健康的十分恐惧地撒谎空间发挥 (8)

第四讲 房地产开发建设
� � �
房地产开发的特性 房地产开发的程序 房地产开发建设
房地产开发的特性
房地产开发的特性 � 流动性 � 单件性 � 条件差 � 高消耗性 � 涉及面广
沈阳妈妈
房地产开发的程序
�
房地产开发的程序
开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出 租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎 逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四 个阶段，即： 房地产投资分析与决策阶段 房地产开发前期工作阶段 房地产开发项目建设阶段 房屋销售与出租阶段 当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的， 某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
房地产开发程序
�
�
如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、 绿地率等，还有一些指标则由开发商根据开发项目的 要求提出，作为规划的依据，如户室比、高层比例、 各类型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等。 上述各项技术经济指标，要综合考虑，既要保证开发 商效益，又要符合有关管理部门的要求，以取得良好 的社会效益和环境效益。 （3）评价和选择设计方案。设计方案是根据城市 规划管理部门提供的规划设计条件和开发商对该开发 项目的要求，由设计单位提出的初步设想，一般用文 字说明和图纸或模型表示。其中规划设计方案包括开 发项目的用地范及其位置图、现状图、规划总平面图 和交通组织示意图、住宅标准层平面图和住宅正立面 图、公共建筑
房地产开发程序
� �
�
2 ）设计等级。目前我国的建设工程设计单位共分为甲、乙、 丙、丁4个等级。开发商应根据拟开发项目的性质、高度、规 模，对照4个等级确定要求，进行委托。一般不得超过设计。 3 ）设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明 了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建 设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。在委 托设计时，开发商应予注意。 （2）要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技 术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏 的重要标准和依据。在规划设计之前 ，一些重要的控制指标已由 土地管理部门和规划管理部门给出，
房地产开发程序
�
�
（4）到计划管理部门申请投资许可证。开发 商须提交如下文件：核位 红线、土地使用合同、 土地使用证、拆迁验收单、项目总平面、可行 性研究报告、进度计划、申请、资金审计文件。 （5）发建设许可证。到城市规划管理部门领 取建设工程许可证。一旦开发商取得了城市规 划管理部门颁发的建设工程规划许可证，该项 目就获得了允许建设的法律凭证。
房地产开发程序
�
第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核 查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房 业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、 健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐 户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下 五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁 回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权， 租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业 的；其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速 提供真实资料。
房地产开发程序
�
�
�
（1）编制和审查设计方案。开发商在取得土地使用权后，根据 城市规划管理部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方 案。并将设计方案报城市规划管理部门审批。如果是高层建筑，、 还要征求消防管理部门的意见。 （2）编制和审查设计方案。方案审查通过后，委托设计院进行 项目的初步设计（对高层建筑）。并将初步设计报城市规划管理 部门，由规划管理部门组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电 等部门对初步设计进行汇审。 （3）施工图设计和发核位红线。初步设计审查通过后，委托设 计院进行施工图设计。并将施工图报城市规划管理部门，由规划 管理部门发建筑核位红线。
� �
1 ．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取 得建设用地规划许可证。 2 ．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。 3 ．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。 4 ．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托 设计院进行设计。 1 ．申请建设用地规划许可证 （ 1 ）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因 此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发 项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物 业类别。
�
�
房地产开发前期工作阶段
申请建设用地 规划许可证
筹 筹 集 集 资 资 金 金
获取土地使用权 (购置土地)
项目报建
拆迁安置
�
房地产开发前期工作程序
房地产投资分析与决策阶段
核发规划许可证
审核总图�核定面积 编制规划总图 提供规划设计条件 申请建设用地规划许可证
选址定点 立 项

办理产权登记 交土地出让金
房地产开发程序
�
�
�
4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的 建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道 路红线位置、路幅及其规划要求； 6 ）提出规划设计要 点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线 退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项； 7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政 基础配套设施的要求；8 ）有关的特别要求，如人防、抗 震、净空限制等。 （4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件， 委托规划设计院编制规划设计总图。 （5）审核总图、核定面积 。城市规划管理部门审核规 划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批 准后，发给开发商建设用地规划许可证。
房地产开发程序
�
�
�
（ 2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再 到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、 项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、 法人代表委托书等文件和证件。 城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商 的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选 定用地项目的具体位置和界限。 （3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供 的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规 划设计条件的主要内容包括： 1）该建设用地现状地形 图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地 范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意 见；
房地产开发程序
� � �
（4）设计审查。开发商对设计单位提交的正式设计图纸，要认真 审查，熟悉 图纸和设计要求，如发现有错误或遗漏，应及早通知设计 单位修正、或补充。 5. 项目报建 在土地使用权购置的申请过程中，已提出规划设计方案，该方案只 是粗略的反映开发项目概况，不能作为施工的依据。项目报建实在原规 划设计方案的基础上，由开发商委托规划建筑设计单位提出个单体建筑 的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各 类工程管线作更深入的设计，使其达到施工的要求。由于报建的建筑设 计方案经城市规划管理部门和消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、 供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术规 定，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。其具体步骤为：
签订土地使用合同 审核�协商
用地申请
购置土地
发建设许可证 办理投资许可证 发建筑核位线 施工图设计 审查初步设计 初步设计 审查设计方案 编制设计方案 按红线放线
项目报建
办理产权灭籍 拆迁�验收 签订拆迁协议 拆迁公告 申请拆迁许可证 制定拆迁安置计划 拆迁调查
拆迁安置
房地产开发程序
� � � �
房地产开发程序
2． 申请购置土地 开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律 规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是 指其使用权， 而不是所有权。 开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规 定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使 用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开 发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书， 即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限 年期后，方可开发。 土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出 让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。
房地产开发程序
�
平面图和立面示意图、主要街景示意图、透视图或模型、设计说 明书（包括各项技术经济指标）。建筑设计方案包括总平面位置 图、平面图、立面图、主要剖面图的草图和建筑单体透视图以及 设计说明书。由设计单位提出的设计方案不少于两个，以供开发 商在对多个方案比较的基础上，选择最有方案，并作为推荐方案 报送规划管理部门审定。开发商还可以邀请多个单位参加设计竞 赛，经过专家和规划管理部门的评议审定，确定设计方案或提出 对方案的修改意见。被审定的规划设计方案作为市政工程设计和 建筑单位设计的依据；建筑设计方案被省定后，可进入下阶段的 初步设计和施工图设计。
房地产开发程序
�
�
（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己 所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要 进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的 补偿决定。这里，既要考虑工商、企业、事业单位、 私房、侨房的动迁难度，又要靠率安置不成过高的住 户，还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的，哪些 住户或单位是可以交叉进行动迁的，哪些住户先动， 什么时候较为适宜等，都应有个计划。 （3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规 划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成 拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平 面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可 以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规 定缴纳管理费。
房地产开发程序
� �
�
�
3．拆迁安置 开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建 筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。 拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务 院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的 《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政 府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并 按以下程序进行。 （ 1 ）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、 房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开 发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用 性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。