第七章 城市土地市场管理
土地市场和城市土地市场管理PPT课件
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 2、城市土地市场的形成阶段：
1988.4第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款 不得出租土地的规定；
1990.5国务院颁布 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 3、城市土地市场的发展的完善阶段
旧的土地分类 一级类型（八大类）：
耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工矿用地 交通用地 水域
未利用地
现行土地分类： 一级类（三大类）
农用地 建设用地 未利用地
二级类：
农用地分为耕地、 园地、 林地、 牧草地、其他农用地
建设用地分为:商服用地
工矿仓储用地
公共设施用地 公共建筑用地
住宅用地
特殊用地
交通用地
的切身利益。
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
1、调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、 平稳发展；
2、促进土地资源合理配置，充分有效利用土地； 3、为土地市场管理提供依据； 4、规范土地市场中交易各方行为；
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
5、规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价 水平；
第五节 城市土地市场价格管理
三、我国城市土地市场价格管理政策和制度
7、土地价格评估制度； 8、土地登记和土地价格申报制度； 9、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。
第五节 城市土地市场价格管理
四、土地价格的监测系统——地价指数
地价指数 1.反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数； 2.反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、 工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相 对数。
城市规划区国有土地市场管理办法
城市规划区国有土地市场管理办法1. 简介国有土地是指全民所有并由国家统一管理和处置的土地，是中华人民共和国的根本国土资源。
对于城市规划区的国有土地，为了更加有效地管理和运营市场，国家颁布了《城市规划区国有土地市场管理办法》。
本办法的目的是规范城市规划区内国有土地市场的管理，维护国家和人民群众的合法权益，促进国有土地的合理利用，促进经济社会持续健康发展。
2. 适用范围本办法适用于城市规划区内的国有土地市场管理，包括国有土地出让、租赁和转让等活动。
3. 市场主体城市规划区国有土地市场的主要市场主体包括土地供应方和土地需求方。
土地供应方包括国家和地方政府以及国有土地经营管理机构。
土地需求方包括各类建筑企业、个人等。
市场主体应当遵守国家法律法规及有关政策，不得以任何形式侵害国家和人民群众的利益。
4. 土地出让4.1 出让流程土地出让应当按照法定程序进行，具体包括以下流程：1.土地出让公告：土地出让前，土地供应方应当在规定媒体上发布土地出让公告，公告内容包括土地位置、用途、面积、起始价等。
2.报名及资格审查：土地需求方在规定时间内进行报名，并提供必要的申请材料，土地供应方应当按照规定时间进行资格审查。
3.现场竞价：符合条件的报名人员参加现场竞价，在规定时间内以竞价方式确定最终成交人。
4.签订土地出让合同：土地供应方与成交人签订土地出让合同，明确土地用途、面积、价格、支付方式、履约保证金等。
4.2 出让价格土地出让价格应当按照市场化原则确定，并根据土地的位置、用途、规划、交通等要素综合考虑，并经市场竞价的方式确定。
4.3 土地用途土地供应方应当按照城市规划和土地利用总体规划，确定土地用途，并在土地出让公告中明确标明。
4.4 履约保证金土地出让合同签订前，成交人应当按照土地出让金的一定比例缴纳履约保证金，保证在一定时间内履行土地出让合同的义务。
履约保证金应当存入专用账户，并按照规定的方式进行管理。
5. 土地租赁城市规划区国有土地租赁应当遵循国家法律法规及有关政策，以市场为导向，依法进行。
城市管理学_中南财经政法大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年
城市管理学_中南财经政法大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年1.志愿失灵理论指出城市社会部门的缺陷有（）参考答案:业余性_非专业性_服务对象的局限及被环境同化的可能性_慈善不足2.Burchell等将“城市蔓延”总结为以下8方面：低密度的土地开发；空间分离、单一功能的土地利用；“蛙跳式”或零散的扩展形态；带状商业开发（StripRetail Development）；依赖小汽车交通的土地开发；牺牲城市中心的发展而进行城市边缘地区的开发；就业岗位分散；农业用地和开敞空间消失。
参考答案:正确3.城市土地管理的客体是（）参考答案:土地以及土地利用过程中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系4.我国现行的土地管理体制是（）参考答案:垂直统管体制5.我国省级以下土地垂直统管体制在土地行政纵向五级管理链条中出现了在中央和省级之间缺失的一环，通过构建（）可以进一步完善土地管理体制。
参考答案:国家土地总督察制度6.地籍管理核心是（）参考答案:土地的权属问题7.关于我国城市土地管理对策，下列说法不正确的是（）参考答案:发挥市场在土地资源配置中的基础性作用8.土地资源具有的特性有（）参考答案:资产特性_资源特性9.土地督查制度是指中央向地方派驻土地督察专员，直接向中央负责，土地督察专员对包括省一级在内的地方土地管理部门的人事任免、土地管理执法享有（）等权力。
参考答案:人员调动_弹劾、否决_督办、检查10.城市土地管理的基本内容包括（）参考答案:地籍管理_土地权属管理_土地利用管理_土地市场管理11.城市土地权属管理的基本内容包括（）参考答案:依法调查、处理土地权属纠纷_依法管理土地权属变更_依法确认土地权属12.城市土地利用管理的基本内容包括（）参考答案:城市土地配置_城市土地利用13.我国城市管理学科兴起的原因有（）参考答案:城市作用重要但问题越来越突出_大规模城市建设将告一阶段后需要加强城市管理_管理科学领域忽视了中观层面的城市管理_城市化水平滞后但发展加速14.新公共管理理论认为：政府是掌舵者、公共产品数量和质量的控制者。
城市规划及其管理概述(ppt 69页)
（3）要注意传统与现代的协调，保护好城市中 那些有代表性的历史文化设施、名胜古迹的同 时，也要注意体现时代精神，包括使用新材料、 新工艺，让二者结合“神似”而不是“形似”。
（4）要自然景观和人文景观的协调，建筑格 调与环境风貌的协调。城市规划需要通过对建 筑布局、密度。层高、空间和造型等方面的干 预，体现城市的精神和气质，满足生态的要求。
1911年澳大利亚首都堪培拉的城市规 划与建设全面参照此理论。
乡村
城市
3、“卫星城市”理论和 “有机疏散”理论
20世纪初的城市规划理论，突出地表现为
功能主义理念的兴起。1910年，法国建筑师托
利、嘎纳尔功能分区、他把工业区、港口、铁路、
居住区严格区分开来。
1922年，瑞士籍法国人著名建筑师柯布西
1．整合原则 城市规划要坚持从实际出发，正确处理和协调各种关
系的整合原则。 （1）应当使城市的发展规模、各项建设标准、定额
指标。规划程序要与国家和地方的经济技术发展水平相 适应。 （2）要正确处理好城市局部建设和整体发展的辩证 关系。要从全局出发，使城市的各个组成部分在空间布 局上做到职能明确，主次分明，互相衔接，科学考虑城 市各类建设用地之间的内在联系，合理安排城市生活区、 工业区、商业区、文教区等，形成统一协调的有机整体。
城市规划是政府弥补市场缺陷的基 本工具之一,是城市建设的龙头。
目的： （1）克服城市建成环境开发中市场机
制存在的缺陷； （2）确保城市建成环境能够满足经济
和社会发展的空间需求； （3）同时保障社会各方的合法权益。
3、城市规划的作用 P117 宏观层面
（1）从城市建设上保障经济发展 （2）指明城市的性质 发展目标和发展规模 （3）促进城市个别用地和整体的土地和建
中华人民共和国土地管理法释义
中华人民共和国土地管理法释义目录第一部分绪论第二部分释义第一章总则第二章土地的所有权和使用权第三章土地利用总体规划第四章耕地保护第五章建设用地第六章监督检查第七章法律责任第八章附则第一部分绪论土地管理的基本规范修订后的中华人民共和国土地管理法，已由第九届全国人大常务委员会经过三次审议，于1998年8月29日郑重通过，自1999年1月1日起施行。
在通过这部法律时，全国人大常委会组成人员共有141人参加投票，其中139人投赞成票，2人弃权，无人反对。
这样一部涉及面很广，反映着复杂的利益关系的法律，能够获得如此广泛的关注与赞同，也是很难得的。
新的土地管理法总结和反映了近十几年来社会发展、经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新的需要，确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。
在这篇绪论中，着重分析土地管理立法的意义及其特点、介绍新的土地管理法的基本内容及主要问题，以求有助于了解这部法律条文的确切含义，有助于法律的正确运用。
一、土地管理立法的重大意义土地管理立法所以有重大意义，直接决定于土地对人类社会所具有的特别重要的作用，或者说，土地资源的特殊地位决定了土地管理法的特殊重要性.对于这种重要性需要从多方面进行分析和考察，包括自然因素所决定的，也包括社会经济条件所决定的。
1、土地资源的重要性对于人类来说，土地十分重要。
首先，它是人类赖以生存的基地，只有它的存在人类才能有立足之地，人类凭借着土地栖息繁衍，土地是人类最珍贵的自然资源；第二，在人类生活中，土地是最基本的生产资料，人们在土地上从事生产，直接或间接地获取大量的财富，土地成为财富之母；第三，土地是为人类提供食物和其他生活资料的重要源泉，一切动植物繁殖滋生的营养物质皆取自土地，由而产生出人类赖以生存发展的各类生活资料，土地养育着人类。
土地作为人类可利用的一切自然资源中最基本、最宝贵的资源，具有特殊重要的地位，这就决定了必须采用最有权威的、最具普遍约束力的形式来保护土地、管理土地、规范土地的利用，这种形式就是法律形式，在中国从古至今的历史上，在许多外国的历史上，都曾制定过一件件土地法律，发挥过重要作用，这种历史事实，既说明了土地资源的重要，又说明了法律手段的必要。
成都市人民政府关于印发《成都市土地市场管理办法》的通知
成都市人民政府关于印发《成都市土地市场管理办法》的通知文章属性•【制定机关】成都市人民政府•【公布日期】2002.08.18•【字号】•【施行日期】2002.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文成都市人民政府关于印发《成都市土地市场管理办法》的通知各区（市）县政府，市政府各部门：《成都市土地市场管理办法》已经2002年7月18日市政府第83次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年9月1日起施行。
二00二年八月十八日成都市土地市场管理办法第一条为进一步深化投资体制改革，发挥土地市场在土地资源配置中的基础性作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定，结合成都市实际，制定本办法。
第二条本市范围内实行市、县两级人民政府垄断土地一级市场，按照统一征地、统一供地的原则，集中统一管理土地。
建立统一、规范、有序的土地市场。
市、县土地行政主管部门依法负责本辖区内征地、供地、土地转让的组织实施。
计划、建设、规划、房管、监察等部门按照各自职责，协助做好相关工作。
第三条在土地利用总体规划确定的城市（含中心城）、城镇建设用地范围内，按照统一征地的原则，由市、县人民政府负责，市、县土地行政主管部门具体组织实施农转用、征地工作。
第四条依法征用的土地，均由市、县人民政府统一储备。
市、县土地行政主管部门按照各级人民政府批准的建设项目统一供地。
第五条凡符合法律、法规规定及国家颁布的行政划拨项目目录用地的，经县级以上人民政府依法批准，可以行政划拨方式供地。
第六条建设项目用地除法律、法规规定的可以行政划拨方式供地外，都必须采取有偿使用的方式供地。
第七条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
其出让的地块，由市、县土地行政主管部门会同规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县土地行政主管部门组织实施。
城市规划条例
城市规划条例《城市规划条例》 [1]在1984年1月5日由国务院颁布。
1990年4月1日废止。
目录.1第一章总则.2第二章城市规划的制定.3第三章旧城区的改建.4第四章城市土地使用的规划管理.5第五章城市各项建设的规划管理.6第六章处罚.7第七章附则第一章总则编辑第一条根据中华人民共和国宪法关于国家领导和管理城市建设的规定，为了合理地、科学地制定和实施城市规划，把我国的城市建设成为现代化的、高度文明的社会主义城市，不断改善城市的生活条件和生产条件，促进城乡经济和社会发展，特制定本条例。
第二条本条例所称城市，是指国家行政区域划分设立的直辖市、市、镇，以及未设镇的县城。
城市按照其市区和郊区的非农业人口总数，划分为三级：大城市，是指人口五十万以上的城市。
中等城市，是指人口二十万以上不足五十万的城市。
小城市，是指人口不足二十万的城市。
第三条本条例适用于中华人民共和国的一切城市。
中华人民共和国的一切城市，都必须依照本条例的规定，制定城市规划，按照规划实施管理。
任何组织和个人，在城市规划区内进行与城市规划管理有关的活动，必须遵守本条例，并服从城市规划和管理。
第四条城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策，国民经济和社会发展长远计划，区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划、合理利用城市的土地，综合部署城市经济、文化、公共事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。
第五条城市规划必须从实际出发，正确处理城市与乡村、生产与生活、局部与整体、近期与远期、平时与战时、经济建设与国防建设、需要与可能的关系，并且考虑治安的需要以及地震、洪涝等自然灾害因素，统筹兼顾，综合部署。
第六条城市规划必须合理地、科学地安排城市各项建设用地。
城市建设应当节约土地，尽量利用荒地、劣地，少占耕地、菜地、园地和林地。
中华人民共和国土地管理法实施条例
中华人民共和国土地管理法实施条例【发文字号】中华人民共和国国务院令第73号【发布部门】国务院【公布日期】1991.01.04【实施日期】1991.02.01【时效性】失效【效力级别】行政法规中华人民共和国国务院令(第73号)现发布《中华人民共和国土地管理法实施条例》，自1991年2月1日起施行。
总理李鹏1991年1月4日中华人民共和国土地管理法实施条例第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十六条的规定，制定本条例。
第二条国家土地管理局主管全国土地的统一管理工作。
第二章土地的所有权和使用权第三条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；（三）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
第四条集体土地所有者、国有土地使用者，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门提出土地登记申请。
集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发《国有土地使用证》，确认使用权。
土地证书式样由国家土地管理局统一制定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
第五条未开发、使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，负责保护管理。
第六条依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。
依法买卖、转让地上建筑物和附着物的，依照国家有关规定办理过户登记手续。
第七条依照《土地管理法》第十九条规定收回用地单位的土地使用权，应当由土地管理部门报县级以上人民政府批准注销国有土地使用证，并由土地管理部门办理注销土地登记手续。
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土地二级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
Land management
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土地二级市场存在的主要问题
第一，交易自发性 第二，交易非法性 第三，交易多样性 第四，管理多头性 第五，政策滞后性
Land management
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3.城市土地市场组织结构
我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出 让、出租和入股。
Land management
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2 城市土地市场层次结构
（2）城市土地二级市场 是指城市土地一级 市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使 用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映 的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
城市土地二级市场是一种竞争性市场。 我国城市二级市场主要存在四种交易方式：转
(2)城市土地收益分配不合理，国有土地收 益大量流失。
(3)城市土地资源配置不合理。
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城市土地市场管理的原则
整合性利益原则 平等对待原则 控制与弹性管理原则 依法管理的原则
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政府管理土地市场的基本手段
政府对土地市场的管理基本上是综合 运用法律的、经济的和行政的三种手 段。
土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其 他参与者
土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利
Land manageme 供给弹性较小 低效率性
政府管制较严
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（二）城市土地市场的形成与发展
1 城市土地市场的萌芽阶段 从1987年我国土地 使用制度改革开始到1988年修订后的《土地管 理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立
第七章 城市土地市场管理
第一节 城市土地市场管理概述 第二节 城市土地市场供需调控与管理 第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理
Land management
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第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）、城市土地市场的内涵与特点 （二）、城市土地市场的形成与发展 （三）、城市土地市场的结构体系 （四）、城市土地市场的运行机制
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如何衡量土地市场的发育程度？南京农业大学公共管 理学院李娟等构建了城市土地市场成熟度指标体系。
（四）城市土地市场的运行机制
1. 城市土地市场机制
市场机制
价 格 机 制
Land management
供
竞
求
争
机
机
制
制
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2.城市土地市场宏观调控机制
➢ 市场经济的正常发展需要国家的宏观调控 ⑴、市场调节的作用不是万能的（市场失灵） ①市场不能调节： 如环保、国防等 ②不能让市场调节： 如枪支、毒品等 ⑵、市场有其固有的弱点和缺陷
让、转租、抵押和入股。
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我国土地一级市场的总体运行情况
➢总交易量经历 了一个倒“U”型 的变化过程；
➢交易结构发生 了改变。
土地一级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
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国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面
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市场经济的一般特征：竞争 性 法制性 平等性 开放性
市场经济是一种有效 的资源配置方式
（基础）
市场调节不是万能的；市场 有其自身的弱点和缺陷：自 发性 盲目性 滞后性
国家的宏观调控 （弥补）
无形手
有形手
手拉手 向前走
二、城市土地市场管理概述
土地市场管理是政府运用经济、法律 和行政等各种手段，影响土地的供给与需 求，在宏观上对土地市场进行调控与管理， 以促进土地市场正常运行，更有效地配置 土地资源。
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土地市场管理的必要性 土地市场管理的原则 政府管理土地市场的基本手段
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城市土地市场管理的必要性
1. 城市土地市场管理是由土地市场本身的 特性决定的
2. 城市土地市场运行中出现的问题也要求 加强土地市场管理
(1)由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地 开发和供给存在一定的盲目性。
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2 城市土地市场层次结构
从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一 级市场和二级市场。 （1）城市土地一级市场 是指城市土地所有者 将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用 者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地 使用者之间的经济关系。
城市土地一级市场是一种垄断性市场。
城市土地市场主体组织
——拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最
大经济利益的经济活动单位。
城市土地市场中介组织
——土地市场中介服务机构是指从事用地咨询、土地使用
权交易经纪、地价评估等项业务活动的公司和组织。包 括用地咨询机构、土地使用权交易经纪机构和土地估价 机构等。
城市土地市场调控组织
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城市土地市场的内涵
市场的定义：
商品交换
市场
场所
狭义
Land management
商品交换 商品交换
市场
场所 关系总和
广义
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城市土地市场的内涵
市场——是商品交换的场所,实质是商品交换中 发生的经济关系的总和.
土地市场——是土地这种特殊商品在流通过程 中所发生的经济关系的总和
2 城市土地市场的形成阶段 1988年《土地管理 法》修订之后，以1990年《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》的颁布为标志
3 城市土地市场的发展的完善阶段 1999年《城 市房地产管理法》颁布之后
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（三）城市土地市场的结构体系
1 城市土地市场类型结构 （1）城市各类用地市场 包括住宅用地市场、 商业用地市场、工业用地市场等类型。 （2）城市土地产权市场 城市土地市场实质 上就是城市土地产权市场。
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土地一级市场存在的主要问题
第一：国有土地使用权出让实际操作者和实际 利益的主要获取者是市、县人民政府。
第二：市、县人民政府具有通过土地出让获取 短期利益的强烈冲动。
第三：国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完 善的法律制度。
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我国土地二级市场的总体运行情况
➢总体呈快速发展 态势；