中国大连科学养老示范基地项目可行性实施报告

中国大连科学养老示范基地项目第一章：总论1.1 项目背景1.1.1项目名称中国（大连）科学养老示范基地1.1.2 投资单位（待定）1.1.3 开发与运营单位1.1.4 项目可行性研究的目的：中国的老龄化问题日趋严重，关于养老、养老地产及其发展成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。

2010年6月6日，中国首届养老产业与养老地产高端论坛在北京清华大学举办；2010年12月，中国第二届养老产业与养老地产高端论坛深圳举办； 2011年6月，中国第二届养老产业与养老地产高端论坛在北京太阳城举办；2011年12月，CIHAF第四届中国养老产业与养老地产高端论坛在深圳召开。

根据国家十二五期间老龄事业发展规划提出的要求，在全国300 多个地级以上的大中城市，建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关怀服务的“爱心护理院”以及面向老年人的服务设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件(如适宜集中居住的老年公寓和提供居家服务的老年福利社区等)。

山东博爱沃尔投资管理有限公司拟通过建设多层次、多渠道、多方式的养老机构，实施新形式的“爱心护理工程”，解决社会发展中“老龄化”所带来的实际问题，为建设和谐幸福的社会环境作应有的贡献1.1.5编制依据1.1.5.1《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发[2011]28 号）1.1.5.2《社会养老服务体系建设规划（2011－2015 年）》（国办发[2011]60 号）1.1.5.3《国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本（发改投资[2007]1169 号）的通知》1.1.5.4《民政事业发展第十二个五年规划》（民发[2011]209 号）1.1.5.5《老年养护院建设标准》（建标[2010]144 号）1.1.5.6《康复医院基本标准（2012 年版）》（卫医政发[2012]17 号）1.1.5.7《爱心护理工程试点工作规程》1.1.5.8 建设单位提供的相关材料。

1.1.6 项目提出理由进入二十一世纪，中国人口老龄化的发展特点，最突出的就是老龄化速度快，老年人绝对数量增多，人口老龄化地区差别加大。

据有关部门调查显示，截至2011 年底，中国60 岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%，到2015 年，老年人口总数将达到2.21 亿，占总人口的16%，到2020 年，中国老年人口将达到2.48 亿人，占总人口的17％，人口老龄化形势严峻。

解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。

多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。

特别是近年来，中国政府全面贯彻落实科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。

2006 年全国人民代表大会通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，把“实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设”列入积极应对人口老龄化的政府工作重点，标志着社会化养老系统工程的正式启动。

中国“爱心护理工程”，就是本着“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”的宗旨，从“关爱今天的老年人，就是关爱明天的自己”的意愿出发，以“政府支持、社会力量兴办、自主经营、自负盈亏”的原则，尽快在全国300 多个地级以上的大中城市建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关怀服务的“爱心护理院”以及面向老年人的服务设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件。

其目的：一是减轻国家财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难；二是切实统一服务理念、提高整体养老服务水平；三是创建相对集中的、适合国情的老年福利社区，建立以居家养老为基础、社区服务为依托的服务体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关怀等一站式服务功能。

近年来，同世界人口老龄化一样，截止2008年底，大连市60岁及以上老年人达到101,。

3万人，并以每年3.29%的速度递增，而大连现有的国营和民营养老机构、养老服务方式成就，配套设施落后，规模不大，资金缺乏，严重束缚了大连市养老事业的向前发展，故解放思想，加大对外开放，引进国内外资金，加快老年事业的发展，提高老年人的社会福利待遇，特别是提高老年人的生活质量，提高服务水准，则成为全民族、全社会必须完成的一次重大任务。

而中国（大连）国际科学养老示范基地的开发建设，不仅填补了大连休闲度假式养老事业的空白，同时也提升了养老事业的层次，使大连的养老事业与国际接轨成为可能。

1.2 项目概况1.2.1建设地点辽宁省大连市旅顺口区龙头镇1.2.2建设内容与规模该项目位于大连主城区与旅顺口区结合部的塔河湾浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处，东接蓝湾、西邻旅顺大学城，与湾山高尔夫隔路相望，北靠小孤山，距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里。

项目用地处于群山环抱、近海宜居的自然风景区。

项目规划占地面积约120公顷，包括相对独立的5幅地块，分别环绕坐落于大连龙湖国家级湿地公园，是大连龙湖国家级湿地公园项目总体规划中的一个重要组成部分。

本项目建设内容主要包括养老院、符合三级医院标准的老年病专科医院、老年康复疗养院、康复活动区、综合服务区、室外休闲区。

项目工程总用地面积120公顷（1500亩）。

其中建设用地120公顷，总建筑面积157.6万平方米。

项目所在地段周边开发建设已形成相当规模，生态环境和生活环境趋于成熟，特别是202城市轨道交通开通在即，各项基础设施已经完善。

旅顺作为大连全域城市化拓展的主城区，开发建设投资政策宽松灵活，发展潜力较大1.2.3 项目建设有利条件1.2.3.1 符合国家相关政策。

大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，国家制定了中国老龄事业发展“十二五”规划，其主要发展目标包括建立应对人口老龄化战略体系基本框架，健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，健全老年人基本医疗保障体系，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准，增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学(学校)办学规模，加强老年社会管理工作。

同时，国务院下发的《社会养老服务体系建设规划》中明确指出：在“十二五”期间将进一步加大力度，建立一个养老社会服务体系，以居家为基础，以社区为依托，以养老机构为支撑，资金保障与服务保障相匹配，基本服务与选择性服务相结合，形成“政府主导、社会参与、全民关怀”的服务体系，让老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。

本项目的建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利市场化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。

1.2.3.2 项目区域位置优势明显大连是一座美丽的海兵港口旅游城市，是国际公认的宜居城市。

享有“海滨之城，浪漫之都、水果之乡”的美誉。

每年有大量的国内外人士来此观光旅游度假，整洁秀美的市容市貌硬的课中外旅游客人的赞誉。

近年来，随着城市经济迅速的发展，城市基础设施更新改造步伐的加快，给城市带来蓬勃生机，吸引大量的国内外人士来此定居，生活。

俄罗斯、日本、韩国等国外人士和东北三省、内蒙和华东地区的国内人士，尤其东三省每年来大连疗养和定居人士逐年增多、向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。

都为能在大连定居生活和养老而感到幸福与骄傲。

另外是一些外地累退休老人向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。

旅顺口区龙头镇位于旅顺城区东北部8公里处，有长白山余脉延至境内形似“龙”头小山，固借山得名。

东与大连英歌石奶牛场交界，南与龙王塘街道接壤，西、南与水师营街道、旅顺城区毗邻，北依长城镇，地处旅顺局部对外开放区内。

大连至旅顺中路横贯其中，与旅顺南北路入口处不足公里；新建郭水路穿过镇区南部。

大连至旅顺铁路经镇中心。

距旅顺新港10公里，距大连周水子国际机场25公里。

全镇总面积25.8平方公里。

辖区五个行政村，2135户，人口5923人。

是一个以工业经济为主，农业、第三产业齐驱发展的小城镇。

享有“辽宁省综合经济实力百强镇”、“辽南程控电话第一镇”、“辽南罕见富锶矿泉水”、“水果之乡”之称誉。

盛产苹果、巴梨、樱桃、西瓜、草莓等农产品。

工业是龙头镇的主导产业，集体、私营、独资、合资、股份制等各种经营体制优势互补，共同发展，全镇已形成了汽车配件、食品加工、木业制造、针织服装、制冷设备、起重机械、石化化工、机车部件、精密铸造为主的工业发展新格局。

全镇企业330家，工业产品达三百多种。

目前，主要出口产品有用于橡胶、造纸、石棉、塑料制品生产的合金冷硬铸铁轧辊。

系统产品；新型炼焦机；各种型号吊车；周转箱，羊毛衫，汽车配件、机车部件、羊毛衫和木制家具等，“泰”字牌防盗门和“冰凌花”系列冷饮食品被评为市级名牌产品。

很多产品处于国内领先地位，并远销到美国、日本、韩国及东南亚十多个国家和地区。

农业以“两高一优”精品和创汇农业为突破口，实现了稳产、高产。

农产品产量和经济效益逐年提高，果类栽植越百年，其中苹果荣获国家、省市优质产品和新产品奖；西瓜大而甜蜚声全市，久负盛名，并在国家注册，苹果、西瓜、大樱桃专业生产村已形成。

奶牛业、肉鸡、食用菌等养殖业初具规模。

到目前，已有日本、韩国、法国、澳大利亚等国家七户外资落户龙头镇，效益都非常可观，还有很多外商独资、中外合资和国内合资合作项目正在筹建和洽谈中。

我们项目的选址则是同时拥有山林湖海，不可多得自然地貌环境特色资源，非常适宜开发建设中高端老年住宅和公寓，使具有消费能力的老年人群将度假式养老与投资保值增资并举，实现老有所养、老有所乐的愿望。

1、景色优美的内湖——小孤山库区（实景拍摄）2、珍贵稀有的湿地——龙湖湿地（实景拍摄）3、植被覆盖率78%——大、小孤山国家级森林公园（实景拍摄）（实景拍摄）龙湖湿地气候温和，自然生态环境优越，生物资源丰富。

区域内已形成环境保护林和水源涵养林为主体的林木体系。

已定名的植物种类有300余种，地面植被盖度98%。

1.2.4 项目总投资与资金筹措该项目估算总投资130亿元（含湿地公园40亿，见湿地公园项目可研报告）。

湿地公园项目40亿元，另外五块养老项目用地建筑总面积157.6万平方米，所需资金90.5亿元，所需建设资金由山东华亿投资担保有限公司筹集投入。

第二章项目法人基本情况2.1 项目投资单位概况本项目投资方待定2.2 项目建设运营单位概况1、大连龙湖湿地开发建设有限公司是大连万盈投资有限公司所属的全资子公司，注册资本1亿元人民币，是致力于生态保护投资、改善区域环境，并以此带动城区建设发展的房地产开发公司。