【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
华夏幸福基业案例分析-产业园
部分市建工程及投资额
中央公园、五星级酒店、固安工业区行政服务中心等 建筑面积1.2 万平米的疾控中心建设工程
占地面积2.16万平米的健身中心和文博馆建设 固安工业区配套设施建设工程
投资7.8亿元 投资1.2亿元 投资1.4亿元 投资4.2亿元
10
2020/9/21
2. 廊坊市及固安县亮民政店批准幵委托华夏并福基业开发建设河北固安工业园区。委托工作内容包括但 不限区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资与业化服务等）、园区综合服务 等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积60 平方公里，其中经河北省亮民政店已批准 的固安工业园区面积为24 平斱公里。委托期限为50 年。
园区示例-固安工业园区
1. 截至2011 年6 月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，签署入园协议258 仹，其中已投 产企业53 家、试生产企业12 家、在建企业45 家、已签约未进场企业103 家，解约40 家，其 他情形5 家；有效协议的签约总投资额为325.3 亿元。
2. 固安工业园区2011 年新增入园企业36个，占华夏幸福基业的41.9%；新增签约投资额84.56亿 元，占比为65.2%。2011 年底，固安工业园区累计签约企业266 个，占比为60.7%；累计签约 投资额347.24亿元，占比为70.9%。
2. 固安县对城市建设的大力投资和工业园区产业开发的不断完善，促进公司固安区域内配套 住宅价格的上升。该区域内的配套住宅主要有孔雀城、大卫城和英国馆，其中孔雀城已迕 入热销阶段。住宅销售主打性价比，市场认可度较高；高端别墅项目，价格在10000 元左右； 中低端产品线，均价6000元左右。公司的贩买客户10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北 京客群，因地理位置较好，处二北京轨道交通延长线上，客户贩买意愿较高
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
四大产业园区运营模式国内经验与实践,华夏幸福、张江高科、联东
四大产业园区运营模式国内经验与实践，华夏幸福、张江高科、联东集团......近年来，目前国内产业园区已经进入存量运营时代，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心。
把握产业园区运营之“道”，打造“1+1+1>3”(3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域)的放大效应。
本文将结合国内最典型的四大园区地产运营模式经验分析，供大家一起参考！一华夏幸福基业华夏幸福都是一家非常值得研究和学习，本身具有极强战略驱动属性，并且总能很好地踩准中国城市与经济发展节点的企业。
不过，详细剖析华夏幸福商业模式是一个非常困难的事情。
华夏幸福2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
运营模式和盈利模式Ø运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP 模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
Ø运营特点1) 选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2) 良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.doc
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福计划运营管控体系分享
一季度
开复工
一季度
▪ 季度目标下达及考核
业绩冲刺
确定次年土地资源计 划
二季度
三季度
▪ 季度目标下达及考核 ▪ 落实下年资源计划
▪ 季度目标下达及考核
▪ 下年资源夯实/下一年度
目标模拟
▪ 战略规划调整，进行未
来三年目标
▪ 专题解决业绩难点卡点
四季度
▪ 年度业绩达成 ▪ 编制下一年度经营计划
并 获批
▪ 年度考核 ▪ TOPK年会
产业新城本部计划部业务管理架构图
计划管理部
专项业务组
资源专项组 负责人：***
地产专项组 （兼业绩推动）
负责人：***
对接业务组
环京对接组 负责人：***
外埠对接组 负责人：****
目录
第一部分
运营工作管理日历
第二部分
计划运营报表体系
附件
业绩管理之“天龙八步”
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计划运营报表体系
计划部报表体系分为例行报表（15张）、专项报表（4张）两大类，共计19张报表
造企业业绩文化
TOPK运行逻辑
在TOPK运行过程中，通过财务与业务相融合，最终达成公司战略。
公司战略
战略 达成
财务规划
业务规划
投资策略
投资策略与开发策略相匹配
预算方案
开发策略 经营计划
计划、执行、监控 考核
1 “TO”
2 “P” 3 “K”
围绕TOPK开展的计划运营工作
主要工作
年度目标（TOPK系统）
▪ 开复工（含项目立项） ▪ 半年度TOPK
▪ 各单位夯实/区域经营计 ▪ 各项战略任务推进
划获批
▪ 人员评估，激励兑现
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。
公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
2012年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之去年的122亿，增长%。
华夏幸福基业的招商运营模式的研究
华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。
其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？但它又不能不去做。
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公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库
结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
华夏幸福产业园运营模式研究 分享
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投 资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
综合园区 主题园区 总部公园 产业港
新增园区项目（单位：平方公里）
产业园案例 核心竞争力：战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
华夏幸福基业
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家，针对每个区域的具体情况， 紧贴政策导向，运用产业价值链 分析、资源匹配性分析、产业集 群分析、产业类型综合评估等研 究方法，为区域量身定做战略规 划方案
模式解读
公司的商业模式高度契合政府诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 政府资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成 熟招商共同保证了公司商业模式异地复制 的成功率。
2002年
电子信息产业：京东方移 动平板显示项目
20032004 年
方略·筹谋：诚邀8个国家30多位规划大师对开 发区进行规划设计
20052006 年
收获·升级：
自2005年起，开始基础设施建设、招商、产业 规划
2006年，升级成为省级开发区，并改名为固安 工业园区
汽车制造业：正兴车轮集 团廊坊车轮有限公司
北京新七环亦由此经过
具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区 位交通条件
· 10 ·
北京市
首都 机场
80公里
39公里
廊坊
市
固安工 42公里
业园
固 安
天津
市中
心
天津
新港
典型案例
固安工业园
整体规划：以大广高速、京九铁路为界，自西向东依次规划西部 高新区、中部城市发展区、东部产业综合区，产城双核驱动
理念一：产业化
典型案例
固安工业园
发展阶段2： 2007-2009年，打造与北京产业“无缝对接”平台、 城市部分进行穿插开发，迎来开发区产业化2.0时代
入驻企业名录
2007年
20082009 年
范本·荣誉： 发展速度加快，企业数量激增，大项目纷至沓 来 被授予“跨国公司最佳投资开发区”的殊荣 提出建设未来城市试验区的理想
招商引资能力
华夏幸福基业 园区+地产：与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内 模式解读 以及周边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。
华夏幸福基业 运作模式：一站式、协同效应、异地复制
固安工业园
区位： 2002年成立，位于天安门正南50公里，地处京津翼交通 黄金走廊，具备国际上最具魅力“1小时工业区”的区位条件
固安工业园
位置 天安门正南50公里，北京南大门
行政区划 河北省廊坊市
总规模 区位
30平方公里
周边40公里范围内拥有涿密高速等十一条高 速公路、六条国家级铁路，
100公里范围内拥有三大国际机场和三大天 然良港，