房地产金融管理长效机制
房地产长效机制亟待突破瓶颈
１ ｌ ｌ ｊ
房地产长效机Βιβλιοθήκη 亟待突破瓶颈 文 ／胡 志 刚
法律体系 ，让试点城市将市场调 控法
律化 ，用法律手段规范和 调控市场 。
通过试点 ，中央在宏观层面立 法就有 成熟 的经验作为参 照的依 据 ．而且可 以成熟一个 突破 一个。此 外 ，这 还可
以解决 时间成本 问题 ，在运作试 点城
一
实行部 门信息 共享，为试 点尤其是房
方面 房地 产 呼 唤市 场化 调控 ， 产税 的立法和开征提供数 据和信 息支
一
方 面市场化调控的法律准备仍需时 撑 。四是在试点 的过 程 中 试 点领导
年时 间，而房产税涉及整个房地产税 日。如何突破 改革瓶颈 化解相关矛 小组 既要注 重一对一的研究指导 突 制的改革 ，争议非 常之 大 ，取 向非常 盾 ？笔者建议 ，参照上海 自贸区 的做 破难点 ，又要注意适时总结试点经验 ， 之难 是 一个激烈博弈与逐步统一认 法，在一 、二 、三线城市分 别选 择一 让试 点城市 互相学 习、共同推进 ．为 识的漫长过程。就建 立长效机制而言 ． 两个城市 ，赋予其相应的地方立法权 ， 国家层 面的立法提供 实践 经验和参考 房产税只是 冰 山一角 ．还有与房地 进 行包括房产税 在 内的房地产综合改 依据。Ｅ 产相关 的土地 制度 改革、推进新 型城 革试点 ．即通过地 方性法规规章 的制 （ 作者 系 中国房地 产研 究会 副会 镇 化、金融改革 、财政税收制度改革 、 度 ．建立和 完善市 场化调控所需要 的 长 ）
机制则需要 １ ０年以上 的时间 ．因为长 境保 护法》 、《 征地 拆迁办 法》以及与 的实际 ，进行本市房地产长效机 制的 效机制通常是管百年 以上市场平稳运 房地产相关的财政 、 税收、 金融 、 价格 、 顶层设计 ，依轻重缓急提 出分 阶段的 行的机制 。可见 ，长效机制对解决 眼 建筑 、装饰 建材等方面的法律制度 ， 立法计 划，逐项推进 。三是允许 试点 下房地产市场 的问题 是 远水不解 近 确 立房地产有关的基本原则 。这是一 城市开展本市 范围内的房屋普查 ．并
我国住房制度改革和长效机制建设研究述评
我国住房制度改革和长效机制建设研究述评作者：张协奎樊光义来源：《创新》2020年第05期[摘要] 长效机制作为实现房地产市场“长治久安”的根本之策，是近年来学术研究的前沿领域和热点议题。
党的十九大报告提出“房住不炒”的科学定位，并要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这表明我国的住房制度改革和长效机制建设开始由理论探索转为实践操作层面。
然而，自2006年原建设部最早提出“房地产调控长效机制”至今，学术界对长效机制的认识和理解一直存在争议和分歧，研究视角多集中在宏观对策层面，相关结论也亟待进一步的逻辑论证和实证检验。
通过对我国住房制度改革和长效机制建设研究思路和主要成果的梳理，总结出当前长效机制研究的重点、难点和薄弱环节，以期从文献整理分析的角度对促进房地产市场平稳健康发展进行深入的理解和探讨。
下一步的推进方向应注重对房地产长效机制与宏观调控的关系、房地产市场的协同发展问题、“房住不炒”的科学内涵、实现机制以及影响效果等进行论证和拓展，同时坚持与时俱进的研究思路，时刻跟踪和关注房地产领域的热点问题，不断在新的语境中发展和完善长效机制的研究框架。
[关键词] 长效机制;租购并举;供需错配;宏观调控[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673-8616（2020）05-0011-013一、问题的提出习近平总书记在党的十九大报告中指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这将成为下一阶段我国住房制度改革和长效机制建设的根本性指导思想。
回顾以往，我国自2003年开启房地产市场调控以来，需求端“短期化”调控一直是主基调，结果出现城市房价过高、上涨过快等问题[1-6]。
党的十八大以来，中央在控制房价上涨的同时，房地产长效机制建设、住房基础性制度改革和顶层设计开始全面起步[7-8]。
构建我国房地产市场健康发展的长效机制
从 打击 投机性 需求 人手 ， 发 力控 制 房 价 。２ ０ ０ ５年 ， 国 内主要 大 中城市 房 地 产 价格 上 涨 过 快
作者简 介 ： 郁鸿元 ： 上海市发展 与改革委员会价格监测监督处副处长 、 高级经济师 。
一
、
我国房地产调控的 ５个阶段
自１ ９ ９ ８年 以来 ， 我 国房地产 调控 经历 了 “ 支 持一 谨 慎一 抑 制一 再 支 持 一 再 抑制 ” 的 ５个 阶
段 。这几 轮调 控主 要从 当时 的宏观 经济 环境 和 房地 产 市 场环 境 角度 出发 ， 虽然 在 短期 内起 到 了
融、 税收、 行 政 等多 种调 控手 段陆 续登 场 。在提 高二 套房 贷款 首付 比例 和贷款 利率 后 ， 号称 “ 史上 最严” 的“ 限购 、 限贷 ” 措施 开 始实施 。调控 仍着 眼 于通过 抑制投 机性 需求 ， 促 进房价 合 理 回归 。
二、 对我 国房地产调控显效难的分析
我 国正式 实行住 房商 品化 。随后 ， 国务 院有关 部 委 出台 了一 系列信 贷 、 税 收政 策 以支持 住 房市 场 发展 。政 策 出台后 ， 房地产 市场供 需快 速启 动 。
（ 二） 谨 慎 阶段 （ ２ ０ ０ ３ －２ ０ ０ ４年 ）
政策 由支 持转 向谨慎 ， 开始 调控 供给结 构 ， 市场 过热 势 头减 缓 。２ ０ ０ ３年 ６月 ， 中 国人 民银 行
一
定 的调控 效果 ， 但未建 立起 着 眼于房地 产市 场发 展 的长远机 制 ， 而 且 由于政策 反 复而 影 响市 场
（ 一） 支 持 阶段 （ １ ９ ９ ８ －２ ０ ０ ２年 ）
郑州市房地产调控及长效机制的建立
郑州市房地产调控及长效机制的建立作者：郝振华蔡太义来源：《今日财富》2022年第10期作为经济发展建设重要行业的房地产，在为人们提供高质量生产、生活空间，增加财政税收等方面发挥了明显的作用，但房地产价格的快速增长却使得人们房产购买负担有所加重，并且对于实体经济也产生了较为严重的影响。
在这种情况下，我国政府高度关注房地产市场的房价平稳控制。
郑州作为河南省的省会，也是我国新一线城市群体的重要组成部分，其房价水平不但对整个河南经济发展带来影响，同时对人民群众生活质量的影响也十分明显。
本文基于郑州市在房地产调控中出台的相关政策分析，结合政策应用取得的具体成果，在总结其中经验和问题的前提下，提出了郑州市房地产调控长效机制建立的策略。
河南作为我国的人口和农业大省，其省会郑州的经济发展对于整个省份的经济有着明显的领导作用，郑州市房价变化也是影响郑州全市以及河南省经济社会平稳发展的重要基础因素。
房产不仅仅是人们日常生活中的刚需，同时也是人们拥有资产的一种象征。
当下我国所推行的各种房地产政策是在保障人们拥有自己住所的前提下推动经济的平稳发展。
郑州市结合国家出台的相关政策以及当地的经济发展状况，陆续出台了当地的房地产调控政策。
本文基于这些政策的成效和问题分析提出了郑州市房地产调控长效机制的建立策略，以便为郑州市当地房价平稳发展以及其他地区的房地产调控提供参考。
一、郑州市在房地产调控中出台的政策分析（一）房屋限购政策及变化针对房地产调控所出台的限购政策，主要是通过购房数量限制、二手房交易税上调、购房条件提高等内容发挥最用。
郑州市在房地产调控的过程中限购政策的出台是在2011年的《关于本市以及非本市户籍居民家庭在郑州市限购商品住房的通知》开始的，同时2010年的3月、2013年分别在限购政策方面作出了进一步的升级。
但自从2014年之后，因为郑州市的房地产调控政策方向有所转变，限购逐渐被宽松的房地产调控政策取代。
但这种现象在维持不到三年的时间之后，又出台了更为严格的紧缩房地产调控政策。
房地产公司_融资管理制度
第一章总则第一条为规范公司融资行为，加强资金管理，降低融资风险，提高资金使用效率，根据国家相关法律法规及公司实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司及其所有子公司的融资活动，包括但不限于银行贷款、发行债券、融资租赁、股权融资等。
第二章融资规划与决策第三条公司融资活动应遵循以下原则：1. 合规性原则：严格遵守国家法律法规和金融政策，确保融资行为合法合规。
2. 安全性原则：确保融资活动风险可控，保障公司财务安全。
3. 经济性原则：以最低的成本获取所需的资金。
4. 效益性原则：优化融资结构，提高资金使用效率，实现公司经济效益最大化。
第四条公司融资计划应由财务部门根据公司发展战略、经营状况和资金需求编制，经董事会审批后执行。
第五条融资决策程序：1. 财务部门提出融资方案，包括融资方式、金额、期限、利率等。
2. 相关部门对融资方案进行风险评估，并提出意见。
3. 董事会根据风险评估意见及公司发展战略，审议批准融资方案。
4. 总经理审批融资合同，并授权财务部门办理融资手续。
第三章融资管理第六条融资审批：1. 银行贷款：单笔贷款金额超过100万元或年累计贷款金额超过500万元的，需经董事会审批。
2. 发行债券：需经董事会审批，并报相关监管部门备案。
3. 融资租赁：单笔租赁金额超过100万元或年累计租赁金额超过500万元的，需经董事会审批。
4. 股权融资：需经董事会审批，并报相关监管部门备案。
第七条融资合同管理：1. 财务部门负责融资合同的起草、签订和管理工作。
2. 合同签订前，需对合同条款进行审核，确保公司权益不受损害。
3. 合同签订后，财务部门应妥善保管合同，并定期对合同履行情况进行跟踪。
第八条融资资金管理：1. 融资资金应专款专用，严格按照融资用途使用。
2. 财务部门应定期对融资资金使用情况进行监督和检查。
第四章风险控制第九条融资风险控制措施：1. 加强对融资市场的分析，及时了解市场动态，规避市场风险。
住房城乡建设部、金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知
住房城乡建设部、金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,国家金融监督管理总局•【公布日期】2024.01.05•【文号】建房〔2024〕2号•【施行日期】2024.01.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,金融其他规定正文住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知建房〔2024〕2号各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委），金融监管总局各监管局：党中央、国务院高度重视房地产平稳健康发展，中央金融工作会议就一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环作出部署。
为发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：一、建立城市房地产融资协调机制指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制（以下简称协调机制）。
协调机制要明确工作分工，强化统筹谋划，细化政策措施，将各项工作做实做细。
定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。
搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。
保障金融机构合法权益，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。
二、筛选确定支持对象协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。
同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。
三、满足合理融资需求金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。
关于建立城市房地产融资协调机制的意见建议
关于建立城市房地产融资协调机制的意见建议一、形势分析房地产市场一直是我国经济发展的重要支柱产业之一，城市房地产在经济中的占比较大，对城市经济发展有着举足轻重的地位。
但与此同时，随着城市房地产市场规模不断扩大，融资难题也愈发显现。
目前，一些城市房地产融资面临诸多问题，需要建立起一个城市房地产融资协调机制，以推动城市房地产融资的健康发展。
二、存在问题1.资金需求与融资渠道不畅：城市房地产开发和建设需要大量资金，但受到了地方政府监管和银行资金限制，融资渠道难以拓展。
2.房企资金链紧张：一些中小房企资金链较为脆弱，一旦遇到融资问题，可能面临倒闭甚至破产的风险。
3.高利率债务成本：部分房企为了解决短期融资需求，通过发行公司债、商业票据等高成本债务筹措资金，增加了企业的财务成本。
4.城市房地产市场波动较大：市场不稳定性和风险增加，一些房地产企业往往难以预测市场需求，更难以预判未来资金需求。
三、建立城市房地产融资协调机制的意见建议1.完善城市房地产融资政策在跨部门协调下，完善城市房地产融资的相关政策，包括融资准入规则、融资利率、融资期限等方面的规定，使得融资政策更加合理、有利于鼓励房地产市场健康发展。
2.健全城市房地产融资监管制度建立城市房地产融资监管制度，对于房地产开发企业的融资行为实行严格的监管，防范各种金融风险，确保融资行为的合规性和稳健性。
3.开发多元化融资渠道促进城市房地产融资市场的多元化发展，发展房地产信托、房地产ABS、房地产REITs等金融衍生品，丰富融资渠道，降低融资成本。
4.加强对房地产企业融资需求的跟踪分析建立健全的城市房地产市场监测体系，及时了解房企的融资需求状况，为政府相关政策制定提供数据支撑和市场分析。
5.改善融资环境积极推进土地供应制度改革，保障城市房地产开发的土地资源供应，降低企业土地成本。
同时，政府还应该加大对于小微房企的支持力度，减轻其融资难题。
6.拓宽融资渠道增加城市房地产融资的多元化，提高国有、民营、外资、集体等各类企业的融资渠道，减轻融资压力。
房地产行业周报：房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建
房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建行业评级：增持报告日期： 2021-01-03行业指数与沪深300走势比较[Table_Author]分析师：邹坤 执业证书号：S0010520040001 邮箱：***************联系人：王洪岩执业证书号：S0010120060026 邮箱：***************相关报告1.供给积极带动库存微增，城市分化逐步加深 2020-12-272.“以稳为主”调控风向未转，内生增长基本面多维向好 2020-12-203.销量累计同比转正，投融资展现强韧性 2020-12-16⚫市场表现：上证指数本周上涨2.25%，收报于3473.07点；创业板指本周上涨4.42%，收报于2966.26点；沪深300本周上涨3.36%，收报于5211.29点。
房地产板块本周上涨1.19%，在28个行业内位列第17位。
⚫新房成交：成交面积同比12.7%，环比8.9%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约674万方，同比12.7%，环比8.8%。
其中，一线（4城）一手房合计成交面积158万方，同比113.0%、环比28.8%；二线（13城）一手房合计成交面积301万方，同比-6.5%、环比4.6%；三线（26城）一手房合计成交面积215万方，同比6.2%、环比2.8%。
⚫二手房成交：成交面积同比24.8%，环比-0.5%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约172万方，同比24.8%，环比-0.5%。
其中，一线（2城）二手房合计成交面积65万方，同比56.7%、环比17.2%；二线（8城）二手房合计成交面积83万方，同比99.4%、环比-6.7%；三线（7城）二手房合计成交面积24万方，同比27.9%、环比-15.8%。
⚫新房库存：库存面积环比-0.38%，去化周期9.1月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9725万方，环比-0.38%，整体去化周期（按面积）约9.1月。
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房地产金融管理长效机制
建立健全的监管制度对于维护房地产市场的稳定至关重要。
为了确保市场的健康运行，必须对房地产企业的资金来源、融资方式、负债率等关键指标进行全面监测和管控。
这一制度的建立需要充分考虑市场的实际情况，以及企业的经营状况和财务状况，以防止企业过度杠杆化，减少金融风险的发生。
同时，该制度也需要具备一定的灵活性和前瞻性，以便应对市场变化和风险挑战。
除了监管制度的建立，完善风险预警体系也是房地产金融管理长效机制的重要组成部分。
预警体系能够通过对房地产市场、企业财务状况、信贷风险等多个维度的监测，及时发现并预警潜在风险，为政策制定和调整提供依据。
一个有效的预警体系能够提前发现市场趋势，及时发出警报，从而帮助企业和监管部门及时采取应对措施，减少风险损失。
信息披露和透明度要求是房地产金融管理长效机制的重要环节。
透明度是指信息披露的真实性、完整性和透明度，要求房地产企业提高财务报告的透明度，以便更好地评估其偿债能力和风险状况。
一个透明的市场能够让投资者更好地了解企业的经营状况和财务状况，减少信息不对称的情况，降低投资风险。
同时，透明度的提高也有助于加强市场监督，防止企业违规操作和过度杠杆化。
推动房地产金融产品创新是房地产金融管理长效机制的重要手段之一。
随着市场的不断发展和变化，传统的房地产金融产品已经难以满足市场的需求。
因此，需要发展多元化的房地产金融产品，满足不同层次的融资需求，降低对单一融资渠道的依赖。
例如，REITs（房地产投资信托基金）是一种新兴的房地产金融产品，能够为投资者提供更多的投资选择和机会。
同时，通过创新金融
产品，也能够降低企业的融资成本，提高融资效率，促进房地产市场的健康发展。
优化房地产金融服务体系也是房地产金融管理长效机制的重要内容之一。
金融服务体系是房地产市场发展的重要支撑，需要不断提升服务水平，特别是对中小企业的服务能力。
通过优化金融服务体系，能够为中小企业提供更加便捷、高效的金融服务，促进其发展壮大。
同时，也能够加强金融机构之间的合作与交流，提升整个行业的服务水平和竞争力。
建立风险处置机制是房地产金融管理长效机制的重要环节之一。
在出现风险事件时，能够迅速采取有效措施进行处置，防止风险扩散和蔓延。
风险处置机制需要具备快速响应、及时处置的能力，同时也需要具备一定的风险承受能力，以应对可能出现的风险事件。
此外，还需要加强国际合作与交流，借鉴国际先进经验，共同应对房地产金融市场的挑战。
综上所述，建立健全的监管制度、完善风险预警体系、强化信息披露和透明度要求、推动房地产金融产品创新、优化房地产金融服务体系以及建立风险处置机制等措施是构建房地产金融管理长效机制的重要手段。
这些措施需要政府、金融机构、企业和社会各方的共同努力和配合才能得以实施和推进。
通过这些措施的实施和推进，可以有效地维护房地产市场的稳定和健康发展，防范金融风险的发生和维护国家经济的稳定发展。