第7章 房地产投资风险分析
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产投资中的风险防范与应对策略
房地产投资中的风险防范与应对策略在房地产投资领域中，风险无处不在。
投资者需要了解和应对这些风险，以保障自身利益并获得可持续的收益。
本文将从多个角度探讨房地产投资中的风险防范与应对策略。
一、市场风险防范与应对策略市场风险是指由于市场供求关系、宏观经济环境、政策变化等因素导致的投资价值波动风险。
投资者可以通过以下策略来应对市场风险：1.调查研究：在进行房地产投资前，投资者应对目标市场进行充分的调查研究，了解该市场的发展状况、政策规定、供需情况等因素，以做出明智的决策。
2.分散投资：投资者可以将资金分散投资于不同地区、不同类型的房地产项目，降低单一项目带来的风险。
这样，即使某个项目出现问题，其他项目的收益仍能够弥补。
3.灵活反应：市场变化是不可避免的，投资者在遇到市场波动时应保持灵活性，根据市场变化调整自己的投资策略。
二、财务风险防范与应对策略财务风险是指由于资金短缺、借贷利息上升、投资回报率不如预期等因素导致的投资损失风险。
投资者可以采取以下策略来应对财务风险：1.合理资金规划：在进行房地产投资前，投资者应制定合理的资金规划，包括预算、贷款安排、投资回报预期等。
并在投资过程中严格控制开支，避免出现资金短缺的情况。
2.谨慎借贷：借贷是房地产投资中常见的融资方式，但投资者应慎重选择借贷机构，确保借贷条件合理，并注意贷款利率、还款期限等细节。
3.多角度盈利：为了降低财务风险，投资者可以通过多种方式盈利，如租金收入、资本增值、出售物业等，以分散财务风险。
三、政策风险防范与应对策略政策风险是指由于政府政策变化导致的投资环境不稳定风险。
投资者可以采取以下策略来应对政策风险：1.政策研究：投资者应及时了解和研究相关政策，如土地使用政策、房地产开发政策、税收政策等，并根据政策趋势做出相应的投资计划。
2.合规经营：投资者应遵守相关法律法规，进行合规经营。
这样，一旦政策发生变化，投资者能够更好地应对并减少损失。
3.政府沟通：与政府部门保持良好的沟通和合作，了解政策变化的内幕消息，并在政策有利于投资的时机做出相应的调整。
房地产投资的风险因素
房地产投资的风险因素房地产投资是一项具有高风险的投资。
在进行房地产投资时，了解和应对这些风险因素至关重要。
本文将阐述房地产投资的风险因素，以帮助投资者做出明智的决策。
1. 经济波动经济状况对于房地产市场产生巨大影响。
经济衰退时，人们购买力下降，房屋需求减少，房地产市场走低。
此外，金融危机、通货膨胀等也会对房地产市场造成不利影响。
因此，投资者需要密切关注宏观经济状况，并制定相应的投资战略。
2. 政策风险政府的政策变化可能会对房地产市场产生重大影响。
政府的调控政策、税收政策以及土地政策等均可能对房地产市场产生积极或消极的影响。
投资者需要时刻关注政策动态，并相应地作出调整。
3. 供需关系供需关系是影响房地产市场价格的重要因素。
当供应量大于需求量时，房价可能下降；而需求大于供应时，房价则可能上涨。
因此，投资者需要了解当地房地产市场的供需状况，并做出相应的决策。
4. 市场风险市场风险是指由于市场竞争加剧、价格剧烈波动等造成的投资风险。
投资者应该密切关注市场变化，如市场的供应、竞争对手以及消费者需求等，以评估投资前景及风险。
5. 金融风险房地产投资通常需要融资，因此金融市场的波动对房地产投资风险产生直接影响。
经济放缓、利率上升等金融因素可能导致资金成本增加，从而增加投资风险。
投资者应该关注金融市场变化，并妥善管理投资资金。
6. 技术和环境风险房地产投资涉及到建筑和工程，存在技术风险。
施工质量、工期延误等问题可能导致投资回报的减少。
此外，环境风险如自然灾害、环境保护标准等也需要考虑。
投资者应该了解和评估技术和环境因素对投资的影响，并采取相应措施降低风险。
在面对以上风险因素时，投资者可以采取以下措施降低风险：1. 做好充分的市场调研和尽职调查，了解房地产市场的供需情况、发展前景等。
2. 多元化投资组合，分散风险。
不要将所有资金集中在房地产投资上，而是选择不同类型、不同区域的投资，以降低整体风险。
3. 根据风险承受能力制定投资策略，并定期进行投资组合的监测和调整。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂的过程，涉及到多方面的风险。
在项目的不同阶段，可能会面临各种风险，包括市场风险、政策风险、技术风险等。
因此，对于房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是至关重要的。
本文将从不同角度对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求变化风险：市场需求的变化可能导致项目销售困难，影响项目的盈利能力。
1.2 竞争风险：市场竞争激烈可能导致项目无法获得足够的市场份额。
1.3 市场价格波动风险：市场价格波动可能导致项目成本增加，影响项目的盈利能力。
二、政策风险2.1 政策法规变化风险：政策法规的变化可能导致项目无法按照原计划进行。
2.2 土地政策风险：土地政策的变化可能导致项目土地成本增加，影响项目的盈利能力。
2.3 环保政策风险：环保政策的变化可能导致项目无法通过审批，延误项目进度。
三、技术风险3.1 技术创新风险：技术创新可能导致项目原有技术过时，影响项目的竞争力。
3.2 施工质量风险：施工质量不达标可能导致项目后期维修成本增加。
3.3 设计变更风险：设计变更可能导致项目成本增加，影响项目的盈利能力。
四、资金风险4.1 资金链断裂风险：资金链断裂可能导致项目无法按时完成。
4.2 资金成本风险：资金成本的增加可能导致项目盈利能力下降。
4.3 资金来源不确定风险：资金来源不确定可能导致项目无法按计划进行。
五、管理风险5.1 领导层变动风险：领导层变动可能导致项目方向不明确，影响项目的进展。
5.2 人员管理风险：人员管理不当可能导致项目执行力不足，影响项目的进展。
5.3 沟通不畅风险：沟通不畅可能导致项目各方信息不对称，影响项目的决策效率。
综上所述，房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是非常重要的。
只有充分了解各种风险，并采取相应的管理对策，才能有效降低项目风险，确保项目顺利实施并取得成功。
房地产投资风险分析与防范
房地产投资风险分析与防范由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。
下面由店铺为大家整理的房地产投资风险分析与评估，希望大家喜欢!房地产投资风险分析之产生原因(1)除房地产开发投资随着项目开发过程的结束在三至五年内就能回收投资外，置业投资投资回收周期长的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至更长。
若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。
要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。
(2)房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系。
不论是开发投资还是置业投资，大量投资使负债经营容易陷入债务危机，所需的资金常常涉及到上百万、上千万甚至数亿元人民币。
即使投资者只支付30%的资金用作首期付款或前期投资，也会使众多投资者望楼兴叹。
大量自有资本的占用，即使在市场经济出现短期的危机时，都将使投资者净资产迅速减少。
(3)房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、质量、投资都会产生偏差。
(4)变现性差。
房地产是一种非流动性资金，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此，很难迅速无损地将其转换为现金。
房地产的变现性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。
(5)需要专业知识和相应的经验。
由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，要求直接参与房地产开发投资的投资者具备一定专业知识和相应的经验，这就限制了参与房地产投资的人员数量。
置业投资者要想获得保值、增值、收益和消费四个方面的预期投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。
(6)房地产投资风险涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工、居民等各个方面。
由此可见，房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面房地产投资风险分析之风险评估风险研究分析是风险决策的前提和依据。
一般的房地产投资的风险有哪些？
一般的房地产投资的风险有哪些？房地产投资的风险有哪些、市场波动、金融风险等因素都可能对房地产市场产生重大影响。
投资者应保持理性，谨慎投资，避免陷入市场风险。
下面小编带来房地产投资的风险有哪些，大家一起来看看吧,希望能带来参考。
房地产投资的风险有哪些(1)市场竞争风险。
具体是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。
销售风险是市场竞争能力的主要风险。
(2)购买力风险。
具体是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。
在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。
首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。
其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
(4)利率风险。
具体是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。
利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。
二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。
具体是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
第七章-房地产投资项目不确定性分析
7．1房地产投资项目的不确定性概述
2．不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。 通过不确定性分析，可以预测项目投资对某些 不可预见的政治、经济、自然等因素的变化的 抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。 尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效益 的影响，避免投资经营后不能获得预期的利润 和收益的情况的发生。 本书中，房地产投资项目的不确定性分析主 要包括临界点分析、敏感性分析。
出租率是可出租的建筑面积占总建筑面积的比 例。与之相对应的一个概念是空置率，它是指准备 出租但没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑 面积的比例。
7．1房地产投资项目的不确定性概述
7、建筑面积 当项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了
项目可建设的建筑面积的数量，而建筑面积直接关 系到项目的租金或销售收入与总建造成本。 8、投资收益率
7．2临界点分析
7．2．1临界点分析的含义
临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点， 在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于 零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企 业所处的既不盈利又不亏损的状态。因此，临界点 就有了以下叫法：盈亏平衡点、收支平衡点、保本 点、损益平衡点等。
7．1房地产投资项目的不确定性概述
7．1．3房地产投资不确定性分析的作用 1．不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决
策。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将 要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素 在什么范围内变化。看这些因素的变化对项目的 经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以 对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出 具体的论证和建议，进而对原投资方案进行修改， 以便作出更切合实际的投资决策。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂而高风险的行业，开发商需要全面了解各种潜在风险，并采取相应的风险管理措施来确保项目的成功。
本文将从五个方面对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求不足：开发商应进行市场调研，了解目标市场的需求情况，确保项目的规模和定位与市场需求相匹配。
1.2 市场竞争激烈：开发商应进行竞争对手分析，制定差异化的市场营销策略，提高项目的竞争力。
1.3 政策调整风险：开发商应密切关注政策变化，及时调整项目策略，避免政策调整对项目造成不利影响。
二、资金风险2.1 资金筹集困难：开发商应合理规划项目资金需求，积极寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等。
2.2 资金成本上升：开发商应及时关注市场利率变动，合理选择融资方式，降低项目的资金成本。
2.3 资金流动性风险：开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目资金的流动性，避免出现资金短缺的情况。
三、技术风险3.1 设计与施工质量风险：开发商应选择有资质和信誉的设计和施工单位，建立质量监控机制，确保项目的设计和施工质量。
3.2 技术创新风险：开发商应关注先进的建筑技术和设备，积极引进和应用新技术，提高项目的技术水平和竞争力。
3.3 建筑安全风险：开发商应加强安全管理，遵守相关法规和标准，确保项目的建筑安全，减少事故风险。
四、法律风险4.1 土地法律风险：开发商应仔细研究土地使用权、土地规划等法律法规，确保项目的土地使用合法合规。
4.2 合同法律风险：开发商应制定完善的合同管理制度，确保与各方签订的合同合法有效，减少合同纠纷的发生。
4.3 环境法律风险：开发商应遵守环境保护法律法规，进行环境评估和治理，减少环境污染和资源浪费。
五、管理风险5.1 项目管理风险：开发商应建立完善的项目管理体系，制定详细的项目计划和进度控制，确保项目按时按质完成。
5.2 供应链管理风险：开发商应与供应商建立长期稳定的合作关系，加强供应链管理，确保项目所需材料和设备的供应稳定。
房地产投资风险分析
２ 房 地产 投 资相 关概念
所 谓 房 地 产 ， 是 房 产 和 地 产 的 统 称 ， 房 屋 和 土 地 两 就 即 种 财 产 的 合 称 。 确 切 地 说 ， 地 产 就 是 指 土 地 和 土 地 上 永 房 久 性 建 筑 物 及 其 衍 生 的 权 利 。房 地 产 业 则 是 从 事 房 地 产 开 发 、 营 、 理 和 服 务 的 产 业 群 体 ， 一 个 具ห้องสมุดไป่ตู้有 内 在 整 体 性 经 管 是
１ 引 言
总量上都 难 以精 确预测 。所 以 ， 房地产 投 资决 策 中 ， 估算 总
房 地产投 资风险历来 是投 资商 最 关 心 的问题 之 一 。随 成 本 和 利 润 的 同 时 还 应 考 虑 时 间 因 素 。 只 有 在 比 较 项 目收 并 着 近几 年 国民经 济 的快 速 增 长 ， 地 产 市 场也 呈 现 出 良好 益和支 出的总量 与 时 间 的基 础 上 ， 考虑 预 测 的置 信 水 平 房 时 ， 有 可 能 作 出合 理 的 投 资 决 策 。 才 的发展态 势 ， 房地产 业 已 成 为 国 民经 济 中重 要 的基 础性 产 另 外 ， 为 在 市 场 经 济 条 件 下 ， 资 者 往 往 同 时 面 对 多 因 投 业 。但 是 ， 地 产 投 资 不 同于 一 般 产 品 的 投 资 ， 具 有 综 合 房 它 种 投 资 机 会 ， 然 各 个 投 资 机 会 的 即期 支 出 相 对 容 易 确 定 ， 虽 性 、 业 性 、 术 性 强 的特 点 ， 时 也 是 一 个 高 投 入 、 回报 专 技 同 高 但是它们 的未来 收益却 是难 以确 定的 ； 且 ， 资者 在决 策 而 投 和高风 险的产 业 ， 以对投 资风 险 分 析评 估 是 必 要 的 。项 所 往往会 发现 ， 人 的机 会 常常 不 只一 个 ， 投 资 者 可 诱 但 目投 资 开 发 是 否 有 价 值 ， 目潜 在 风 险 有 多 大 ， 险 对 收 益 之前 ， 项 风 资利用 的资 源却总是有 限的 ， 以 ， 所 这时 就需 要 有一 种方 法 影 响程 度有多 大 ， 业是否适 合 市场 供求 和消 费结 构需 求 ， 物 帮助 投 资者 在 各 种 限制 条 在 不 确 定 因素 的 干 扰 下 ， 益 将 会 如 何 发 生 变 化 ， 些 都 是 能够对 各种 投资方 案 进 行评 估 ， 收 这 件 的前 提 下 ， 可 承 受 的 风 险 、 要 求 的 资 产 流 动 性 、 资 如 所 投 风险 分析评估 所要研究 的重点 内容 。因此 建 立房 地产 投 资 组合平 衡 以及来 自管 理 部 门 的有关 限制 条 件等 等 ， 得 最 使 风 险 评 估 理 论 体 系 ， 确 评 估 风 险 ， 小 风 险 对 收 益 的 影 响 正 缩 终 所 选 择 的 投 资 项 目获 得 最 大 的 效 益 。 程 度 ， 高 项 目 投 资 效 益 ， 投 资 决 策 提 供 科 学 依 据 ， 导 提 为 指
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂的过程，其中存在着各种风险。
对于开发商和投资者来说，了解并有效管理这些风险至关重要。
本文将从风险分析、风险管理和对策三个方面来探讨房地产开发项目的风险。
一、风险分析1.1 市场风险市场风险是房地产开发项目中最常见的风险之一。
市场供求关系的变化、政策调整等因素都会影响项目的销售情况和收益。
1.2 技术风险技术风险包括设计方案的合理性、施工质量的控制等方面。
技术问题的出现可能导致项目延期或超支。
1.3 资金风险资金风险是指项目资金来源的不确定性，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
二、风险管理2.1 市场风险管理开发商可以通过市场调研、了解政策法规等方式来降低市场风险。
同时，可以采取多元化销售策略来应对市场波动。
2.2 技术风险管理开发商可以选择有经验的设计团队和施工队伍，加强施工过程的监督和管理，确保项目按时按质完成。
2.3 资金风险管理开发商可以通过建立健全的资金管理体系、合理规划项目资金使用等方式来降低资金风险。
同时，可以与金融机构建立良好的合作关系，确保项目资金的稳定来源。
三、对策3.1 风险分散开发商可以通过多元化投资、多样化项目类型等方式来分散风险，降低项目的整体风险。
3.2 风险预警建立健全的风险预警机制，及时发现潜在风险并采取相应措施，可以有效避免风险的发生。
3.3 风险保障购买适当的保险产品，可以在项目发生意外情况时提供一定的保障，减少损失。
四、总结房地产开发项目的风险是不可避免的，但通过有效的风险分析、风险管理和对策，开发商可以降低风险，保障项目的顺利进行。
只有不断提升风险管理水平，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
五、展望未来，随着市场环境的不断变化和发展，房地产开发项目的风险管理将面临更多挑战。
开发商需要不断学习和创新，不断完善风险管理体系，以适应市场的需求，实现可持续发展。
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7.2.2德尔菲法
德尔菲法（Delphi Method）强调系统的程序和采用匿名 发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联 系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷 所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成 专家基本一致的看法，作为预测的结果。
7.3房地产投资风险的定量测度与评价
7.4.2风险转移
风险转移即投资主体将其损失有意识地转嫁给与其有相互 经济利益关系的另一方承担，具体包括非保险型转移和保险 型转移两种。 1、非保险型转移 又称合同转移，投资者通过合同将风险损失转出另一方 承担和赔偿。双方的媒介是合同，转移成功与否有赖于双方 对合同的一致认同和细节诠释。 2、保险型转移 保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，将 本应由自己承担的风险转移给保险公司，从而使自己免受风 险损失。
肯定当量法 肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按照一定的系 数（通常称为肯定当量系数或约当系数）折算为大约相当的 确定的现金流量，然后，利用无风险贴现率来评价风险投资 项目的决策分析方法。关键点在于如何根据风险的大小确定 各年的肯定当量系数。
7.3.3盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通 过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成 本与收益的平衡关系。盈亏平衡点指的是项目的盈利与亏损 的转折点。 房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算由于一个或 多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平 衡点。
7.3.2风险因素调整法
风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调整现金流量 法两种方法。 1、调整贴现率法 风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与特定 投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求达到的 报酬率中，构成按风险调整的贴现率，并据此进行投资决策 分析的方法。其关键点是根据风险的大小确定风险因素的贴 现率即风险调整贴现率。 2、调整现金流量法 风险调整现金流量法是先根据风险调整现金流量，然后再 根据投资决策指标进行投资决策的评价方法。最常用的调整 办法是肯定当量法。
7.1.3房地产投资风险的类型
根据风险因素的性质不同，可将房地产投资风险分为政策 风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风 险，每种风险又可细分为多种风险。
政治环境风险 险 建筑材料改变和更新风 经济体制改革风险 新风险 建筑施工技术和工艺革 产业政策风险 建筑设计变动和计算失 误风险 技术风险 政策风险房地产制度变革风险 事故风险 设备故障、损坏或施工 金融政策变化风险 建筑生产力因素短缺风 险 环保政策变化风险 信息风险 法律风险
7.1.2房地产投资风险的特点
房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差 等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点： 1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社会、经济、 技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变 化也呈现出极其复杂的关系。 2、变现差。由于房地产投资投入的资金量大、周期长，并 且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存 款、国库券等可以随时变现．因而其变现风险也较大。 3、补偿性。由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对 承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价 或风险回报。
第7章 房地产投资风险分析
7.1房地产投资风险概述
7.1.1房地产投资风险的定义
房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即 随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。 具体而言，房地产投资的风险主要体现在以下几个方面： 1、投资额大，回收期长。 2、房地产投资自由进入或者退出市场难度较大。 以上房地产投资的特点决定了房地产业是典型的高风险行 业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资收益的实现起着决定 作用。
7.4.3资产组合
一个投资者可能持有不同的投资物业，发生的风险可能是 非同期的，将资产组合起来，用取得风险收益的部分补偿风 险的损失部分。即通过资产组合分散和降低风险。 资产组合利用了投资者所面临的风险单位的空间与时间的 分离，达到减轻风险损失的目的。
7.4.4风险预防
风险预防属于事前控制，是指事先采取相应的措施，阻 止房地产风险损失的发生。这是处理房地产风险的重要方法 之一。
7.3.1期望值分析法（概率分析法）
期望值分析法是在不确定条件下进行投资决策的最简单、 最方便的方法，是运用概率分析确定投资项目的现金流量的 期望值作为实际值的代表，计算投资项目决策指标（如净现 值的期望值、标准差、标准差系数）的大小，来进行风险分 析的方法。 目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工具， 在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投 资风险就大，反之投资风险越小。
收 入 、 费 用
年销售收入线 盈利区 BEP 年总成本线
亏损区
固定成本线
BEP(Q)
Q
产量
图7-1 线性盈亏平衡分析图
7.3.4敏感性分析
敏感性分析是房地产开发项目风险分析应用十分广泛的 一种方法。敏感度分析是针对某一个敏感或不确定因素，分 析其数值的变化对投资结果可能产生的影响大小。 1、单因素敏感性分析 2、多因素敏感性分析 敏感度系数的计算公式为： β =△A/△F 其中，β为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数； △A为不确定因素F发生△F变化率时，评价指标A的相应变 化率（%）；△F为不确定因素F的变化率（%）。
7.4房地产投资风险处置
7.4.1风险自留
风险自留是指房地产投资者以拥有的财力来负担未来可能 的风险损失，即将风险留给自己承担，从财务角度应对风险。 风险自留具体可以分为承担风险与自保风险。 1、承担风险 承担风险是指某种风险不可避免或该风险的存在可能获得 较大利润或较少成本支出时，企业本身将风险承担下来，自 身承受风险所造成的损失。 2、自保风险 自保风险是通过调查研究，预计风险损失的概率与大小， 根据投资人的财务能力预先提取准备金，以弥补风险损失的 自我承担。
风险预防一般有如下措施： ①防止危险因素的产生，将其扼杀在萌芽状态； ②减少已经存在的危险因素，并对之进行实时监控； ③对风险因素进行时间和空间上的隔离； ④加强对投资方的支持，如融资； ⑤稳定、修复和更新受损对象； ⑥风险分析和预防评价； ⑦对预防目标进行审核与规划。
本章基本概念
房地产投资风险 期望值分析法 风险处置 头脑风暴法 风险因素调整法 德尔菲法 敏感性分析
购买力风险 容积率变化风险 市场供求风险 住户规模变动风险 单元住宅面积变化风险 城市规划风险建筑覆盖率变化风险 用途的相容性风险 通货膨胀风险 利率变化风险 近邻地区发展风险 财务风险资金变现风险 区域发展风险 经济风险 社会风险 开发费用变化风险 类似地区发展风险 税率变动风险 公众干预风险 住客干预风险 地价风险 治安风险 融资风险险 风暴风险 自然风险洪水风险 地震风险 气温风险
国家风险 国际政治风险 国际投资环境风险 国际风险 货币汇率变化风险 国际货币利率变化风险 国际经营风险
7.2房地产投资风险的定性测度与评价
7.2.1头脑风暴法
头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创造 性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为6～10人， 根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照其分 类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴法。