产业地产研究——产业园区概述分析
产业园区规划概述及发展趋势
产业园区规划概述及发展趋势产业园区规划概述及发展趋势提要：随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容产业园区规划概述及发展趋势概述“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。
随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断的转型，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化经济转型的重要战略举措。
创意产业已不仅是一个发展的理念，而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。
只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸，进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。
产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。
这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。
而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。
园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。
中商情报网通过整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。
服务领域（1）园区发展战略规划为不同类型产业园区“战略转型、功能扩展、环境优化、产业升级”提供咨询研究，突破发展瓶颈，捕捉发展机遇，提升发展能级。
产业园区规划概述发展趋势
产业园区规划概述及发展趋势概述产业园区是一种为促进特定产业的发展而设立的经济区域，提供各种基础设施和支持服务，吸引企业及其他相关产业聚集于此，以实现经济效益的集聚区。
产业园区规划是为了科学利用土地资源，提高生产、经营效益，推动产业转型升级，并满足企业对空间、环境和服务的需求。
产业园区规划的重要性1.促进产业协同发展：通过合理规划产业园区，可以将相关产业企业集中在一起，形成产业链、供应链及价值链的完整链条，实现产业协同发展，促进经济的快速增长。
2.提供良好的基础设施：产业园区规划要充分考虑交通、水、电、气等基础设施的配套建设，提供完善的硬性条件，为企业的生产经营提供便利。
3.优化城市空间布局：产业园区规划可以合理规划土地使用，促进城市空间的合理布局，减少资源的浪费，提高土地的利用效率。
4.促进创新与技术升级：产业园区规划应注重创新，提供研发中心、孵化器、技术服务机构等创新平台，促进企业的技术创新和科技成果转化。
5.增加就业机会：规划科学的产业园区可以吸引大量企业入驻，提供更多的就业机会，减轻城市的就业压力，促进社会稳定和经济发展。
产业园区规划的发展趋势1.绿色环保：随着环保意识的增强，未来产业园区规划将更加注重环保，减少环境污染，提高资源的可持续利用率。
例如，推广可再生能源利用、建设生态园区等。
2.智能化：随着科技的进步，未来的产业园区规划将注重智能化建设，借助物联网、大数据、云计算等技术手段，提高园区管理效率，为企业提供更智能的服务。
3.产业多元化：未来的产业园区规划将鼓励多样化的产业入驻，促使不同行业间的合作与发展。
例如，将科技创新、文化创意、生物医药等产业引入园区，实现产业的协同发展。
4.国际化：未来的产业园区规划将更加注重对外开放，吸引国内外优质企业入驻园区，促进国际间的经济交流与合作，提高产业竞争力和国际影响力。
5.社会化服务：产业园区规划将不仅注重提供硬性的基础设施和服务，还将更加注重提供多元化、个性化的社会化服务，满足企业和员工的多样化需求。
介绍产业园区的文案
介绍产业园区的文案产业园区，作为经济发展的重要引擎和创新驱动的主要载体，已成为当代城市化发展的重要组成部分。
它不仅是集中产业功能、改善城市景观、提升城市品质的重要手段，也是推动区域协同发展、促进产业转型升级的有效途径。
本文旨在介绍产业园区的概念、功能和发展模式，以及其对经济、环境和社会三方面的积极影响。
一、产业园区的概念和定义产业园区，顾名思义，是指为内部企业和机构提供统一规划、统一管理、统一服务的特定地域，以满足其发展需求、协同创新与合作发展的空间组织形态。
它是一种集约化、专业化、现代化的经济社会组织形式，具有明确的产业定位和功能定位。
二、产业园区的功能产业园区作为经济转型升级的平台和载体，拥有多重功能。
主要包括：1. 产业集聚功能。
产业园区通过集聚优势资源、优化空间布局，将相关行业和企业集中在一起，促进产业集群的形成，提升产业竞争力和创新能力。
2. 创新创业功能。
产业园区提供创新服务平台，为企业和创业者提供高效便捷的创新创业环境，推动技术研发与转化、科技成果孵化和产业链升级。
3. 产业支撑功能。
产业园区配备完善的基础设施和公共服务设施，包括交通、通信、供水、供电、供热等基础设施，以及人力资源、金融、法律咨询等公共服务，提供良好的营商环境和企业发展所需的各类支持。
4. 环境保护功能。
产业园区注重生态环境建设和资源节约利用，推动清洁生产、绿色发展和环境保护，建设可持续发展的现代产业园区。
三、产业园区的发展模式产业园区的发展模式多种多样，根据不同的地理、经济和社会条件而定。
常见的主要有以下几种模式：1. 功能型产业园区。
以单一产业为主导，如科技园、经济开发区等，重点发展高新技术产业和新兴产业，实现产业的集群和转型升级。
2. 地域型产业园区。
以特定地域为单位，搭建区域合作平台，促进跨行业、跨区域的资源共享与合作，形成区域经济的协同效应。
3. 专业型产业园区。
以特定行业为核心，如汽车产业园、生物医药园等，通过整合产业链上下游企业和相关配套服务机构，实现行业协同发展。
对产业园的描述
产业园是一个集中、规模化、专业化的工业和商业区域，通常由政府、开发商或企业团体投资兴建。
这种园区旨在促进产业集聚、技术创新、经济发展和资源优化利用。
以下是对产业园的一般性描述：物理环境：1.规模化布局：产业园通常占地面积较大，规模庞大，包括多个工业区域、商业区和服务设施。
2.基础设施完备：提供全面的基础设施，包括道路、供电、供水、污水处理、通信网络等，以满足企业的生产和运营需求。
3.绿化和生态环境：重视环保理念，注重绿化和生态环境，以创造宜人的工作和生活空间。
产业集聚：1.产业多元：不同类型的企业、行业或相关领域的产业聚集在同一区域，形成产业链或集群效应。
2.创新导向：促进科技创新，引入高新技术和研发机构，推动产业园的创新和发展。
政策支持：1.税收和财政激励：提供税收减免和其他财政激励政策，吸引企业入驻。
2.行业政策支持：针对特定行业或领域，提供专业的政策支持，以推动行业的发展。
企业服务：1.共享服务：提供共享服务中心，如人力资源、财务、法务等，降低企业运营成本。
2.培训和咨询：提供培训和咨询服务，提升企业员工的专业素养和管理水平。
商业配套：1.商业设施：拥有商业中心、购物中心、餐饮等配套设施，提供便利的商业服务。
2.社区生活：在产业园周边建设住宅区、学校、医疗机构等，提供完整的社区生活设施。
区位优势：1.交通便利：位于交通枢纽或者便捷的交通网络，方便物流运输和员工通勤。
2.地理位置优越：在经济发达地区或者战略重要区域，享有良好的地理位置。
社会影响：1.就业机会：为周边地区提供大量就业机会，促进当地经济的发展。
2.技术培训：通过引入高新技术和培训机构，提升员工的职业技能水平。
综合而言，产业园以其集聚产业、提供全方位服务、优化资源配置的特点，成为推动经济发展和提高产业附加值的有效平台。
房地产行业的产业园区与商业地产发展
房地产行业的产业园区与商业地产发展近年来，随着经济的持续发展与城市化进程的推进，房地产行业在我国的重要性日益凸显。
在房地产行业中，产业园区和商业地产作为两个重要的发展方向，对于经济的增长和城市的发展起着至关重要的作用。
本文将探讨房地产行业中产业园区与商业地产的发展，并分析其对于经济和城市发展的影响。
一、产业园区的发展1.产业园区的定义与特点产业园区，是指以特定的产业为主导，集聚一定数量的企事业单位、科研机构和相关配套服务设施的区域性经济园区。
产业园区的兴起，旨在促进产业集聚、技术创新和经济发展，提升城市的产业竞争力。
2.产业园区的类型与分类根据产业园区的不同功能和定位，可以将其划分为科技园区、工业园区、商务园区等。
科技园区注重科技创新和研发，工业园区侧重于生产制造和工业升级，商务园区则专注于商务和服务业的发展。
不同类型的产业园区在各自领域内发挥着独特的作用。
3.产业园区的优势和挑战产业园区的建设有助于推动产业结构升级和经济增长。
一方面，产业园区能够促进企业之间的合作与交流，形成产业链条，提升产业集聚效应。
另一方面，产业园区还能够吸引优秀的人才、技术和资本，推动科技创新和技术进步。
然而，产业园区的建设也面临着土地资源有限、配套设施不完善等挑战，需要政府和企业共同努力。
二、商业地产的发展1.商业地产的定义与特点商业地产，是指以商业活动为主要经营内容的地产项目。
商业地产通常包括购物中心、超市、酒店、餐饮娱乐等商业设施，旨在满足人们的日常生活需求和消费欲望。
2.商业地产的类型与功能商业地产可以分为传统商业地产和新兴商业地产。
传统商业地产包括百货公司、商场和专业市场等，而新兴商业地产则包括购物中心、主题公园和娱乐体验中心等。
商业地产的发展不仅提供了便捷的购物和娱乐场所，还带动了服务业的发展，促进了就业机会的增加。
3.商业地产的市场前景与影响随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，商业地产市场呈现出蓬勃发展的趋势。
产业园区规划概要及案例分析
产业园区规划概要及案例分析前言：自我国第一个产业园区招商蛇口建立以来，产业园区数量和规模逐年提升，据2018年《中国开发区审核公告目录》统计，我国国家级产业园区552家，省级开发区1,991家。
根据前瞻产业园区数据库统计，2022年我国各类产业园区数量高达8万多个（统计口径存在“园中园”重复计数，数量偏高）。
产业园区经过40余年的探索与发展，其对区域经济发展的贡献得到了验证，地方政府希望产业园区成为当地经济发展的又一增长极。
但是，随着各地产业园区林立，不可避免地出现了园区同质化严重、供求失衡以及招商困难等问题，本文结合过往的产业园区规划及招商咨询案例，尝试探讨产业园区规划的基本方法及关键问题。
一、产业园区规划的内容及方法产业园区是企业集聚的载体，通过为企业提供一站式服务和易于创新的环境，促进企业走向专业化、规模化、创新化，进而带动地方经济发展。
产业园区规划一般采用自上而下的方法，根据详尽的宏观环境分析、区位优势分析和实地调研，依次明确产业定位、目标客户、招商方案以及运营服务四个方面的规划内容和落地方案。
(一) 如何进行产业定位产业园区规划的关键在于产业的定位分析，只有产业定位准确，后续的目标客户确定、招商方案设计和增值服务规划才会更有针对性和落地性。
我们一般通过外部环境分析、区位优势分析以及产业价值分析来确定产业园区重点发展的产业方向。
1、外部环境分析宏观经济分析：①析世界宏观经济状况、产业发展趋势、技术变化趋势及对我国经济发展的影响；②分析国家宏观经济结构调整和产业转型对产业园区战略和产业规划带来的机遇和挑战。
产业政策分析：产业政策是影响我国产业发展的重要因素，分析全国及区域总体规划、政策导向、城市群建设和产业布局等对产业园区战略和产业规划带来的影响和机遇。
其他因素分析：分析社会因素、技术因素等对特定产业发展的影响。
2、区位优势分析产业基础分析：分析地区产业结构、产业链的优势环节和薄弱环节以及关联产业情况，梳理当地的大型企业名单。
产业园区基础知识
产业园区整体运营分析
产业园区收益来源分析 产业园区开发模式分析 产业园区服务平台构建 产业园区建设关联群体分析
产业园区整体运营分析
产业园区收益来源分析 产业园区开发模式分析 产业园区服务平台构建 产业园区建设关联群体分析
产业园区收益来源分析
土地 出让
房产开 发
出让无 形资源
税收收 益
经营所 得利润
产业园区开发模式分析
园区实行“省市共管，以市为主”的管理体 制。由政府相关领导组成高新区建设领导小组， 制定高新区的发展思路和长远规划，排除外部的 干扰，确保高新区新体制、新机制的正常运行。
“园中园” 开发
“市场化”开 发
开发模式
“行政特 区”开发
官助民办开 发
松山湖高新产业园
案例：松山湖高新科技产业园的管理层由 市政府的派出机构组成高新区管委会。经 营服务层是高新区建设与开发的公司，专 门负责高新区的基本建设和园区配套，把 政府职能和企业化运作相结合，形成了 “两条腿走路”的市场化建设机制。
产业园区建设关联群体分析
地方政府
产业园基础知识
outline
1 2 3 4
产业园区概述 产业园区核心竞争力分析 产业园区整体运营分析 产业园区招商分析
产业园概述
➢ 产业园区定义
由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区 域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进 行统一管理，向园区内企业提供多方面的软硬件服务。
东莞天安数码城
经营所 得利润
产业园自建商务办公楼、标准化厂房， 通过出售或租赁商务办公楼和标准化 厂房获得收益。 典型代表：天安数码城、联东U谷等。
联东U谷
产业园概述
产业园概述政府对于产业园发展给予了积极的支持和引导，出台了一系列的政策措施，包括税收优惠、土地供应、金融支持等，以鼓励和扶持产业园的建设和运营。
这些政策的出台将进一步提升产业园的发展前景,吸引更多的企业和资本参与其中。
产业园是指由政府或企事业单位建设和管理的集中发展特定产业的区域，通常包括工业园区、科技园区、创意园区等。
产业园的建设旨在提供良好的环境和配套服务，促进企业之间的合作与创新，推动产业升级和经济发展。
公共服务设施建设是产业园建设的重要环节，包括会议中心、培训中心、展览中心、商务中心等公共服务设施建设。
公共服务设施需要根据产业园的功能和服务需求进行设计和建造，为企业提供高质量的服务和支持。
产业园作为一种集中办公、生产和创新的综合性园区，在市场需求、政策支持、创新生态系统、产业升级和转型、国际交流与合作等方面具有广阔的前景。
随着经济的发展和科技的进步，产业园将扮演越来越重要的角色，推动相关产业的快速发展和经济的转型升级。
因此，投资和发展产业园具有良好的前景和潜力。
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第一节概论一、产业园基本原则（一）合理规划与布局1、产业定位明确：产业园应根据地区资源禀赋和市场需求，明确产业定位，确定主导产业方向，以实现产业集聚效应和经济效益最大化。
2、空间布局合理：产业园的空间布局应科学合理，充分考虑交通便捷性、生态环境保护、用地利用效率等因素，优化产业布局，提高资源利用效率。
3、功能互补协调：产业园内不同企业之间应具有一定的互补性，形成产业链条和价值链，相互支持、协同发展，提高整体竞争力。
4、公共设施完善：产业园应配备完善的公共设施，包括交通、供水、供电、通信等基础设施，以及医疗、教育、文化等配套设施，提供良好的工作和生活环境。
5、生态环境保护：产业园应注重生态环境保护，采取科学的环境管理措施，减少污染物排放，保护生态系统平衡，实现可持续发展。
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产业集群
政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主 本地和国外综合性开发商
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物流园区
时间
1980s
1990s
2000s
未来
类别
仓库区
现代物流园
商贸物流园
（如深圳笋岗物流园）
供应链集成园区
融合展示交易，国际 采购，第三/四方物 流，物流金融等于一 体的综合园区
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发展趋势
产品——更高的附加值
附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力
的重要因素。
产品增值的三个维度 产品硬件附加价值
• 提高产品技术含量，增加产 品品质； • 高复合度项目开发，包括功 能复合及产品复合；
宏观环境分析 项目市场分析
宏观经济环境分析
政府规划定位分析
产业研究
物业研究
产业定位
客户需求分析 企业需求调研 可比案例参考和同比项目分析 规划定位概念、开发方案
开发定位ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目功能/形象定位 目标客户定位 用地平衡 总体规划方案建议
开发战略
财务可行性分析
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不同产业地产细分类别下的关键指标
类 型 交通 产业链 政策 商务 人流 信息流 物流 技术流 资金流 环境 其 它
加工制造型 工业园区 物流型
物流园区
研发及高科技 商务花园 基地型 企业内脑型 商贸物流
后台服务型 联合国等国际
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发展趋势
服务——社区化服务体系
核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力。
社区化服务体系两种模式
模式 企业俱乐部 企业外交官 网络社区 服务体系 秘书室 智能化体系 个性化服务 政策体系 模式 员工生活配套 税收优惠 无费区 融资 交流平台 一站通关
时间 类别 功能
存量
1980s
1990s
(如深圳高新园）
2000s
（如北京丰台ABP）
未来
工业园
（如蛇口工业区）
科技园 研发
商务花园
产业综合体 产业集群
（融合研发设计， 商务办公，高端制 造制造，综合配套 等复合功能）
制造
现代服务业
动因 • 先进制造业 • 仓储物流 开发商 参与度 • 标准的产业楼 • 研发 • 总部经济 • 业务整合 • 后台服务 • 研发
产业地产
• 仓储物流 物流 • 商贸物流 • ……
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价值曲线
商贸物流—专业市场
商务花园— 总部基地 / 科技园区
50~300元/㎡
物流园—仓库
40~100元/㎡
工业园—工业厂房
30~50元/㎡
15～25元/㎡
产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发展的价值轨迹——产业地 产更高的价值实现在于支撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。
提交日期： 成果名称 所属分类 成果类型
小成果提交表
□住宅地产 □商业地产 □办公地产 ■产业地产 □养老地产 □旅游地产 □城市运营□交通地产 □企业咨询□其他 □工具包 ■专题研究 □经典案例 □其他
研究内容 研究方案 解决的关键问题及创新点
产业园区与企业办公
产品价值、产品组合
人员配置 姓名 杨帅 员工ID号 AA43706 公司 咨询师体系职级 积分分配 （%）
产业 定位
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开发关系
自然形成 产业布局
产业链 研究
产业定位
政府中长期 规划导向
土地需求 资金投入量 经济效应 基础建设 道路要求 土地需求 （工业/物流/产业/住宅/商业/公建） 人口研究 （年龄/收入/家庭结构）
开发商 开发背景/目标 营运模式/实力 经验/团队
物业需求 经济效应
工业、产业 物业
电子信息
战略租户群体
环保节能
文化产业
主力租户群体
次主力租户群体
服务外包
承租能力一般 行业目前还处于发展初期， 因而面临着大量企业的规 模都较小
支付能力较弱 为人力密集型行业，需要丰富 的配套设施 面积需求根据企业规模而定， 金融外包需求面积较大
面积需求
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产品组合
物 业 类 型 栋
独 总 部
办 公
企 业 孵 化 器
研 发 办 公
生 产 制 造
配 套 酒 店
配 套 宿 舍
配 套 商 业
示例
研发办公 独栋总部基地
SOHO
政府政策及规划 物业发展规律 市场竞争环境 本体地块解析
孵化器/SOHO 配套宿舍
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关键指标
一个可以"自己自足"，以及可以提 供足够内部交流空间的综合社区
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发展趋势
理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等
生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进 行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。
配套服务附加价值
• 建立对客户的完善营销服务体系 和标准 • 采用先进的物业、商业服务标准 及水平 • 与配套产品建设保持同步的服务 措施
服务体系附加价值
• 为客户提供政策支持体系 • 实现的内部服务交流平台 • 完备的企业服务体系
• 完善配套，建设可循环体系；
• 突出社会影响，强化区域及 高品质的环境景观建设；
从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环 境、提升区域竞争力。
• 工业园 工业 • 科技园 • 商务花园 • ……
如经济开发区等； 如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； …… 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种 仓库等； 主题型专业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； ……
Code of this report | 4
演变轨迹
产业基础
横向发展
产业链
纵向发展
产业集群
整合发展
产业网
起步工业区 土地
成熟工业区 厂房
起步产业区 产业楼
成熟产业区 多元物业
产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。
Code of this report | 5
工业产业综合体
功能
仓储配送等
第三方物流等
商贸功能，展示交 易，第三方物流等
物流园
商贸园
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发展趋势
功能——综合化，社区化
产业地产功能发展阶段比较
第一代： 工业园的演变
基本情况 城市边缘，由多组小规模的建筑 组成 偏重于基于科学研发的企业
第二代： 商务与社区
城乡结合部
第三代： 发展邻里关系
规模较大，交通便利
第四代： 产业综合体/ 企业综合社区
大型综合社区
入园企业
商业型企业出现
商业型企业为主
大型综合型的跨国企业 办公、商业、居住、教育、休闲场 所
承担功能
研发、仓储、办公
办公、部分商业设施
办公、商业、银行
特点
建筑标准较低，但比工业园有所 提高
营造出共同生活的社区气 与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的 氛，融合进城市生活的元 一部分。出现私人空间和公共空间之分，但 素， 企业无法真正拥有优美景致的独立小环境
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关键因素
产业园区成功的七大关键因素
满足产业/企业需求 园区可及性 （区位交通等） 建筑规划、设计与质量 园区环境品质
科学合理的定位 政府支持（优惠政策等） 园区服务品质 ……
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Code of this report | 12
发展定位
Code of this report | 1
产业地产
产业地产，以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，
仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科
技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。
Code of this report | 3
主题构成
终端用家，企业运营参 与者，通过有偿方式使 用开发者管理服务
政府
产业地产指导者，提供 政策，税收支持，参与 或部分参与土地一级开 发
企业
开发商
前期进行土地开发， 中前期建设与招商， 负责后期服务运营
在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着 开发商的角色。
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产业定位
宏观经济 世界发展趋势 中国发展趋势 所处地区产业发展 周边地区产业发展 所处城市产业发展 所处区域产业发展 产业定位可行性 竞争优劣势 人才情况 人文生活 产业发展支持 区位优劣势 经济发展 微观经济
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发展潜力 经济产出 政策支持 配套服务需求 用地需求 社会效应
酒店、工业 商业、文教
住宅、商业 办公物业
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略