郑州万科天伦紫台项目拓盘报告
(中原万科-紫台成功之极致的圈层营销
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萃取国际的家国正宅
开启万科TOP系城市中心豪宅样板作品
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继虎门紫台后，相继于太原、长沙、武汉开发了紫台，紫台的故事才刚刚开始……
专为虎门上流人士量身打造
此文仅从客户组织来描述紫台的成功营销过程 仅献给专注于圈层营销的地产人
【万科紫台】起势面临三大问题
品牌建立 第一次进入西部镇区的万科，怎样能使虎门人对品牌产生坚定的信心？
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客户组织二（虎门历史文化炒作）——爱上虎门十大理由
时间：2010年8月22日 1、联合搜房网举行以“爱上虎门十大理由”为主题的活动。解剖虎门历史文化以及 未来，重走虎门丝绸文明之路，与北京、西安紫台产生历史文化之渊源，提高项目 形象； 2、以搜房网为主导，带领网友进行虎门景点摄影，带领网友参观【万科·紫台】工 地； 3、在【万科·紫台】搜房论坛上同步进行“爱上虎门十大理由”的相关炒作，并炒 作万科进驻虎门带给虎门的人居意义；
最后，事实证明，银行客户经理介绍成交四套
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农行客户经理专场推荐
中行客户经理专场推荐
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二、预约参观，现场展示树立豪宅形象
首创住宅公园的销售模式，品质围墙，钢挂石材外立面，排场式 园林等硬件支撑
预约参观，安会守卫，接送一对一尊贵服务等软性配合 足以撼动客户
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万科服务六步曲——细致服务感动客户
一期余货销售 截止6月底，剩余洋房约15套，急需快速销化；
二期别墅上市准备 二期别墅已经具备销售条件，在兼顾洋房销售的同时，必须做好二期别墅上市 准备
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六、6月主题月——少儿系列活动 新丝路少儿模特大赛
促进洋房余货销售，6月11日新丝路少儿模特大赛，到场300人
六、6月主题月——少儿系列活动 少儿围棋定段赛
2024年上半年郑州房地产市场分析报告
一、市场概况2024年上半年，郑州房地产市场保持了较为活跃的态势。
由于郑州作为中原经济区的中心城市，人口流入量大，房地产市场需求较为旺盛。
同时，政府适度调控政策的推出也对市场起到了一定的稳定作用。
二、销售情况上半年，郑州市房地产销售主要集中在商品住宅项目上。
随着房地产调控政策的推出，购房者对于房屋的需求更加理性，购买目的更多的是改善居住条件。
因此，选购面积适中、布局合理的二手房成为市场的主要趋势。
同时，限购政策的影响，郑州市场上的二手房价格有所回落，使得更多购房者选择购买二手房。
而新房方面，中小户型成为购房者的首选，而大尺度的房源销售较为困难。
三、价格变动上半年，郑州市房价整体呈现稳中有升的态势。
尤其是二手房市场，受到政府政策调控的双重影响，价格有所回落。
根据市场数据统计，郑州市上半年二手房平均价格较去年同期下降了5%左右。
而新房方面，受到土地成本等因素的影响，房价整体呈现上涨趋势，但上涨幅度较去年同期有所减缓。
四、供应情况上半年，郑州市新增商品住宅供应量相对充足。
政府鼓励房地产开发商开发多样化的产品，以满足市场需求。
尤其是中小户型的商品住宅供应较为充裕，受到购房者的欢迎。
同时，政府对于保障性住房的建设也给市场增加了一定的供应。
五、政策影响今年上半年，郑州市政府继续推出了各类调控政策，以稳定房地产市场。
其中包括限购措施、信贷政策收紧、加大供应等。
这些政策的推出有力地控制了过度投资和炒房行为，保持了市场的稳定。
六、预测与建议下半年，郑州房地产市场仍将保持稳定发展的趋势。
首先，随着市场需求的改变，购买二手房的趋势将继续增加。
其次，政府对于中小户型商品住宅的支持力度将继续加大，供应量将保持充足。
再次，土地成本上涨和政策调控的影响，新房价格上涨的幅度将有所减缓。
最后，建议购房者在购买房屋时要理性选择，注重房屋质量和地段，以确保自身利益。
总之，郑州房地产市场在政府政策的引导下保持了较为稳定的发展态势。
购房者对于房屋需求更加理性，市场供应也逐渐适应了市场需求。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
郑州万科城可行性研究报告
郑州万科城可行性研究报告1. 引言随着城市化进程的加速，郑州市成为中国中部地区重要的经济中心之一。
然而，随着城市人口的增加和土地资源的紧张，找到新的城市发展模式变得尤为重要。
本报告旨在评估郑州万科城项目的可行性，为政府和开发商提供决策支持。
2. 项目背景随着郑州市经济的迅猛增长，城市扩张势在必行。
郑州万科城项目由万科集团计划投资兴建，位于郑州市南部，总占地面积约1000公顷。
该项目旨在打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合性社区，为居民提供高品质的生活环境。
3. 目标和方法本次可行性研究旨在评估郑州万科城项目的可行性，具体涉及以下几个方面：•市场需求评估：通过市场调研和数据分析，了解郑州目前住房市场的供需情况，预测未来的市场需求。
•技术可行性：对项目规划和设计进行技术评估，确保建设过程中的可行性和可持续性。
•经济可行性：通过资金预算和财务分析，评估项目的经济可行性，包括投资回报率、成本效益等指标。
•社会影响评估：评估项目对周边社区和环境的影响，采取相应的措施减少负面影响。
4. 市场需求评估4.1. 市场背景郑州作为中部地区的经济中心，人口规模持续增长，居民对高品质生活的需求不断增加。
目前住房市场供需矛盾突出，房价持续上涨，市场前景广阔。
4.2. 市场调研通过调研郑州市场，我们发现：•居民对高品质住房的需求强烈，希望拥有良好的居住环境和便捷的生活配套设施。
•人口流动性大，年轻人和外来务工人员成为购房主力军。
•郑州南部发展潜力巨大，存在较大的房地产市场空缺。
4.3. 市场前景预测基于市场调研结果和未来发展趋势，我们预测郑州万科城项目的市场前景十分乐观。
该项目将满足居民对高品质生活的需求，为郑州南部地区提供良好的居住和商业配套设施。
5. 技术可行性评估5.1. 项目规划和设计郑州万科城项目规划面积约1000公顷，包括住宅区、商业区、公园绿地等。
项目将采用先进的城市规划和建筑设计技术，保证项目高品质和可持续性。
2021年郑州房地产市场深度研究分析报告上半年(下)
雅园/润园 +300，泽园
+500
价格洼地
精装高层14600
精装高层15200
+600
高性价比
毛坯高层12500
毛坯高层13000
+500
高性价比
毛坯高层11500
毛坯高层12500
+1000
价格洼地，小李庄火车站 规划
涨价类型
稳涨板块， 涨幅2-3%
补涨板块， 涨幅2-4%
跟风涨价板 块，涨幅2-
上半年市区+近郊住宅总成交量8.4万套，为近三年最高水平，全年成交预计低于前两年平均水平，约15万套
1-4月客户信心较足，转化率持续走高，5-6月整体客户转换效果较前期略有退化 上半年总成交量约8.4万套，较往年处于最高水平；近两年年均成交套数为16.5万套，综合下半年市场情况，保守预计2021年度市区+近郊总成交约15万套
首批供地新增多宗主城核心地块，公开地万科、保利北龙湖拿地，限价上调至毛坯37300元/㎡、装标5600元/㎡，金茂经开区限价同样 微涨；定向地块万科＆兴达红专路、康桥高皇寨项目等，最快在4季度入市，将引发房地产市场新的竞争格局。
要点结论：土地出让逐步规范透明化，市区量价上涨整体预期向好 公开地开启摇号模式，“两集中”供地下加剧房企与市场分化
二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 中原区 郑东新区 新郑 荥阳 航空港区 中牟
2019年上半年成交量：套 2020年上半年成交量：套 2021年上半年成交量：套
楼市表现——分区域表现
上半年高基数下多数区域成交表现优于前两年，管城/高新/中原区为高热区域，郊区表现不及市区
市区来看，管城/高新/中原区为高热区域，单盘月平销59-72套，多数区域表现优于19及20年，仅惠济区受断货影响，导致成交不及19年； 近郊周期波动表现不及市区，港区/荥阳单盘月平销40+套，新郑/中牟单盘月平销20+套
郑州美景龙堂·万科广场调研报告
CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。
从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。
设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。
打造一个没有霾的空间。
喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。
·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。
涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。
2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。
3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。
4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。
5、美林河畔：3028户，均价12500元。
6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。
7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。
均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。
客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·周边商业分析区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等； 区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强项目优劣势分析项目体量小总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差品牌能级低主力品牌商较少，多为一般品牌主力店影响力弱超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱餐饮均为一般性品牌开业不同步1号门（南门） 2号门（东门） 商场外部实景PART 02开业活动分析·场外开业活动形式节目内容：1、领导讲话2、非洲舞蹈3、狮子点睛4、舞狮助兴现场情况：场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；·场外开业活动形式非洲舞蹈狮子点睛领导讲话舞狮助兴1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。
万科紫台楼盘分析
万科紫台楼盘产品策略分析【项目简介】万科紫台，是继草庄之后，杭州万科深植城东的又一经典作品。
位居城东新城核心区旁，南临德胜快速路，顺承9.3平方公里繁华脉络。
约500米近抵地铁一号线七堡站，距“杭城门户”东站交通枢纽约3公里，距武林广场约8公里，近接钱江新城繁华。
项目总建筑面积110935平米，在中正大气的对称布局中，营造风景充沛的滨水三进院落。
万科紫台，纯熟运用了市场美誉度极高的成品装修体系，以众多创新性能细节，营造经典的90~125㎡装修成品三房。
2013，杭州万科以成熟的“三好”系作品全新亮相，汲取万科性能住宅优势产品经验，推出更加贴合生活需求的全系住宅性能设计方案。
特别倡导“好产品、好服务、好邻居”生活文化，为每一位业主带来全面周到的生活关怀。
【楼盘优势】1.城东稀缺地铁装修90方万科·紫台，位于地铁一号线七堡站、九和路站之间，抵达七堡站距离约为600米，5站地铁抵达武林商圈。
同时，尽得城东新城核心区9.3平方公里繁华，融入一座城市的时代机遇。
随着新东站枢纽开通，8大城市商业综合体加速建设，1500亿建设的城东新城正在兴起，使区域未来充满机遇与梦想。
2.七堡地铁综合体充分引进香港地铁“地铁+物业”开发理念。
总建筑规模约130万平方米，涵盖国际商业、星级酒店和高端写字楼等复合业态面积达20万平方米。
综合体内还将建设1座小学、2座幼儿园，完善的教育配套设施，成为交通便利、环境优美、配套齐全的大型高品质生态生活区。
3.万科·紫台，城东新城稀缺装修成品公寓万科·紫台,融入城东新城繁华；近抵地铁一号线七堡站、九和路站，距“杭城门户”新东站交通枢纽约3公里，距武林广场约8公里，近接钱江新城繁华，为城市优势资源纵横之地。
项目南临德胜快速路，总建筑面积约11万平米，在中正大气的对称布局中，以充沛的自然风景，营造繁华之中的经典雅居。
源自杭州万科对于居住舒适度的不止探索，万科·紫台纯熟运用了市场美誉度极高的成品装修体系，以数十项创新性能细节，营造极具创新精神的约90~125㎡装修成品三房。
万科紫台推介PPT
主题： 项目位置——滨水观景住宅
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——设计 日本进口SKK真石漆 人车分流规划 全区通风规划 全区日照规划 大堂密码信报箱（外投内取） 可通担架轮椅等残障使用的大尺寸电梯 三进式庨院 滨河景观 最大60m栋距
主题： 首发三好——好房子
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——质量
日式管理——整理、整顿、清扫、清洁、素养 实测实量 工友公约 飞行工程质检
主题： 首发三好——好房子
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——工业化
建研基地 pc工业技术 铝模现浇
主题： 首发三好——好房子
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——绿色三星
绿地覆盖 能源利用系统：太阳能 节能：户外遮阳卷帘 节水：雨水回收 自然通风 隔音减噪
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万科地产/杭州万科紫台
好服务——安防系统
主题： 首发三好——好服务
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万科地产/杭州万科紫台
四、投资与运营（补充）——“以商补住，以商带住”
以商带住：新项目（勾庄、浦沿、普福）形成商业标准化运作，直 “五菜一汤”——社区商业会从中选择配置 接推动住宅销售
好服务——五菜一汤
“ 五 菜 一 汤 ”
主题： 项目位置——地铁时代
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万科地产/杭州万科紫台
江干区重点打造的人工景观河道，造就一线河景
九沙河； 江干区政府着重打造 的人工景观河道，河道 宽度为25-30米； 高大的水杉将成为九 沙河的背景林； 桃红柳绿、错落有致 的生态景观； 河道慢行系统的集大 成者，新建12座跨河桥 梁以及人行景观桥梁， 打造六个景观节点； 万科对河水水系和沿 河绿化进行升级，形成 一个近万方的示范展示 区。
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903.1
443.4 1.4%
919.1 5.2% 466.3
937.8
14年1季度
14年2季度
14年3季度
14年4季度
15年1季度
15年2季度
15年3季度
比下降 4%，同比上涨 7%；
462 431 截止 9 月份商品住宅库存 462 万 ㎡ ， 去 化 周 期 约 7 个月，但各区域库存差异 较大，部分区域仍面临较 大去化压力
500 400 300 200 100 0
全年GDP增速7%目标
2013
2014
2015上半年
1
公积金提取政策放宽（1月28日）
职工连续足额缴存公积金满三月，本 人及配偶在缴存城市无自有住房且租 房的，只需提供租赁合同、租金缴纳 证明或无房证明即可提取住房公积金；
2
“330新政”出台（3月30日）
◆二套首付比例降低：二套房最低首付款比 例降至40%。公积金首套最低首付20%；拥有 一套住房并已结清贷款的家庭，最低首付30%。
2013-2015年3季度郑州市商品住宅供销价分析
350 300 250 200 150 100 50 0
13年1季度 13年2季度 13年3季度 13年4季度 149 189 202 216 194 183 121 119 287 248
万㎡
预售面积
销售面积
均价
+36%
7,265
7,936
8,372
3
二套房公积金首付再降（8月31日）
对拥有1套住房并已结清购房贷款的，购 买二套房最低首付款比例降至 20% ；公 积金贷款购买首套房和二套房首付最低
◆营业税免征期限缩短：免征期限改为2年
比例均为两成，与2008-2009年宽松水平
相当。
城市视角
郑州房地产市场
郑州房地产市场需求相对旺盛，但库存持续累积，存在一定风险
万㎡
郑州市商品住宅累计存量分析
324 312 298 367 405 405 393 369 377 416
423 391
201 142 129 115 127 117
259 241
14,01 14,02 14,03 14,04 14,05 14,06 14,07 14,08 14,09 14,10 14,11 14,12 15,01 15,02 15,03 15,04 15,05 15,06 15,07 15.08 15,09 15,10
季均240万 ㎡
335
供应量： 335 万㎡，环
比 增 加 36%， 同 比 增 加 23%； 成交量： 272 万㎡，环 比增加8%，同比增加69%； 价格： 9073 元 / ㎡，环
5,000
272
221
147
247 252 198 195
4,000 3,000 2,000 1,000 0
国内生产总值同比增长（%） 国内生产总值（亿元）
经济政策情况
220,000 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2006 2007
亿元
14 13 12 11
10
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012
2013年，万科进入郑州，满城期待 2014年，郑州万科城热销，年销售额实现28亿元，是郑州销售套数、 销售面积、销售金额的三料冠军
2016年
万科布局郑州北区，在北四环再造一座城，全年30亿销售目标
不仅是延续万科城的辉煌，更是要超越万科城
让万科超越万科
万科天伦紫台项目营销代理提案
纵 观
项目竞争市场环境
I. II. 市场的城市视角 市场的竞争视角
纵 观
项目竞争市场环境
I. II. 市场的城市视角 市场的竞争视角
城市视角
城市概况
郑州发展迅速，人口增速快，城市框架不断扩大，由三环向四环发展
万人
1000 800 600 400 200 0 2009年 752.1 2.0% 333.1
2009-2014年郑州市人口变化趋势
478.4
2.6%
平方公里
500 400 300 200 230.08 262
历年郑州市建成区面积变化走势
365.61 328.06 346.3 392.8
282
294
303
310
316
作为河南省省会，全国中部地区重要区域中心城市，
规划至 2020 年全市总人口达 1500 万以上，建成区面 积 1000平方公里以上，主城区建成面积800平方公里 以上，城镇化率达80%。
8,254
8,557
8, 8,127
9,073
元/ ㎡ 10,000
2015 年 3 季度商品住宅市 场：供应、成交同创近三 年新高，价格高位、略现 回落；
9,000 8,000 7,000 6,000
+8%
季均209万 ㎡
季均151万 ㎡
272 232 161 177
100
0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
城市视角
近期国家经济先行指标回升能力不足，未来3-5年内国家经济将持续 保持在一个相对较低的水平，2-3年内房地产调控政策也会相对宽松
2006-2015上半年GDP走势
城市视角
市场成交产品仍以刚需型产品为主，但改善型产品需求抬头，其中
9000-10000元/㎡改善型价格段增加明显，增加8个百分点
郑州房地产市场
2015年1-3季度郑州市商品住宅单价段对比分析
≦4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 8001-9000 9001-10000 10001-15000 ﹥15000 1
3 4
4
6 6 5
15年1季度套数占比（%） 15年2季度套数占比（%） 15年3季度套数占比（%）
1 2
2
6
6 16 10 11 14 16
20
23 31 33 34
19 19
1 3
4
面积段 首臵≤90㎡ 首改90-120㎡ 再改1:120-140㎡ 再改2:140-180㎡ 高端>180㎡