银行不动产贷款业务法律风险防范(1)
银行行业法律风险防范的典型案例分析
员工道德风险
银行员工私自销售未经授 权的理财产品或利用职务 之便谋取私利，将给银行 和投资者带来巨大损失。
防范措施与建议
加强监管力度 银行应加强对理财产品的监管力 度，确保产品合规性和真实性， 防止虚假宣传和误导性陈述。
完善内部制度 银行应完善内部管理制度和风险 防范机制，建立有效的内部控制 体系，确保业务合规性和稳健性 。
加强员工培训
银行应加强对员工的反洗钱培训，提高员工对可疑交易的识别和报告 能力。
强化客户身份识别
银行在办理业务时，应严格对客户身份进行识别，确保客户身份真实 可靠，防止不法分子利用银行系统进行洗钱活动。
加强监管合作
银行应积极与监管部门合作，定期报送反洗钱工作报告，接受监管部 门的指导和检查，共同打击洗钱犯罪活动。
，将面临法律责任。
损害声誉
银行涉嫌违反反洗钱规定，将严 重损害其声誉和形象，影响客户
信任和业务开展。
财务损失
银行因违反反洗钱规定被处以巨 额罚款，将直接导致其财务损失
，影响经营业绩和股东利益。
防范措施与建议
完善内控制度
银行应建立健全反洗钱内控制度，明确各部门职责和工作流程，确保 反洗钱工作有效开展。
风险事件暴露
监管部门在对该银行进行例行检查时，发现了其反洗钱工作存在严 重漏洞，随即对该银行展开深入调查。
法律后果
经过调查，监管部门认定该银行存在重大违法行为，依法对其处以 巨额罚款，并对相关责任人进行严肃处理。
反洗钱法律风险分析
违反法律法规
银行作为金融机构，有义务遵守 国家反洗钱法律法规，确保业务 合规。未能充分履行反洗钱义务
03
完善合同管理制度
银行应制定完善的合同管理制度，明确合同签订、履行、变更等流程，
不动产登记涉诉风险点分析（上）
不动产登记涉诉风险点分析（上）展开全文2016-12-04 尚娟导语不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。
本文主要以律师的视角，分享在办理不动产登记中可能遇到的问题及相关的案件处理经验。
本文主要涉及四部分的内容，前三部分按照不动产登记流程（即申请程序、审核程序、登记程序这三个流程）分别梳理笔者在代理案件中遇到的常见涉诉风险点；最后一部分介绍不动产登记赔偿责任，由于不动产登记赔偿责任是登记机关最不希望出现的裁判结果，所以有必要系统地了解一下与不动产登记赔偿责任有关的基础知识，以便登记机关能通过规范登记行为来防范相关法律风险。
一、登记机关在接收材料环节中的涉诉风险材料接收环节是登记中的启动环节，通常而言材料接收环节的涉诉风险较小，但在实务中也存在一些容易忽视的细节：（一）申请材料的接收与处理《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）第十七条[1]规定了四种处理方式，即受理、更正后受理、不予受理并一次性告知需要补正的全部内容、不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
虽然《条例》对上述四种处理方式所适用条件规定得比较明确，但笔者注意到在实务操作中，登记机关为了节约行政资源，往往会针对不同情形预先形成固定的范本或通过系统来生成格式文本直接进行处理。
正是由于这些范本本身就是多次重复使用或是系统生成的，工作人员在使用时容易不仔细查看范本中已经生成的表述，这样一旦范本出了错误就会产生相应的涉诉风险。
对此我们可以看以下这则案例：尹某是位于北京某小区1号楼6层701、702、703号三套房屋的房屋所有权人，并就前述房屋分别取得《房屋所有权证》，其向房屋登记机关申请将上述三套房屋合并为一套房屋。
房屋登记机关经审查，认为申请人提交的材料不齐全，于同日作出《不予受理告知书》，告知申请人补正规划部门及测绘部门出具的相应材料后重新提出申请。
银行信贷业务法律风险防范讲义课件
• 期限性：债权易过保质期。债权本身有效期+诉讼时 效制度（ 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼 时效制度若干问题的规定》，2008年8月11日最高人 民法院审判委员会第1450次会议通过）。许多人不会 发送通知。
合同是博弈的成文记录
• 合同是缔约者预期行为的具体表述，任何交易，需要合同 来规范，来激励，来治理。因为未来不确定性，交易不能 即期完成，而只能由体现事前承诺机制的合同，恰当的合 同安排，才能克服套牢问题和打折扣问题，提高交易事前 和事后的效率。
• 好的合同能将不良的借款变成良款 • 坏的合同能将良款变成不良的借款 • 好的过程能把赌博变成投资 • 坏的过程能把投资变成赌博
风险的四大步
• 借款合同的签订—对风险进行事前防范 • 借款合同的担保—对风险进行担保防范 • 借款合同的履行—对风险进行事中控制 • 借款合同的诉讼—对风险进行事后救济
现代企业外部环境风险
• 经济环境 • 金融政策---利率、汇率 • CPI指数 • 通货膨胀 • 行业环境 • 产品生命周期 • 产业政策 • 同行不正当竞争
护 • 其它
英美合同法合同成立三要素
要约（Offer） 承诺（Acceptance） 约因Consideration0
提前收回贷款的约定（实体）
《合同法》第203条规定：借款人未按照约定的借款用途使用借款的， 贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
1、违反陈述和保证。 2、不履行还款付息义务。 3、违反合同约定的其他义务。 4、违反其他合同义务。 5、债务人涉讼。 6、借款人经营能力或清偿能力受限。 7、财务状况恶化。 8、股东发生变动。 9、借款人或担保人涉嫌犯罪（单位或法定代表人）。 10、逃避监管。 11、担保物贬值且未追加担保。 12、包括并不限于
房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策
位 、社会 团体的教 育设施 、医疗 卫生设 施和其他社会 公益设施 不得抵押 。 《 ” 担保法》第 ３ ７条也有 同样规
现 等 阶段 。在 每 个 阶段 ，如 未 履 行 审 慎 注 意 义 务 ，会 引 发 法 律 风 险 。 本 文 在 现 有 的 法 律 、法 规 框 架 内 ． 对 银 行 在 办 理 房 地 产 抵 押 每 个 阶 段 可 能 存 在 的法 律 风 险进 行 分 析 ，并 提 出了 防 范措 施 。
、
审 查 阶 段 风 险 与 防范
（ ）抵押主体资格 的法律风 险与 防范 一 １公益设施的抵押 限制 。 《 ． 物权法》第 ｌ４条规 ８
定： “ 学校 、幼 儿 园 、医 院等 以 公 益 为 目 的 的事 业 单
规 的规定 ，房屋 和其所 占用 的土地使用权一般应归属 同一 主体所有 。如房屋 和土地使 用权归 属不 同主体 ，
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ．５ 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ：１ ７ ．２ ５ （ ０ ８ １－０ ５０ ８ ２４ ６ ４２ ６ ２ ０ ） １０ ５ ．３
房地产抵押贷款是银行 以借款人或第 三人 合法拥 有的房地产作为抵押物发放 的贷 款。银 行在办理房地 产抵押贷款 时一般分审查 、手续 办理 、贷后管理 、实
定 。值得 注意 的是 ，民办 教育 和 医疗等 机构 是 否为
“ 公益性 的单位 ” 《 ？ 民办教 育促进法 》第 ３条规 定 ：
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
银行信贷业务法律风险分析及防范建议
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权与租赁权关系的法律条款包括物权法第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的， 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登 记的抵押权。”担保法第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人， 原租赁合同连续有效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十五条： “抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连 续有效。”
是应逐条审核租赁合同的条款，查看合同中是否明确告知租赁物已被抵押及相关的抵押物处
发放贷款。
置风险、租赁期限是否设置合理、租金支付方式是否为按月(季)定时分期支付等。
四是办理好抵押登记。依据物权法第一百九十条的规定，已登记的抵押权方可对抗在后
最终，实行针对性的掌握措施是关键。虽然在后成立的租赁关系不得对抗在先登记设立
(二)抵押人向银行申请出租抵押物。 银行在接到此类申请后，如一律持否定态度则会使抵押人闲置的抵押物无法体现其经济 价值，对抵押人来说不仅有失公正，也会对抵押人的还款力量产生不利影响。银行在确保抵 押人诚信的前提下允许其出租抵押物的，可同时实行以下措施防控风险： 1.除从前在签订抵 押合同时设定的出租抵押物应经得抵押权人同意的条款外，还应在抵押合同中补充商定对抵 押人的租金收取进行监控的条款，要求抵押人在贷款银行开立租金收取专用账户。当贷款消 失不良时，银行可自行从该账户扣划资金优先用于归还贷款。 2.要求抵押人将租赁合同交由银行审核，确保合同中包括以下风控措施：租赁物已被抵 押及有关承租风险的告知;租赁期限与贷款期限相匹配，不得长于借款期限;租金分时(段)给 付，不得一次性支付;抵押权实现时租赁合同即时无条件自动终止(解除);租金收取专户设在 贷款银行并由银行监管，当贷款消失不良时，银行有权扣划租金专户内的资金用于偿还贷款;
银行贷款法律风险
银行贷款法律风险在当今的经济社会中，银行贷款是企业和个人获取资金的重要途径之一。
然而，在这一过程中，无论是银行还是借款方，都面临着各种各样的法律风险。
这些风险如果不加以妥善防范和处理，可能会给双方带来严重的经济损失和法律纠纷。
首先，我们来谈谈对于银行而言的法律风险。
银行在发放贷款前，需要对借款人的信用状况、还款能力等进行严格的审查。
如果审查不充分或不准确，可能会导致向信用不良或无还款能力的借款人发放贷款，从而形成不良贷款。
例如，银行未能发现借款人提供的虚假财务信息或隐瞒的重要债务，在这种情况下发放贷款，后期借款人无法按时还款，银行将面临资金无法收回的风险。
银行在贷款合同的签订过程中也存在法律风险。
贷款合同是明确双方权利义务的重要法律文件，如果合同条款不清晰、不完整或存在漏洞，可能会给银行带来损失。
比如，合同中对贷款利率、还款方式、违约责任等重要条款约定不明确，当出现纠纷时，银行可能无法依据合同有效地维护自身权益。
另外，银行在贷款发放后的监管环节也可能面临法律风险。
如果银行未能对贷款资金的使用进行有效的监督，导致借款人将贷款资金用于非法或高风险的投资活动，一旦投资失败，借款人无法按时还款，银行将承受损失。
对于借款方来说，同样存在着诸多法律风险。
在申请贷款时，如果借款方故意提供虚假材料或隐瞒重要信息，可能会构成欺诈，从而面临法律责任。
一旦被银行发现，不仅贷款无法获批，还可能被追究法律责任。
借款方在签订贷款合同后，也需要严格按照合同约定履行还款义务。
如果未能按时还款，除了要承担违约责任，如支付逾期利息、违约金等，还可能会影响个人或企业的信用记录，导致今后在融资、招投标等方面受到限制。
此外，如果借款方在贷款期间发生重大变故，如企业破产、个人丧失劳动能力等，未能及时通知银行并协商解决方案，也可能引发法律纠纷。
为了防范银行贷款中的法律风险，银行和借款方都应当采取一系列措施。
银行方面，要建立完善的风险评估体系，加强对借款人的信用审查和还款能力评估。
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【观点】虽无房产证，不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，可以排除人民法 院执行处分行为，被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。
其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍 卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。
2.如果单纯由于一方不配合无法办他项权证，可以主张判决办理 条件成就，银行可以单方申请抵押权登记（先有保障）。
【法律适用风险】之二【抵押合同效力风险】
监护人提供被监护人的房产抵押
【案例一】(2016)最高法民申2472号
无效 （2014）渝一中法民初字第00940号民事判决书----
【裁判观点】1.认为浦发银行的抵押权不能成立 ，抵押合同违反《民法通 则》第十八条的强制性规定。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法
3.共有人中有未成年人，审查不严，不构成善意，不能适用善意取 得。
【法律适用风险】之二【抵押合同效力风险】
【案例二】《马奉远、马彩娥金融借款合同纠纷案》（2019）最高法民
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
• 【应对措施】起诉时，物保（购房人）人保（开
发商）一同起诉不要做出选择，同时，对开发商主 张（约定优先）连带责任。
【法律适用风险】之一【预告登记失效风险】
《物权法》第20条第二款 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登
记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
• 同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或 者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的， 保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。
• 债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的 价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的 担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
02.不动产抵押贷款常见风险点 及防控措施
【法律政策风险】之一【办理了抵押权预告登记≠抵押权设立≠享有优先权】
抵押权预告登的效力 ----不具有阻却法院强制执行的效力
【最高院判例】大连公积金中心与花旗银行大连分行等案外人执行异议之诉案；（2019）最高法民申1049号
【法律依据】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
受让物权 第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了
预告登记的不动产，受
让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异
议的，应予支持。”
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
受理
复审
中国应用法学研究所 初审
《实施办法》明确规定，最高人民法院各业务部门、各高级人民法院和专门人民法院在案 件审理与执行过程中，发现最高人民法院生效裁判之间存在法律适用分歧的，或者在审案件作 出的裁判结果可能与最高人民法院生效裁判确定的法律适用原则或者标准发生分歧的，应当启 动法律适用分歧解决机制，向最高人民法院提出法律适用分歧解决申请。
【产生原因】：房产验收、产权登记效率；楼盘缓建停建；开发商违规
建设导致无法办理产权证书；购房人未缴纳契税、公共维修基金；购房人不 愿积极配合等等。
【应对措施】1.银行应当及时关注开发商竣工、验收及办证进
度，条件成就时及时督促开发商、购房人办理相关登记。（目前在河
南漯河市已经可以无缝对接，自动转成抵押登记，期待可以推广。）
权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 监护人依法履行监护的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责 或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或 者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
2.《合同法》第五十二条合同效力归于无效的五种情形，其中第五项规定： 违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》176条规定：【约定优先；约定不明，补充责任】“被担保的债权既有 物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担 保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务 人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权（不诉购房人的风险）； 第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承
【同案不同判的解决措施】
最高法发布《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》
《实施办法》全文共计12条2019年10月28日起正式施行，在分歧解决工作组织体系、 分歧解决申请、分歧解决工作流程、分歧解决结果的适用等方面做出了具体规定。
最高人民法院审判委员会
领导、决策
最高人民法院审判管理办公室 最高人民法院各业务部门
担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
《物权法》第178条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
《担保法》第28条 【补充责任】同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对 物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保（但有观点，及现在理论认为预购抵押登记不适用）的，保证人在债 权人放弃权利的范围内免除保证责任。（因此，起诉时需要一并起诉）
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
• 《担保法解释》第38条
• 同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求 保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围 或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任 的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应 当分担的份额。
不动产抵押贷款法律风险与防范
主讲人：苏金浩
河北匡合律师事务所
01
不动产抵押贷 款风险概述
02 03
不动产抵押常 风险防范措施总结 见风险点及防
控措施
04
案例分析
01.不动产抵押贷款风险概述
法律风险防控的根基和要点
法律意识
诚信意识
证据意识
合规意识
不动产抵押贷款风险类型
• 一、法律政策变化风险 • 二、法律适用风险 • 三、抵押贷款合同履行风险 • 四、案件执行阶段外部风险