2013年宁波房地产调研报告

2013年宁波房地产调研报告2013年宁波房地产调研报告第1页：起语非常高兴见到各位业内专家和众多宁波地产老朋友，一起见证2013年宁波下半年房地产市场的重头戏。

在座从事房地产行业的各位应该对近年的宁波楼市有着深刻地体会，从2010 年调控启动，到2011 年调控全面加压，再到2012 年的喊话调控，本轮调控已经走过了3个年头。

今天，宁波楼市以全新地姿态，展示在业内外面前。

借第18届中国住博会之际，易居中国旗下新浪乐居携手兄弟公司克而瑞集团宁波机构、宁波市城之新展览有限公司强力出版《第十八届住博会宁波楼市白皮书》，与在座的各位以及所有房地产从业者、购房者共同分享宁波楼市的荣与宠。

揭晓谁才是宁波市场的真正销冠？时至第四季度，楼市走势究竟如何？第2页：商品住宅| 供应量分析2013年三季度，随着市场成交的逐渐升温，宁波数十个待售楼盘纷纷应市开盘或加推，三季度商品住宅市场供应量达145.87万方，成为近两年季度供应量之最。

（可删选）（（（（（（（（（商品住宅市场供应自2012年四季度集中放量之后，今年一季度供应项目迅速减少，1月-3月月度供应量均在20万方以下，4月份受“国五条”政策影响，大部分开发商按兵不动，供应量依旧在低位前行，5-6月市场逐渐明朗，开发商推盘速度开始加快，并且大部分入市项目均获得不错销量，开发商对市场预期越来越好，7-9月份市场供应量成倍增长。

）））））））））特别是8、9月份，开发商为在“金九银十”中抢占市场，待售楼盘纷纷加快推售节奏，9月供应量更是达到近两年供应量峰值。

三季度供应高潮过后，四季度供应量或将有所下降。

第3页：商品住宅 | 供应结构分析从2013年三季度各区域供应情况来看，鄞州区供应量依然最大，供应套数为3810套，占总供应量的36%；新增产品供应中，三房供应套数最多，共6346套，占比60%；特别是90-140平米首改再改成为供应主力，供应套数为5190套，占总供应的49%。

第4页：商品住宅 | 成交量分析2013年三季度，宁波商品住宅市场成交量为83.51万方，环比增加25.5%，同比减少13.1%。

三季度住宅推盘速度明显加快，大部分新盘市场接受度较高，开盘后均获得不错销量，市场成交以新品为主体，成交量大幅回升。

随着新品的大量备案和待售楼盘的逐渐入市，四季度成交量或将再度升高。

（可删选）（（（（（（（（（2012年末的高量供应保证了今年年初成交量的上涨， 1月份因此得以延续市场暖冬行情，2月受春节影响较大，市场成交量迅速缩水，3月“国五条”新政来袭，但由于地方性细则仍未出台，部分二手房市场客户涌入一手房市场，3月成交量破冰升温，4月份楼市处于“新盘荒”，市场成交以库存改善产品为主，5-6月蓄势已久的待售楼盘开始相继入市，市场需求得到有效释放，新品消化速度较快，但由于老盘成交逐显缓慢，市场成交没有太大起色，7月鄞州罗蒙环球城、万科金域国际两大热盘主导市场，北仑项目也在7月集中备案，因此大幅推高住宅去化量，8月推盘数量有所减少，且均在月底入市，因此8月成交量迅速缩水，9月是楼市传统旺季，多个新盘集中入市，但由于成交备案延迟，9月成交以8月开盘项目为主，去化量并未明显上升。

）））））））））第5页：商品住宅 | 成交结构分析2013年三季度各区域成交比例2013年三季度，宁波住宅市场成交主力区域依然是鄞州区，鄞州区三季度多盘齐发，罗蒙环球城、万科金域国际、四季翠园等新品入市后多次成为销量冠军，大幅拉升区域去化量，鄞州三季度共成交3148套，占总成交套数的44%；商品住宅市场90-140平米面积段成交套数大幅增加，共去化3129套，占比44%；商品住宅各均价段中仍以10000-15000元/平米成交量最大，三季度共成交3097套，占总成交套数的43%。

第6页：商品住宅 | 成交均价分析2013年三季度，宁波商品住宅市场成交均价为13485元/㎡，环比上涨0.3%，同比下降3%。

政策稳定期内，商品住宅价格保持高度平稳。

下季度若无新政实施，商品住宅价格将依然保持平稳前行。

（可删选）（（（（（（（（（从各月均价走势来看，6月由于均价23418的东方一品成交量最大对市区均价起到一定的拉升作用，7月罗蒙环球城和万科金域国际平价入市，成交价格相对较低，再之北仑区低价项目本月集中备案，7月均价比6月明显下滑，8月恒大山水城和四季翠园两大新盘集中备案，成交价格拉低市区均价持续下行，9月低价项目成交比例缩小，东方一品、万科城、荣安府等项目成交量较大，住宅均价由此回升。

）））））））））第7至9页：三季度成交排行榜2013年，宁波楼市整体平稳，没有出现大起大落。

相对于楼市的平静，各房企、各项目间之间的“明争暗斗”却颇有看头。

据克而瑞集团宁波机构发布的数据显示，雅戈尔、兴普、罗蒙、银亿、维科等本地实力房企均入围宁波房企销售面积、金额、套数三大排行榜TOP10。

可以说，宁波各房企去化不一，大部分企业的全年销售目标压力不大，“部分房企销售指标完成度均快于时间进度，加上下半年可售货量较大，各房企的业绩预计会继续攀升。

”第10页：土地 | 供应分析2013年第三季度，宁波土地市场新增供应量为291万方，同比增加95%，是二季度的两倍有余。

三季度，宁波共新增67幅经营性土地，出让面积为291万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地），随着土地供应计划的逐步完成，四季度土地供求或将有所回落。

（可删选）（（（（（（（（（继二季度土地市场升温之后，三季度推地速度再度加快，特别是7月、8月土地供应更是以爆发式增长。

随着楼市成交量的上涨，开发商资金流加快，手头资金充裕转而投向土地市场，土地成交也因此持续高涨。

）））））））））第11页：土地 | 供应结构分析2013年三季度，供应土地以住宅性质为主，其中住宅用地为159.85万方，占总供应面积55%；从供应区域来看三季度，北仑区领先其他六区，成为土地供应主力，供应面积为119.7万方，占比41.2%；三季度，供应土地以中小规模为主，其中，1-5万方土地供应31宗，占比46%。

第12页：土地 | 成交分析2013年三季度，宁波土地市场成交量为238.5万方，同比增加250.3%，环比上涨107.9%。

三季度，宁波市共成交51幅经营性土地，成交面积为238.5万方，可建面积为442.4万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地），平均成交楼面价为2775元/平方米。

随着宁波楼市的逐渐升温，开发商回款速度加快，资金充裕后开始转向土地储备，那地热情持续高涨，三季度土地市场成交愈演愈热，端起本年度第一波“土地盛宴”。

随着政府供地计划逐步推进，大部分土地已经名花有主，下季度土地成交热潮或将有所下降。

第13页：土地 | 成交结构分析2013年三季度，成交土地以纯住宅用地为主，成交面积为166.62万方，占总成交土地的70%；区域方面，北仑区因政府大量推地成为各区成交之首，面积94.11万，占比40%；土地规模方面1-5万方中小规模土地成交幅数过半，共成交26幅，其次为10万方以上土地成交10幅，占比19%。

第14-15页：土地 | 成交排行榜三季度成交的土地，最让业内关注的应该是7月被通颖投资有限公司斥近10亿拿下的天水家园以北地段Ⅰ-2a地块以及8月被上海世茂股份有限公司以近19亿拿下的江北洋市河以西孙家1#地块JB13。

（可删选）（（（（（（（（（天水家园以北地段Ⅰ-2a地块周边有天水家园、钰鼎园、长岛花园、铂翠湾等新建楼盘，早期万达广场的入驻更是让周边区域房地产开发速度大幅加快，市场成熟度越来越高。

伴随着万达广场这艘商业航母在江北成功着陆，各大人居大盘逐一打造，区域规划日渐成熟，江北一改旧貌，成为宁波区域发展潜力地段。

近段时间，江北区连续推出了几块备受关注的宝地，吸引了不少房地产巨头关注。

江北洋市河以西孙家1#地块JB13地块周边优质地块林立，其中不乏“大佬”级开发商已拿地块，临近万达广场，生活，商业，医疗设施配套齐全，改区域已规划城未来高端住宅区域，具有良好发展前景。

地块同时处于江北万达商圈和海曙新星欧尚商圈可辐射的范围之内。

地块周边有九龙仓雅戈尔铂翠湾、雅戈尔长岛花园和维科上院，该片区未来是江北高端住宅的聚集地。

）））））））））第16页：办公市场走势2013年三季度办公新增供应量为7.78万方，共新增5个项目，较上季度增加10倍有余，但同比下跌58%，2013年以来办公市场成交持续低迷，三季度共成交5.89万方，虽较上季度增长42%，但同比下跌49%。

（可删选）（（（（（（（（（宁波研发园集中备案，共备案29套，占市场41.4%，是市场成交主力项目。

和创大厦成交3套，均为大面积办公，成交均价为25395元/㎡，成为本季度成交均价之最。

其余项目均未有成交备案，后期入市后成交量有望小幅增长。

三季度办公市场成交均价为9055元/平米，较上季度增长2%。

）））））））））第17页：商业市场走势2013年以来，商业市场供应呈上升走势，三季度新增12.1万方，较上季度增长近2倍，同比下跌55%。

本季度商业用房均为住宅底商和办公底商，无纯商业项目供应。

三季度商业成交量为4.49万方，环比下跌5%，同比下降55%，成交均价为15794元/㎡，环比上升3%，同比上涨4%。

商业市场无纯商业项目入市，新增供应项目多为住宅底商和办公底商，成交依然以住宅底商和在售老商业项目为主，去化速度持续缓慢。

银泰城或将于近期入市，后期商业成交量或有所上升。

第18页：媒体分析2013年三季度，宁波房地产传统广告投放频次为643次，与去年同期相比增加79%，环比上涨35%，投放金额为8929万元，同比增加75%，环比上升30%。

随着开盘项目的入市，房地产媒体投放随之增加。

除了传统媒体，网络媒体在房地产市场中也受到越来越多的重视，且基于网络媒体的快速传播性以及灵活操作性，广告投放比例更是日趋上升。

回顾各开发商历月的营销，7月，8月，9月三个月媒体投放量呈上升走势。

7月媒体投放项目以待售项目和新推楼盘为主，营销活动频繁不断，由传统坐销向线中、线下行销发展。

且以产品、价格为主基调更加直白，众多开发商结合新浪EJU等电商平台为待售项目预热，增加知名度和开盘宣传。

随着越来越多的大牌开发商落地宁波，下一季度众多项目集中开盘，地产营销之战将会硝烟四起，精彩不断。

第19页：结语楼市 | 成长中的辉煌足迹感谢住博会对《2013年宁波房地产调研白皮书》的大力支持，最后，预祝本届住博会成功举办，与在座的各位一同推动宁波房地产市场走向全新纪元！谢谢大家！。