伟业顾问北辰小汤山项目提案营销策划报告
推荐-伟业顾问北京名都园公寓营销策略报告102 精品
具体战术
放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销
定点轰炸
名都园老业主DM直投
定点轰炸
伟业顾问老客户DM直投
北部地区 1 欧陆经典 2 阳光新干线 3 北辰绿色家园 4 康斯丹郡 5 上元 6 万科星园 7 欧陆经典-万兴苑 8 慧忠北里 9 卧龙花园 10 融域 11 西奥中心
西北部地区 1 中成大厦 2 倚霞园 3 清枫华景园 4 锦秋知春 5 学风1911 6 企图ATT 7 立方庭 8 领秀硅谷 9 诚品建筑
放盘策略
二期户型比例
14, 11% 28, 22%
二居 三居
84, 67% 复式
放盘策略
先放二期解决了两个问题，第一避免了入市价格引 起市场抗性；第二也兼顾了项目市场形象。
入市价格9400元/平方米
整体价格制定原则
根据北京市场中影响消费者成交因素的重要程度将采光、景观、干扰、 户型、面积等作为制定单价的主要因素。
感性认识
结论
一个房地产项 目最终要解决 的三个问题：
卖什么？
卖给谁？
怎么卖？
族群定位
一个房地产项 目最终要解决 的三个问题：
卖什么？
卖给谁？
怎么卖？
营销战略原则
稳中求胜·精准营销
策略回顾
提案架构
目前完成工作
各阶段战术执行
推广
户 外 广 告
网 络 广 告
直 投 广 告
导示 系统
营销 现场
平 面 广 告
路牌广告位置建议 路牌广告位置确定 路牌广告发布公司确定 路牌广告设计方案确定
路牌广告发布 网络发布计划建议 网络广告公司确定 网络广告设计确定 网络广告信息发布 直投发布计划确认 直投广告创意确认 直投广告制作完成
2011年伟业顾问公司研究报告
张凡毅 先生
投资顾问公司 项目总监
郑洁 女士
商业丌劢产事业部
投资顾问公司 总绊理劣理
吴聆 女士
投资顾问公司 项目总监
陇洪霞 女士
投资顾问公司 项目总监
丁元 先生
投资顾问公司 商业部 执行总绊理
市场发展部
韩小慧 女士
投资顾问公司 市场部 总监
陆天 先生
投资顾问公司 项目总监
李懿 女士
投资顾问公司 项目总监
第7页
公司架构——科学服务系统基础
伟业通过平台化与业管理俅证项目服务品质
伟业我爱我家集团
伟业控股公司 我爱我家控股
伟业研究院 运营管理中心
伟业财务中心 房地产金融中心
市场发展中心 人力资源中心
伟业北京公司
营销策划中心
X项目组（北京）
偉 業 顧 問 ©2010 B. A. Consulting 第8页
伟业投资顾问公司 Real Estate Consulting
城市匙域觃划 City and Regional Planning
绊济测算 Economic Analysis
1998－2011
企业战略 Enterprise Strategy 可行性研究 Feasibility Analysis
与业、态度，铸就顾问品质
业综合服务体系
元 化 服 务项目为基础
灵活采用全
斱 位 联 劢服务模式
全力为客户提升项目核心价值及市场竞争力
偉 業 顧 問 ©2010 B. A. Consulting
第6页
业务范围——伟业提供的服务范围
伟业致力向客户提供完善的全流程服务体系 伟业愿景：中国最优秀的房地产综合服务商
小汤山别墅项目营销推广策划报告
47万
月供金额
9138元
6397元
竞争分析说明
1、 从价格角度分析，本案小独栋产品总价198万，汤house 总价156万，总价比较而言较为接近，对于购买别墅产品的客 群而言，50万左右的总价差、月供金额相差2700元左右，敏 感度较低。 2、 从产品品质来看，小独栋产品在总价接近的前提下，提 供比Townhouse产品高的产品品质，凸显独栋别墅生活的概念 。 3、 从环境、景观角度考虑，Townhouse产品的花园面积、整 体建筑规划都受到一定的限制，小独栋产品相对户型结构、 功能的完整性和舒适性更高，产品的形象更好。 4、 从别墅生活理念角度看，相对接近的总价，消费者对于 独立别墅生活的倾向性更高。 5、 在同区位、同交通条件、相近总价、差异品质生活的竞 争对比分析来看，本项目小独栋产品对区域内的Townhouse产 品具备较强的市场竞争力优势。
single house
villa
比例 50%
50%
占地面 积
266400
建筑面 积
106560
容积 率
0.4
266400 79920 0.3
总体容 积率
约0.35 (0.330.38)
总建筑 面积
186480 ㎡
single house主力户型面积200-300㎡，总价控制在250万左右， villa主力户型面积在300-500㎡左右，总价400万左右。
精装修
按揭成数 首付金额 月供金额
7成20年 72万
11125元
7成20年 80万
12277元
竞争分析说明
1、 本模型选区本项目小独栋产品和目前本区域内最具竞争实 力的纳帕溪谷的小独栋产品进行比较，增加模型的说服力。 2、 从价格上分析，剔除装修成本，两套产品的总价接近，在 240万左右。 3、 从产品结构来讲，本案小独栋户型地上部分增加近30㎡面 积，可增设一个卧室或功能房，地下部分面积是纳帕溪谷产品 地下室的一倍，整体的户型功能性、舒适型更强。 4、 从产品的设计角度，本案220㎡小独栋产品可以在每个房 间的设计过程中适当放大3-5㎡，增加居住的舒适型，弥补纳帕 溪谷这方面产品设计的缺陷。 5、 充分发挥本项目小独栋产品的期房优势、后发优势，在具 体的产品设计中，针对竞争项目的缺陷、提出竞争性的设计方 案，增加产品的市场竞争力。
伟业北京独墅逸致第二次项目营销推广方案
单位：万
单位：万元
百分比
3月
导入期
10
2500
1500
500
4%
4月
导入期
20
5000
3000
2000
8%
5月
强销期
20
5000
3000
2000
8%
6月
强销期
30
7500
5000
3000
12%
7月
强销期
30
7500
5000
4000
12%
8月
强销期
30
7500
5000
4000
12%
9月
强销期
20
5000
A、项目自身已有客户资源的充分调动
D、活动、会议公司的联手互动
C、与旅行社挂钩的客户补给
B、伟业顾问辐射全城的高档公寓客户名单
C、广告推广
广告推广策略：
活动传口碑 · 软文说情景 · 硬广作告知
广告投入重点为现场活动与“周末试住方案”的维护 硬广的投放更多考虑运动休闲类媒体 可针对越野俱乐部、野营俱乐部投放DM 以娱乐、健康、情景为诉求的软文多频次在常规媒体发布
4%
2月
缓冲期
10
2500
1500
3000
4%
3月
缓冲期
10
2500
1500
2500
4%
合计
四阶段
250
62500
40000
38000
74%
总套数
约340
销售计划与实施保障
30
20
30
30
30
20
伟业顾问-北辰小汤山项目提案营销策划报告
本项目位于全国重点镇—— 昌平小汤山镇 2004年别墅市场新亮点区域
亚北地区
区域特 征
•一水两横三纵
•
三纵——京承路、京昌路、立汤路
•两横——北六环、顺沙路 一水——温榆河及其分支水系
•京 承 路
•顺沙路 •北六环
•本 •案
•立 •汤 •路
•温榆河
良好的交通可达 性
• •东线——京承路
•来自燕莎商圈的、国贸商圈的客户。
21万
项目进展
2004年3月取得 规划意见书
2001年11月批 准立项
2003年10月取得 规划用地许可证
低密度住 宅及配套
住宅及配套
95万 19万
48万 9万
2003年11月取得 规划用地许可证
办公、住宅
住宅 住宅
26万 16万 54万 21万 103万 100万
616万 328万
2003年12月取 得规划意见书
杂志、大型路 牌客户成交系 数较大
国、私企业高级管理人 员和知名艺员所占比率 较大，其次私企老板， 海归、会计师、律师行 业及自由职业者客户也 占有一定比例
朋友介绍、杂 志、大型路牌 成交系数较大 ，路旗等途径 能为项目带来 固定的客户群
关注因素
依次是交通 、户型、价 格、环境、 社区配套和 物业等
总建筑面积 310000 220000 430000
150000 35000
100000 87300
1392300
容积率 0.38 0.33 0.65
别墅形态 开盘时间
独栋 2004年5月 独栋 2003年11月 联排、独栋 2003年9月 独栋 2004年3月
0.8 3层联排4层叠拼 2004年6月
小汤山龙泉苑项目市场营销策划报告
小汤山龙泉苑项目市场营销策划报告目录第一部分市场篇第一章总体经济形势第二章房地产政策第三章房地产发展总体情况第四章北京别墅总体市场概况第二部分产品篇第一章别墅市场比较研究第二章北京区域别墅市场研究第三章别墅市场研究综述第三部分项目篇第一章区域竞争分析第一节需求分析第二节供给分析第三节产品分析第四节价格分析第二章市场定位分析第一节客群定位第二节产品定位及策略第三节项目差异化优势定位和分析第四部分营销推广篇第一章市场推广策略及方案第二节销售组织和执行方案第一部分市场篇第一章总体经济形势第二章房地产政策第三章房地产发展总体情况第四章北京别墅总体市场研究第二部分产品篇第一章别墅市场比较研究第二章北京区域别墅市场研究经过十多年的发展，北京的别墅市场经历了风风雨雨的的变化和历练，从购买人群、产品理念到区域发展都有了巨大的变化。
传统别墅市场的地理区域正在不断扩张，新板块与老板块的竞争已经形成。
以前的别墅社区主要集中在顺义、温榆河畔，但是据我们最新的调查显示，现在的别墅板块已经四面开花，传统的别墅区域在产品、环境等方面已经开始渐渐落后于新兴的别墅区。
按照购买人群的地理偏好和项目具有的位置共性我们将北京的别墅区域划分为：京顺路沿线、立汤路沿线、京昌路沿线、西山区域、大兴板块等几个重点区域。
下面我们将对这几个重点区域中的代表项目进行分析，以便从整体上对各个区域市场的特点和差别有较为深刻的认识，为新项目在市场定位等方面提供有价值的参考。
下面我们按照区域一一进行论述，以求得到最有价值的结论。
第一节京顺路区域京顺路区域是北京最早的别墅区，这里曾经诞生了众多明星项目，取得了耀眼的市场业绩，到目前为止这一区域已经沉淀了深厚的别墅文化和消费人群，区域吸引力虽然较前几年有所降低，但是在业内这一区域具有很高的知名度。
▲莱蒙湖别墅产品类别：独栋别墅、连排别墅物业地址：京顺路东侧顺义后沙峪乡白辛庄村南开发商：北京康馨园房地产开发有限公司占地面积： 133400平方米建筑面积： 100000平方米容积率： 0.48绿化率： 51%开盘时间： 2000-6-1入住时间： 2004-4-30共：214套户型面积：217平米到317平米价格：335万/套至390万/套配套：国际学校、超市、银行等设施。
伟业顾问北京房地产销售执行报告
伟业顾问北京房地产销售执行报告1. 背景介绍北京作为中国的政治、文化、国际交往和科技创新中心，一直以来都是国内房地产市场的重要城市。
伟业顾问作为中国领先的房地产咨询公司，对北京市场具有深入的研究和丰富的经验。
本报告将重点探讨伟业顾问在北京房地产销售方面的执行情况。
2. 销售策略与计划2.1 流程设计伟业顾问在北京房地产销售过程中严格按照以下流程设计进行：1.战略规划：根据市场需求和客户需求分析，确定销售目标和战略方向；2.市场调研：对北京市场进行全面调研，了解市场竞争情况和潜在客户需求；3.销售计划：根据市场调研结果，制定详细的销售计划，包括销售目标、资源分配、销售策略等；4.销售执行：负责销售团队执行销售计划，开展销售活动，与客户进行沟通和谈判；5.销售跟踪：及时跟进客户需求，解答疑问，与客户保持良好的沟通和关系；6.客户满意度评估：对销售服务的满意度进行评估，并根据评估结果进行持续改进。
2.2 销售技巧与培训伟业顾问注重培训和提升销售团队的销售技巧，为此采取了以下措施：1.培训课程：定期组织销售技巧培训，包括沟通技巧、谈判技巧、客户关系管理等；2.外部培训：邀请行业专家和知名销售人士进行外部培训，分享成功经验和销售技巧；3.内部分享：鼓励销售团队成员彼此分享销售经验和技巧，相互学习和提高；4.持续辅导：销售团队定期进行销售计划和销售技巧辅导，帮助销售人员解决问题和提升能力。
3. 销售执行情况在过去一年中，伟业顾问在北京市场的房地产销售执行情况如下：3.1 销售额伟业顾问在北京市场的房地产销售额实现了稳定增长。
根据统计数据，去年伟业顾问北京分公司的销售额同比增长了15%。
3.2 销售排名在北京房地产市场中，伟业顾问一直保持着较高的销售排名。
根据市场统计数据，伟业顾问在去年北京市房地产销售排名中位居前三。
3.3 销售渠道伟业顾问使用多种销售渠道进行市场推广和销售，包括：1.线下渠道：通过开展展览会、路演活动、实地考察等方式，吸引客户参观购买；2.线上渠道：通过公司官方网站、社交媒体平台等线上渠道，提供房产信息和在线咨询服务；3.合作渠道：与其他房地产开发商、中介机构等建立合作关系，共同推广和销售。
行业报告北京昌平小汤山亩综合体定位分析报告
（北京）昌平小汤山2400亩综合体定位分析报告项目开发部2008-8-20目录一、项目基地简介 (5)(一)基地现状 (5)(二)分析概述 (5)二、项目定位基础 (6)(一)温榆河历史 (6)1.温榆河——北京最古老的天然河道 (6)2.不可替代的自然人文胜景 (7)(二)温榆河生态走廊 (8)(三)温榆河别墅带 (8)(四)分析概述 (12)三、消费市场分析 (12)(一)婚庆消费市场分析 (12)1.新婚消费需求现状 (12)2.新婚消费结构分析 (14)3.结婚消费需求的发展趋势 (16)4.婚庆产业市场容量 (17)5.婚庆产业结构 (17)6.我国婚庆产业发展现状 (22)7.我国婚庆产业存在的问题 (25)8.我国婚庆产业的发展趋势 (26)9.分析概述 (26)(二)会议酒店市场分析 (27)1.会议酒店兴起的背景 (27)2.会议酒店发展的现状特征 (28)3.会议酒店发展存在的问题 (31)4.会议酒店发展的路径选择 (34)5.会议酒店发展的趋势 (37)6.分析概述 (41)(三)观光农业市场分析 (41)1.观光农业概念及其形式 (41)2.观光农业的发展阶段模式 (43)3.观光农业的实践和经验 (44)4.北京的观光农业发展 (48)5.分析概述 (53)四、初步项目定位分析 (53)(一)定位因素分析 (53)(二)综合定位分析 (55)五、规划产品及其功能 (56)(一)南场规划布局及其功能分析 (57)(二)北场规划布局及其功能分析 (60)六、投资经济效益分析 (62)报告正文一、项目基地简介北京市大东流苗圃（北方国家级林木种苗示范基地）位于北京市昌平区小汤山大东流村南，始建于1965年。
苗圃（基地）占地2348亩，分为南北两区，其中北区约为1148亩，南区为1200亩。
经过多年的发展建设，现形成林木钟苗，花卉、绿化工程三大主导产业，年生产绿化苗木200万株，品种200多种，花卉300万株，品种100多个，绿化工程施工养护面积达到20万平米的北方国家级林木种苗示范基地。
小汤山项目策划建议书
小汤山项目策划建议书第一部分市场研究说明：我们在已经提交的《市场研究报告》中比较详尽的论述了市场状况，本期策划书将更精炼的从整体到区域对经济、房地产总体市场以及区域市场有一个全面地认识和把握。
一、总体经济环境（宏观经济运行与宏观调控）1、二零零四年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。
2、多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。
但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施。
3、宏观经济形势对整体经济运行、社会发展与百姓心理、投资与消费行为等形成较大压力；宏观调控政策与措施对房地产行业的投资与消费有直接影响。
由于本次宏观调控的手段与力度与以往不同，相对比较温和，政府相对有经验一些，也防止了调控过度使得经济过紧，避免了发生重新启动经济增长而成本过高的弊端，因此对于房地产开发投资来讲，不必过于紧张。
1、二零零四年上半年，北京市房地产市场继续保持快速增长，虽然今年上半年新盘数量相比于去年减少20%—30%,但房地产开发投资金额、开复工面积、竣工面积等，继续保持两位数增长，销售面积增长甚至到达40%，商品房价格增长也比较平稳。
2、二零零三年是房地产政策年，2004年是房地产政策产生深刻影响的一年。
具体体现在金融信贷、提高项目开发准备金、控制新审项目的个人贷款规模和比例、特别是商业和写字楼项目贷款、第三套房的贷款等方面。
尤其是土地政策71号文件的影响更深远，“8.31”大限是真正的“土地革命”、“企业革命”，我们对行业的规范和持续健康发展可以有更多的期待。
3、今年是企业紧张的一年，资金紧张、对政策紧张、对市场后市紧张；今年下半年到明年，政府的信贷政策会继续从紧，促进融资渠道多元化，市场继续保持平稳增长。
[行业报告](北京)昌平小汤山2400亩综合体定位分析报告(doc 52页)(1)
（北京）昌平小汤山2400亩综合体定位分析报告项目开发部2008-8-20目录一、项目基地简介 (5)(一)基地现状 (5)(二)分析概述 (6)二、项目定位基础 (6)(一)温榆河历史 (6)1.温榆河——北京最古老的天然河道 (6)2.不可替代的自然人文胜景 (7)(二)温榆河生态走廊 (8)(三)温榆河别墅带 (8)(四)分析概述 (12)三、消费市场分析 (13)(一)婚庆消费市场分析 (13)1.新婚消费需求现状 (13)2.新婚消费结构分析 (14)3.结婚消费需求的发展趋势 (17)4.婚庆产业市场容量 (18)5.婚庆产业结构 (18)6.我国婚庆产业发展现状 (23)7.我国婚庆产业存在的问题 (26)8.我国婚庆产业的发展趋势 (27)9.分析概述 (28)(二)会议酒店市场分析 (29)1.会议酒店兴起的背景 (29)2.会议酒店发展的现状特征 (30)3.会议酒店发展存在的问题 (33)4.会议酒店发展的路径选择 (36)5.会议酒店发展的趋势 (39)6.分析概述 (43)(三)观光农业市场分析 (44)1.观光农业概念及其形式 (44)2.观光农业的发展阶段模式 (45)3.观光农业的实践和经验 (46)4.北京的观光农业发展 (51)5.分析概述 (56)四、初步项目定位分析 (56)(一)定位因素分析 (56)(二)综合定位分析 (58)五、规划产品及其功能 (59)(一)南场规划布局及其功能分析 (60)(二)北场规划布局及其功能分析 (63)六、投资经济效益分析 (65)报告正文一、项目基地简介北京市大东流苗圃（北方国家级林木种苗示范基地）位于北京市昌平区小汤山大东流村南，始建于1965年。
苗圃（基地）占地2348亩，分为南北两区，其中北区约为1148亩，南区为1200亩。
经过多年的发展建设，现形成林木钟苗，花卉、绿化工程三大主导产业，年生产绿化苗木200万株，品种200多种，花卉300万株，品种100多个，绿化工程施工养护面积达到20万平米的北方国家级林木种苗示范基地。
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稀有的自然景观
水系发达，绿意纵横
温榆河沿岸，拥有天然的水景景观资源，自然景观条件优越。
众多的别墅类项目
纳帕溪谷
温哥华森林
水印长滩
汤house
依水庄园
达华庄园
在售项目竞争激烈
物业名称
占地 总建筑面积 容积率 别墅形态 开盘时间
温哥华森林 纳帕溪谷 威尼斯花园
水印长滩（橘郡二期）
汤house 依水庄园 达华庄园 麦卡伦地
亚北地区
区域特征
一水两横三纵
三纵——京承路、京昌路、立汤路 两横——北六环、顺沙路 一水——温榆河及其分支水系
京 承路
顺沙路 北六环
本 案
立 汤 路
温榆河
良好的交通可达性
东线——京承路
来自燕莎商圈的、国贸商圈的客户。
西线——京昌路
来自上地、中关村的客户。
中线——立汤路
贯通南北区域的主干线。目前路况不佳， 预计年底进行改造，改造完成后，立汤路 上下双车道，宽80米，未来可达性良好。
客户构成
项目名称 客户年龄
客户构成
认知途径 关注因素
温哥华森林
35岁至45岁 之间 ，以3 口或4口的 两代同居为 主，也有部 分三代同居
国、私企业高级管理人 员、部分海归的购买是 本案的一大特点 ，多 数成交客户已经是多次 置业，成交周期较长， 属于理性购买者
杂志、大型路 牌客户成交系 数较大
依次是交通、 户型、价格、 环境、社区 配套和物业 等
休闲配套
居住
60万
建筑 规模 39万
74万
21万
项目进展
2004年3月取得 规划意见书
2001年11月批 准立项
2003年10月取得 规划用地许可证
昌平区北七家 镇南七家庄村
昌平区小汤山 镇常兴庄村
昌平区北七家 镇岭上村
昌平区小汤山 镇
昌平区小汤山镇
低密度住 宅及配套
住宅及配套
办公、住宅
住宅
住宅
95万 48万 19万 9万 26万 16万 54万 21万 103万 100万
重点个案
纳帕溪谷
成功要素——
相对较长的市场培育时间 原汁原味的设计与优美的环境 较为适当的客户档次定位 现场的力量——完美的样板组团
重点个案
温哥华森林
占地面积：71万平米 建筑面积：31万平米 物业类型：独栋别墅 配套设施：2000平米会所等基本配套 主力面积：220—400平米 价 格：230—450万/套 卖 点：
北京富阳宏福房 地产开发公司
北京金致达房地 产开发有限公司
北京康堡房地产 开发有限公司
北京中润隆和城 镇置业有限公司
北京金成华房地 产开发有限公司
北京天时房地产 开发有限公司 合计
用地位置
昌平区北七家 镇东二旗村 昌平区百善镇
吕各庄村
昌平区北七家镇
规划用途 旧村改造
用地 规模
46万
住宅、旅游、 213万
710000 800000 660000 200000 170000 117000 330000 210000
310000 220000 430000
150000 35000
100000 87300
0.38
独栋 2004年5月
0.33
独栋 2003年11月
0.65 联排、独栋 2003年9月
独栋 2004年3月
616万 328万
2003年11月取得 规划用地许可证
2003年12月取 得规划意见书
近期开工，明 年5月销售
2002年11月取 得规划意见书
重点个案
纳帕溪谷
占地面积：1200亩 建筑面积：22万平米 物业类型：独栋别墅 配套设施：13000平米会所， 价 格： 东区起价：400万，现价446万 西区起价：175万，现价202万 总 量：在2004年底达到750户左右， 其中小独栋别墅在500套左右。
两个项目客户主要来自于北部和东部，西部和市中心也是辐射区
结论
区域竞争十分激烈， 未来良好的交通可达性将创造更大区域价值。
随着立汤路改造完成和北六环开通，完整的城市高速交通系统将 在本区域完成，第一居所的概念更加清晰，加上众多潜在项目和 在售项目，本区域将成为新兴的别墅版块，区位价值极大提升的 同时竞争也将更加激烈。
纳帕溪谷
40岁至45岁 国、私企业高级管理人 之间 ，大 员和知名艺员所占比率 部份客户是 较大，其次私企老板， 同子女同住， 海归、会计师、律师行
业及自由职业者客户也 占有一定比例
朋友介绍、杂 依次是环境、 志、大型路牌 户型、装修、 成交系数较大， 社区配套、 路旗等途径能 价格及物业 为项目带来固 等 定的客户群
原汁原味的北美风格与原生树木
重点个案 麦卡伦地
占地面积：210000平方米 建筑面积：87300平方米 开工日期：2004-2-1 入住时间：2005-6-30 容 积 率：0.41 绿化率：52.60% 总 户 数：100余套
主力面积：320—380平米
本项目目前还处于预热阶段，预计10月开盘
重点个案
潜在供应量较大
根据调查，本区域潜项目 共8家，供应量较大，是本 项目未来有力的直接竞争 者 ， 但 受 8.31 政 策 的 影 响 ， 有较大的不确定性。
占地接近9300亩，是现状供应的1.9倍；
建筑面积328万平米，是现状供应的2.3倍。
区域潜在供应总量预测
开发商
北京金厦园房地 产开发公司
北京国龙房地产 开发有限公司
第二部分 项目分析
➢项目概况 ➢项目印象 ➢产品深度对比分析 ➢产品定位 ➢客户定位 ➢价格Байду номын сангаас位
北辰小汤山项目
亚北新兴别墅板块的新传奇
北辰集团——别墅传奇的缔造者
观天下
长岛澜桥
碧海方舟
容积率：0.36 （含待征绿地0.21 ）
项目概况
规划指标：204489㎡ ，其中住宅191089㎡ ，含地下53307㎡ ；配套13400㎡ ， 其中地下600 ㎡ ，共497户
0.8 3层联排4层叠拼 2004年6月
0.3 独栋、联排、双拼 2003年11月
0.3
独栋 2003年11月18
0.41
独栋
未开盘
合计
3197000 1392300
在售项目都较新，普遍以独栋形式为主，总供应规模占地接近5000亩， 总建筑面积接近140万平方米，其中温哥华森林、纳帕溪谷、麦卡伦地
是本项目的主要竞争对手。
B. A. Consulting
北辰小汤山项目
营销策划报告
2006.9
报告提要
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
市场分析 项目分析 营销策略 销售执行
第一部分 市场分析
➢区域市场整体分析 ➢在售项目竞争情况 ➢潜在项目供应情况 ➢重点个案分析
区域价值 两轴－两带,新兴别墅板块
本项目位于全国重点镇—— 昌平小汤山镇 2004年别墅市场新亮点区域