浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系
浅析房地产工程项目的技术管理
浅析房地产工程项目的技术管理【摘要】近年来，经济实现了突飞猛进的发展，同时也带动了整个房地产市场的发展。
在本案，笔者基于实际工作经验，对房地产工程项目的不同施工阶段中采取的技术以及质量监管进行了分析和研究，借此实现房地产工程质量的提高。
【关键字】房地产；技术管理；质量管理市场经济的发展离不开房地产行业的发展，它对整个经济的发展起着导向的作用，作为市场经济的关键组成部分之一，房地产产业在整个国民经济中的地位也是至关重要的。
房地产工程项目的质量关系到经营房地产的企业与同行间的竞争力大小以及其市场存活力。
由此可以得出，房地产工程项目的质量问题必须得到保证和提高，对于从事房地产的开发商和经营者，必须树立质量第一的价值观，研究和探索房地产工程质量提高的技术措施，借此实现房地产工程的整体质量的提高。
一、技术管理何谓技术管理？它是房地产工程项目中涉及到的一切管理活动的总称，它主张通过对科学的管理手段的运用，控制或协调、组织或指挥、计划或决策在整个房地产工程项目中涉及到的施工技术各要素和技术活动。
其中“技术活动”涵盖了工程前期的图纸设计、施工规划、组织施工人员熟悉工事，施工中的施工质量控制、质检，施工后，工程验收的整个过程涉及到的技术工作；“施工技术各要素”涵盖了工程项目技术管理活动中的一切技术因素，包括：技术责任制、技术规章制度、技术指标、技术情报、技术装备、技术人才等。
房地产工程项目建设繁杂，只有依靠多种技术和多类专业才能实现其成功的开发，同样，依附于房地产工程项目的企业，其技术活动也并不单一。
技术管理的落脚点不是“技术”本身，而是对整个技术的管理，即源自技术又高于技术。
技术管理的能力关系到房地产产业的发展以及工程建设的高标准开发。
二、施工前的技术管理加强对工程项目施工前的技术管理，直接决定着房地产项目的质量问题：（一）对规划与策划的质量监管房地产开发的一大特点是：协助单位多、涉及面广。
房地产开发涉及到的单位有：邮电通讯、消防、市政园林、供气、供电、供水、建筑等，基于对实际情况的研究分析，在工程项目正式开工前，尽量协调好涉及到的单位或者部门，并做到在总体规划的实施中进行合理协调，确保工程规划的高质量。
谈房地产开发质量管理
谈房地产开发质量管理张良魁(大连船舶配套产业园有限公司，辽宁大连“6000)《qi．j v i一’；?一¨--，’脯要】房屋质量的好坏，直接关系到经济效簋和广矢垒立的切身利益。
作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立‘债量第一”的观念，’?而蹦应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。
质量管理贯彻房地产开发始未的各个阶段。
其中设计，7阶段，施工阶段和房屋交付后的售后阶段尤其重要。
’，2，嗤键阑]质量管理；设计阶段；施工阶段；售后服务阶段‘矽面对日新月异的房地产市场，开发商开发楼盘的同时，一方面尽量控制成本的，一方面又不断要求提高工程的质量。
房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。
作为房地产开发管理者，不仅要牢固树立‘质量第一。
的观念，而目还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。
质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。
贯彻到时间的开发过程中即分布于设计、施工和房屋交付后等各个阶段的具体行为。
这里只针对设计阶段和施工阶段以及房屋交付后的质量管理进行阐述。
一、设计阶段的质量管理房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。
设计质量包括规划和施工图设计质量。
1)规划设计质量。
房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。
2)施工图设计质量。
房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。
因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新刨优设计。
要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，耍在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要救到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。
房地产行业的品质管理和质量控制
房地产行业的品质管理和质量控制在当今社会发展进步的大背景下，房地产行业扮演着极为重要的角色。
作为一个关系到人们生活居住品质的行业，房地产企业必须要高度重视品质管理和质量控制。
本文将从品质管理和质量控制两个方面展开论述，以期能够对房地产行业未来的发展提供一些参考意见。
一、品质管理品质管理是指通过采取一系列的措施和方法，确保房地产项目在规定的时间内，达到预定的标准和要求。
品质管理的核心理念是“质量第一”，即将产品的质量放在最为重要的位置上。
首先，品质管理需要从设计阶段开始。
优秀的设计是房地产项目成功的关键。
房地产企业应该聘请资深的设计人员，进行综合性的规划和设计，确保项目的先进性和可持续发展性。
其次，品质管理需要在施工过程中得到充分的关注。
房地产企业应该加强与承建商的合作，监督施工过程中每一个环节，确保施工符合设计要求，杜绝使用劣质材料。
此外，严格的安全管理和环境保护措施也是必不可少的。
最后，品质管理还需要在交付和售后阶段进行。
一旦项目建设完成，房地产企业应该对产品进行全面的检查和测试，确保项目符合预期要求。
此外，应该建立健全的售后服务体系，及时解决客户遇到的问题和困难。
二、质量控制质量控制是指通过一系列的措施和方法，确保房地产项目在各个环节上达到预期的质量水平。
质量控制是以品质管理为基础的，是对品质管理的一种具体操作。
首先，质量控制需要建立有效的监督机制。
房地产企业应该建立专门的质量控制部门，负责对项目进行全程的监督和检查。
此外，还可以引入第三方监理机构，对项目进行独立的质量评估。
其次，质量控制需要明确细化的工作流程。
房地产企业应该制定详细的工作流程，确保每一个环节都有明确的责任和要求。
同时，企业应该加强对员工的培训和教育，提高员工的专业技能和质量意识。
最后，质量控制需要建立科学的质量检测体系。
房地产企业应该投资建立一套完备的质量检测设备和方法，对项目进行全面的检测和评估。
此外，还可以引入先进的信息技术手段，提高质量控制的效率和准确性。
浅谈房地产开发的施工质量管理
经济和社会效益十分 明显 ， 以供 同行参考 。 参考文献
【】南通建筑工程总承包有限公司．Ｊ Ｆ ３ — ０ ８拉法 基屋面系统施工 １ Ｙ Ｇ ０３２０
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不 是最 优 ， 更 图纸 多 于 施 工 。 变
成为国民经济 的重要部 门，为我 国的现代 化和 城市化提 供巨大
动力然而 随着房地产行业的开发，工程质量 问题也逐渐成为人 们关心的话题 ， 从贵州的“ 楼脆脆 ” 到上海 的“ 歪歪 ”越来越凸 楼 ， 显的房地产 工程质量 问题成为房 产行业无可回避的 问题 。而房 地产工程质量管理也成为房地产项管理的重要任务之一 ，它贯
施工技术
建材发展导向 ２ １ 年 ｏ ０１ ５月
浅谈房地产 开发 的施工质量管理
陈 天祥
摘 要： 房地产开发工程施工质量管理是工程 管理 的一部分， 量管理是在明确的设计方案和 目标指导下， 质 严格对建设工程旌 工全 过程进行质量控制 ， 包括建立和运行施工质量保证系统， 采取施工质 量预控 ， 实施施工过程质量控制 和严把 施工质量验收， 实现建设工程 施工 的质量 目标 。房地产开发 中旋工质量 的好坏与人们的生产生活密切相关 ， 建成后的项 目投入使用 是否安全可靠， 关系到国家和人 民 的生命 、 财产安全， 施工阶段是形成建筑产 品质量的关键环节 ， 以房地产项 目 所 建设施工质量管理就显得尤 为重要 。 关键词 ： 房地产 ； 工； 施 工程质量 ； 管理
［ 汤德胜． ４ 】 多层住宅坡屋面渗漏的预防措施［． Ｊ当代建设，０ ０ （ ） ］ ２ ０ ，０ ６
房屋建筑的质量控褂和管理措施
Ｔ Ｃ Ｅ ＨＮｏ ｏＧＹ Ａ Ｄ ＲＫ Ｔ Ｌ Ｎ ＭＡ Ｅ
Ｖｏ．９ ．，０ ２ １１ Ｎｏ １２ １
房屋建筑 的质量控 和 管理措 施
司培培， 进 徐
（ 口市公 正建设 工程检 测 咨询 有限公 司， 南 周 口 ４ ６０ ） 周 河 ６ ０ ０
摘 要 ： 筑 工程投 资成本 巨大且 施 工技 术要 求 高 ， 一 项较 为 复杂 的 系统性 工 程 ， 好 现 场施 工 管理 是 基 建工 作 中 的重 中 建 是 做
４ 结语
房屋建筑工程管理是一项综合性极强的工作 ，管理过程 中
必须做好各个环节的连接工作 ， 让每个建设项 目达到最佳效果 。
参 考 文献 ：
【】 孙 培 秋 ． ｌ 浅议 建 筑 工程 的 施 工质 量 管 理 与控 制Ⅱ ． 东 建材 ， １ 广 ２ ０（） ０ ７２． 『１ 张超 ． 工阶段 质 量控 制 的监 理『． 】建 筑， ０ （ ． ２ 施 Ｊ四 １ ］ １ ２ ７２ ０ ）
芜湖 职 业技 术 学院 学报 ．０９１ ２０（． ）
对于招标工程 ， 应该做好施工单位林 ， ３ 夏云． 浅析房 地产 工程质 量与房 地 产开发 商 的关 系［． Ｊ 】
目管理企业 内部职员的潜能 ，为房产投资管理企业创造 出更多 的社会价值和商业价值。依据专业技术规范指导实践 ， 对设计专
业技术方案实施科学的规范管理 。・
２３ 招 标 阶段 的质 量控 制 ．
２ 质量 控 制在 房屋 建设 中的体 现
２１ 在准备 阶段 制 定质量 管 理制 度 ．
定该单位是否具备足够的能力去完成工程项 目。审查施工单位 对于房产工程项 目的实践经验 ；价格高低对 于具体的工程 中标 而言， 很多房产开发企业考虑到降低工程造价 ， 其选择的方式多 数为不设 置标底 ， 价中标 的方式 ， 低 这样就造成了低价中标 ， 高 价索赔问题 的出现 。房地产工程项 目的考察必须要综合多个方 面内容 ， 需要认真分析投标单位的实际经济实力 、 技术力量等 ， 还要保证投标单位资质与实际能力一致 。
基于房地产开发角度的工程管理分析
基于房地产开发角度的工程管理分析随着城市发展和经济的不断发展，房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱之一。
作为房地产开发的核心，工程管理的作用在整个房地产开发过程中尤为重要。
本文将从房地产开发角度探讨工程管理的分析和应用，以期为相关从业者提供一些有价值的参考。
工程管理在房地产开发中的作用是全面的，它包含了项目管理、工程技术管理和质量管理等方面，可以帮助企业规范管理、提高工作效率、保证工程质量、降低工程风险。
具体表现在以下方面：1、提高工作效率在房地产开发中，工程管理可以帮助企业提高工作效率，优化工程进度计划，确保所有工作流程符合标准化操作程序，规范生产，提高工作效率。
2、保证工程质量房地产开发中，工程质量是关系到企业形象和产品质量的重要标志。
而工程管理可以通过对施工过程进行全过程的管理，将施工各环节有机结合起来，使工程质量受到有效保证。
3、降低工程风险在房地产开发中，工程管理可以有效地识别和处理工程风险，预防或者降低工程风险以达到更好的开发效益。
同时，工程管理可以避免一些常见的工程质量问题，比如质量缺陷、安全事故等。
二、工程管理实践中的问题和对策尽管工程管理在房地产开发中具有重要作用，但实践中还存在不少问题。
这些问题主要集中在以下几个方面：1、管理不当在工程管理实践中，管理不当是一个很常见的问题。
例如，在项目启动阶段，对项目的目标和范围没有明确规定，导致后期工程的滞后或者超出预算；在施工阶段，施工组织不力，导致工程质量下降等。
应对这些问题，可以发挥管理规范管理的作用，建立完善的管理系统，规定管理规程，强化监理制度。
做好各项文件、操作内容、规程等诸多方面工作。
2、资金管理在工程建设过程中，资金管理非常重要。
但是，一些房地产开发企业缺乏资金规划，导致资金问题。
例如，公司没有做好工程投资计划和资金分配预算，对于财务问题的掌控不够，会导致工程规模缩小，甚至项目取消等问题。
应对这些问题，工程管理人员应具备一定的财务管理知识，重视财务管理，合理规划资金计划，建立完整的监督机制，确保工程资金的从数量到流向掌控的全过程透明。
浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系
程 建设服 务，承包商提供相应的暇务并取得收益 、 红双方对房地产工程质量状况拥有足够信息的情况下． 存存双方 可接受的房地产工程质世范围 、 在此范围内 ， 对承 包商来说是有利 可图的。 当然 ， 承包商更愿 意成 本较低和售
价 成本 差最大 ； 同时房地产开发商可根据 自己的喜好做出选
维普资讯
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朱德林 夏
云 ：房地产工程质量与房地产开发商的关系
浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系
朱德 林 夏 云２
（ ．南通 交通建设投资公 司，江苏 南通 ， ２００ （． １ ２
择俩成 交。在实际工程 中，往往存在对建设工程的最低质量
１ 房地产 开发商质量行为的原因分析 ． １１ ． 内因
针对房地产 开发商所采取措施必须有的放矢 ． 必须首 先 分析房地产开发商的行 为动 因。 房地产开发商质 埴行为的原
因 分为 内因 和外 心
房地产 开发商之 所以有投 资行 为是来 自于他们对投资
服 务， 之成为提高房地产 工程质量的主力军是一 个值得深 使
入研 究 的 课 题
Ｉ ． 因 ． 外 ２ 影响房地产 开发商质量行为的外因较 为复杂 ． 为分析方
便 起见 ，假设工程建设 市场中 只存在 房地产开 发商 和承 包 商 ． 市场 七的买方和卖方 ， 即 房地产开发商向承 包商购买工
房地产开发商的品质管理与质量控制
房地产开发商的品质管理与质量控制房地产开发商在房屋开发过程中，品质管理与质量控制是不可或缺的重要环节。
一个优秀的开发商必须具备专业的团队、科学的管理手段和严格的监督体系，以确保房产项目的品质和质量，并提供满足客户需求的居住环境。
本文将从品质管理和质量控制两个方面来探讨房地产开发商在项目开发中的重要性。
品质管理是指在房地产开发的各个阶段，通过合理的管理手段和流程，全面提高产品的品质水平。
首先，开发商需要从产品设计阶段抓起，确保设计方案符合居住者的需求和对环境的保护要求。
在施工过程中，开发商需要确保工程的施工质量，提前规划好施工计划，并对施工质量进行严格把关。
此外，开发商还需要加强对材料的选择和采购控制，确保使用的材料符合国家标准，能够保证建筑的安全性和使用寿命。
在收房和交付过程中，开发商要对房屋进行全面检查，确保房屋达到规定的标准，并交付给客户。
质量控制是指在房地产开发过程中，通过严格的控制和检验手段，对产品的生产和过程进行监控，以保证房产项目达到预期的质量标准。
首先，开发商需要建立完善的质量控制体系，确保项目的质量管理能够全面覆盖开发过程的各个环节。
其次，开发商要制定明确的质量标准，对施工过程中的各项指标进行监控和核查。
在施工现场，开发商要加强对施工人员的培训和管理，确保他们的工作符合规范和质量要求。
另外，开发商还要采取有效的质量控制手段，如抽样检测、现场监理等，对施工质量进行监督。
品质管理和质量控制对于房地产开发商至关重要。
首先，优秀的品质管理和质量控制能够有效提升产品的竞争力。
随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商只有提供具有良好品质和高质量的房产项目，才能在市场中立于不败之地。
其次，品质管理和质量控制是开发商与客户之间建立信任的基础。
购房者在购买房产时，往往会首先考虑产品的品质和质量，因此，开发商只有通过严格的品质管理和质量控制，才能赢得客户的信任和满意。
最后，良好的品质管理和质量控制对于开发商自身的发展也起到重要的推动作用。
房地产工程质量管理浅析
房地产工程质量管理浅析【摘要】本文作者结合实际工作经验，对房地产工程各个阶段的质量管理进行了分析探讨。
【关键词】房地产工程；质量管理；浅析房建工程施工质量管理与控制是建设工程质量管理的一部分，质量控制是在明确的质量方针和目标指导下，通过对建设工程的计划和实施过程，致力于实现预期的质量目标，是一种过程性、纠正性和把关性的质量控制。
只有严格对建设工程施工全过程进行质量控制，包括建立和运行施工质量保证体系，采取施工质量预控，实施施工过程质量控制和严把施工质量验收，才能实现建设工程施工的质量目标。
作为建筑工程产品的房建工程，由于工期长、投资大、建设地点固定、露天作业受外界环境影响大、施工工序复杂、影响质量的因素多，施工质量较难控制。
房屋建筑工程施工质量的好坏与人们的生产生活密切相关，建成后的项目投入使用是否安全可靠，关系到国家和人民的生命、财产安全，施工阶段是形成建筑产品质量的关键环节，所以施工质量管理与控制至关重要。
一般而言，项目的施工质量管理要贯彻在项目实施的全过程阶段：前期阶段、施工阶段、竣工阶段、后评估阶段。
1 前期阶段的质量管理1.1 招标阶段。
重视资质审查，工程招标时，注重对施工、监理单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等。
审查施工、监理单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。
选择长期合作且优秀的施工单位、监理单位。
优秀的施工单位、监理本身具有高效的管理体制，可以对项目部的管理起到很好的落实作用。
长期合作单位在管理上的衔接磨合更方便与快速，同样能够提高管理效率。
在总包单位招标的同时，应对相关需要公开招标的工程（如电梯、消防、弱电等工程）进行招标，避免工程进行中因衔接不到位发生的变更、签证。
在招标文件中，对工程的关键节点的完成日期做明确规定，如基础完成日期、主体完成日期、工程竣工日期等及相应的奖惩标准，对施工单位起到一定的约束作用，从而能够加强过程控制。
浅析房地产企业加强工程质量控制的措施
①设计方面 。图纸会审时设计人员根据施 工方案 中井字架所处 ， 增大其对应梁 、 的配筋 板 量 以提高其承载力。 ②施工方面。 当施工 到井字 架对应梁 、 板部位后 ， 加入一定量 的水泥砂浆与 原 已凝结的混凝土余渣充分拌和变成再生混凝 土， 同时加 强对梁 、 的振捣和混凝土养护 ， 板 以 提高混凝土的密实度和强度． ２２原材料方面 ． 近年来 ， 发现在季节出现变化时 ， ３月下 即 旬一 ５月与 ９月下旬 一 １ ｌ 月时， 混凝土 出现不容 易凝结 、 易开裂、 磨面层起壳等现象。现场取样 进行检测 ， 发现各项 指标符合 国家标准要求 。 经 分析 ， 有可能是 以下原 因： （ ） 因 分 析 １原 在南方季节交替期 间， 气候有两大特 点： 一 是温度变化大 ， 有时温差达 ２ 以上； Ｏ 二是空气
湿度变化大 ， 而水泥硬化过程直接与环境 温度、 相对湿度及其变化情况相关。 温度每升高 ５Ｃ， ０ 康发展 ， 供了法律保 障 ， 提 建筑工程 质量 既然关 但设计或施工人员常会将其忽略 ，而采用以下 水泥凝结会缩短 ２ ０ ５ ３ 分钟，施工就反应凝结 一是按 正常环境条件处理 ， 造成地下 较快 ， 不及操作 ： 系到工程的适 用性 、投资效果和人 民群众生命 两种方法： 来 温度波动 较大 ， 中断养护 会 财产安全 。 ９ １ １ ６ 年美 国学者 的费根 堡姆提 出了 部分混凝土保护层 厚度不 同； 二是地下 和地上 使 早期混凝 土遭受热胀冷缩 ，可能引起 开裂 面 全 面质量管理 理论 ，欧美等 国对建筑工程 的质 部分分别按 基础环境 和正常环境条 件处理 ， 在 产生温差裂缝； 而干湿度变化快 ，引起水分蒸
一
Hale Waihona Puke 参 考 文 献 … 杨 燕 ． 筑 工 程 质 量 控 制 的 分析 和 设 计 啪． 建 科
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朱德林夏云：房地产工程质量与房地产开发商的关系100浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系朱德林1夏云2（1. 南通交通建设投资公司，江苏南通，226000）(2. 泰州职业技术学院，江苏泰州，225300)房地产开发商将资金投向房地产市场，推动房地产建设市场的发展。
房地产开发商的质量意识的强弱对于工程质量有很大的影响。
从统计资料上看，房地产开发商的违规行为逐渐成为房地产工程质量问题的源头。
房地产开发商在建设市场中往往处于主导与强势地位，别的市场主体很难对其违规行为进行有效的监督和制衡，也就是说，靠市场自身的力量无法改变这一局面，因此，有必要完善法律法规，动用政府强制力，加强对房地产开发商的监管。
另一方面，对房地产开发商加强监管但又不能伤害到他们的投资热情，伤及房地产开发商投资热情的监管是不成功的监管。
这种投资热情不仅不能伤害，还应该积极鼓励并提供必要的服务。
因此，对房地产开发商如何加强监管、提供服务，使之成为提高房地产工程质量的主力军是一个值得深入研究的课题。
1. 房地产开发商质量行为的原因分析1.1. 内因针对房地产开发商所采取措施必须有的放矢，必须首先分析房地产开发商的行为动因。
房地产开发商质量行为的原因分为内因和外因。
房地产开发商之所以有投资行为是来自于他们对投资回报的期望，这种回报多为经济方面的，也可能有精神或其他方面的，房地产开发商的投资行为一般不会以房地产工程质量为终极追求目标，房地产工程质量仅仅只是房地产开发商实现其投资目的的手段之一。
当房地产工程质量成为房地产开发商实现投资回报的必要条件时，他们会发自内心地和千方百计地提高房地产工程质量，这时来自房地产开发商的提高房地产工程质量的驱动力就会非常强大；当房地产工程质量不影响房地产开发商投资目的的实现甚至是阻碍了其投资目的的实现时，房地产开发商便不会有很大的内驱力，甚至会出现负内驱力。
因此，房地产开发商对房地产工程质量的推动力取决于房地产工程质量与房地产开发商投资目的的关联程度，这种关联程度便是房地产开发商质量行为的内因。
1.2. 外因影响房地产开发商质量行为的外因较为复杂，为分析方便起见，假设工程建设市场中只存在房地产开发商和承包商，即市场上的买方和卖方，房地产开发商向承包商购买工程建设服务，承包商提供相应的服务并取得收益。
在双方对房地产工程质量状况拥有足够信息的情况下，存在双方可接受的房地产工程质量范围。
在此范围内，对承包商来说是有利可图的。
当然，承包商更愿意成本较低和售价成本差最大；同时房地产开发商可根据自己的喜好做出选择而成交。
在实际工程中，往往存在对建设工程的最低质量要求，即低于此要求的工程不能上市流通。
例如，在地震区的建筑物，不进行抗震设防的建筑物也有市场需求，但这是国家质量法规所不允许的，这时，国家的质量法规便是这种最低要求，在市场主体间虽有成交需求，但这种交易为国家法律所禁止，不可能堂而皇之地进行。
这就造成了某些房地产开发商授意承包商降低质量标准，使用劣质材料，偷工减料，因为市场有需求，市场需求与国家标准之间产生了矛盾。
这可算是外因之一。
以上分析是基于房地产开发商和承包商对于质量、成本、售价的信息都很清楚的情况，而更现实的情况是，承包商所掌握的质量信息要远远多于房地产开发商，房地产开发商处于不利选择的市场地位，甚至还要承担道德风险，这种状况很不利于房地产开发商选择高水平的承包商，不利于承包商水平的提高，不利于房地产工程质量的提高。
假设市场上存在50％的高质量承包商和50％的低质量承包商，高质Practice and Reflection on the Pre-conception in the Physics Conception TeachingZHU Hua-yongAbstract：Pre-conception is widely used in the students’ learning. It has an important influence on the being of science physics conception. The teacher should understand the Pre-conception in the students’ mind, create the conflicting situation, encourage the students to do the cooperative learning and researching learning, and try to get the effective teaching.Key words: Pre-conception; cooperative learning; researching learning; physics teaching.收稿日期：2006-02-27作者简介：朱华勇，1969年2月出生，安徽南陵人，安徽师范大学物电学院2003级教育硕士。
朱德林夏云：房地产工程质量与房地产开发商的关系100量承包商完成的工程是高质量的，当然他的要价也高；而低质量承包商所完成的工程是低质量的，要价也低。
当房地产开发商选择时，由于信息的不对称，分不清谁是高质量的承包商，他的出价只能是一个平均期望，这种出价显然只利于低质量承包商，于是低水平的承包商大量中标，高水平承包商却步履艰难。
而对于承包商而言，他大可利用这种信息不对称大做文章，甚至以欺骗来达到赢利的目的。
房地产开发商在鱼龙混杂的市场上难以识别出高质量的承包商，质量的高低一定程度上反映不到市场价格中，质量便在一定程度上具有外部性。
久而久之，市场上会大量充斥低质量的承包商，自然而然，房地产工程质量也不会高。
质量信息分布的不对称可算是外因二。
上述分析都建立在房地产工程质量信息充分的基础上，至少是承包商充分了解房地产工程质量信息。
然而房地产工程质量概念本身就不十分明确，房地产工程质量信息也很难做到充分。
既使是承包商，也很难完全、准确的了解所建工程的质量，外人就更难以了解真实情况。
房地产工程质量在一定层面上是模糊的，在这种背景下房地产开发商如何保证高质量的建设工程是个难题。
房地产开发商们其实都面临这个难题，必须找到切实的解决办法。
这可算是外因三。
2. 对策分析对于影响房地产开发商质量行为的外因条件，重要的是为房地产开发商提供必要的服务，努力消除不利于房地产开发商发挥积极作用的因素。
对于外因一，国家的法律、法规及技术法规旨在保障人民群众的利益，是必要的，不能让步。
要想杜绝外因一提到的这种现象，控制住最低质量，就必须加强监督并加大房地产开发商与承包商双方的责任，提高违规成本；另外，房地产市场是买方市场，房地产开发商居于主导地位，因此在最低质量的责任中房地产开发商方的责任应更大一些。
对于外因二，要解决这一问题必须打破信息分布的不对称，工程咨询业、建设监理、中介业的介入，加强市场竞争，建立社会的诚信信息网是打破信息不对称分布的有效手段。
对于外因三，解决此难题要从三个方面入手，一是加强科技进步，使模糊的房地产工程质量变得清晰；二是加强承包商的素质管理与招投标管理，让好的承包商拿到标；三是设计最优契约，让承包商与房地产开发商的利益一致起来，形成有效的激励机制，让承包商有提高房地产工程质量的内在动力。
内因通过外因起作用，所以治理内因才是治本。
只有房地产开发商对房地产工程质量有充分的关注，这样才能在采取一系列措施之后清除质量隐患。
实际房地产市场中的房地产开发商是一个复杂群体，以追求最大利益为目的，但他们所追求的目标与房地产工程质量的关联程度的不一致，导致他们对房地产工程质量的态度也是不同的。
房地产开发商投资工程后通过出售，间接地获得投资回报，相对于承包商来说，他们是工程的采购者，是房地产开发商。
而对于真正的置业者，他又成为服务商，最终的房地产开发商是置业者。
房地产开发商因而具有房地产开发商与服务商的两面性。
当开发商面对置业者时，开发商就成为房地产工程质量信息相对较为充分的拥有者，他处于信息优势。
置业者由于自身条件限制，劣势明显，特别是对于质量信息的占有，而且很难改变这种不利地位，获得与开发商对等的信息，从而房地产工程质量与其投资目的之间的关联性也随着变弱。
于是，开发商可以大胆地发包给报价最低或他喜欢的承包商，建设过程也不必太操心，最终房地产工程质量虽无法保证。
他还能利用信息的不对称性，以至通过欺诈达到盈利目的。
因此对房地产开发商不仅要帮助，更要监督。
从宏观上强化市场准入和行业竞争，加大政府监管，在事前减少质量隐患发生的概率。
同时，我们还应加强立法，强化开发商的质量法定责任，如售后质量保险责任，减少开发商利用签订合同搞合同欺诈的机会，并且通过宣传教育，让置业者充分认识到律师在合同签订中的作用。
律师的介入可减少合同纠纷，更重要的是可以很好的督促开发商重视房地产工程质量。
3. 结语通过以上分析，我们看到房地产开发商质量行为有其内因和外因，为房地产开发商服务的主旨在于消除对他们不利的外因条件；针对房地产开发商质量行为的内因条件，尽可能地让各类房地产开发商的投资目的与提高房地产工程质量的目标相一致，改变目前这种对房地产开发商千篇一律的管理模式。
使房地产开发商真正成为质量保证的主力。
文稿责编方从严摘要：房地产开发商的质量意识对于提高工程质量有很大的影响。
针对房地产开发商质量行为的内因条件，应尽可能地让各类房地产开发商的投资目的与提高房地产工程质量的目标相一致。
关键词：房地产开发商；工程质量；内因；外因。
中图分类号：F713.3 文献标识码：A 文章编号：1009-1114（2006）-03-0100-02Relation Between the Quality of Real Estate Construction and the Real Estate DeveloperZHU De-lin1 & XIA Yun2Abstract: The quality sense of real estate developers has a great effect in improving of construction quality. The cause of quality problems on real estate construction was analyzed and a corresponding solution was given.Key Words: real estate developer, construction quality, internal cause, external cause.收稿日期：2006-02-27作者简介：1.朱德林，1967年出生，江苏南通人，1989年毕业于河海大学工程力学专业，工程师。