房地产开发企业会计培训课程
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房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
2024/1/29
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
13
案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
29
应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
16
方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
8
静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
13
案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
29
应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
16
方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
8
静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
第1讲房地产开发企业的会计核算
第1讲房地产开发企业的会计核算第1讲房地产开发企业的会计核算曹越2014.02本节知识点概览1.房地产开发产品的特点2.房地产开发经营的特点3.房地产开发企业会计核算的特点4.房地产开发企业会计科目设置《中小企业划型标准》房地产开发经营：营业收入200 000万元以下或资产总额10 000万元以下的为中小微企业。
其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。
小型企业标准：100<=营业收入<1 000 且 2000<=资产总额<5000（一）房地产开发产品的特点1. 位置的固定性2. 产品多样化3. 开发周期长4. 投资额大5. 价值高（二）房地产开发经营的特点1.开发经营业务的复杂性2.房地产开发的单件性3.房地产开发经营的计划性4.房地产开发的经营风险大（三）房地产开发企业会计核算的特点由于房地产开发产品、开发经营的上述特点，导致房地产开发企业的会计核算具有以下的特点。
1.存货核算的特殊性其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的；房地产开发企业的存货的借款费用可以进行资本化。
2.预收账款核算的特殊性由于房地产开发企业的投资额大，营业周期长，房地产开发企业大多实行商品房预售制度，由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项只能计入预收账款，一般房地产开发企业在符合收入确认条件前无法确认为收入，预收账款余额比较大。
鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除列示账龄余额外，还应列示期末余额、预计竣工时间和预售比例。
3.收入核算的特殊性由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算有收入多样性、收入确认的特殊性和各期收入的波动性等特点。
2024年度2024房地产培训ppt课件完整版
20
节能减排技术在房地产行业应用实例
节能建筑设计
通过优化建筑布局、朝向、窗墙比等 设计手段，降低建筑能耗。
可再生能源利用
太阳能、风能、地热能等可再生能源 在建筑中的应用。
2024/3/23
高效节能设备与系统
采用高效节能的空调、照明、电梯等 设备与系统，降低建筑运行能耗。
节水技术与措施
采用节水器具、雨水收集利用等节水 技术与措施，降低建筑水耗。
22
物业管理服务提升
06
与品牌建设
2024/3/23
23
物业管理服务内容及标准介绍
2024/3/23
物业管理服务内容
包括房屋维修、设备维护、绿化 养护、秩序维护、消防安全等方 面，确保物业设施的正常运行和 业主的生活安全。
物业管理服务标准
制定并执行各项服务标准，如设 备维护周期、绿化养护要求、消 防安全检查频次等，确保服务质 量达到预期水平。
品牌建设在物业管理中作用
品牌建设能够提升物业公司的知名度和美誉度，增强业主的信任感和归属感， 提高市场竞争力。
品牌推广方法
通过制定品牌发展战略、加强品牌宣传和推广、提升服务品质和口碑等方式， 塑造独特的品牌形象和品牌价值，吸引更多潜在客户和业主。同时，积极参与 行业交流和合作，拓展品牌影响力和市场份额。
融资成本优化措施
通过提高信用评级、优化融资结构、降低融资成本等措施，实现 融资成本的优化。
案例分析
结合具体项目案例，分析融资渠道的选择和融资成本优化措施的 实施过程及效果。
2024/3/23
18
05
2024/3/23
绿色建筑与可持续 发展在房地产行业 应用
19
绿色建筑概念及标准解读
节能减排技术在房地产行业应用实例
节能建筑设计
通过优化建筑布局、朝向、窗墙比等 设计手段，降低建筑能耗。
可再生能源利用
太阳能、风能、地热能等可再生能源 在建筑中的应用。
2024/3/23
高效节能设备与系统
采用高效节能的空调、照明、电梯等 设备与系统，降低建筑运行能耗。
节水技术与措施
采用节水器具、雨水收集利用等节水 技术与措施，降低建筑水耗。
22
物业管理服务提升
06
与品牌建设
2024/3/23
23
物业管理服务内容及标准介绍
2024/3/23
物业管理服务内容
包括房屋维修、设备维护、绿化 养护、秩序维护、消防安全等方 面，确保物业设施的正常运行和 业主的生活安全。
物业管理服务标准
制定并执行各项服务标准，如设 备维护周期、绿化养护要求、消 防安全检查频次等，确保服务质 量达到预期水平。
品牌建设在物业管理中作用
品牌建设能够提升物业公司的知名度和美誉度，增强业主的信任感和归属感， 提高市场竞争力。
品牌推广方法
通过制定品牌发展战略、加强品牌宣传和推广、提升服务品质和口碑等方式， 塑造独特的品牌形象和品牌价值，吸引更多潜在客户和业主。同时，积极参与 行业交流和合作，拓展品牌影响力和市场份额。
融资成本优化措施
通过提高信用评级、优化融资结构、降低融资成本等措施，实现 融资成本的优化。
案例分析
结合具体项目案例，分析融资渠道的选择和融资成本优化措施的 实施过程及效果。
2024/3/23
18
05
2024/3/23
绿色建筑与可持续 发展在房地产行业 应用
19
绿色建筑概念及标准解读
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产开发企业会计PPT课件
4 2020/3/22
（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； （6）发行股票，筹集股本。 2、资金占用形态的多元性： （1）表现为直线运动：
货币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
5 2020/3/22
（2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
36 2020/3/22
③将甲工程商品房建设工程出包给市建三公司。 商品房建设完工，收到市建三公司提交的“工 程价款结算帐单”应付承包工程款1200万元， 原已预付1000万元，经审查同意补付工程款 200万元。
借：开发成本——房屋开发 1200万元
贷：预付帐款——市建三公司 1000万元
银行存款
配套
不能有偿转让的 公共配套设施
居委会.幼儿园.消 防设施.锅炉房.水 塔.自行车棚.公厕等
设施
能有偿转让的城市规划中 规定的大型配套设施项目
营业性公共 配套设施
非营业性 配套设施
开发项目外为居民服务的 水、电、气、交通道路等
商店、银行、 邮局等
中小学、文化 站、医院等
给排水.供电.供气的增
容.增压.交通道路等
房地产开发企业会计
四川省税务培训中心
高级讲师 李军
1 2020/3/22
房地产开发是指按照城市 建设总体规划和社会经济发展 的总体要求，对土地和地上建 筑物、构筑物进行开发建设和 经营管理的一项综合性社会经 济活动。
2 2020/3/22
一、房地产开发的内容：
房地产开发跨越生产和流通两 个领域，它的活动内容包括：
A地开发成本=750-2+50+250+12
（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； （6）发行股票，筹集股本。 2、资金占用形态的多元性： （1）表现为直线运动：
货币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
5 2020/3/22
（2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
36 2020/3/22
③将甲工程商品房建设工程出包给市建三公司。 商品房建设完工，收到市建三公司提交的“工 程价款结算帐单”应付承包工程款1200万元， 原已预付1000万元，经审查同意补付工程款 200万元。
借：开发成本——房屋开发 1200万元
贷：预付帐款——市建三公司 1000万元
银行存款
配套
不能有偿转让的 公共配套设施
居委会.幼儿园.消 防设施.锅炉房.水 塔.自行车棚.公厕等
设施
能有偿转让的城市规划中 规定的大型配套设施项目
营业性公共 配套设施
非营业性 配套设施
开发项目外为居民服务的 水、电、气、交通道路等
商店、银行、 邮局等
中小学、文化 站、医院等
给排水.供电.供气的增
容.增压.交通道路等
房地产开发企业会计
四川省税务培训中心
高级讲师 李军
1 2020/3/22
房地产开发是指按照城市 建设总体规划和社会经济发展 的总体要求，对土地和地上建 筑物、构筑物进行开发建设和 经营管理的一项综合性社会经 济活动。
2 2020/3/22
一、房地产开发的内容：
房地产开发跨越生产和流通两 个领域，它的活动内容包括：
A地开发成本=750-2+50+250+12
2024年度(内训)房地产开发基础知识培训
2024/3/23
29
THANKS.2024来自3/2330案例二
某旅游地产项目的失败。该项目在选址、规划和建设等方面存在严重问题，无法满足市场 需求和客户期望，最终难以维持运营。
教训总结
失败案例的教训包括缺乏市场调研、定位不准确、规划设计不合理、建设质量差、运营管 理不善等。这些教训提醒我们在进行房地产开发时要谨慎决策，注重市场需求和客户体验 ，加强项目管理和风险控制。
定义
房地产开发指在依法取得国有土 地使用权的土地上，按照城市规 划要求进行基础设施、房屋建设 的行为。
特点
涉及面广、周期长、资金投入大 、风险高。
4
房地产开发的重要性
01
02
03
经济贡献
房地产开发是国民经济的 重要组成部分，对经济增 长、就业、财政收入等有 重要贡献。
2024/3/23
社会效益
提供住房、商业设施等， 满足人们生活和工作的需 要，提高生活质量。
10
房地产市场分析与预测
房地产市场概述
介绍房地产市场的类型 、特点、参与主体等基
本概念。
2024/3/23
市场分析方法
讲解房地产市场分析的 基本方法，如市场调查 、市场细分、市场定位
等。
市场预测技术
介绍房地产市场预测的 主要技术，如时间序列 分析、回归分析、神经
网络等。
11
市场趋势与机遇
分析当前房地产市场的 发展趋势及未来可能的
组织设计单位向施工单位进行设计交 底，明确设计意图和施工要求。
报建审批
将规划设计成果提交给相关部门进行 审查，获得规划许可证、施工许可证 等审批文件。
2024/3/23
15
施工建设与竣工验收
房地产开发企业会计处理()演示课件-精选.ppt
理完毕后，依据银行加盖受理章的《现金缴款单》或银行《进账单回单》 的金额分两步进行账务处理
借：银行存款——验资户 贷：实收资本
（2） 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入 基本存款账户 借：银行存款——xx银行（基本户） 贷：银行存款——xx银行（验资户）
精品
• 2、投资者以非货币财产出资
•
借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费
•
贷：银行存款
• 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项 目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、 场地平整费）等。
•
•
借：开发成本——土地开发
•
贷：银行存款
•
•
D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和
付款证明）会计处理为：
•
•
借：管理费用——印花税
•
贷：银行存款
精品
• （3）自建用房的土地使用权
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
房地产开发企业会计与纳税实务
企业设立及获取土地开发建设阶段
精品
房地产开发企业的开发经营流程
•
设立企业 获取土地阶段 房地产开发建设
转让及销售房地产
持有房地产
精品
第一章 企业设立阶段会计账务处理
一、注册资本的核算
1、投资者以货币出资 （1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办
•
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
借：银行存款——验资户 贷：实收资本
（2） 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入 基本存款账户 借：银行存款——xx银行（基本户） 贷：银行存款——xx银行（验资户）
精品
• 2、投资者以非货币财产出资
•
借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费
•
贷：银行存款
• 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项 目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、 场地平整费）等。
•
•
借：开发成本——土地开发
•
贷：银行存款
•
•
D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和
付款证明）会计处理为：
•
•
借：管理费用——印花税
•
贷：银行存款
精品
• （3）自建用房的土地使用权
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
房地产开发企业会计与纳税实务
企业设立及获取土地开发建设阶段
精品
房地产开发企业的开发经营流程
•
设立企业 获取土地阶段 房地产开发建设
转让及销售房地产
持有房地产
精品
第一章 企业设立阶段会计账务处理
一、注册资本的核算
1、投资者以货币出资 （1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办
•
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
国内标杆地产培训 _财务_房地产开发企业成本核算与税收分析
三、开发成本的会计、 企业所得税、土地增值税联动
• 房地产开发企业土地增值税清算的扣除项目 • 1、取得土地使用权所支付的金额 • 2、房地产开发成本
– 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 用
• 3、房地产开发费用 • 4、与转让房地产有关的税金 • 5、加计扣除
• （三）功能区分原则。
– 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使 用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
• （四）定价差异原则。
– 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其 预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对 象进行核算。
• （五）成本差异原则。
– 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建 造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象 进行核算。
企业所得税与会计的总体规定
• 国税发〔2009〕31号 • 1、土地征用费及拆迁
补偿费
• 2、前期工程费 • 3、建筑安装工程费 • 4、基础设施建设费 • 5、公共配套设施费 • 6、开发间接费
• 财会[2013]17号 • 1、土地征用费及拆迁
补偿费
• 2、前期工程费 • 3、建筑安装工程费 • 4、基础设施建设费 • 5、公共配套设施费 • 6、开发间接费 • 7、借款费用
• 国税发〔2009〕31号 • 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须
按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品 计税成本与未销开发产品计税成本。
• 财政部令第33号 基本准则 • 第三十五条 企业发生的支出不产生经济利益的，或者即
使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件 的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。 • 企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确 认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损 益。
房地产全套培训资料
房地产全套培训资料第一章房地产根底知识培训一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算第二章房地产市场调研一、房地产市场调研的含义二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法第三章销售人员的礼仪和形象一、仪表和装束二、名片递接方式三、微笑的魔力四、语言的使用五、礼貌与规矩第四章礼仪及技巧一、接听标准要求二、跟踪技巧第五章房地产销售的业务流程与策略一、寻寻客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后效劳第六章房地产销售技巧一、分析客户类型及对策；二、逼定的技巧；三、讲服客户的技巧；四、如何塑造成功的销售员；五、如何处理客户异议；六、房地产销售常见咨询题及解决方法。
第七章个人素养和能力培养一、心理素养的培养；二、行为素养的培养〔A敬业精神、B职业道德〕；三、专业知识的自我提升；四、躯体素养；五、销售能力：1、制造能力；2、判定及察言瞧色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、讲服顾客的能力。
第八章职员守那么及职责第一章房地产根底知识培训一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区不房地产业是指从事房地产开发、经营、治理及维修、装饰、效劳等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区不。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业回属为生产和消费提供多种效劳的第三产业，建筑业回属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
房地产开发全流程培训doc(2024)
合同履行监管
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
32
风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
2024/1/30
29
07
法律法规与风险防范
2024/1/30
30
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
2024/1/30
20
质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
2024/1/30
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
32
风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
2024/1/30
29
07
法律法规与风险防范
2024/1/30
30
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
2024/1/30
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质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
2024/1/30
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（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出 等
• b、前期工程费
•
它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、
测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整
场地）等支出。
C、建筑安装工程费
它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑 安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目 工程施工预算内的各项费用
目，所发生的各项费用支出。
•
(以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如
下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工
程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设
施费;6、开发间接费用 )
•
（二）、成本核算的基本要求
1、合理确定成本核算对象
• 成本核算对象是指房地产产品开发过程中 为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成 本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定:
算到竣工决算为止整个周期的长期性。
• 二、开发成本核算的内容及基本要求
• （一）开发成本核算的内容
土地开发成本
房屋开发成本
配套设施开发成本
代建工程开发成本
ห้องสมุดไป่ตู้
1、土地开发成本
•
指房地产开发企业开发土地（即建设场地）
所发生的各项费用支出。
• 2.房屋开发成本
•
指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租
货币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
• （2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
配套设施项目在建资金
成
品
代建工程项目在建资金
资
金
市政工程项目在建资金
经营房、周转项目在建资金
• 3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的 复杂性：
房 地 产 开
房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：
规划设 计
工程 验收
征地撤迁
土地 开发
各类房 屋建造
经营 销售 交付使用
售后管理维修 服务等
• （二）、房地产开发企业会计的特点：
•
由于房地产开发的产品是地产或房产，与一
般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产
经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现
• （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制 的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算 所列的单项开发工程为成本核算对象；
• （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体 开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同 一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对 象；
（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定 区域或部分，划分成本核算对象。
2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有
关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限
划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人 产品成本费用的界限
如与开发经营无关的：非常损失、公益救济 性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限
• 房地产开发企业的基本经营活动：是开发、 经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过 程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成 本的核算， 就显得非常重要。
•
•
第一节 开发成本的核算
• 一、房地产开发企业会计特点
• （一）房地产业的主要经营活动
• 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改 造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。
在：
• 1、资金筹集渠道的多源性：
• 资金来源的形式与渠道主要有：
• （1）予售购房定金或予收建设资金；
• （2）予收代建工程款；
• （3）土地开发及商品房贷款；
• （4）发行企业债券；
• （5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； • （6）发行股票，筹集股本。 • 2、资金占用形态的多元性： • （1）表现为直线运动：
房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
• 3.配套设施开发成本。
•
指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目
建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配
套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。
• 4.代建工程开发成本
•
指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工
程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项
采购业务 予付、应付
供应单位
采购完成 结算
销售业务
房屋移交
建筑产品购买单位
予收定金等
结算
发 企 业
施工业务
施工单位
予付工程、备料款
予付设计 费等
勘察设计单位
根据工程 进度结算
完成
结算
予收保证金 租金等
房屋承租单位
• 4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性：
•
由于开发产品往往会跨越一个或多个会计
年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结
应该计入开发产品成本的成本项目：
•成 本 项 目
土地征用及折迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费
• a、土地征用及折迁补偿费
•
指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开
发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳
动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出
第二章 房地产开发企业会计
西南财大会计学院 何本芳
第二章 房地产开发企业会计
• 学习目的和要求 • 本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本
核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方 面的内容： • 1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及 其核算； • 2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产 品的核算； • 3、 出租开发产品和周转房的特点及其核算；
•
d、基础设施费 • 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设
第二章 房地产开发企业会计
• 本章介绍的内容：
• 第一节 开发成本的核算
• 第三节 开发产品的核算 • 第三节 出租开发产品和周转房的核算
•
•
第二章 房地产开发企业会计
• 房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套 设施等开发建设的经济实体。
• 房地产开发：是指按照城市建设总体规划和 社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、 构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社 会经济活动。