商业城的定位战略规划
商业区发展方案
商业区发展方案随着城市化的发展和人们经济水平的提高，商业区的需求也逐渐增长。
作为商业中心，商业区的地位越来越重要，因此，如何制定一个有效的商业区发展方案，成功开发商业区，就成为了城市管理者和开发商面临的重要问题。
1. 商业区发展的目标商业区发展的目标是满足人们的消费需求，提高城市的形象和吸引更多的投资者。
为了达到这些目标，商业区需要满足人们不同的消费需求，包括购物、餐饮、娱乐、文化等。
商业区的发展还需要注重城市环境和消费者体验，不仅要实现商业效益，还要考虑城市的精神文化和文明水平的提高。
2. 商业区发展的策略商业区发展的策略需要根据不同的市场需求和城市特点来制定。
在商业区的定位上，应该注重各种消费需求的平衡，扩大商业业态的范围，增加商业区的覆盖面。
同时，商业区还应该注重品质的提高，提供更高水平的产品和服务。
另外，商业区的发展还要考虑到社会和环境方面的需求，充分考虑周边居民的消费能力和需求，合理控制商业区的规模，保护城市环境和营造宜人的生活空间。
3. 商业区发展的模式商业区发展的模式主要包括商业和文化两个方面。
商业方面主要包括零售、娱乐等，文化方面则包括博物馆、艺术展览等。
商业区的发展需要做好两个方面的有机结合，打造成集购物、娱乐、学习、文化等多种消费方式于一体的综合性商业区。
4. 商业区发展的支持和保障商业区发展需要政府的支持和配套服务，政府应该加强城市规划、土地资源管理、市场监管、公共服务等方面的工作。
同时，商业区的运营也需要具备一定的管理经验和专业技能，管理者必须拥有一定的市场分析和研究、风险控制等方面的技能。
5. 商业区发展的案例目前国内的商业区发展已经逐渐呈现多样化的趋势。
例如，华润置地的盐田滨海商业区，打造了一座旅游、购物、娱乐、休闲于一体的海滨城市。
地产巨头万科的城市轻资产模式，采用城市更新和文旅运营，将城市打造成为文化、生活、购物一站式服务的消费场所。
总之，商业区发展需要充分考虑市场需求和城市特点，注重品质的提高和文化的传承，打造一个适宜消费、适宜生活、适宜环保的城市商业区。
购物中心商业运营规划思路
购物中心商业运营规划思路引言购物中心是一个多功能的商业综合体，为顾客提供购物、娱乐和休闲的场所。
商业运营规划是确保购物中心顺利运营和获得良好收益的关键。
本文将介绍购物中心商业运营规划的相关思路和策略。
1. 购物中心定位购物中心的定位是商业运营规划的首要考虑因素。
通过研究所在地区的市场需求和竞争情况，确定购物中心的定位可以帮助我们更好地满足顾客的需求。
1.1 目标顾客群体购物中心需要明确目标顾客群体，例如年龄段、收入水平、消费习惯等，以便为他们提供精准的服务和产品。
1.2 商业定位商业定位是购物中心规划中的核心要素，确定购物中心的主要业态和租户组合。
可以考虑结合零售、餐饮、娱乐、文化等多种业态，以满足消费者的多样化需求。
1.3 竞争分析购物中心需要对竞争对手进行深入分析，了解他们的定位、品牌形象和经营策略，以制定更有竞争力的商业运营规划。
2. 商铺租赁与管理商铺租赁是购物中心商业运营的重要组成部分，租赁策略和管理可以影响购物中心的盈利能力和租户的满意度。
2.1 租赁政策购物中心需要制定租赁政策，明确租金、租期、租户的经营品类等，以平衡租户的需求和购物中心的利益。
2.2 租户筛选购物中心需要精选合适的租户，包括品牌知名度、运营经验、财务状况等方面的评估，以确保租户的可靠性和经营实力。
2.3 租户合作购物中心需要与租户建立良好的合作关系，通过定期会议、培训和活动等方式促进合作，提升租户的经营能力和团队合作精神。
2.4 租赁管理购物中心需要建立有效的租赁管理机制，包括租户考核、租金收取、市场推广支持等，以确保租户的规范经营和购物中心的经营效益。
3. 营销与品牌建设购物中心的成功离不开营销策略和品牌建设，通过提供独特的消费体验和有效的市场推广，可以吸引更多顾客和提升购物中心的知名度。
3.1 品牌定位购物中心需要明确自身的品牌定位，包括品牌形象、理念和核心价值，以塑造独特的品牌形象，并通过市场推广传递给顾客。
西关商业城商业定位及策划方案
西关商贸城商业定位及策划方案(暂定名)一、项目背景（城市背景、商业背景）1、随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
2、大同的发展有悠久的历史，它集魏晋风韵为一体、辽金风流为一城，在城市的各个角落里有着丰富多样的地域文化、人文景观文化、晋商文化、消费文化，这些文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着本案的定位和营销。
西关商贸城作为古都大同城建的一部分以及形象标志之一，它的形象塑立、品牌塑造、商业规划以及商铺的招商与销售等是项目运营亟待思考解决并认真执行的关键所在。
二、项目目标：城市名片、商业名片、旅游名片、文化名片多重功能：城市产业链融入城市：时尚生活，引领潮流步行适宜：和谐社会，以人为本生态低碳：城市发展，企业责任交通便利：紧凑高效，方便快捷三、项目优势分析（1）优良地段（区位图）作为大同商业兴衰的晴雨表，拥有得天独厚地理位置和空间优势的西门外地区无疑是黄金地段，西门外向周边延伸的商业网络四通八达，居民区、公园、学校、酒店、宾馆、写字楼星罗棋布，火车站、长途汽车站等交通设施一应俱全，这里每天所汇聚的旺盛人气，绝对是酝酿顶级城市商业中心的最佳土壤！项目位于旧大齿集团，东临大同公园和目前大同最大的商场华林新天地、红旗广场、市政展览馆。
西临西环路，距环城高速仅俩公里之遥，南临清远西街，北望宋庄南路，周边500米处有大同的名胜古迹华严寺、善化寺、九龙壁及古城墙，厚重的文化底蕴和商业氛围是商家投资的首选。
（2）正确项目定位项目总体定位：体现“品牌、品味、品质”1、与政府规划和谐统一的高级商业区域2、西关商贸城的开发为中建伟业的品牌带来提升和增值，凸显以人为本的经营管理理念3、西关商贸城是有特色、有人气、有诚信、有良好社会效应的经营单位4、西关商贸城的开发实现利润最大化（3）项目前景看好大同市正面临着一个全新的发展机遇，众多企业、单位的迁入，众多旅游资源，旅游景点的开发，大量人流的涌入，对于商业地产来说无疑是一个巨大的机遇，所面临的将是一个更为巨大的市场。
商业城策划书3篇
商业城策划书3篇篇一《商业城策划书》一、项目背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，对于综合性商业场所的需求日益增长。
本商业城旨在打造一个集购物、娱乐、餐饮、休闲等多种功能于一体的现代化商业中心，满足消费者多样化的需求，提升城市的商业氛围和形象。
二、项目定位1. 目标客户群：以城市居民、周边上班族、游客等为主要目标客户群。
2. 功能定位：成为区域内具有影响力的综合性商业中心，提供一站式购物、娱乐、餐饮、休闲体验。
3. 形象定位：时尚、高端、舒适、便捷。
三、项目规划1. 商业区域划分购物中心：引进国内外知名品牌，涵盖服装、美妆、家居等品类。
餐饮区：提供各种风味的餐厅和小吃摊位。
娱乐区：包括电影院、电玩城、儿童乐园等。
休闲区：设置咖啡馆、茶馆、书店等。
2. 配套设施停车场：提供充足的停车位，方便顾客停车。
公共休息区：设置舒适的座椅和景观小品。
卫生间：保持干净整洁。
四、营销策略1. 品牌推广通过广告宣传、社交媒体推广等方式提升商业城的知名度。
举办各类主题活动和促销活动，吸引消费者。
2. 合作与联盟与周边商家、企业建立合作关系，共同推广。
与旅行社等合作，吸引游客。
3. 会员制度建立会员体系，提供积分、折扣等优惠，增加客户粘性。
五、运营管理1. 人员管理招聘专业的运营团队，包括管理人员、营销人员、服务人员等。
定期进行培训，提高员工素质和服务水平。
2. 物业管理加强安全管理，保障消费者的人身和财产安全。
3. 商户管理与商户签订合同，明确双方的权利和义务。
定期与商户沟通，了解经营情况，提供支持和帮助。
六、财务预算1. 建设投资预算包括土地购置、建筑工程、设备采购等费用。
2. 运营成本预算人员工资、水电费、物业管理费等。
3. 收益预测根据市场调研和项目规划，预测商业城的收益情况。
七、风险评估与应对1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整经营策略。
2. 竞争风险不断提升商业城的竞争力，突出特色和优势。
3. 资金风险合理规划资金，确保资金的充足和稳定。
中小城市商业地产的规划定位的策略和方法
中小城市商业地产的规划定位的策略和方法一般的来说，商业项目定位首先是对项目所在的商业位置进行考察研究，在所在的城市历史那类的商业地位，核心圈、次商圈还是其他。
但这是对于大中型城市而言。
对中小城市这样的以及相关的方式就不一定使用。
因为小城市区域小、人口少。
不可能出现几个商圈。
最多会出现不同业种的专业市场而已，并且也可能是针对物流的。
因此，用大中城市的定位规划方法对中小城市去做一开始就错了。
其结果就可想而知。
中小城市的商业定位规划务必针对当地具体的情况，实事求是、因地制宜。
不能机械照搬外地经验，在我国小城市是基层，极具当地具体的生态模式，不可能是千篇一律的尽管当前的城市化运动已经将各种中小城市同质化了，但是，做商业规划却不可以随波逐流，必须坚持尊重实际客观的商业需要进行。
但是，中小型城市的商业有必然会有各种类型的，按规模可以分成——中小型的购物中心、综合商场、专卖店、专卖商场、中大型中餐正餐餐饮、中小型餐饮、小餐馆等等；按业种可分成超市、百货、游戏厅、休闲吧、影院、各类餐馆等等。
不论怎么分，一定要根据项目所在位置的各个基本要素综合指数分析。
一、在建筑体量和主要业态的判断上，应该以人口基数、日均客流、已有商业建筑、各类业种饱和度、在本市的首位度、已报在建相似项目比本项目大小等标准进行评估规划。
下面是我们团队在长期的工作实践中摸索研究的几项具体综合指数组合策略参照。
1、以在商业街的中小型购物中心为例2、以中心型社区商业购物中心为例3、以单体的商业中心为例二、中小城市的商业类型的判断在此，我们非常不主张开发那种在大城市很流行的“城市综合体”、“ shopping mall”等等。
在中小城市，这些商业项目类型几乎都是不适应的。
即使是那些可以持有物业几十年的慢慢培养商业环境的有实力的企业。
一个几十万人口的中小城市，已经存在了一些很成熟的很有效的商业了，新开发的商业应该首先能够满足对已有商业补充和完善的需要，而未必一定要追求更多的开创、也无需去填补什么很大的空白。
商场定位、规划方案大纲（最终五篇）
商场定位、规划方案大纲（最终五篇）第一篇：商场定位、规划方案大纲商场定位方案大纲定位：潮流、特色汇聚一身的中高端休闲、放松、体验、娱乐场所目标人群：本地、外地游客、年轻潮流群体、悠闲群体；商场招商划分思路：以产品风格划分楼层或区域一层：体验、活动互动区域，如日本动漫区，（COSPLAY表演、动漫相关产品展示、销售、体验）、日本电子产品科技体验店；二层：韩风区，进驻一些韩国特色品牌或产品店，如，韩国化妆品、韩国明星写真，专辑等音响店、韩国特色零食店，韩国服饰；三层：英美风，进驻英美风格品牌服装店、西方文化体验店、西方重大节日礼品装展店、西方特色糕点店、西方特色产品便利店；四层：部分特色付费休息区，五层：中国风区域，进驻有本地区域特色产品店，如，茶道馆、文化体验区（代表哈尔滨文化地域特色的风景画或建筑模型、文化名人简介展览、哈尔滨各个旅游景点模型区），哈尔滨特有产品品牌店六层：美食餐饮区，根据风格划分餐饮区，韩餐区、西餐区、中餐区、日式餐饮区。
服务：区别其他商场的差异化服务定位。
第二篇：时代财富城项目定位及商场规划报告时代财富城项目定位及商场规划报告第一部分时代财富城项目定位一、时代财富城项目定位描述定位原则：（打造青山区第一个一站式服务商业体系）1、时代财富城优势：A:项目规模大，接近7万平方的商场规模，而且综合统一经营，有很好的大型购物中心概念，对包头市的经营商户和青山区居民有吸引力。
B:项目地理位置优势（处于包头市青山区主干道文化路和幸福路的十字路口，对面娜琳商业步行街、与王府井百货、娜琳百货、麦当劳、肯德基、北京华联等品牌扎堆运营，是青山区最为繁华的商业核心。
C：交通便利，项目可达程度高。
D:本项目已招进沃尔玛、七匹狼、劲霸男装等品牌效应。
E：大型地下停车场和商场前面空阔的地面停车场为消费者提供了足够的停车位（共800多个）。
F：气候因数：北方每年2/3时间属于低温，所以消费者大多愿意选择室内消费。
步行街商业定位策划书
步行街商业定位策划书策划书：步行街商业定位一、概述步行街作为一个独特的商业形态，具有吸引力和发展潜力。
本策划书将以商业定位为核心，旨在为步行街的经营和发展提供指导和建议。
二、市场分析1. 经济环境根据市场调研数据显示，本地区经济增长稳定，市民可支配收入逐年增长，消费观念逐渐升级，为步行街商业发展提供了坚实的基础。
2. 人群特征步行街周边人口众多，涵盖了各个年龄段人群。
同时，旅游业的发展也为步行街带来了一定的游客流量。
我们的定位需要兼顾当地居民和游客的需求。
3. 竞争环境近年来，步行街市场竞争激烈，各类商业形态涌现。
我们需要找出竞争对手的优势与劣势，并为自身定位找到差异化的竞争策略。
三、商业定位1. 主题定位基于步行街的环境和人群特征，我们将将主题定位为“品质生活，文化体验”。
通过引入高品质的商业和文化元素，提供独特体验，满足消费者对于品质生活和文化追求的需求。
2. 定位特色（1）融合历史文化与现代商业充分利用步行街独特的历史文化背景，结合现代商业元素，打造具有独特魅力的商业空间。
（2）打造良好的消费环境注重提升步行街的环境品质，加强公共设施建设，提供便利的购物和休闲体验，营造愉悦的消费氛围。
（3）丰富的文化活动定期举办各类文化活动，如艺术展览、表演、音乐会等，吸引消费者，提升步行街的文化内涵和吸引力。
四、商业布局1. 商户招募（1）精选商户选择具有知名度和品质保证的商户，为步行街吸引更多的消费者和游客。
（2）优化租赁策略根据不同商户的特点和需求，制定灵活的租赁政策，降低商户进驻的门槛。
2. 商户管理（1）建立商户联盟组建商户联盟，加强与商户的沟通和合作，共同开展营销活动，提升整体形象。
（2）定期培训和服务定期为商户提供培训，提升他们的运营水平。
同时，提供优质的服务，解决商户在日常经营中遇到的问题。
五、市场推广1. 宣传渠道（1）整合线上线下渠道通过线上社交媒体平台、网站等，与目标消费者进行互动，同时在步行街周边的社区、商圈、公共交通等地方进行宣传。
商业中心规划
商业中心规划
1. 确定项目目标
在开始商业中心规划之前，需要明确项目的目标和愿景。
这可以包括确定商业中心的主要功能、规模和对现有市场的需求。
2. 地点选择
选择一个合适的地点对于商业中心的成功至关重要。
考虑因素包括交通便捷性、周边设施和资源、市场潜力等。
3. 建筑规划
商业中心的建筑规划需要考虑到空间布局、建筑风格、物业管理等方面。
确保商业中心能够提供舒适、安全和便利的环境。
4. 商业租赁策略
商业中心的租赁策略对于吸引租户和保持收入稳定非常重要。
考虑租赁期限、租金定价、租户选择等因素。
5. 设施和服务
商业中心需要提供各种设施和服务，以满足租户和访客的需求。
这包括停车场、餐饮服务、安全设施等。
6. 绿化和景观设计
商业中心的绿化和景观设计可以提供一个宜人的环境，吸引人
们前来。
考虑使用可持续的绿化方案，提高环境质量。
7. 市场营销和品牌建设
商业中心需要进行市场营销和品牌建设，以吸引租户和访客。
这可以包括广告宣传、社交媒体推广等方式。
8. 物业管理计划
商业中心的物业管理计划需要确保运营的顺利进行。
考虑安全
管理、维护计划、客户服务等方面。
商业中心规划需要综合考虑多个因素，以确保项目的成功。
通
过认真的规划和执行，商业中心可以成为一个繁荣和有活力的商业
区域。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业城的定位战略规划 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8xx商业城的定位战略规划一、新上海商业城的现状与环境分析二、三、（一）建设初衷四、五、新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。
1991年底奠基，1996年建设大体结束。
六、七、新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。
八、九、作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米（包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场）。
希望能发展成一个集商务办公、展示、购物、观光旅游、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。
十、十一、建设之初的新上海商业城首先是以良好的发展前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。
经过一段时间的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的发展前景和交通条件依然比较看好，但对设施的现代化、革新性和管理的协调性方面颇有微辞。
十二、十三、（二）现实地位十四、十五、1、主要优势十六、十七、（1）作为上海市八个市级商业中心（四街四城）之一，受到市、区政府的高度关注。
十八、十九、上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为“四街四城”，作为未来上海零售商业发展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面提供了不少倾斜，为新上海商业城的发展奠定了基础。
作为浦东商业的唯一入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。
二十、二十一、从浦东的范围来看，新上海商业城更以其重要的商业功能和商务功能而受到新区政府的重视。
目前为止，新上海商业城仍然是浦东最主要商业中心，代表着浦东开发开放的形象。
浦东新区政府对新上海商业城的未来发展仍寄以厚望，关心着商业城的招商和管理工作，并希望能就陆家嘴地区新的商业设施的建设对新上海商业城所造成的影响及商业城的调整与发展对策作深入探讨。
浦东新区政府成为新上海商业城调整与发展的直接支持者。
二十二、二十三、（2）浦东的人口呈逐年增长趋势，且在人口结构上发生了很二十四、二十五、大的变化。
二十六、二十七、浦东的城镇人口增长速度快于农村，在农村中的非农业人口增长也比较快，这表明浦东的工业化、城市化的发展速度加快。
新区人口总量的增长还伴随着就业率的提高，这给新区商业总量的增长创造了前提。
浦东新区的人口构成上出现了不同层次的人员。
有国外来沪经商者、办公楼任职的白领人士、外省市来沪工作人员、外地民工及浦东的工薪阶层人士等，这些不同层次的人士形成了不同的消费层次，给综合性多层次商贸中心的开发提供了市场保证。
二十八、二十九、（3）周边的公交线路比较发达，为新上海商业城带来了众多三十、三十一、的客流。
三十二、三十三、主要的公交线路集结点为浦东南路和张扬路，两条路相加有超过20条公交线路，将客流从浦东，特别是浦西的各个地方集中到新上海商业城。
但应该看到的是这些人流大部分被第一八佰伴作了第一层截流，然后顾客又松散地流向家电城、鞋城和书店等单体或流回公交路线集结点。
所以目前新上海商业城的客流主要集聚在其东面。
三十四、三十五、（4）大多数消费者认为新上海商业城应是“浦东的商业中心”。
三十七、这虽然偏离于商业城的原始定位，但是另一方面也说明商业城在消费者心目中的现有位置已经比较明确。
在调查中发现，进入或经过新上海商业城的消费者中目前有83%的人认为浦东的商业中心位于“新上海商业城”。
而且，新上海商业城给消费者的印象主要是“购物中心”（见图1），这虽然和新上海商业城本身定位有一定的差异，但是其商业功能却得到了充分的肯定。
三十八、三十九、四十、四十一、四十二、四十三、四十四、图1：消费者对新上海商业城的认识四十五、四十六、四十七、四十八、四十九、五十、2、不利条件五十二、（1）上海居民的购物习惯一时难以完全改变，客观上造成新上海商业城的人气不足。
五十三、五十四、由于历史的原因，浦东的商业层次较低且单一化，商业网点的经营档次一般较低，仅仅是提供满足浦东居民的日常生活所需的消费品。
所以长期以来，浦东居民已经养成了到浦西去购买高档的消费品的习惯，而浦西的消费者更没有过江到浦东消费的习惯，而且即便有一部分浦西的居民动迁到浦东，还是保留着到浦西购物的习惯。
这就在客观成为新上海商业城目前人气不足的重要原因。
五十五、五十六、（2）新上海商业城运行时期，整个上海商业的发展状况对其不利。
五十七、五十八、新上海商业城开始运行时期正是上海商业经过高速发展后，零售商业出现结构性饱和的时期。
上海零售商业营业面积在1992年只有412万平方米，到1998年就发展到1006万平方米，万米以上的大商厦出现60多家。
各种新型的零售业态纷纷出现，对百货业形成了巨大的压力。
加上消费购买力出现向住房、教育及非商品性支出分流的趋势，商品市场出现了疲软的现象。
上海市的社会消费品零售总额的增长率经历了93年的高峰后，从94年就开始下滑（见表1），从而使新上海商业城从建设之初就处于不利的市场环境之中。
五十九、六十、六十一、六十二、表1 上海市历年来社会消费品零售总额增长率六十三、六十四、92年 21.7%六十五、六十六、93年 34.3%六十七、六十八、94年 23.5%六十九、七十、95年 25.9%七十一、七十二、96年 19.7%七十三、七十四、97年 15.2%七十五、七十六、98年 11.0%七十八、（3）浦东未来的商业和交通的发展趋势对新上海商业城不利。
七十九、八十、新上海商业城偏离浦东主要的客流载体地铁2号线，距离最近的站点达300米左右，周边的世纪大道、张扬路和东方路又是以行车为主的高速干道，从东面和南面对客流产生了一定的阻隔，北侧商城路是单行道，这样的交通布局不利于新上海商业城的人流汇集。
八十一、八十二、陆家嘴地区目前人气不足，新居民区尚未形成，办公大楼的入住率又低。
已经建成开业的易初莲花特大型超市对新上海商业形成了巨大的压力，而即将出现的正大广场和万邦广场两大新型的商业设施，也必然会对新上海商业城进一步的发展构成威胁。
八十三、八十四、（4）新上海商业的开发时间短，其商业文化底蕴较薄弱。
八十五、八十六、同其他比较成熟的市级或区级商业中心或商业街相比，新上海商业城的开发时间很短，投入使用至今只有三年左右，而且历史上其所在的位置也不是商业集聚区域，所以新上海商业城的商业文化底蕴明显不足。
这使得消费者对新上海商业城还缺乏深刻的印象和特定的认识，从而也给新上海商业城的招商工作带来了一定的困难。
八十八、（三）环境条件八十九、九十、1、客流情况九十一、九十二、新上海商业城周围的日客流量周未约为20万人次，平时约为10万人次。
消费者来新上海商业城的目的以购物为主（38%），其中，到八佰伴的客流占1/5。
新上海商业城的客流总量比不上浦西同类地区，约为浦西的50%左右，但是仅从单体第一八佰伴来看，购物的比率等同于浦西销售成绩较好的商厦。
九十三、九十四、客流的入口集中在浦东南路和张扬路上。
崂山西路上所设的公交站点客流极少，每半小时内有六至七班车，每班车上下五六个乘客。
崂山东路张扬路口客流最少，由此可以推断东方路的公交车站对新上海商业城的客流集聚基本没有贡献。
九十五、九十六、进入或经过新上海商业城的消费者以浦东居民为主（70%）以上，多数为常客，每周都来的占40%，来过几次的占45%。
他们到达新上海商业城的时间以30分钟以内为多数。
有2/3的顾客有明确的购物目的。
九十七、九十八、进入或经过新上海商业城的消费者对商业城内单体的认知度（54%）高于对商业城名的认知度（35%）。
单体中对八佰伴的认知率最高，但是由于其他单体的认知有一定程度的分散性，所以相对而言，对于商业城名的认知度在消费者心目中并不算低。
九十九、百、从第一八佰伴的客流情况来看，顾客年龄集中在16-45岁，家庭月收入集中在2000元—4999元，其次是1000元—1999元。
顾客到达八佰伴的一般交通工具为公共交通，而且以浦东南路张扬路为主要的入口。
百一、百二、进入或经过八佰伴的消费者常去的购物地点以南京路的第一百货、新世界和华联商厦为主。
其次是四川北路（以东宝百货、春天百货和福德广场为主）和徐家汇（以东方商厦和太平洋百货为主）。
百三、百四、2、建筑情况百五、百六、在整体规划上过于顾及新上海商业的楼宇气势，而缺乏对客流导向和商业效应的考虑，18幢大楼似一堵“围墙”，挡住了城内的景物，也挡住了广大的顾客。
远远望去，很难看出是一个商业中心，而更像是一个办公楼群。
从而使得新上海商业城呈现出“一头热，一头冷”，周边热闹城内冷清的局面。
客流只在商业城外特别是第一八佰伴附近流动，而不被吸引进入城中。
房地产在开发之初就各自为政，缺少统一的规划，致使各楼宇的内部和外部结构不甚合理。
各个路口和关键的出入口无明显的标志，其后果是：主次通道不分，人行道和车行道分布不合理，卸货场地明显不足，对新上海商业城百七、百八、的进一步发展形成了障碍。
百九、百十、另外，原先规划中的各楼宇间的通道未能开通，用于休闲的4.3万平方米共享空间也一直闲置，并被围栏团团围住，商业城内的路面修缮和“亮灯”工程又由于费用分摊的原因而迟迟不得解决，崂山西路公交线路的改造也未能起到吸引人流的作用。
新上海商业城的硬件环境还有待进一步完善。
百十一、百十二、（四）经营现状：百十三、百十四、新上海商业城为提高商业设施的利用率，目前主要以发展“市场化”经营的方式，利用大规模的场地进行摊位招商。
入场企业经营方式比较简单，主要以价格进行竞争。
除第一八佰伴外，高品位、高规格的商家太少，主要以中低档产品为主，无法满足已经发生变化的浦东地区市场的需要，更无法同浦西争夺市场。
从总体上看，集聚客流的能力较差。
百十五、百十六、目前新上海商业城的已经建成和开业的餐饮、娱乐面积，除去自用的面积和新亚汤臣大酒店外，为13.5万平方米左右，虽然这部分面积和商场面积基本相当，但是由于面向大众的餐饮娱乐设施，尤其是既能休息又有多种品种选择的、价格中低的休闲场所很少。