武汉后湖商业地产的危机

武汉后湖商业地产的危机目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。

从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。

如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。

另外，整体商业投资回报率仅约3％左右，比银行定期存款的利率还低。

后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。

在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期《专题报道》。

一、后湖地区的商业现状武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。

该区域规划用地23．6平方公里，其中江岸区占地18．56平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地5．04平方公里，涉及2个行政村。

后湖地区远期规划人口32．2万人。

后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。

长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。

除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。

仅能满足基本生活所需。

作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。

后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。

后湖片区在建及待建的有地铁3号线、6号线、8号线、10号线和12号线及汉孝城际铁路。

地铁和城铁在改善区域交通的同时，也能引入一部分区域外消费者，为后湖商业发展带来活力。

随着区域的不断发展，尤其是交通网络及市政配套的完善，入驻人口的大量增加，地产集团、中海、越秀等实力开发商进驻，后湖商业逐步有较零散的社区型商业向集中型的商圈发展，并逐步形成东西两大商圈组团。

一个是以汉口城市广场、待建的中森华后湖广场为核心及周边同安花园、金桥大道以东街铺为住的东部商圈，还有一个是以星悦城商业街、三元风情街及万科城市综合体为核心背靠姑嫂树的西部商圈。

二、后湖商业地产的问题武汉新地置业发展有限公司在后湖深耕多年，该公司的营销副总监刘道河认为，后湖在2007年与2013年经历了两次开发热潮，开发商一窝蜂地扎堆建房，彼此间缺少信息沟通，造成部分项目定位失误，同质化严重。

开发商在规划商业与计算人口承载量时，并未考虑后湖存在大量居民商铺的事实。

在销售之后，业态配置混乱，一些商场的工作人员甚至比客人还多，客户的投资回报率无从保证。

虽然后湖的商业配套众多，但是档次不够，同行们仅仅只是在抢点。

武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇认为，由于开发商拿地成本高，加之开发住宅的利润较低，因此只能指望靠商业提高利润率。

但是，开发商以开发住宅的方式开发商业，注定无法成功。

因为住宅开发比较简单，而商业地产的成功是多种因素的并联关系，比如地段、规划、业态、招商。

开发商为了销售业绩，不可能考虑商业业态与经营，只是考虑如何尽快卖完，把风险转嫁给投资人。

更值得注意的是，随着电商出现，商业地产的黄金期已经过了，只有一线城市和区域中心城市还有潜力可挖掘。

返观后湖，可能只有1—2个大型商业综合体能够存活，其余的恐怕全部要惨淡经营，因为后湖只有这么多消费需求，后湖规划30万人口，他们不可能每天在外消费。

最后，明总强调，开发商业地产，开发商、投资者、运营商必须三权分立。

中原地产的策划师朱曼指出，目前后湖片区的住宅价格已经达到9000—10000万／平方米，消费力不低，但是没有高档商业，造成本地消费者外流，对外地消费者也没有吸附力。

另外，武汉商业地产最大的问题，是开发商用做住宅的二元思维做商业，但是商业必须兼顾开发商、投资者、消费者和门店四方面的利益，否则很难成功。

在亿房研究中心的高级研究员郑军华看来，后湖商业地产堪称危机重重，主要问题有如下几点：1、商业供应近百万方，人均面积超武汉平均水平到2020年后湖新城规划居住人口为50万，而目前及未来商业供应近百万方，而且不含社区底商和沿街商铺。

人均商业面积2．1平米，超过武汉人均1．4平米的平均水平。

未开商业过剩风险显现。

2、商业档次较低，区域消费力不足长期以来，后湖商业以社区服务业为主，小，分散，不精，没有细化主要以日用品，小超市为主，档次低，规模小，商铺面积大多在30-80平米之间。

近年来，后湖商业业态逐渐丰富即有大型聚集式的购物中心，超市，也有商业街和图书大世界等专业市场，还有酒店餐饮及医疗机构，但仍面临消费力不足的问题。

后湖中百、武商等几大商超业绩均低于其在武汉其他区域的平均水平。

其他商业也均处于中低偏低水平，整体商业盈利水平不高。

后湖虽然出现如汉口城市广场这样20万方体量的综合体，也出现如百步亭金桥汇、幸福里这样的商业街，但仍属于二三代产品，而且在空间规划、动线设计等方面与万达及光谷世界城这样的产品仍存在较大差距。

后湖无论是主力店还是街铺都面临严重的同质化问题，如从百步亭花园路到金桥大道几百米的商圈就集中了武商量贩、华润苏果、家乐福、中百仓储等四大主力超市，而且这些超市均为所在商业体的核心，竞争激烈。

同时从实地情况看，商业氛围也需较长时间的培育。

3、周边片区商业发展迅速，区域竞争激烈后湖商圈东南西北包围着众多的商圈，不仅难以从周边导入消费人群，反而武广、京汉路、唐家墩等一些老牌商圈能够从后湖分流一部分消费群体。

后湖往北主要为汉口北商业中心，主要有中环商贸城，盘龙城十大专业市场。

后湖往东是正在崛起的二七商圈，包括已建成的东部购物公园、在建的城开•二七城市广场等。

后湖网西南，跨过铁路为竹叶山商业中心，包括竹叶山华中国际广场、红旗家居等，且6公里范围可达西北湖金融中心，CBD和武广商圈。

后湖往西则可达姑嫂树、唐家墩及汉口火车站商圈。

4、汉口新城心商业发展需长期精细化运营后湖众多商业项目中发现，凭借区位优势，SOHO、商铺不愁买家，但有些项目主打的散售模式却因为缺乏统一的业态规划，造成商铺大量空置。

由于租金上涨、经营压力大，造成了商铺空置率较高。

所以有的商业项目中每年得花费非常多资金补贴商铺招商!从商业定位来说，后湖商业的同质化和低档化也将对后湖商圈吸引力构成负面影响。

三、后湖商业风险的对策尽管后湖片区的商业地产风险重重，但是各家开发商也都有自己的应对之策。

总体来看，有以下五种对策。

1、减小体量(代表企业：新地置业)为了避开与汉口城市广场等大型商业综合体的直接竞争，新地•盛世东方把2万平方米的商业体量减少到1万平方米，楼层从5层减到3层，最上2层准备建四星酒店，降低了风险，停车位不够的问题也迎刃而解。

2、引进外援(代表企业：美联)针对后湖居住氛围好但消费氛围不佳的现实，美联和世界500强企业之一的日本永旺合作，在后湖金桥下开发了一个15万平方米的商业项目，今年动工，预计2015年投入运营。

引进了国际知名的商业运营团队，美联如虎添翼，但是此举必然以减少项目的整体收益率为代价。

3、闭关自守(代表企业：越秀)越秀的星汇君泊项目有18万平方米的商业配套，该公司选择将其中15万方开发为写字楼产品，另外3万方商业只针对写字楼中的白领人士提供服务。

该项目的商业配套体量虽大，但是自成体系，不与外界相往来，规避了潜在的风险。

4、以情留客(代表企业：外经)外经的鼎盛华城二期在规划4-5万平方米的配套商业。

据该公司研究，后湖片区虽名为城市副中心，但只是一个大型居住区，白天年青人都出去上班了，只剩老人在家。

所以，该公司的商业定位于服务后湖的街区型商业，以满足家庭消费需求，力争在工作日的晚上和双休日迎来以家庭为单位的客流，留住人气。

5、街铺为王(代表企业：百步亭)百步亭的商业一直以街铺为主，自成体系，降低风险。

近年来又引入华润苏果超市，由专业运营团队满足社区内中端消费需求。

两种战术结合，从目前来看，取得了良好的效果。

四、对后湖商业的建议1、对于后湖片区商业项目的布局与选点，政府应有一个单独的总体规划。

2、政府应出台政策，成立房地产基金，让开发商获得退出机制，专心于商业项目的运营而不是销售环节。

3、开发商不应盲目照搬其他商业项目模式，应该和大学及相关研究机构合作，开发符合民族心理的娱乐主力店，吸引外来消费力。

4、后湖有较好的教育资源，应加以运用。

5、后湖的定位是生态居住新城，可以在商业生态城方面做做文章。

五、总结经过十多年的发展，后湖的商圈逐步形成了，而随着越来越多的政府机构和公司入驻后湖，打上交通可达性的改善，必将从根本上改变后湖单一的消费结构和较低的消费档次。

多元化的消费和多元化的业态将逐步成为后湖区域商业主流。

同时如何进行差异化的业态设计尤其是在大地铁时代如何留住本区域及吸引区域外消费人群是需要长期探索和规划的。

后湖作为曾经的“宿舍区”能否真正支撑起百万商圈，仍有待时间和市场的检验，汉口新城心商业发展需长期精细化运营。

开发商应深入调研需求，汲取过去教训，为建设好后湖的商业地产做好充分准备。