、戴德梁行等
• 本土企业如易居中国、链家、贝壳找房等
市场份额
• 国际知名企业在全球市场占据较高份额，但在不同国家和地区市场份额有所差异
• 本土企业在各自国家市场占据较高份额，但在全球市场份额相对较低
务业市场规模有望继续扩大
地位
• 业态创新和数字化转型将推动市场发展，提高行业效率
• 全球化程度将进一步提高，跨国公司市场份额有望扩大
和服务质量
各细分领域投资机会及潜力分析
01
房地产租赁领域
• 投资机会：关注商业地产租赁市场，把握市场发展趋势
• 投资潜力：商业地产租赁市场具有较高的增长潜力和投
资回报
04
租赁和商务服务业市场需求分析
租赁和商务服务业市场需求驱动因素
经济发展
• 经济增长带动企业和居民对租赁和商务服务的需求
• 不同国家和地区的经济发展水平影响租赁和商务服务业的市场需
求
人口结构
• 人口规模、年龄结构、收入水平等因素影响租赁和商务服务业的
市场需求
• 城市化进程加快，推动房地产租赁市场的需求增长
• 房地产租赁市场规模有望达到2万亿美元
• 设备租赁市场规模有望达到万亿美元
• 商务服务市场规模有望达到万亿美元
05
租赁和商务服务业行业风险及应对策略
租赁和商务服务业行业风险类型及成因
市场风险
政策法规风险
信用风险
• 市场竞争加剧，可能导致企业市场
• 政府政策调整，可能影响企业业务
• 客户信用风险，可能导致企业应收
第一太平戴维斯：2020年中国房地产市场展望
第一太平戴维斯：2020年中国房地产市场展望2020年中国房地产市场展望第一太平戴维斯发布《审时·读市–第一太平戴维斯2020年中国房地产市场展望》，不仅从宏观经济、房地产市场探讨，更深入生活、人口、城市规划等主题剖析2020房地产市场趋势。
第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管James Macdonald (简可)表示：修桥铺路、筑巢引凤的发展思路令中国的房地产业及经济规模达至史无前例的高度，但其高增长的可持续性正面临考验。
在国内经济发展日趋成熟的同时，人口结构、外部经济环境也在发生重大变化，各行各业均在寻求转型调整之时，房地产业由粗放增长向精细运营的升级已成必然。
健康发展理念、人口结构变化及城市规划调整深刻影响市场长期走势过去五年中，经济及社会发展的重心发生了明显转变。
在经济转型、服务业结构升级、质优于量、消费升级、转变经济发展方式等关键词之下，健康发展理念已深入人心。
对房地产行业而言，无论零售、住宅、办公等具体形态，或是区域控规，都应积极融合这一理念，顺应未来趋势。
人口红利为过去四十多年来中国经济增长提供了有力支撑。
然而老龄化出现和结构化差异正带来新的课题。
地方政府除将应对养老问题，也需创造更多条件，吸引年轻人口流入。
2020年是中国十三五规划的最后一年。
同时，全国住房信息联网、国土空间规划体系等高规格系统建设预计将在2020年建成或基本建成，推动土地规划和房地产发展进入可持续性更高、系统性更强的新时代。
随着经济转型和新型城镇化推进，不同城市正呈现不同的发展路径。
成熟、成长和收缩型城市都需适时调整规划，重新思考设计、优化用途。
办公市场供过于求仍在持续，政府鼓励实体经济发展举措形成潜在利好持续的金融领域去杠杆及贸易争端对商务活动的影响逐步显现，进而对办公市场租赁需求产生连锁反应。
出于对经济前景不确定性及自身盈利能力的担忧，一些企业暂停或收紧投资计划，着力削减成本、节省开支。
房地产市场报告-第一太平戴维斯《成都2020年上半年房地产市场回顾与未来展望》(2)
新闻稿2020年7月13日第一太平戴维斯发布《成都2020年上半年房地产市场回顾与未来展望》• 零售市场变革促进优胜劣汰，品牌变动催生调整契机• 写字楼市场承压引发租金下行，信息科技需求势头不减零售物业市场2020年上半年成都零售市场有两个新项目开业，分别是位于大源区域的花样年成都红唐购物中心和位于建设路杉板桥区域的招商花园城，全市购物中心总存量达到604.0万平方米。
疫情影响持续发酵，上半年零售市场需求走弱，全市购物中心平均空置率环比大幅上涨5.6个百分点，达约10.1%；核心商圈平均空置率涨幅小于非核心区域，其中市中心标杆项目运营状况仍旧稳定。
百货方面，虽然市场一季度录得千盛百货晋阳店闭店离场，但上半年绝大多数百货运营稳定，整体入驻率没有太大波动；春熙路区域部分项目稳步提升租户品质，调整运营策略，客流已恢复至疫情前正常水平。
由于全市范围内不少购物中心出现掉铺现象，租金承压，首层平均租金小幅下调，环比下降约0.2%，报人民币431.2元每平方米每月。
上半年成都零售市场租赁活跃度明显降低。
与去年同期相比，新成交的租赁数量大幅减少。
新开品牌仍由零售业态主导，且占比较同期水平有所上升；而餐饮品牌所占比例则出现较大幅度的下降。
从细分业态来看，上半年零售类新开品牌中，服饰类品牌占比下滑明显，而配饰美妆类品牌所占比例增幅较大；服务类业态中教育培训类品牌占比大幅上涨；新成交的餐饮品牌中，正餐类品牌比例较去年同期有所上升，而快餐和饮品类品牌占比则出现不同程度的下降。
尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，成都市政府仍旧继续推动国际消费中心城市建设和首店经济，积极吸引国内外品牌来蓉拓展。
成都市场上半年录得多个知名首进品牌，典型案例包括，日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto 大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，美国时尚设计师品牌Alexander Wang 中西部首店落户银泰in99，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose 西南首店和意大利潮流品牌MSGM 成都首店均于国金中心开业。
新冠疫情对全球房地产市场的影响
新冠疫情对全球房地产市场的影响在2020年年初，一场突如其来的新冠疫情（COVID-19）掀起了全球的大流行。
这场疫情不仅给人们的生活带来巨大的冲击，也对各个行业产生了深远的影响。
其中，房地产市场作为全球经济的重要组成部分，也受到了疫情的影响。
本文将探讨新冠疫情对全球房地产市场的影响，并分析其可能带来的长期变化。
一、市场活动的减缓疫情爆发后，在许多国家和地区，政府采取了一系列措施来遏制病毒的传播。
这些措施包括封锁城市、限制人员流动、关闭商业活动等。
作为结果，各类房地产市场活动受到了严重打击。
例如，房屋买卖交易的数量大幅下降，开发商暂停了新项目的开发，租赁市场也遭遇了短期的停滞。
二、资金紧缺和市场不确定性疫情对经济造成的冲击导致全球范围内的资金流动减缓。
很多企业和个人收入减少，房地产投资也受到了影响。
此外，由于疫情导致的经济不确定性，购房者和投资者对市场的信心下降，导致投资意愿的降低。
这进一步加剧了资金在房地产市场的紧缺状况。
三、房价的波动与下跌由于市场活动的减缓和资金流动的紧缩，全球许多地区的房地产市场面临了价格下跌的压力。
毫无疑问，疫情对需求和供应两方面都产生了影响。
需求减少导致了销售量的下降，而供应停滞则导致了市场上房源的减少。
这使得价格的下跌成为了房地产市场的一种普遍趋势。
四、远程办公与房地产需求的变化新冠疫情在全球范围内推动了远程办公模式的普及。
越来越多的公司选择允许员工在家工作，这导致了对商业办公空间的需求下降。
许多企业开始将更多的精力和资源投向了在线平台和数字化领域，而不再是传统的办公环境。
这对商业地产市场造成了影响，特别是那些主要租赁给企业的写字楼和商业中心。
与此同时，人们对住宅的需求也发生了变化。
由于远程办公的普及，越来越多的人意识到，他们不再需要居住在城市的中心地带以便更方便地上班。
相反，他们可以选择在远离城市喧嚣、更为宜居的地方购买或租赁住房。
这对城市和郊区的房地产市场都带来了变化。
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又明做商铺地产。
以区分于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
近年来，我国商业地产数量增长快速，但经营模式趋同。
由此引发的空置率过高、利润下降成为困扰商业地产进展的难题。
业内专家认为，商业地产转型要提高消费质量，提升消费层次。
在满意消费者购物需求的同时，进行多元化、差异化经营，才能真正赢得市场。
在过去的一年多时间中，住宅消费需求，房地产开发投资增幅呈现下降趋势。
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业进展趋势分析内容如下。
《中国商业地产2022/2022年度讨论报告》回顾了2022年商业地产行业四大特征，并展望了2022年四大进展趋势。
报告提出，通过回顾和展望可以看到，当前中国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开头发生明显变化，由此表明，商业地产行业正在步住宅市场之后也开头消失“拐点”。
中国商业地产联盟秘书长王永平认为，拐点期的来临，企业必定会感受阵痛，短期向难，但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业向好，渐渐步入专业化、规范化、国际化之路。
2022年中国商业地产呈现四大特征一、商业地产由”两难”进入“三难”时代商业地产行业始终突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性冲突。
而进入2022年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。
更多商业地产行业分析请查阅发布的2022-2022年中国商业地产市场调查与进展前景分析报告。
究其缘由：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。
国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。
2020年城投控股公司发展战略和经营计划
2019年召开的中央政治局会议、中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会等会议多次强调，要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位；不把房地产作为短期刺激经济的手段；加快建立多主力发展租赁住宅”,租售并举模式将成为我国未来住房制度改革和长效机制建设的重要发展方向。《上海市住房发展“十三五”规划》内容明确了上海市要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系。“十三五”期间，上海市预计新增租赁住宅房源70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数比例超过60%。公司作为城市建设发展的运营商，有责任、有义务把改革创新发展与国家战略和上海城市发展方向紧密思考和联系起来，公司作为上海市租赁住房建设主体集团之一，积极拓展住宅租赁市场，获取长租公寓的投资机会，抢占先机。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势——具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。
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城投集团平台资源和品牌优势——依托上海城投的整体实力和产业资源，与集团下属资产、环境、水务等板块协同合作，拓展运营资源，扩大业务规模，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品构成，使得运营业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与空间。
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第一太平戴维斯：2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望3月，武汉保卫战进入决战决胜的新阶段，武汉的好消息接二连三，武汉体育中心方舱医院休舱，武汉天河机场开启复工复航准备工作……尽管武汉的复工复产还为限时日，但做好充分准备，认清市场形势、前瞻市场契机已经刻不容缓。
今日，第一太平戴维斯发布报告：《逆风起航，破浪前行——2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望》，梳理疫情后的武汉市场复苏之路，从危机和机遇双向直击，预判市场未来。
“按下暂停键”的武汉
从1月23日武汉宣布关闭出城通道、市内公交停运起，湖北省各市陆续封闭，出行管制持续加强，武汉经济开始承受巨大压力。
作为全国的交通枢纽、教育腹地和多个产业的研发基地，此次疫情的发生与发展对武汉整体经济、物业市场以及上下游企业的影响均不容小觑，市场的各方参与者都将面临严峻挑战。
“腹背受敌”的武汉，商业地产市场按键“重启”
写字楼市场
疫情前，我们曾预计2020年下半年武汉写字楼市场需求回暖，将带动租金降幅收窄。
然而，面对突如其来的疫情，武汉整体经济、各行各业都将遭受不同程度的冲击，写字楼需求承压下滑，2020年全年租金降幅预计将继续下滑并达到历史峰值。
–武汉写字楼市场预测
面对不同于2019年的需求，租户结构的重塑将为2020年业主的新增挑战。
对于疫情后写字楼市场的需求来源，我们做出以下解读：
基于经济活动短期内的持续性影响，与个人消费相关的行业需求在2020年上半年难以得到复苏，其中零售贸易、餐饮酒店、交通运输、旅游留学等行业的活跃度将持续低迷。
对于第三方办公行业，疫情后，终端租户对此类办公模式的安全性将进一步审视，短期内，行业的热度和转租率会受到较大的影响。
2019年，武汉全市甲级写字楼近三成的新增租赁需求来源于传统金融行业。
短期内，金融业需求仍有下滑风险，但居民对于寿险及重疾类保险关注度会进一步提升，线上保险业务会成为新的业务增长点。
房地产建筑业将面临短期内无法
开工、资金押后等实际问题，中短期内此次疫情会加速房地产行业洗牌，但行业整体依然具有长期韧性。
受疫情催化，线上教育、游戏、短视频等科技互联网行业需求激增。
疫情爆发后，居民在常备药品、防护物资上的消费支出大幅提升。
政府与社会也为不同人群提供多种心理健康服务渠道。
未来，生物医药、大健康、环境保护等领域都将具有良好的发展前景。
–政策扶持中小企业有利稳定写字楼需求
此外，回顾2019年，武汉甲级写字楼全年新增租赁需求中，300平米以下的小面积需求占比达到53%，中小企业一直是武汉写字楼市场需求的主力军。
而疫情的爆发使得抗风险能力较差的中小企业首当其冲，受到较大冲击。
政府针对于中小企业的定向扶持政策将在未来楼宇经济中扮演更加重要的角色。
–多元化办公以及房地产科技应用，成为后疫情时代的应对策略
2020年，超过三分之一的全球劳动力仍是以80后为主的千禧一代。
千禧一代在求职过程中对工作模式的灵活性期许较高。
此次疫情激发远程办公及房地产科技应用相关需求的快速释放，在后疫情时代，伴随着5G、物联网、AI等科技与房地产行业的深度融合，多元化办公式及房地产科技在楼宇经济中的地位将持续提升。
零售物业市场
此次疫情采取严厉的防护措施，封城、多次延长复工时间将对零售市场带来不小压力。
受疫情影响，部分项目停工并将延迟交付，预计2020年新增供应将下降至33万平方米。
疫情结束后仍将需要较长的时间恢复到往日景象，租户与运营商面临严峻挑战。
从长远来看，疫情改变了人们的生活习惯和生活轨迹，这将使产业格局发生变革。
如果将疫情分割成三个时间段，通过三个时间段来剖析产业变革，我们可以更清楚地看到各行各业恢复的时间线，为商业地产未来需求端提供参考。
–线上线下加速融合
尽管实体零售业线下销售额锐减，但零售商积极推动线上线下销售结合，疫情期间生鲜商超外卖订单量增加，这使得部分行业热度将会由线下转移到线上，如网购，留学咨询的线上业务量有望得到提升。
此外，线上医疗问诊等往日市场
接受度并不高的线上消费模式都在疫情期间有可观增长，疫情加速多行业线上线下的资源协同与紧密融合。
–社区消费圈再升级
近年来，我国实体零售企业持续转型升级，以顾客为中心提升运营体验，综合服务能力不断加强。
根据商务部零售业典型统计调查数据显示，2018年便利店、超市销售额同比增长8.3%、4.3%，增速比上年增速分别加快了1.0和0.5个百分点。
此次疫情中，生活轨迹的缩减，消费者有限的线下消费多发生在居住环境周边，可称之为社区型消费。
出行距离已经成为居民发生消费行为前的重要考量因素之一。
社区型购物中心等商业配套的优化与升级，将与城市级购物中心和区域型购物中心形成更为完善的零售网络。
–多样消费群体引领零售增长
长期以来，中国的城市化和消费结构应时而变，高净值消费者和中产阶级无疑是中国零售消费市场的主力军之一，但伴随着千禧一代、Z世代、单身经济和银发经济不同消费需求的相互碰撞，零售市场驱动力多样化，零售市场中长期将韧性发展。
–美妆、茶饮、国潮经济
美妆、茶饮及国货潮品在2019年的零售市场大放异彩。
其中，国货美妆融合直播红利迅速席卷化妆品市场，成为2019年美妆界的黑马，部分品牌的线上红利也已延伸至线下。
网红茶饮受资本推动，从其资本利好来看，仍有扩张优势。
此外，国货美妆、新式茶饮与国货IP的跨界合作为国货品牌注入新生机，打开国潮新时代。
最后，对于疫情后市，我们坚信武汉商业地产的复苏强劲有力，正可谓重建时期的信心高于一切！在积极有效的应对疫情危机之后，如何发力恢复经济将是重中之重，我们相信政府将会进一步精准扶持，而企业则需要配合响应，共同探索转型复苏之路。